Решение от 10 июля 2019 г. по делу № А11-13962/2018

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ВЛАДИМИРСКОЙ ОБЛАСТИ

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело №А11-13962/2018
г. Владимир
10 июля 2019 года
Резолютивная часть решения объявлена 03.07.2019.

Полный текст решения изготовлен 10.07.2019.

Арбитражный суд Владимирской области в составе судьи Романовой В.В. при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Романовой Э.А., рассмотрев в судебном заседании в помещении арбитражного суда: 600025, <...>, дело по иску общества с ограниченной ответственностью "Фауна" (602267, <...>, ИНН <***>, ОГРН <***>) к муниципальному образованию округ Муром Владимирской области в лице Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации округа Муром (602267, <...>, ИНН <***>, ОГРН <***>), обществу с ограниченной ответственностью "Реалити-Плюс" (602267, <...>, ИНН <***>, ОГРН <***>) о признании выкупной стоимости нежилого помещения недостоверной, об обязании заключить договор купли-продажи недвижимого помещения; третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора: общество с ограниченной ответственностью "Гарантия Плюс" (602267, <...>); при участии: от истца не явились, от первого ответчика ФИО1- по доверенности от 15.01.2019 № 122 (сроком действия на 1 год), от второго ответчика не явились, от третьего лица не явились, установил.

Общество с ограниченной ответственностью "Фауна" обратилось в арбитражный суд с исковым заявлением к муниципальному образованию округ Муром Владимирской области в лице Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации округа Муром, обществу с ограниченной ответственностью "Реалити-Плюс" о признании выкупной стоимости нежилого помещения с кадастровым номером 33:26:020510:174, находящегося по адресу: <...>, общей площадью 421,1 кв.м, этажность: подвал, 1, указанной в отчете независимого оценщика общества с ограниченной ответственностью "Реалити Плюс" в размере 9 349 000 руб., недостоверной; обязании Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации округа Муром заключить с обществом с ограниченной ответственностью "Фауна" договор купли-продажи нежилого помещения с кадастровым номером 33:26:020510:174, находящегося по адресу: <...>, общей площадью 421,1 кв.м, этажность: подвал, 1, по цене 5 027 000 руб. с условием предоставления рассрочки платежа сроком на пять лет.

Заявлением от 27.06.2019 истец уточнил свои требования и просил признать выкупную стоимость нежилого помещения с кадастровым номером 33:26:020510:174, находящегося по адресу: <...>, общей площадью 421,1 кв.м, этажность: подвал, 1, указанную в отчете независимого оценщика общества с ограниченной ответственностью "Реалити Плюс" в размере 9 349 000 руб. недостоверной; обязать Комитет по управлению муниципальным имуществом администрации округа Муром заключить с обществом с ограниченной ответственностью "Фауна" договор купли-продажи нежилого помещения с кадастровым номером 33:26:020510:174, находящегося по адресу: <...>, общей площадью 421,1 кв.м, этажность: подвал, 1, по цене 6 948 000 руб. с условием предоставления рассрочки платежа сроком на пять лет.

Кроме того, истец просил возложить судебные расходы на него.

Арбитражный суд, руководствуясь статьей 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, принял уточнение истцом исковых требований.

В обоснование своих требований истец сослался на статью 4 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности, и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", пункт 1 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 № 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком" и неправомерное, по мнению истца, определение ответчиками стоимости имущества в проекте договора купли-продажи нежилого помещения от 03.05.2018.

КУМИ администрации округа Муром в отзыве на исковое заявление требование истца не признал. Указал, что стоимость имущества определена независимым оценщиком ООО "Реалити Плюс" в отчете об оценке № 109.03./05.03 на дату получения заявления истца – 06.02.2018; органы местного самоуправления обязаны руководствоваться рыночной стоимостью имущества, которая приведена в отчете независимого оценщика; ссылка ответчика на наличие другого отчета ООО "Гарантия плюс" № 382/05-18 в отношении спорного объекта не свидетельствует о недостоверности величины рыночной стоимости, определенной ООО "Реалити-Плюс" в отчете об оценке № 109.03./05.03.

В судебном заседании 03.07.2019 представитель КУМИ администрации округа Муром устно возразил против удовлетворения исковых требований, указав на то, что считает цену, установленную в отчете ООО "Реалити-Плюс", достоверной.

ООО "Реалити-Плюс" отзыв на исковое заявление не представило, в судебные заседания не явилось, требования истца не оспорило.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено ООО "Гарантия Плюс", которое также не представило заключение по иску и в судебные заседания не явилось.

Изучив материалы дела, арбитражный суд установил следующее.

Истец является арендатором находящегося в муниципальной собственности нежилого помещения с кадастровым номером 33:26:020510:174, находящегося по адресу: <...>, общей площадью 421,1 кв.м, этажность: подвал, 1.

06.02.2018 истец направили в адрес КУМИ администрации округа Муром заявление о намерении выкупить арендуемое им нежилое помещение.

На основании поданного заявления ответчик произвел оценку рыночной стоимости помещения, которая составила 9 349 000 руб. (отчет об оценке № 109.03./05.03, составленный ООО "Реалити-Плюс").

Решением Совета народных депутатов округа Муром от 24.04.2018 № 500 "О продаже ООО "Фауна" помещения, расположенного по адресу: <...>" установлен способ приватизации спорного нежилого помещения – продажа по цене, равной его рыночной стоимости, определенной в соответствии с отчетом № 109.03./05.03, с оплатой в рассрочку сроком на 5 лет.

КУМИ администрации округа Муром направил истцу проект договора купли-продажи от 03.05.2018, указав в пункте 2.1 договора цену продаваемого имущества в соответствии с отчетом об оценке № 109.03./05.03 - 9 349 000 руб.

Истец не согласился с оценкой ответчика и представил протокол разногласий к договору, предложив определить стоимость спорного помещения на основании отчета независимого оценщика ООО "Гарантия Плюс" в сумме 5 027 000 руб.

КУМИ администрации округа Муром предложенную истцом цену выкупаемого спорного помещения отклонил (письмо от 28.06.2018 № 2039), что явилось основанием для обращения истца в суд с настоящим иском.

Определением суда от 11.02.2019 производство по делу было приостановлено в связи с назначением по ходатайству истца судебной экспертизы, проведение которой было поручено специалисту общества с ограниченной ответственностью "Владимирский центр кадастровых работ, геодезии и картографии" (600005, <...>) ФИО2.

Согласно заключению от 15.05.2019 № 36/2019 эксперта ООО "Владимирский центр кадастровых работ, геодезии и картографии" рыночная стоимость спорного помещения на момент обращения истца с заявлением о выкупе (06.02.2018) составила 6 948 000 руб.

После получения результатов судебной экспертизы истец уточнил исковые требования.

Оценив в совокупности представленные в материалы дела документы и доводы сторон, арбитражный суд пришел к следующим выводам.

Согласно статье 3 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

Нахождение муниципального имущества в аренде у истца и наличие у него преимущественного права на приобретение спорного помещения в собственность на момент принятия решения об условиях приватизации помещения не оспаривается.

В соответствии пунктом 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение 30 дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение 30 дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Требования пункта 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации участниками данного спора соблюдены.

При этом заявленные истцом требования суд расценивает как требование об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи от 03.05.2018.

При определении цены продаваемого муниципального имущества суд исходит из правовой позиции Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, согласно которой рыночная стоимость выкупаемого имущества должна определяться независимым оценщиком на дату получения уполномоченным органом от субъекта малого или среднего предпринимательства надлежащего заявления о реализации им предоставленного Законом преимущественного права на приобретение арендуемого имущества (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 18.10.2012 № 7240/12).

Согласно отчету об оценке № 109.03./05.03, составленному ООО "Реалити-Плюс", стоимость спорного объекта недвижимости составила 9 349 000 руб.

Согласно заключению оценщика ООО "Гарантия Плюс" от 04.06.2018 № 382/05-18 стоимость спорного помещения составляет 5 027 000 руб.

По заключению от 15.05.2019 № 36/2019 эксперта "Владимирский центр кадастровых работ, геодезии и картографии" ФИО2 рыночная стоимость спорного объекта недвижимости на момент обращения истца с заявлением о выкупе имущества составила 6 948 000 руб.

Истец с данной оценкой согласился, уточнив исковые требования в соответствии с результатами экспертизы.

При наличии двух заключений оценщика (ООО "Гарантия Плюс" и ООО "Владимирский центр кадастровых работ, геодезии и картографии"), опровергающих предложенную ответчиком оценку спорного объекта, суд считает возможным определить стоимость спорного объекта исходя из оценки, определенной по результатам судебной экспертизы – в сумме 6 948 000 руб.

С учетом изложенного требование истца об обязании Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации округа Муром заключить с обществом с ограниченной ответственностью "Фауна" договор купли-продажи недвижимого помещения с кадастровым номером 33:26:020510:174, находящегося по адресу: <...>, общей площадью 421,1 кв.м, этажность: подвал, 1, по цене 6 948 000 руб. с условием предоставления рассрочки платежа сроком на пять лет суд считает обоснованным и подлежащим удовлетворению.

Требование истца о признании выкупной стоимости нежилого помещения с кадастровым номером 33:26:020510:174, находящегося по адресу: <...>, общей площадью 421,1 кв.м, этажность: подвал, 1, указанной в отчете независимого оценщика ООО "Реалити Плюс" в размере 9 349 000 руб. недостоверной суд считает не подлежащим удовлетворению, поскольку, при заявлении данного требования истцом избран ненадлежащий способ защиты и ненадлежащий ответчик - общество с ограниченной ответственностью "Реалити-Плюс".

Согласно части 4 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы по рассмотрению дела, в том числе расходы на оплату судебной экспертизы, подлежат отнесению на истца в соответствии с его заявлением, изложенным в уточненном исковом заявлении от 27.06.2019.

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

урегулировать разногласия, возникшие при заключении между муниципальным образованием округ Муром в лице Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации округа Муром и обществом с ограниченной ответственностью "Фауна" договора купли-продажи от 03.05.2018 нежилого помещения с кадастровым номером 33:26:020510:174, находящегося по адресу: <...>, общей площадью 421,1 кв.м, этажность: подвал, 1, обязав Комитет по управлению муниципальным имуществом администрации округа Муром заключить с обществом с ограниченной ответственностью "Фауна" договор купли-продажи недвижимого помещения с кадастровым номером 33:26:020510:174, находящегося по адресу: <...>, общей площадью 421,1 кв.м, этажность: подвал, 1, по цене 6 948 000 руб. с условием предоставления рассрочки платежа сроком на пять лет.

В остальной части иска отказать.

В удовлетворении иска к ответчику обществу с ограниченной ответственностью "Реалити Плюс" отказать.

Решение может быть обжаловано в Первый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Владимирской области в течение месяца с момента принятия решения.

В таком же порядке решение может быть обжаловано в Арбитражный суд Волго-Вятского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу обжалуемого судебного акта, при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.


Судья В.В.Романова