Решение от 14 мая 2024 г. по делу № А40-206924/2023

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ


РЕШЕНИЕ

Дело № А40-206924/23-37-1693
г. Москва
15 мая 2024 года
Резолютивная часть решения объявлена 16 апреля 2024 года

Полный текст решения изготовлен 15 мая 2024 года


Арбитражный суд города Москвы в составе судьи Скачковой Ю.А.

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Манько Е.А.

рассмотрев в судебном заседании дело

по исковому заявлению ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "ДРИМ" (115201, <...>, ПОМЕЩЕНИЕ I, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 07.12.2018, ИНН: <***>)

к ответчику ДЕПАРТАМЕНТА ГОРОДСКОГО ИМУЩЕСТВА ГОРОДА МОСКВЫ (123112, <...>, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 08.02.2003, ИНН: <***>)

об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи.


При участии:

от истца – ФИО1 по доверенности от 02.08.2023;

от ответчика – ФИО2, по доверенности от 05.12.2023 № ДГИ-Д-1530/23. 



УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью «ДРИМ» (ООО «ДРИМ», общество, истец) обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском (с учетом принятого судом 02.04.2024г. в порядке статьи 49 АПК РФ уточнения) к Департаменту городского имущества города Москвы (Департамент, ответчик) с требованием урегулировать разногласия, возникшие между Департаментом городского имущества города Москвы и Обществом с ограниченной ответственностью «ДРИМ», при заключении договора купли-продажи недвижимости с кадастровым номером 77:05:0005002:3786, общей площадью 214,5 кв. м, расположенного по адресу: <...>, пом. 1А/1.

Принять абзац первый пункта 3.1. Договора в следующей редакции:

"п. 3.1. Цена Объекта составляет 23 481 000 (двадцать три миллиона четыреста восемьдесят одна тысяча) руб. 00. согласно Заключению эксперта ФИО3 ООО "А101 КОНСАЛТ" № А40-206924/23-37-1693 является окончательной, согласованной Сторонами Договора, и изменению не подлежит."

Принять абзац третий пункта 3.4. Договора в следующей редакции:

"Все платежи состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 279 535 (двести семьдесят девять тысяч пятьсот тридцать пять) руб. 71 коп., и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток основного долга."

В качестве правового обоснования заявленных требований истец ссылается на ст.ст. 445, 446 ГК РФ, на положения Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».

Законом города Москвы от  29.09.2021 № 18 «О внесении изменения в статью 12 Закона города  Москвы от 17.12.2008г. № 66 «О приватизации государственного имущества города Москвы» установлена дополнительная мера поддержки московских предпринимателей.

Для предпринимателей, арендующих недвижимое имущество, находящееся в государственной собственности г. Москвы, увеличен с 5 до 7 лет срок рассрочки оплаты такого имущества при реализации преимущественного права на выкуп.

Изменения распространяются на правоотношения, возникшие из ранее заключенных договоров купли-продажи арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства недвижимого имущества.

Истец поддержал уточненные требования.

Ответчик против иска возражал по доводам отзыва.

Суд, выслушав истца и ответчика, исследовав материалы дела и оценив в совокупности представленные доказательства, пришел к следующим выводам.

Как следует из материалов дела, 13.03.2019 г. между  Департаментом городского имущества города Москвы и ООО «ДРИМ» был заключен договор № 00-00259/19 аренды объекта нежилого фонда, находящегося в собственности города Москвы, предметом которого является нежилое помещение общей площадью 214,5 кв. м, расположенное по адресу: <...>, пом. 1А/1.

Договор аренды зарегистрирован в установленном порядке в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

ООО «ДРИМ» отнесено к категории субъектов малого предпринимательства в порядке, определенном ФЗ от 24.07.2007 №209-ФЗ, что подтверждается выпиской из базы данных Реестра субъектов малого и среднего предпринимательства.

ООО «ДРИМ» полагая, что в соответствии с нормами Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", имеет преимущественное право на приобретение в собственность арендуемого помещения, 11.07.2023г. обратилось в Департамент городского имущества города Москвы с заявлением о приобретении арендуемого имущества.

Обществом от Департамента был получен ответ с проектом договора купли-продажи арендуемого имущества по цене 37 190 000 рублей в соответствии с  отчетом об оценке рыночной стоимости от  08.08.2023 № М833-2550-П/2023, выполненным ООО «Центр оценки «Аверс» и экспертным заключением от 10.08.2023 № 680/472-23, подготовленным Ассоциацией «Межрегиональный союз оценщиков».

Посчитав, что цена спорного объекта необоснованно завышена, истец обратился в оценочную организацию для определения рыночной стоимости нежилых помещений.

Согласно выполненному ООО «КС-Аналитик» по заказу истца отчету об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости, стоимость спорного нежилого помещения составляет 17 988 000 руб. 00 коп.

Истец подписал предложенный Департаментом проект договора купли-продажи недвижимости с протоколом разногласий, касающимся пунктов п. 3.1 и 3.4 договора, в части указания цены выкупаемых помещений и суммы ежеквартального платежа.

Департамент письмом от 05.09.2023 № 33-5-113694/23-(0)-8 отклонил протокол разногласий и отказал в предоставлении государственной услуги.

ООО «ДРИМ» полагая, что Департамент городского имущества города Москвы обязан заключить договор купли-продажи имущества по цене, предложенной обществом (с учетом протокола разногласий и уточнений), обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Истец, как участник гражданских правоотношений, и спорные нежилые помещения, как объект гражданских правоотношений, соответствуют установленным статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ критериям. Истец является субъектом малого предпринимательства; доказательства наличия задолженности истца по арендной плате отсутствуют; площадь арендуемых нежилых помещений не превышает предельного значения площади, установленного частью 2 статьи 12 Закона города Москвы от 17.12.2008 № 66 "О приватизации государственного и муниципального имущества".

Согласно статье 217 Гражданского кодекса Российской Федерации имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Отношения, связанные с приватизацией государственного и муниципального имущества, регулируются Федеральным законом от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества", согласно пункту 5 статьи 3 которого особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого государственного или муниципального недвижимого имущества могут быть установлены федеральным законом.

Такие особенности установлены Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", вступившим в законную силу 05.08.2008.

Согласно ст. 3 Закона № 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в ч. 3 ст. 14 Закона № 209-ФЗ, и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта РФ или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном ФЗ от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ». При этом такое преимущественное право может быть реализовано при условии, что:

1) арендуемое имущество находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу настоящего Федерального закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества;

2)  отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 статьи 9 настоящего Федерального закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества;

3) площадь арендуемых помещений не превышает установленные законами субъектов Российской Федерации предельные значения площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности:

4) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

Таким образом, данная норма права предусматривает возможность возмездного отчуждения имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком.

В силу части 5  статьи 10 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" в отношении оценки объектов, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, договор на проведение оценки от имени заказчика заключается лицом, уполномоченным собственником на совершение сделок с объектами, если иное не установлено законодательством Российской Федерации.

В силу статьи 12 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Учитывая положения Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" субъектам малого и среднего предпринимательства, реализующим свое преимущественное право на выкуп арендуемых ими помещений, не предоставлено право инициировать проведение оценки имущества, которое является собственностью субъекта РФ, в связи с чем, в данном случае, стоимость испрашиваемого имущества, по которой истец просит заключить договор купли-продажи, не может быть признана установленной в предусмотренном законом порядке.

В соответствии со статьей 13 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

Суд, арбитражный суд, третейский суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, только в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 92 от 30.05.2005 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком», в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица (в том числе спора о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.) судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу.

Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки.

Определением суда от 30.01.2024г. было назначено проведение судебной оценочной экспертизы. Проведение экспертизы поручено эксперту  ООО "А101 КОНСАЛТ" ФИО3.

Экспертом ФИО3 дан ответ на вопрос:

Какова рыночная стоимость объекта недвижимости (нежилого помещения) с кадастровым номером 77:05:0005002:3786, общей площадью 214,5 кв.м, расположенного по адресу: <...> А/1 по состоянию на 11.07.2023, без учета НДС?

Ответ: Рыночная стоимость объекта недвижимости, нежилого помещения общей площадью 214,5 кв.м, расположенного по адресу: г.Москва, ш.Каширское, д.16, пом.1А/1, с кадастровым номером 77:05:0005002:3786, по состоянию на 11.07.2023 г. составляет 23 481 000 руб.

Ответчик заявил ходатайство о вызове в судебное заседание эксперта для допроса, представил формулировку вопроса, подлежащего постановке перед экспертом.

Истец возражал против удовлетворения ходатайства ответчика о вызове эксперта.

Суд протокольным определением от 02.04.2024 удовлетворил ходатайство ответчика, вызвал эксперта ООО "А101 КОНСАЛТ" ФИО3 в судебное заседание 16.04.2024 в 10 час. 00 мин. для допроса.

Эксперт ФИО3 в судебном заседании 16.04.2024  дала ответ на вопрос ответчика.

Вопрос Эксперту: «В связи с чем стоимость объекта исследования не соответствует сложившимся условиям рынка коммерческой недвижимости в городе Москве по состоянию на 11.07.2023»?

Ответ: В рамках экспертного заключения Экспертом проведен анализ рынка (стр. 23 Заключения), согласно которому с учетом скидки на торг диапазон цены варьируется от 71 833 руб./кв. м до 133 477 руб./кв. м, среднее значение 95 358 руб./кв. м без учета ценообразующих факторов. Данный разброс цен связан с площадью объекта, состоянием отделки, расположением и т.д.

Рыночная стоимость удельного показателя объекта экспертизы, полученная в рамках рассматриваемого Заключения, составляет 109 469 руб./кв.м и не выходит за диапазон минимальной или максимальной границы, лежит в диапазоне (выше среднего значения).

При проведении анализа Эксперт руководствуется основным принципом оценки недвижимости: «рациональный (типичный, разумный) покупатель не заплатит за объект недвижимости больше минимальной цены, взимаемой за другой аналогичный объект такой же полезности».

Также стоит учесть, что Объектом экспертизы является помещение коммерческого назначения. Особенной чертой коммерческой недвижимости является ярко выраженная направленность на получение дохода. В связи с чем, в рамках экспертизы Эксперт применяет доходный подход.

Департамент городского имущества города Москвы ошибочно не анализирует аналоги, используемые в рамках доходного подхода, а также полученные результаты.

На рынке купли-продажи на дату проведения экспертизы не представлено объектов, расположенных в доме расположения объекта экспертизы, однако, на рынке аренды представлены 2 объекта по адресу: Москва, ЮАО, р-н Нагатино-Садовники, Каширское ш.,16 (представлены в анализе рынка, стр. 24-27 Экспертизы).

Ставка аренды объекта №1 составляет 119 999 руб./мес. с учетом эксплуатационных расходов и коммунальных платежей или 7 724 руб./кв.м/год без учета расходов арендатора.

Ставка аренды объекта №2 составляет 80 000 руб./мес. с учетом коммунальных платежей и без учета эксплуатационных расходов или 5 787 руб./кв.м/год без учета расходов арендатора.

Ставка аренды объектов, расположенных в доме расположения объекта экспертизы, что может говорить о неочевидных негативных факторах расположения дома.

Однако, в расчете данные объекты не участвуют, так как Эксперт считает, что ставка аренды данных объектов существенно ниже рыночных данных. Использование данных объектов приведет к существенному понижению стоимости.

Таким образом:

Рыночная стоимость объекта экспертизы, полученная в рамках применения сравнительного подхода составила 25 862 000 руб.

Рыночная стоимость объекта экспертизы, полученная в рамках применения доходного подхода составила 21 100 000 руб.

Коэффициент вариации между подходами составляет 14% (является несущественным) и говорит о корректности проведенных расчетов.

Исходя из проведенного анализа, стоимость объекта исследования соответствует сложившимся условиям рынка коммерческой недвижимости в районе расположения объекта экспертизы на дату оценки.

Оценив в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представленное Заключение эксперта ФИО3 ООО "А101 КОНСАЛТ" № А40-206924/23-37-1693, с учетом допроса эксперта, суд пришел к выводу о том, что определенная заключением экспертизы рыночная стоимость спорного помещения в размере 23 481 000 руб. 00 коп. является достоверной.

По мнению суда, вывод о величине рыночной стоимости объекта экспертизы сформирован экспертом на основании проведенного полного, всестороннего, научно-обоснованного и объективного исследования, что соответствует обязанности эксперта, установленной ст. 55 АПК РФ и ст. 16 №73-Ф3 «О государственной судебно-экспертной деятельности в РФ» от 31.05.2001 г.

Заключение договора купли-продажи недвижимого имущества, связанного с реализацией положений Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ, для стороны, направившей проект договора, в силу названного Закона является обязательным, но между сторонами при заключении такого договора возникли разногласия, поэтому рассмотрение судом по требованию общества возникших разногласий основано на положениях статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии с абзацем 2 пункта 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации при отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Согласно статье 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

На основании изложенного, суд считает возможным урегулировать  разногласия между Департаментом городского имущества города Москвы и ООО «ДРИМ», возникшие из договора купли-продажи недвижимости с кадастровым номером 77:05:0005002:3786, общей площадью 214,5 кв. м, расположенного по адресу: <...>, пом. 1А/1.

Принять абзац первый пункта 3.1. Договора в следующей редакции:

"п. 3.1. Цена Объекта составляет 23 481 000 (двадцать три миллиона четыреста восемьдесят одна тысяча) руб. 00. согласно Заключению эксперта ФИО3 ООО "А101 КОНСАЛТ" № А40-206924/23-37-1693 является окончательной, согласованной Сторонами Договора, и изменению не подлежит."

Принять абзац третий пункта 3.4. Договора в следующей редакции:

"Все платежи состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 279 535 (двести семьдесят девять тысяч пятьсот тридцать пять) руб. 71 коп., и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток основного долга."

Расходы по оплате экспертизы в размере 30 000 руб. и госпошлины в размере 6 000 рублей подлежат взысканию с ответчика в пользу истца.

С учетом изложенного, на основании ст.ст. 8, 11, 12, 217, 421, 445, 446 ГК РФ, руководствуясь ст.ст. 49, 65, 102, 110, 123, 156, 167-171, 176, 180, 181 АПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Иск ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "ДРИМ" (ОГРН: <***>, ИНН: <***>) к ДЕПАРТАМЕНТУ ГОРОДСКОГО ИМУЩЕСТВА ГОРОДА МОСКВЫ (ОГРН: <***>, ИНН: <***>) удовлетворить.


Урегулировать разногласия между ОБЩЕСТВОМ С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ «ДРИМ» (ОГРН: <***>, ИНН: <***>) и ДЕПАРТАМЕНТОМ ГОРОДСКОГО ИМУЩЕСТВА ГОРОДА МОСКВЫ (ОГРН: <***>, ИНН: <***>), возникшие из договора купли-продажи недвижимости с кадастровым номером 77:05:0005002:3786, общей площадью 214,5 кв. м, расположенного по адресу: <...>, пом. 1А/1.


Принять абзац первый пункта 3.1. Договора в следующей редакции:

"п. 3.1. Цена Объекта составляет 23 481 000 (двадцать три миллиона четыреста восемьдесят одна тысяча) руб. 00. согласно Заключению эксперта ФИО3 ООО "А101 КОНСАЛТ" № А40-206924/23-37-1693 является окончательной, согласованной Сторонами Договора, и изменению не подлежит."


Принять абзац третий пункта 3.4. Договора в следующей редакции:

"Все платежи состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 279 535 (двести семьдесят девять тысяч пятьсот тридцать пять) руб. 71 коп., и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток основного долга."


Взыскать с ДЕПАРТАМЕНТА ГОРОДСКОГО ИМУЩЕСТВА ГОРОДА МОСКВЫ (123112, <...>, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 08.02.2003, ИНН: <***>) в пользу ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "ДРИМ" (115201, <...>, ПОМЕЩЕНИЕ I, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 07.12.2018, ИНН: <***>) 30 000 (тридцать тысяч) руб. 00 коп. коп. расходов на оплату судебной оценочной экспертизы, а также 6 000 (шесть тысяч) руб. 00 коп. госпошлину.


Решение может быть обжаловано в месячный срок с даты его принятия в Девятый арбитражный апелляционный суд.


Судья                                                                                                                    Ю.А. Скачкова