Решение от 19 июля 2019 г. по делу № А25-1316/2017

Арбитражный суд Карачаево-Черкесской Республики

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ


Р Е Ш Е Н И Е

г. Черкесск Дело №А25-1316/2017

пр. Ленина, 9

Резолютивная часть решения оглашена 17 июля 2019 года

Решение в полном объеме изготовлено 19 июля 2019 года


Арбитражный суд Карачаево-Черкесской Республики в составе судьи Тебуевой З.Х., при ведении протокола судебного заседания секретарем с/з ФИО1, рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению администрации Зеленчукского муниципального района Карачаево-Черкесской Республики (ОГРН <***>, ИНН <***>) к закрытому акционерному обществу "Висма" (ОГРН <***>, ИНН <***>) о взыскании задолженности по арендной плате, неустойки и расторжении договора аренды, при участии в судебном заседании:

от истца - ФИО2, доверенность от 15.03.2019 №01-664,

от ответчика – отсутствует, надлежаще извещен,

УСТАНОВИЛ:

администрация Зеленчукского муниципального района Карачаево-Черкесской Республики (далее-истец) обратилась в арбитражный суд с иском к закрытому акционерному обществу "Висма" (далее - ответчик) и с учетом уточнения заявленных требований просит взыскать задолженность по договору аренды земельного участка от 26.11.2002 №3 за период с 19.05.2015 по 15.07.2019 в размере 15 525 545,41 рублей, неустойку в размере 485 846 рублей, а также расторгнуть договор аренды земельного участка от 26.11.2002 №3 (л.д.84-91, т.3).

Представитель истца в судебном заседании поддержал уточненные исковые требования.

В отзывах на исковое заявление ответчик просит в удовлетворении заявленных требований в части взыскания задолженности и неустойки отказать, указав, что истцом применены не подлежащие применению ставки арендной платы за пользование земельным участком, требование о расторжении договора оставить без рассмотрения в связи с несоблюдением истцом претензионного порядка (л.д.69-71, т.1; л.д. 59-64, т.2).

Дело рассмотрено в порядке ч.3 ст.156 Арбитражного процессуального кодекса РФ в отсутствие ответчика, надлежащим образом извещенного о дате и времени проведения судебного разбирательства.

Изучив материалы дела, суд приходит к выводу о том, что исковые требования удовлетворению не подлежат на основании следующего.

Из обстоятельств дела следует, что постановлением Архызского сельского муниципального образования от 25.11.2002 №50 ответчику в аренду предоставлен земельный участок площадью 8 406 кв.м, расположенный по адресу: <...> под строительство цеха по розливу воды (л.д.57, т.1).

Между администрацией Архызского сельского муниципального образования (арендодатель) и закрытым акционерным обществом «Висма» (арендатор) заключен договор аренды земельного участка от 26.11.2002 №2, согласно которому арендатору передан земельный участок с кадастровым номером 09:06:0050104:0001 общей площадью 8406 кв.м (л.д.58-60, т.1).

Согласно пункту 1.2 договора договор заключен сроком до 2047 года.

Пунктом 2.1 договора определен размер арендной платы, который составил 5000 рублей в год.

В соответствии с пунктом 2.2 договора размер арендной платы устанавливается ежегодно с учетом поправочных коэффициентов, изменения ставки земельного налога, площади земельного участка арендатора и исчисляется с первого числа месяца, следующего с момента предоставления земельного участка. Размер арендной платы считается измененным со дня введения новой ставки земельного налога в соответствии с соответствующим нормативным актом.

Согласно пункту 2.3 договора арендная плата вносится арендатором равными долями поквартально путем перечисления на счет, указанный в реквизитах арендодателя.

Договор зарегистрирован в установленном порядке 25.12.2002, что подтверждается штампом регистрации на договоре.

В связи с принятием Федерального закона от 17.04.2006 №53-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс РФ, Федеральный закон «О введении в действие Земельного кодекса РФ, Федеральный закон о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» и признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов РФ» полномочия в области земельных отношений в отношении земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, перешли с 01.07.2006 в ведение муниципальных районов.

В связи с ненадлежащим исполнением обязательств по внесению арендной платы администрацией Зеленчукского муниципального района направлена ответчику претензия от 21.12.2015 №01-2177, содержащая требование о погашении задолженности по арендной плате (л.д.61-63,т.1).

К претензии приложено дополнительное соглашение от 02.12.2015 для его подписания арендатором (л.д.65-68, т.1).

Указанным соглашением уточнен предмет аренды - земельный участок, расположенный по адресу: КЧР, Зеленчукский район, ул. Ленина, 39, площадью 8406 кв.м., с кадастровым номером 09:06:0050104:0001, из земель населенных пунктов для питьевого и хозяйственно-бытового водоснабжения.

Пунктом 2.2 соглашения определен размер годовой арендной платы в виде произведения кадастровой стоимости земельного участка на процентную ставку от кадастровой стоимости земельного участка, учитывающую вид разрешенного использования.

Согласно пункту 2.3 дополнительного соглашения арендная плата вносится до 15 числа первого месяца каждого квартала, последний взнос – не позднее 25 декабря текущего года.

За нарушение сроков внесения арендных платежей, арендатор уплачивает пени в размере 0,3% за каждый день просрочки от суммы просроченного платежа (п.2.8 соглашения).

Указанное соглашение не подписано ответчиком, при этом из содержания отзыва следует, что ответчик согласен с его условиями, в связи с чем суд приходит к выводу о том, что ответчиком приняты его условия.

В соответствии с пунктом 1 статьи 606 Гражданского кодекса РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату), порядок, условия и сроки внесения которой определяются договором аренды (пункт 1 статьи 614 Гражданского кодекса).

Согласно пункту 1 статьи 614 Гражданского кодекса РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В соответствии со статьей 65 Земельного кодекса РФ использование земли является платным; за земли, переданные в аренду, взимается арендная плата. Принцип платности любого использования земли установлен и п. 7 ч. 1 ст. 1 Земельного кодекса РФ.

Расчет арендной платы произведен истцом на основании, установленной на территории Зеленчукского муниципального района процентной ставки от кадастровой стоимости земельных участков, учитывающих вид разрешенного использования, предназначенных для добычи и розлива воды.

Процентная ставка утверждена постановлением Правительства Карачаево-Черкесской Республики №226 «О Порядке определения размера арендной платы, порядке, условиях и сроках внесения арендной платы за использование земельных участков, находящихся в собственности Карачаево-Черкесской Республики, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, за исключением земельных участков в муниципальном образовании - городе Черкесске» (далее-Постановление Правительства КЧР №226).

Указанные в Постановлении Правительства КЧР №226 процентные ставки от кадастровой стоимости земельных участков, установлены на основе кадастровой стоимости земельных участков.

Приложениями 1-12 Постановления Правительства КЧР №226 утверждены процентные ставки от кадастровой стоимости земельных участков, учитывающие вид разрешенного использования земельных участков.

На территории Зеленчукского муниципального района коэффициенты установлены приложением 3 к постановлению Правительства Карачаево-Черкесской Республики №226.

Согласно выписке из ЕГРН арендуемый земельный участок имеет вид разрешенного использования «для питьевого и хозяйственно-бытового водоснабжения» (л.д.45-54, т.2).

В соответствии с Постановлением Правительства КЧР от 16.12.2014 №394 «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земельных участков в составе земель населенных пунктов КЧР» удельный показатель кадастровой стоимости для земельных участков, предназначенных для разработки полезных ископаемых в с.Архыз составляет 271,35 рублей.

Таким образом, кадастровая стоимость земельного участка составляет 2 281 011,52 рублей (271,35 рублей *8406,16кв.м).

В рамках дела №А25-831/2015 определением от 18.07.2018 установлены кредиторские требования администрации Зеленчукского муниципального района и включены в реестр требований кредиторов ЗАО «Висма», возникшие в связи с неисполнением обязательств по договору аренды от 26.11.2002 №2 за период с 01.10.2013 по 18.05.2018 (л.д.2-5, т.3).

В рамках дела №А25-831/2015 суд пришел к выводу, что поскольку видом разрешенного использования земельного участка является питьевое и хозяйственно-бытовое водоснабжение, то процентная ставка, установленная для земельных участков, предназначенных для добычи и розлива воды применению не подлежит.

Судом применен пункт 32 приложения №3 к Постановлению Правительства Карачаево-Черкесской Республики, предусмотренные для размещения иных объектов промышленности.

В силу пункта 2 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.

В этой связи, судом самостоятельно произведен расчет суммы задолженности (л.д.111, т.3).

Согласно Постановлению Правительства КЧР от 28.04.2015 №106 «О внесении изменений в постановление Правительства КЧР от 20.06.2008 №226 «О порядке определения размера арендной платы, порядке, условиях и сроках внесения арендной платы за использование земельных участков, находящихся в собственности Карачаево-Черкесской Республики, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, за исключением участков в муниципальном образовании – городе Черкесске», вступившем в силу с 16.05.2015 процентная ставка от кадастровой стоимости земельного участка, учитывающая вид разрешенного использования «для размещения иных объектов промышленности из категории земель населенных пунктов в с. Архыз, составляет 6.6% (пункт 32 Приложения №3).

Таким образом, с 16.05.2015 годовой размер арендной платы составил 150 546,76 рублей (2 281 011,52 *6,6%).

Расчетная сумма арендной платы за период с 19.05.2015 по 31.12.2015 составила 93 627,71 рублей (150 546,76*227/365).

Годовой размер арендной платы в 2016 году остался прежним - 150 546,76 рублей.

В соответствии с пунктом 3.7 Постановления Правительства Карачаево-Черкесской Республики от 09.02.2017 №19 «Об утверждении порядка определения размера арендной платы за земли, находящиеся в собственности КЧР и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, за исключением земельных участков в муниципальном образовании – городе Черкесске», вступившего в силу с 21.02.2017 процентная ставка для размещения иных объектов промышленности составляет 2% .

Сумма арендной платы в годовом исчислении составила 45 620,23 рублей (2 281 011,52*2%).

За первый квартал 2017 года арендная плата составит 25 909,80 рублей (150 546,76 *51/365+45620,23*39/365), за период с 01.04.2017 по 31.12.2017 - 34 371,41 рублей (45 620,23*275/365).

В период с 01.01.2018 по 15.07.2019 размер годовой арендной платы не изменялся, в связи с чем в 2018 году арендная плата подлежит начислению в размере 45 620,23 рублей, а за первое полугодие 2019 арендная плата составит 22 622,63 рублей (45 620,23*181/365).

Таким образом, за период с 18.05.2015 по 30.06.2019 сумма арендной платы составит 372 698,54 рублей.

Платежными поручениями от 06.08.2015 №744, от 22.07.2016 №306, от 22.07.2016№3060, от 22.07.2016 №3059, от 27.01.2017 №230, от 13.09.2017 №2121, от 28.12.2017 №4041, от 09.10.2018 №7500, от 09.10.2018 №7501, от 09.10.2018 №7502, от 10.01.2019 №114, от 19.04.2019 №1761, от 31.05.2019 №12943, от 12.07.2019№14167, от 12.07.2019 №14166 ответчиком оплачена задолженность по арендной плате за период с 19.05.2015 по 30.06.2019 на общую сумму 373 979,79 рублей (л.д.92-109, т.3).

Таким образом, по состоянию на 01.07.2019 в пользу ответчика образовалось сальдо в размере 1281,25 рублей.

Истцом также заявлено требование о взыскании пени в размере 485 846 рублей за период с 19.05.2015 по 15.07.2019.

В соответствии с п.1 ст.330 Гражданского кодекса РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

Судом произведен самостоятельный расчет пени за заявленный период с учетом сумм, подлежащих начислению, согласно которому размер неустойки составил 8 485,25 рублей (л.д.111, т.3).

При этом, платежным поручением от 31.05.2019 №12944 пеня в размере 8 485,25 рублей погашена истцом в добровольном порядке (л.д.105, т.3).

На дату вынесения решения по настоящему делу у ответчика отсутствует задолженность по оплате арендных платежей, неустойки по договору аренды от 26.11.2002 №3.

Рассмотрев требование истца о расторжении договора аренды земельного участка, суд руководствуется следующим.

Согласно статье 622 Гражданского кодекса РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Следовательно, требование о возврате земельного участка является производным от основного требования - расторжения договора аренды земельного участка.

Учитывая, что на спорном земельном участке находятся объекты недвижимости, принадлежащие на праве собственности ответчику, положения статьи 622 Гражданского кодекса РФ не могут быть применены к рассматриваемым отношениям и служить основанием для возложения на ответчика обязанности по освобождению земельного участка независимо от того, расторгнут или прекращен договор аренды земельного участка, следовательно, исковые требования в указанной части не подлежат удовлетворению.

Данный вывод соответствует правовой позиции Верховного Суда Российской Федерации, изложенной в определении от 14.06.2017 №304-ЭС16-20773.

В соответствии с пунктом 3 статьи 619 Гражданского кодекса РФ договор аренды может быть досрочно расторгнут судом по требованию арендодателя в случае, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату. Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Пунктом 29 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 №66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" определено, что если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (часть 3 статьи 619 Гражданского кодекса РФ), а также предложение расторгнуть договор (пункт 2 статьи 452 Гражданского кодекса РФ).

Как следует из пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса РФ, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим федеральным законом, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

В пункте 23 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 №11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснено, что в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса РФ и статьями 450 и 619 Гражданского кодекса РФ, пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса РФ устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка. Арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора. Обстоятельства, указанные в статье 619 Гражданского кодекса РФ, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.

Согласно пункту 8 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.05.1997 №14 "Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров", требование о расторжении договора аренды не подлежит удовлетворению, если в разумный срок устранены нарушения, послужившие основанием для обращения в арбитражный суд.

В пункте 23 постановления от 24.03.2005 №11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" содержатся следующие разъяснения. Не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение устранено арендатором в разумный срок.

Расторжение договора, влекущее такие серьезные последствия для сторон, как прекращение арендных правоотношений, является крайней мерой, применяемой к недобросовестному контрагенту в случае, когда все другие средства воздействия исчерпаны, а сохранение договорных отношений становится нецелесообразным и невыгодным для другой стороны.

Кроме того, судом установлено, что на арендованном земельном участке расположены объекты недвижимости, принадлежащие на праве собственности закрытому акционерному обществу «Висма» и используемые им в производственной деятельности, что подтверждается выписками из Единого государственного реестра недвижимости (л.д.89-111, т.1).

Учитывая баланс интересов двух сторон, поведение ответчика, нацеленность на использование земельного участка с возмещением бюджету за это необходимой платы, суд не усматривает оснований к расторжению договора.

Разрешая вопрос о судебных расходах в виде подлежащей уплате в бюджет государственной пошлины за рассмотрение дела, суд считает, что таковой разрешению не подлежит, поскольку в удовлетворении иска отказано в полном объеме, а истец в силу закона освобожден от уплаты госпошлины.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст.110, 112, 167–171 Арбитражного процессуального кодекса РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований отказать.

Решение вступает в законную силу по истечении месяца с момента его изготовления в полном объеме и может быть обжаловано до истечения указанного срока в Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд (Вокзальная улица, дом 2, г. Ессентуки, Ставропольский край, 357600) через Арбитражный суд Карачаево-Черкесской Республики (проспект Ленина 9, город Черкесск, Карачаево-Черкесская Республика, 369000), а также может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа (Рашпилевская улица, дом 4, г. Краснодар, Краснодарский край, 350063) в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу решения, при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Судья З.Х. Тебуева