Решение от 15 марта 2019 г. по делу № А62-10673/2018

АРБИТРАЖНЫЙ СУД СМОЛЕНСКОЙ ОБЛАСТИ

ул. Большая Советская, д. 30/11, г.Смоленск, 214001

http:// www.smolensk.arbitr.ru; e-mail: info@smolensk.arbitr.ru

тел.8(4812)24-47-71; 24-47-72; факс 8(4812)61-04-16

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ


Р Е Ш Е Н И Е

город Смоленск

15.03.2019 Дело № А62-10673/2018

Резолютивная часть решения оглашена 05.03.2019

Полный текст решения изготовлен 15.03.2019

Арбитражный суд Смоленской области в составе судьи Бажановой Е.Г.

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Безруковой И.Н., рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению

Общества с ограниченной ответственностью "КУБ" (ОГРН <***>; ИНН <***>)

к Обществу с ограниченной ответственностью "ДОН" (ОГРН <***>; ИНН <***>),

третье лицо: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Смоленской области (ОГРН <***>; ИНН <***>),

о вынесении решения о государственной регистрации договора аренды нежилого помещения № 46 от 03.10.2017,

при участии в судебном заседании:

от истца: ФИО1 – представитель по доверенности;

от ответчика: ФИО2 – представитель по доверенности;

от третьего лица: не явился, извещен надлежащим образом;

У С Т А Н О В И Л:

Общество с ограниченной ответственностью "КУБ" (далее – истец, арендатор, ООО "КУБ") обратилось в арбитражный суд с иском к Обществу с ограниченной ответственностью "ДОН" (далее – ответчик, арендодатель, ООО "ДОН") о вынесении решения о государственной регистрации договора аренды нежилого помещения № 46 от 03.10.2017 (помещение № 1 общей площадью 4309, 2 кв.м., находящиеся в производственном корпусе общей площадью 9855,1 кв.м., кадастровый номер 67:27:0030902:27 и помещение № 1 общей площадью 205 кв.м., находящиеся в производственном корпусе общей площадью 9855,1 кв.м., кадастровый номер 67:27:0030902:27).

В порядке статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Смоленской области (далее – Управление Росреестра).

Как видно из материалов дела, 03.10.2017 между ООО "ДОН" (арендодатель) и ООО "КУБ" (арендатор) заключен договор аренды нежилого помещения №46 (далее - договор аренды) сроком действия десять лет с даты его подписания.

По условиям договора арендодатель передает, а арендатор принимает во временное владение и пользование нежилые помещения:

- Помещение № 1 общей площадью 4309,2 кв.м., находящееся в Производственном корпусе общей площадью 9855,1 кв.м., расположенном по адресу: <...>, кадастровый номер 67:27:0030902:2 в полном соответствии с поэтажным планом и экспликацией БТИ;

- Помещение № 2 общей площадью 205 кв.м., находящееся в Производственного корпуса общей площадью 9855,1 кв.м., расположенном по адресу: <...>, кадастровый номер 67:27:0030902:27 в полном соответствии с поэтажным планом и экспликацией БТИ.

Границы арендуемого помещения обозначены красными линиями в копии поэтажного плана, являющемся Приложением № 1 и неотъемлемой частью договора аренды (пункт 1.1 договора аренды).

Согласно пункту 11.1 договора аренды данный договор подлежит государственной регистрации в Управлении Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии. Государственная регистрация настоящего договора осуществляется совместными усилиями сторон, расходы по государственной регистрации договора стороны несут поровну.

При этом согласно пункту 4.1.15 договора аренды обязанность по регистрации договора в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Смоленской области в течение одного месяца со дня подписания договора возложена на арендодателя (ответчика).

Письмом от 29.11.2017 истец потребовал от ответчика зарегистрировать договор аренды.

22.12.2017 ООО "ДОН" обратилось в Управление Росреестра с заявлением о государственной регистрации договора аренды от 03.10.2017 № 46.

В ходе проведения правовой экспертизы, представленных на государственную регистрацию документов, в соответствии с пунктом 3 части 1 статьи 29 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее - Закон № 218-ФЗ) установлены причины, препятствующие ее проведению.

20.12.2017 в соответствии со статьей 26 Закона № 218-ФЗ государственная регистрация была приостановлена, о чем заявителю направлено уведомление от 20.12.2017 № 67/001/030/2017-7305 о необходимости устранения причин, препятствующих государственной регистрации, а именно:

- полномочия представителя ООО "Куб" подписавшего договор аренды №46 от 03.10.2017 не представлены; необходимо предоставить документ, подтверждающий полномочия представителя арендатора (не представлена доверенность от 25.09.2017 реестровый №2-1949, удостоверенная нотариусом Пик Ю.Н., указанная в преамбуле договора аренды);

- представленный на регистрацию договор аренды №46 от 03.10.2017 не содержит печати ООО "Куб", также отсутствует печать и в актах приема-передачи; необходимо заверить печатью данные документы;

- отсутствие указанных в договоре помещений №1 площадью 4 309,2 кв.м. и №2 площадью 205 кв.м., расположенных в здании Производственного корпуса, на учете в ЕГРН в соответствии с частью 5 статьи 44 Федерального закона от 13.07.2015 №218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости"; согласно позиции Управления Росреестра регистрация договора аренды части здания, сооружения, помещения возможна при условии одновременного учета части такого объекта недвижимости, для осуществления которого в пакете представленных на государственную регистрацию аренды документов также должен быть представлен необходимый для государственного кадастрового учета документ - технический план помещения, передаваемого в аренду.

ООО "ДОН" письмом от 13.03.2018 (исх.№ 42) сообщил арендатору, что государственная регистрация договора аренды приостановлена в связи с необходимостью постановки на кадастровый учет нежилого помещения, переданного в аренду; арендодателем предпринимаются все необходимые действия для такого кадастрового учета арендуемого помещения; после постановки его на кадастровый учет государственная регистрация договора аренды будет завершена.

Письмом от 01.08.2018 истец напомнил ответчику, что разумный срок для устранения недостатков и регистрации договора аренды истек, и что арендатор ждет от арендодателя зарегистрированный договор аренды.

24.09.2018вышеуказанная государственная регистрация договора аренды прекращена по заявлению ООО "ДОН" от 12.09.2018.

До настоящего времени договор аренды не прошел государственную регистрацию

Вышеуказанные обстоятельства послужили основанием для обращения в арбитражный суд с настоящим иском.

Ответчик полагает, что признаки уклонения от государственной регистрации договора с его стороны отсутствуют, не возражает против государственной регистрации договора аренды.

Управление Росреестра указало, что является правоприменительным органом и не имеет какого-либо своего интереса в этом деле; а также обратило внимание сторон на то, что наличие судебного акта, являющегося основанием для внесения записи в ЕГРН, не освобождает лицо от представления иных документов, не являющихся правоустанавливающими, которые необходимы для внесения записи в ЕГРН (пункт 53 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10, Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации № 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав").

Исследовав и оценив по правилам статьи 71 АПК РФ представленные в материалы дела доказательства, заслушав мнение представителей лиц, участвующих в деле, суд приходит к следующему.

Согласно пункту 3 статьи 165 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.

По смыслу указанной нормы Гражданского кодекса Российской Федерации сторона, заинтересованная в государственной регистрации сделки, вправе предъявить в суд требование о ее регистрации и тогда, когда в соответствии с законом сделка при отсутствии регистрации считается незаключенной.

Аналогичные положения содержатся в части 7 статьи 15 Закона № 218-ФЗ и в пункте 63 разъяснений совместного Постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав".

Согласно разъяснениям Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенным в пункте 7 Информационного письма от 16.02.2001 № 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", при отсутствии государственной регистрации договор аренды недвижимого имущества является незаключенным. Если одна из сторон такого договора уклоняется от его государственной регистрации, другая сторона вправе на основании пункта 3 статьи 165 ГК РФ предъявить иск об обязании зарегистрировать договор.

Принимая решение о государственной регистрации сделки, суд должен установить факт уклонения другой стороны сделки от регистрации, а также установить соответствие сделки по ее содержанию и форме требованиям действующего законодательства.

Из материалов дела следует, что до настоящего времени договор аренды не зарегистрирован, арендодатель, на котором по условиям договора аренды лежит обязанность в месячный срок с даты заключения договора осуществить его государственную регистрацию, в полном объеме замечания Управления Росреестра, указанные в уведомлении о приостановлении государственной регистрации не устранил, уведомление о приостановлении в судебном порядке не обжаловал, государственная регистрация договора аренды прекращена 24.09.2018 по заявлению ответчика, после этой даты каких-либо действий, направленных на осуществление государственной регистрации договора аренды ООО "ДОН" не предпринималось.

Указанные обстоятельства позволяют суду сделать вывод о фактическом уклонении ответчика от выполнения договорной обязанности по государственной регистрации договора аренды.

Договор аренды сторонами фактически исполняется, арендуемые помещения переданы арендатору по акту приема-передачи от 03.10.2017.

Договор аренды №46 от 03.10.2017 по форме и содержанию соответствует положениям параграфа 4 главы 34 ГК РФ.

Если в аренду передается часть здания или сооружения, право на которые зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН), в частности блок-секция, подъезд, помещение, в том числе в виде этажа, нескольких этажей, совокупность имеющих общие строительные конструкции комнат (смежные комнаты в помещении), расположенных в пределах этажа (этажей), государственный кадастровый учет такой части здания или сооружения осуществляется одновременно с государственной регистрацией договора аренды на такую часть здания или сооружения без соответствующего заявления. В случае передачи в аренду части здания или сооружения государственная регистрация прекращения права на здание или сооружение и снятие таких здания или сооружения с государственного кадастрового учета не осуществляются (часть 5 статьи 44 Закона № 218-ФЗ).

В соответствии с частью 4 статьи 18 Закона № 218-ФЗ к заявлению о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав прилагаются, в том числе документы, являющиеся основанием для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.

Согласно правовой позиции, изложенной в пункте 9 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" представление на государственную регистрацию договора аренды кадастрового паспорта (в настоящее время – технического плана) на обременяемое арендой недвижимое имущество необходимо лишь в случае, если такой паспорт ранее не был помещен в соответствующее дело правоустанавливающих документов; отсутствие кадастрового паспорта части помещения не может являться безусловным основанием для отказа в государственной регистрации договора аренды, если имеется подписанный сторонами документ, содержащий графическое и/или текстуальное описание той части недвижимой вещи, пользование которой будет осуществляться арендатором (в том числе с учетом данных, содержащихся в кадастровом паспорте соответствующей недвижимой вещи), и из этого описания следует, что предмет договора аренды согласован сторонами.

Учет части помещения в целях фиксации ограничения (обременения) вещного права при сохранении права собственности на помещение в целом, равно как учет помещения как части здания, не приводит к появлению нового объекта недвижимости как объекта гражданских прав, даже если соответствующая переданная в пользование часть нежилого помещения или нежилого здания обладает свойствами обособленности и изолированности. Описание части объекта недвижимости (помещения, здания) является лишь дополнительной характеристикой данного объекта. Отсутствие в государственном кадастре недвижимости сведений о части передаваемого в аренду объекта недвижимости не является препятствием для осуществления государственной регистрации договора аренды части здания (помещения). Учет переданной в пользование части объекта недвижимости является правом, а не обязанностью собственника или иного лица, в пользу которых установлены или устанавливаются ограничения (обременение) вещных прав на такие объекты недвижимости (пункт 9 Обзора судебной практики по делам, связанным с оспариванием отказа в осуществлении кадастрового учета, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 30.11.2016; пункт 25 раздела "Споры, возникающие из обязательственных правоотношений" Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 (2018), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 04.07.2018).

В договоре аренды стороны согласовали и описали недвижимое имущество (помещения), являющееся предметом аренды (пункт 1.1), а в Приложении № 1 к названному договору согласовали графическую часть и текстуальное описание предмета аренды, что позволяет с должной степенью достоверности идентифицировать предмет аренды; поэтому в рассматриваемом случае отсутствует необходимость представлять для государственной регистрации технический план здания/помещения с указанием в нем арендуемых помещений или документов, предусмотренных пунктом 2 статьи 14 Закона № 218-ФЗ.

Абзацем 3 пункта 1 статьи 160 ГК РФ предусмотрено, что скрепление сделки печатью является дополнительным требованием к ее форме, обязательность которого может быть установлена законом, иными правовыми актами или соглашением сторон.

Согласно пункту 1 статьи 160 ГК РФ сделка в письменной форме должна быть совершена путем составления документа, выражающего ее содержание и подписанного лицом или лицами, совершающими сделку, или должным образом уполномоченными ими лицами.

В рассматриваемом деле полномочия ФИО3 - лица, подписавшего договор аренды и акт приема-передачи нежилых помещений от имени ООО "КУБ" (арендатора), подтверждаются нотариально удостоверенной доверенностью от 25.09.2017. Обязательность скрепления сделки печатью в данном случае не установлена ни законом, ни иными правовыми актами, ни соглашением сторон.

На основании вышеизложенного, требования истца подлежат удовлетворению.

По заявлению истца определениями суда от 22.11.2018 (об обеспечении иска) и от 05.12.2018 (о замене обеспечительной меры) приняты обеспечительные меры в виде запрета ООО "ДОН" распоряжаться предметом аренды и запрета Управлению Росреестра совершать действия по государственной регистрации перехода права собственности от ООО "ДОН" к третьим лицам и государственной регистрации прекращения права собственности ООО "ДОН" на предмет аренды. С учетом удовлетворения требований истца и установленных в процессе рассмотрения дела обстоятельств суд приходит к выводу об отсутствии оснований для сохранения принятых обеспечительных мер.

Руководствуясь статьями 167 – 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л :

Произвести государственную регистрацию договора аренды нежилого помещения № 46 от 03.10.2017, заключенного между Обществом с ограниченной ответственностью "ДОН" (ОГРН <***>; ИНН <***>) и Обществом с ограниченной ответственностью "КУБ" (ОГРН <***>; ИНН <***>), предмет договора - нежилые помещения согласно поэтажному плану (Приложение № 1 к договору): Помещение № 1 общей площадью 4309,2 кв.м., находящееся в Производственном корпусе общей площадью 9855,1 кв.м., расположенном по адресу: <...>, кадастровый номер 67:27:0030902:27; Помещение № 2 общей площадью 205 кв.м., находящееся в Производственного корпуса общей площадью 9855,1 кв.м., расположенном по адресу: <...>, кадастровый номер 67:27:0030902:27.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью "ДОН" (ОГРН <***>; ИНН <***>) в пользу Общества с ограниченной ответственностью "КУБ" (ОГРН <***>; ИНН <***>) судебные расходы в размере 6000 руб.

Исполнительный лист выдать после вступления решения в законную силу.

Отменить обеспечительные меры, принятые по делу № А62-10673/2018 определением Арбитражного суда Смоленской области от 05.12.2018.

Лица, участвующие в деле, вправе обжаловать настоящее решение суда в течение месяца после его принятия в апелляционную инстанцию – Двадцатый арбитражный апелляционный суд (г.Тула), в течение двух месяцев после вступления решения суда в законную силу в кассационную инстанцию – Арбитражный суд Центрального округа (г. Калуга) при условии, что решение суда было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы. Апелляционная и кассационная жалобы подаются через Арбитражный суд Смоленской области.

Судья Е.Г. Бажанова