Решение от 8 июля 2024 г. по делу № А45-10488/2024

АРБИТРАЖНЫЙ СУД НОВОСИБИРСКОЙ ОБЛАСТИ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ


Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А45-10488/2024
г. Новосибирск
08 июля 2024 года
резолютивная часть решения объявлена 26 июня 204 года

решение в полном объеме изготовлено 8 июля 2024 года

Арбитражный суд Новосибирской области в составе судьи Галкиной Н.С., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Макаровой М.В., рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению Индивидуального предпринимателя ФИО1 (ИНН <***>)

к Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Новосибирской области

об урегулировании разногласий

при участии в судебном заседании представителей:

истца: ФИО2, доверенность от 22.03.2024, паспорт, диплом, ФИО3, доверенность от 11.07.2023, паспорт, диплом

ответчика: не явился, уведомлен

установил:

индивидуальный предприниматель ФИО1 (далее - истец, предприниматель) обратилась в арбитражный суд с исковым заявлением к Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Новосибирской области (далее - ответчик, управление) о об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи земельного участка, просит пункт 2.1 договора купли-продажи земельного участка из земель населенных пунктов с кадастровым номером 54:35:041730:61 принять в следующей редакции: «Цена выкупа участка 69714,00 (шестьдесят девять тысяч семьсот четырнадцать) рублей 00 копейки без НДС».

Требования истца мотивированы наличием совокупности фактов, которые дают предпринимателю право на приобретение земельного участка в собственность по цене 2,5% от его кадастровой стоимости.

Представители истца в судебном заседании поддержали исковые требования.

Ответчик в отзыве не признал иск, ссылаясь на отсутствие у истца права на выкуп земельного участка по указанной цене.

Представитель ответчика в судебное заседание не явился, в предыдущих судебных заседаниях поддерживал возражения против иска.

Рассмотрев материалы дела, суд установил.

Предпринимателю на праве собственности принадлежит недвижимое имущество: склад (здание № 25) площадью 482,9 кв.м, с кадастровым номером 54:35:000000:977, находящееся по адресу <...>. Указанный объект недвижимого имущества расположен на земельном участке с кадастровым номером 54:35:041730:61.

Истец направил в управление заявку на выкуп находящегося в государственной собственности земельного участка, на котором расположен приватизированный объект недвижимости, по цене, равной 2,5% кадастровой стоимости земельного участка. Кадастровый номер земельного участка 54:35:041730:61, площадь 1682 кв.м, разрешенное использование: склады, категория земель: земли населенных пунктов Местоположение: 630110, <...>.

Предприниматель имеет преимущественное право выкупа земельного участка с кадастровым номером 54:35:041730:61, на котором расположен объект недвижимого имущества, принадлежащий истцу на праве собственности.

Управление письмом от 22.12.23 № 54-ДКП/12344/05 направило предпринимателю проект договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 54:35:041730:61 с ценой участка 2788575 рублей 02 копейки без НДС. Данная стоимость является полной кадастровой стоимостью спорного земельного участка.

Истец, не согласившись с ценой, направил протокол разногласий со следующей редакцией пункта 2.1. договора: «Цена выкупа участка 69714 рублей. Данная стоимость рассчитана на основании льготной цены выкупа - 2,5% от кадастровой стоимости земельного участка.

Управление письмом от 21.03.24 № 54-АЛ/2779/08, отказало истцу в согласовании протокола разногласий, направило протокол согласования разногласий с ценой участка 2788575 рублей 02 копейки.

Истец полагает, что не согласование в договоре льготной выкупной цены земельного участка не соответствует действующему законодательству и является незаконным, обратился в арбитражный суд с рассматриваемым иском.

Изучив и проверив представленные доказательства, доводы сторон, суд пришел к следующим выводам.

Пунктом 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) установлено, что в случаях, когда в соответствии с ГК РФ или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Согласно статье 446 ГК РФ в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 настоящего Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Пунктом 1 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) предусмотрено исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду гражданами, юридическими лицами, являющимися собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

В силу подпункта 2 пункта 2 статьи 39.4 ЗК РФ при заключении договора купли-продажи земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов цена такого земельного участка, если иное не установлено федеральными законами, определяется в порядке, установленном органом государственной власти субъекта Российской Федерации, в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена.

По смыслу пункта 9 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» и определения Конституционного Суда Российской Федерации от 01.10.2009 № 1129-О-О, определяя выкупную цену публичного земельного участка, стороны должны руководствоваться, в том числе Законом № 137-ФЗ, содержащим императивную норму о конкретных условиях определения стоимости земельного участка.

Как предусмотрено пунктом 1 статьи 2 Закона № 137-ФЗ, до 01.07.2012 осуществляется продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в том числе юридическим лицам, являющимся собственниками расположенных на таких земельных участках зданий, строений, сооружений, при переоформлении ими права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками.

При приобретении указанными лицами таких земельных участков их цена устанавливается субъектами Российской Федерации в пределах 2,5% кадастровой стоимости земельного участка, расположенного в местностях, с численностью населения менее 3 миллионов человек.

В соответствии с пунктом 2.2 статьи 3 Закона № 137-ФЗ после 01.07.2012 в аналогичном порядке и по тем же правилам собственники зданий, строений, сооружений могут приобрести в собственность находящиеся у них на праве аренды земельные участки при условии, если: в период со дня вступления в силу настоящего Федерального закона до 01.07.2012 в отношении таких земельных участков осуществлено переоформление права постоянного (бессрочного) пользования на право аренды; либо такие земельные участки образованы из земельных участков, указанных в абзаце третьем настоящего пункта.

Проанализировав вышеназванные положения, суд пришел к выводу о том, что положения пункта 2.2 статьи 3 Закона № 137-ФЗ предоставляют право выкупа арендуемого земельного участка по льготной цене не только первым собственникам приватизированных зданий, строений, сооружений, переоформившим право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, но и всем последующим. При этом для приобретения собственником такого объекта недвижимости земельного участка по льготной цене достаточно установить факт своевременного (до 01.07.2012) переоформления права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды.

Данный вывод соответствует правовой позиции, сформулированной в Определениях Верховного Суда Российской Федерации от 30.03.2015 по делу № 310-КГ14-5503, от 07.07.2022 по делу № 308-ЭС21-28715.

Кроме того, пунктом 4 Порядка № 280-п также предусмотрено, что цена земельного участка определяется в размере двух с половиной процентов его кадастровой стоимости при продаже земельных участков в случаях, предусмотренных пунктом 2.2 статьи 3 Закона № 137-ФЗ.

Как установлено судом, истец является собственником здания, расположенного на земельном участке, ранее принадлежавшем государственному предприятию «Сибмедфарм» на праве постоянного бессрочного пользования и переоформленным на право аренды до 01.07.2012: здание с кадастровым номером 54:35:000000:977, ранее принадлежало государственному предприятию «Новосибирское региональное производственное предприятие «Сибмедфарм»; земельный участок с кадастровым номером 54:35:041730:15 предоставлен в постоянное пользование межрайонной конторе управления «Спецмедснаб» (которое было преобразовано в результате реорганизации в государственное предприятие Новосибирское региональное производственное предприятие «Сибмедфарм» в 1993 году) на основании решения Горисполкома от 30.01.1990 № 66-г «О предоставлении межрайонной конторе управления «Спецмедснаб» земельного участка, фактически занимаемой базой в Калининском районе». Земельный участок с кадастровым номером: 54:35:041730:19 был образован в результате проведенного в 2006 году разделения земельного участка с кадастровым номером 54:35:041730:15, площадью 34374 кв. м, который был передан государственному предприятию «Новосибирское региональное производственное предприятие «Сибмедфарм» (правопредшественник ФГУП «Сибмедфарм» ФМБА России) по договору аренды, заключенному 23.01.2003 сроком на 10 лет.

Определением арбитражного суда от 21.06.2007 июня 2007 года по делу № А45-6418/2007 в отношении данного предприятия введена процедура наблюдения, 09.04.2008 решением Арбитражного суда Новосибирской области введена процедура конкурсного производства. В 2011 году здание в составе единого лота продано на торгах ФИО4

Федеральным законом от 11.07.2011 № 201-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «О приватизации государственного и муниципального имущества» (далее Закон о приватизации) определено, что приватизация государственного и муниципального имущества - возмездное отчуждение имущества, находящегося в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований, в собственность физических и (или) юридических лиц.

Перечень способов приватизации государственного и муниципального имущества установлен в статье 13 Закона о приватизации: преобразование унитарного предприятия в открытое акционерное общество: преобразование унитарного предприятия в общество с ограниченной ответственностью; продажа государственного или муниципального имущества на аукционе; продажа акций открытых акционерных обществ на специализированном аукционе; продажа государственного или муниципального имущества на конкурсе; продажа за пределами территории Российской Федерации находящихся в государственной собственности акций открытых акционерных обществ; продажа акций открытых акционерных обществ через организатора торговли на рынке ценных бумаг; продажа государственного или муниципального имущества посредством публичного предложения; продажа государственного или муниципального имущества без объявления цены; внесение государственного или муниципального имущества в качестве вклада в уставные капиталы открытых акционерных обществ; продажа акций открытых акционерных обществ по результатам доверительного управления.

Таким образом, государственное имущество может быть приватизировано путем продажи на аукционе.

05.07.2011 предприниматель приобрела здание у ФИО4 по договору купли-продажи.

После переоформления права постоянного бессрочного пользования земельным участком на право аренды, данный земельный участок подвергся разделу, в результате чего был сформирован земельный участок с кадастровым номером 54:35:041730:61, используемый для эксплуатации здания с кадастровым № 54:35:000000:977.

Между мэрией горда Новосибирска и государственным предприятием «Сибмедфарм» заключен договор аренды земельного участка № 29221 от 23.01.2003, по которому в аренду передан земельный участок с кадастровым номером 54:35:041730:15, занимаемый базой аптечного комплекса, местоположение земельного участка установлено относительно ориентира: расположенного в границах участка, адрес ориентира: <...>.

Согласно выпискам из ЕГРН из земельного участка с кадастровым номером 54:35:041730:15 образован земельный участок с кадастровым номером 54:35:041730:19 площадью 9036 кв. м. Из земельного участка с кадастровым номером 54:35:041730:19 образован земельный участок с кадастровым номером 54:35:041730:61 площадью 1682 кв. м.

На земельном участке с кадастровым номером 54:35:041730:61 расположен склад (здание № 25), площадью 482,9 кв.м, с кадастровым номером 54:35:000000:977, принадлежащий на праве собственности истцу.

Объект недвижимости, расположенный на испрашиваемом земельном участке, приобретен им в собственность в порядке приватизации государственного имущества, сам земельный участок предоставлялся на праве постоянного бессрочного пользования и это право в установленный Федеральным законом № 137-ФЗ срок - до 01.07.2012 переоформлено на право аренды.

Исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства, суд пришел к выводу о наличии оснований для заключения договора купли-продажи земельного участка по цене 2,5% от его кадастровой стоимости.

Разрешая разногласия сторон относительно применяемой кадастровой стоимости при определении выкупной цены, суд принимает во внимание момент возникновения обязанности ответчика по подготовке и направлению проекта договора, которая корреспондирует реализации права истца на подачу заявления о выкупе и определяется моментом реализации такого права в виде подачи соответствующего заявления.

При таких обстоятельствах суд определяет выкупную стоимость спорного земельного участка исходя из 2,5% от кадастровой стоимости земельного участка.

Проверив стоимость, предложенную истцом, судом установлена, что она арифметически неправильная. По расчету суда 2,5% от 2788575 рублей 02 копеек составляет 69714 рублей 38 копеек.

Также суд не находит оснований вносить в устанавливаемую редакцию пункта 2.1. договора слова «…без НДС», поскольку данная редакция пункта 2.1. не направлялась ответчику.

Судебные расходы по уплате государственной пошлины распределяются в соответствии с частью 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Арбитражный суд разъясняет лицам, участвующим в деле, что в соответствии со статьей 177 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации настоящее мотивированное решение выполнено в форме электронного документа, подписано усиленной квалифицированной электронной подписью судьи и считается направленным лицам, участвующим в деле, посредством размещения на официальном сайте суда в сети «Интернет».

Руководствуясь статьями 110, 167, 168, 169, 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

РЕШИЛ:

исковые требования удовлетворить.

Урегулировать разногласия, возникшие между индивидуальным предпринимателем ФИО1 (ИНН <***>) и Территориальным управлением Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Новосибирской области при заключении договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 54:35:041730:61.

Изложить абзац первый пункта 2.1 договора купли-продажи земельного участка в следующей редакции: «Цена выкупа участка 69714 рублей (шестьдесят девять тысяч семьсот четырнадцать) рублей 38 копеек».

Взыскать с Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Новосибирской области в пользу индивидуального предпринимателя ФИО1 (ИНН <***>) расходы по уплате государственной пошлины в сумме 600 рублей.

Решение, не вступившее в законную силу, может быть обжаловано в течение месяца после его принятия в Седьмой арбитражный апелляционный суд (город Томск).

Решение может быть обжаловано в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу, в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа (город Тюмень) при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Апелляционная и кассационная жалобы подаются через Арбитражный суд Новосибирской области.


Судья

Н.С. Галкина