Решение от 31 мая 2018 г. по делу № А67-5783/2017

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ТОМСКОЙ ОБЛАСТИ

               634050, пр. Кирова д. 10, г. Томск, тел. (3822)284083, факс (3822)284077,  http://tomsk.arbitr.ru, e-mail: tomsk.info@arbitr.ru

Именем Российской Федерации



Р  Е  Ш  Е  Н  И  Е


г. Томск                                                                                                    Дело № А67-5783/17

01.06.2018

25.05.2018  – объявлена резолютивная часть решения

Арбитражный суд Томской области

в составе судьи Гребенников Д. А.,

при проведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению

муниципального образования «Город Томск» в лице Департамента управления муниципальной собственностью администрации Города Томска (ИНН <***>, ОГРН <***>)

к обществу с ограниченной ответственностью «Промлизинг» (ИНН <***>, ОГРН <***>)

о взыскании 346 308,30 руб.,

встречному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Промлизинг» (ИНН <***>, ОГРН <***>)

к муниципальному образованию «Город Томск» в лице Департамента управления муниципальной собственностью администрации Города Томска (ИНН <***>, ОГРН <***>)

о признании арендных отношений из договора аренды земельного участка от 10.10.1996 в редакции соглашений от 25.04.2001, от 29.06.2010 отсутствующими,

третье лицо - общество с ограниченной ответственностью «Давид» (ИНН <***>),

при участии в заседании:

от истца – не явились, извещены; от ответчика ФИО2 по дов. от 08.09.2017; от третьего лица – не явились, извещены, 



УСТАНОВИЛ:

муниципальное образование «Город Томск» в лице Департамента управления муниципальной собственностью администрации Города Томска (далее – Департамент недвижимости) обратилось в Арбитражный суд Томской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Промлизинг» (далее – ООО «Промлизинг») о взыскании 385 984,82 руб., из которых 366 551,33 руб. - задолженность по договору аренды земельного участка от 10.10.1996 № ТО-21-4859 за период с 08.07.2016 по 30.06.2017, 19 433,49 руб. – пени за период с 16.08.2016 по 21.07.2017.

Определением суда от 02.08.2017 дело назначено к рассмотрению в порядке упрощенного производства.

Ответчик представил отзыв на исковое заявление, в котором против удовлетворения исковых требований возражал, указав на следующие обстоятельства: - спорный договор аренды прекращен; - спорный земельный участок прекратил свое существование в результате образования двух новых земельных участков; - на спорном земельном участке расположено нежилое здание, принадлежащее ООО «Давид», учитывая, что на земельном участке расположены здания, принадлежащие разным лицам, на стороне арендатора имеет место быть множественность (л.д. 51-53 т. 1).

ООО «Промлизинг» представило встречное исковое заявление к Департаменту недвижимости о признании арендных отношений из договора аренды земельного участка от 10.10.1996 в редакции соглашений от 25.04.2001, от 29.06.2010 отсутствующими.

Определением от 25.08.2017 встречное исковое заявление ООО «Промлизинг» принято, суд перешел к рассмотрению дела по общим правилам искового производства.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, было привлечено общество с ограниченной ответственностью «Давид».

Истец в своих возражениях на отзыв ответчика и дополнениях (л.д. 71-72, 114-115 т.1) указал, что довод ответчика о том, что ввиду раздела и последующего объединения земельного участка объект спорного договора аренды прекратил физическое существование, ввиду чего прекращаются также права и обязанности, является необоснованным, игнорирующим действительный смысл положений ст. 11.8 Земельного кодекса РФ, правовой природы земельного участка, как объекта недвижимости, а также вещно-правовую природу (в части) арендных правоотношений. Поскольку изначально, договор аренды заключался в отношении земельного участка, расположенного по адресу: <...> на площадь - 10528 кв.м., который впоследствии (согласно отзыву ответчика на иск) был разделен на два других земельных участка с кадастровыми номерами: 70:21:0100093:844, 70:21:0100093:843, из которых, согласно выписке из ЕГРН, был образован земельный участок с кадастровым номером 70:21:0100093:12 площадью 10528 кв.м. Не смотря на смену кадастровых номеров, данный земельный участок тождественен тому земельному участку, который изначально предоставлялся по договору аренды от 10.10.1996, что подтверждается одинаковым адресом (<...>) и одинаковой площадью (10528 кв.м.). Принимая во внимание неизменный факт владения данным земельным участком в течение времени, пока ООО «Промлизинг» сохранял право собственности на объект недвижимости, расположенный на данном земельном участке, ответчик является субъектом денежного обязательства из договора аренды. Что касается иных объектов недвижимости, расположенных в границах вышеуказанного земельного участка, то ввиду отсутствия у департамента недвижимости сведений, достоверно подтверждающих факт наличия на земельном участке данных объектов недвижимости, принадлежащих третьим лицам на праве собственности в период с 08.07.2016 по 30.06.2017, указанный довод считают необоснованным.

В ходе рассмотрения спора истец уточнил исковые требования, просил взыскать с ответчика 328 566,22 руб. основного долга, 17 742,08 руб. пени.

Истец и третье лицо, извещенные надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, в судебное заседание своих представителей не направили.

Дело рассматривается в порядке статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в отсутствие представителей истца и третьего лица.

Исследовав материалы дела, заслушав представителя ответчика, суд считает первоначальные исковые требования подлежащими удовлетворению, а встречные исковые требования не подлежащими удовлетворению  по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, между муниципальным образованием «Город Томск» (арендодатель) и АООТ «Томскнефтегазгеология» (арендатор) заключен договор аренды земельного участка № ТО-21-4859 от 10.10.1996, согласно которому арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок, расположенный по адресу: <...>, площадью 10 528 кв. м для целей эксплуатации производственной базы сроком с 22.08.1996 по 22.08.2021 (пункты 1.1, 1.2 договора).

25.04.2001 между сторонами договора заключено дополнительное соглашение № 1, согласно которому в договор аренды внесены отдельные изменения в части арендной платы. 29.06.2010 между сторонами договора и ООО «Регионстрой» заключено дополнительное соглашение № 2, согласно которому с 10.11.2009 ООО «Регионстрой» приобрело все права и обязанности арендатора по договору аренды № ТО-21-4859, о чем был составлен акт приема- передачи.

Согласно пункту 3.7 дополнительного соглашения от 29.06.2010 платежи за пользование земельным участком производятся равными долями, поквартально 15 числа второго месяца текущего квартала.

Согласно сведениям из Единого государственного реестра недвижимости от 08.07.2016 право собственности на объекты недвижимости, расположенные в границах земельного участка по адресу: <...> зарегистрировано за ООО «Промлизинг» (л. д. 60-63 т.1).

В период с 08.07.2016 по 30.06.2017 обязательство по внесению арендной платы за пользование земельным участком ООО «Промлизинг» надлежащим образом не исполнило, что привело к образованию задолженности в размере 328 566,22 руб.

Истцом в адрес ответчика была направлена претензия от 25.05.2017 № 6166 с требованием о погашении задолженности в течение 30 дней с момента направления претензии, которая оставлена ответчиком без удовлетворения (л.д. 10-15 т. 1).

Уклонение ООО «Промлизинг» от внесения арендной платы послужило основанием для обращения истца в арбитражный суд с настоящим иском.

Согласно пункту 1 статьи 35 ЗК РФ, пункту 3 статьи 552 ГК РФ при продаже недвижимости (переходе права собственности), находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право на использование части земельного участка, которая занята данной недвижимостью и необходима для ее использования.

Как разъяснено в пункте 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», при рассмотрении споров, связанных с применением положений пункта 3 статьи 552 ГК РФ и пункта 1 статьи 35 ЗК РФ, определяющих права покупателя недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, необходимо учитывать следующее.

Покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на эту недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

В пункте 25 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» (далее - постановление Пленума ВАС РФ № 73) разъяснено, что по смыслу статьи 552 ГК РФ, статьи 35 ЗК РФ и статьи 25.5 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, к покупателю этой недвижимости с момента государственной регистрации перехода права собственности на нее переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды). Таким образом, покупатель объекта недвижимости, находящегося на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на эту недвижимость приобретает право пользования земельным участком в силу прямого указания закона.

На основании приведенных правовых положений и разъяснений постановления Пленума ВАС РФ № 73 суд приходит к выводу о наличии у общества, как собственника недвижимого имущества, расположенного на вышеуказанном земельном участке, обязанности по внесению арендной платы за него.

Доводы ответчика о том, что договор аренды не имеет юридической силы с 30.12.2014, поскольку земельный участок, являющийся предметом аренды, прекратил свое существование в результате образования новых земельных участков с кадастровыми номерами 70:21:0100093:844 и 70:21:0100093:843, судом не принимаются во внимание.

Действительно исходный земельный участок, расположенный по адресу: <...>, площадью 10 528 кв. м, сформированный для целей эксплуатации производственной базы, 3012.2014 разделен на два земельных участка, в результате раздела образованы:

- земельный участок с кадастровым номером 70:21:0100093:843 площадью 9 437 кв.м., на котором расположены объекты недвижимости общей площадью 2 850,5 кв.м. (682,9 + 2 167,6 кв.м.) и принадлежащие ответчику в период с 03.07.2014 по 08.07.2016;

- земельный участок с кадастровым номером 70:21:0100093:844 площадью 1 091 кв.м., на котором расположен объект недвижимости площадью 437,4 кв.м., принадлежащий ООО «Давид».

Согласно п. 4 ст. 11.8 ЗК РФ в случае образования земельных участков из земельных участков, используемых на основании договоров аренды или безвозмездного срочного пользования, осуществляющее такое использование лицо имеет преимущественное право на заключение с ним договоров аренды образуемых и измененных земельных участков или договоров безвозмездного срочного пользования ими на прежних условиях, если иное не установлено соглашением сторон, без проведения торгов (конкурсов, аукционов) либо на внесение соответствующих изменений в ранее заключенные договоры аренды земельных участков или безвозмездного срочного пользования ими.

Вместе с тем, указанная норма направлена на установление гарантий для арендатора в случае образования земельных участков из арендуемого и обремененного его правами участка, по существу на сохранение права аренды на прежних условиях, а не напротив, на прекращение арендных отношений. Эта норма права, как и нормы ГК РФ не содержит прямого указания на прекращение действия ранее заключенного договора аренды в отношении земельного участка, образованного в результате выдела (определение Верховного Суда Российской Федерации от 17.11.2015 N 306-КГ15-8301).

Положения указанной нормы подлежат применению для защиты прав арендатора исходного земельного участка в случае, если раздел земельного участка произошел не по инициативе арендатора (что имеет место быть в рассматриваемой ситуации) с целью обеспечения гарантий арендатора участка на сохранение арендных отношений.

Таким образом, само по себе разделение исходного земельного участка не является основанием для прекращения договора аренды земельного участка № ТО-21-4859 от 10.10.1996 в редакции дополнительных соглашений, поскольку из смысла данной статьи следует, что оформление правоотношений сторон после выдела земельных участков может быть осуществлено как заключением новых договоров на прежних условиях, так и внесением соответствующих изменений в ранее заключенные договоры аренды земельных участков.

Данные обстоятельства установлены постановлением Седьмого арбитражного апелляционного суда от 05.02.2018 по делу № А67-5782/2017, имеют преюдициальное значение для рассмотрения настоящего дела и доказыванию вновь не подлежат.

В виду указанного выше соответствующие доводы ответчика являются несостоятельными и встречное исковое заявление не подлежащим удовлетворению.

Согласно статье 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются (статья 310 указанного Кодекса).

В соответствии с пунктом 1 статьи 65 ЗК РФ использование земли в Российской Федерации является платным.

На основании статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления (статья 424 ГК РФ).

В силу пункта 3 статьи 65 ЗК РФ стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен, а потому арендная плата за пользование таким объектом должна определяться с учетом применимой в соответствии с действующим законодательством ставки арендной платы на условиях, предусмотренных договором аренды.

При этом устанавливаемый уполномоченным органом порядок определения арендной платы за земли, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, не должен противоречить федеральным законам и законам субъектов Российской Федерации.

Согласно пункту 16 постановления Пленума ВАС РФ N 73 при рассмотрении споров, связанных с взысканием арендной платы по договорам аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, судам необходимо учитывать следующее. В силу абзаца второго пункта 1 статьи 424 ГК РФ в предусмотренных законом случаях плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом. К договору аренды, заключенному после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом (далее - регулируемая арендная плата), даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы (например, изменения формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п.) по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений.

Как разъяснено в пункте 19 названного постановления, арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется.

Согласно расчету истца задолженность по арендной плате составляет 328 566,22 руб. Расчет судом проверен и признан правильным, ответчиком не оспорен.

Поскольку ответчик не представил доказательства оплаты задолженности по арендным платежам в сумме 328 566,22 руб., требование истца о взыскании задолженности с ответчика, в силу ст. 309, 310, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, является обоснованным.

В соответствии с п. 1 ст. 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой и другими способами, предусмотренными законом или договором.

Неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения (п. 1 ст. 330 ГК РФ).

Согласно п. 3.10 дополнительного соглашения от 28.06.2010 за нарушение сроков внесения арендной платы по договору арендатор выплачивает арендодателю пени из расчета 1/360 действующей ставки рефинансирования Центрального банка РФ.

За нарушение согласованных сроков оплаты истец начислил ответчику пени в сумме 17742,08 руб. за период с 16.08.2017 по 30.06.2017.

Расчет неустойки судом проверен и признан правильным.

Ответчик расчет истца не оспорил. Соразмерность неустойки последствиям нарушения обязательства предполагается, ответчиком не опровергнута (пункт 1 постановления Пленума ВАС РФ от 22.12.2011 № 81 «О некоторых вопросах применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации»), в связи с чем оснований для снижений неустойки по статье 333 ГК РФ суд не усматривает.

Доказательств оплаты пени в материалах дела не имеется.

Таким образом, требование истца о взыскании неустойки в размере 17742,08 руб. является обоснованным и подлежащим удовлетворению.

Государственная пошлина, от уплаты которой истец освобожден в силу подпункта 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации, подлежит взысканию с ответчика в доход федерального бюджета на основании части 3 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 110, 167-171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд,

Р Е Ш И Л :

Первоначальный иск удовлетворить. Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Промлизинг»  в пользу  муниципального образования «Город Томск» в лице Департамента управления муниципальной собственностью администрации Города 328 566,22 руб. задолженности, 17 742,08 руб. неустойки, всего взыскать  346 308,30 руб.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Промлизинг» в доход федерального бюджета 9 926,17   руб. государственной пошлины.

В удовлетворении встречного иска отказать.

На решение суда может быть подана апелляционная жалоба в Седьмой арбитражный апелляционный суд.



Судья                                                                                          Д.А.  Гребенников