Решение от 9 апреля 2021 г. по делу № А38-5916/2020

АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ МАРИЙ ЭЛ

424002, Республика Марий Эл, г. Йошкар-Ола, Ленинский проспект 40

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ


РЕШЕНИЕ

арбитражного суда первой инстанции

«

Дело № А38-5916/2020
г. Йошкар-Ола
9» апреля 2021 года
Резолютивная часть решения объявлена 2 апреля 2021 года.

Полный текст решения изготовлен 9 апреля 2021 года.

Арбитражный суд Республики Марий Эл

в лице судьи Лежнина В.В.

при ведении протокола и аудиозаписи судебного заседания

секретарем ФИО1

рассмотрел в открытом судебном заседании дело

по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Серф»

(ИНН <***>, ОГРН <***>)

к ответчику муниципальному образованию «Город Йошкар-Ола» в лице комитета по управлению муниципальным имуществом администрации городского округа «Город Йошкар-Ола»

о понуждении к заключению договора

третьи лица Республика Марий Эл в лице Министерства государственного имущества Республики Марий Эл, общество с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик», общество с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Интерстрой», общество с ограниченной ответственностью «ЭшПроф»

с участием представителей:

от истца – директор ФИО2,

от ответчика – ФИО3 по доверенности,

от третьих лиц – не явились, извещены надлежащим образом

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью «Серф» (далее – истец, общество) обратилось в Арбитражный суд Республики Марий Эл с изменённым по правилам статьи 49 АПК РФ исковым заявлением к муниципальному образованию «Город Йошкар-Ола» в лице комитета по управлению муниципальным имуществом администрации городского округа «Город Йошкар-Ола» (далее – ответчик, муниципалитет, комитет) о заключении договора № 1 от 18.06.2015 о комплексном освоении территории на новый срок в пять лет.

В исковом заявлении, в дополнениях к нему и в судебных заседаниях требование мотивировано тем, что, несмотря на истечение срока действия договора о комплексном освоении территории, застройщик применительно к статье 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 №135-ФЗ «О защите конкуренции» и статьям 421, 425, 432, 445 Гражданского кодекса РФ (далее – ГК РФ) имеет право на заключение договора на новый срок.

По мнению истца, договор не содержит правил о запрете на его заключение на новый срок, так как он заключался без процедуры аукциона или торгов. При этом муниципалитет своевременно не принял акты об утверждении проекта межевания и планировки территории, поэтому срок действия договора следует считать продленным на срок просрочки исполнения обязательства уполномоченным органом, то есть на 9 месяцев. Тем самым заявление о продлении срока действия договора застройщиком подано в период действия договора о комплексном освоении территории.

Также истец указал, что возможность заключения договора на новый срок предусмотрена частями 5, 6 и 7 статьи 19 Федерального закона № 98-ФЗ от 01.04.2020 «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций» (т.1, л.д. 6-10, 47, 63-67, т.3, л.д. 16-20, 103, т.4, л.д. 94-96, 109-110, 118-120, т.5, л.д. 27-28, 35-36, 44-45).

Ответчик в отзыве на исковое заявление и в судебных заседаниях требование истца не признал и указал, что отношения, возникшие из договора о комплексном освоении территории и договоров аренды земельных участков, прекращены в связи с истечением их срока 30.06.2020. При этом обязательства по комплексному освоению территории не исполнены, земельные участки не освоены, строительство объектов не начато, что подтверждено актами обследования, в том числе актом от 19.06.2020.

Комитет отметил, что 29.06.2020 им направлено обществу письмо с требованием о возврате земельных участков в ведение муниципалитета в связи с прекращением договорных правоотношений. В Арбитражном суде Чувашской Республики - Чувашии на рассмотрении находятся иски о возврате участков.

Более того, в силу части 2 статьи 46.4 Градостроительного кодекса РФ (далее – ГрК РФ), действовавшей в спорный период, договор комплексного освоения территории заключается с победителем аукциона на право заключения данного договора. При этом законодательство не предусматривает возможность продления договоров, заключенных по итогам аукциона. Поскольку истек срок действия договоров аренды земельных участков, то не имеется и оснований для продления действия договора о комплексном освоении территории.

По утверждению ответчика, в соответствии с пунктом 8 части 5 статьи 46.4 ГрК РФ срок действия договора о комплексном освоении территории относится к существенным условиям договора и его изменение после его окончания закон не допускает (т.2, л.д. 116-117, т.3, л.д. 103, 109-110, т.5, л.д. 35-36, 44-45).

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Республика Марий Эл в лице Министерства государственного имущества Республики Марий Эл, общество с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик», общество с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Интерстрой», общество с ограниченной ответственностью «ЭшПроф» (т.1, л.д. 1-3, т.3, л.д. 104-105).

Республика Марий Эл в лице Министерства государственного имущества Республики Марий Эл в отзыве на заявление, в дополнении к нему и в судебных заседаниях полностью поддержала доводы ответчика и просила отказать истцу в удовлетворении иска (т.3, л.д. 96-99, 103, 109-110, 127-128, т.5, л.д. 35-36).

ООО «ЭшПроф» в отзыве на иск и в дополнении к нему просило требование истца удовлетворить (т.4, л.д. 97, т.5, л.д. 42).

Третьи лица, извещенные надлежащим образом о времени и месте последнего судебного заседания (т.5, л.д. 39-41), для участия в деле не явились. При указанных обстоятельствах дело в силу части 5 статьи 156 АПК РФ разрешено без их участия.

Рассмотрев материалы дела, исследовав доказательства, выслушав объяснения участников дела, арбитражный суд считает необходимым отказать истцу в удовлетворении требования по следующим правовым и процессуальным основаниям.

Из материалов дела следует, что во исполнение постановления Правительства Республики Марий Эл №249 от 29.04.2015 «О проведении аукциона на право заключения договоров аренды земельных участков, находящихся в федеральной собственности, для комплексного освоения территории», принятого на основании статей 39.6, 39.7, 39.8 Земельного кодекса РФ (далее – ЗК РФ) и статьи 46.4 ГрК РФ, Министерством государственного имущества Республики Марий Эл издано распоряжение № 1190 от 15.05.2015 и организован аукцион на право заключения договора аренды земельного участка с кадастровым номером 12:04:0210102:598 для комплексного освоения территории, результаты которого оформлены протоколом заседания единой комиссии по приватизации государственного имущества, продаже прав на заключение договоров аренды и иных прав, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного имущества казны, от 17.06.2015 (т.1, л.д. 68-69, т.3, л.д. 133-136, 139-170, т.4, л.д. 1-3).

Согласно аукционной документации и информации, размещенной в газете «Йошкар-Ола», земельный участок предоставляется в аренду на срок в пять лет в целях комплексного освоения территории, которое также должно было быть завершено по проекту договора комплексного освоения территории в течение 5 лет (т.3, л.д. 137).

По результатам аукциона 18.06.2015 между Мингосимуществом РМЭ, действовавшим от имени публично-правового образования (арендодателем), и ООО «Серф» (арендатором) заключен договор № 1 аренды находящегося в федеральной собственности земельного участка для комплексного освоения территории (т.4, л.д. 5-10). По условиям договора арендатору во временное владение и пользование был предоставлен на срок по 30.06.2020 земельный участок для комплексного освоения в целях жилищного строительства площадью 304 500 кв.м. категории – населенных пунктов с кадастровым номером 12:04:0210102:598, расположенный по адресу: Республика Марий Эл, город Йошкар-Ола. Земельный участок передан арендатору по акту 1.07.2015, а договор зарегистрирован в ЕГРН 9.07.2015 (т.4, л.д. 11-12)

Полномочия Мингоимущества РМЭ по управлению и распоряжению земельными участками, находящимися в федеральной собственности, закреплены в статьях 13 и 14 Федерального закона от 24.07.2008 №161-ФЗ «О содействии развитию жилищного строительства», протоколе № 8 заочного голосования Правительственной комиссии по развитию жилищного строительства и оценке эффективности использования земельных участков, находящихся в собственности РФ, от 30.09.2014, Указе Президента Республики Марий Эл от 15.06.2009 №103 «О полномочиях органов государственной власти Республики Марий Эл по управлению и распоряжению находящимися в федеральной собственности земельными участками», а также в указанном ранее постановлении Правительства РМЭ № 249 от 29.04.2015 (т.3, л.д. 131-132).

В соответствии с пунктом 6 статьи 39.8 ЗК РФ, действовавшим в спорный период, и пунктом 6.4.1 договора аренды № 1 от 18.06.2015 арендатор обязан заключить договор о комплексном освоении территории одновременно с заключением настоящего договора. Поэтому 18.06.2015 между Мингосимуществом РМЭ (уполномоченным органом), действовавшим от имени публично-правового образования, и ООО «Серф» (застройщиком) заключен договор комплексного освоения территории, по условиям которого застройщик в срок по 30.06.2020 своими силами и за свой счет обязуется выполнить обязательства по комплексному освоению территории (т.1, л.д. 27-33).

Администрацией городского округа «Город Йошкар-Ола» 03.03.2016 принято постановление № 307 об утверждении документации по планировке территории, а 28.04.2016 постановление № 671 об утверждении проекта межевания территории.

В силу пункта 7 статьи 46.4 ГрК РФ стороны договора в течение трех месяцев со дня утверждения документации по планировке территории обязаны заключить дополнительное соглашение к этому договору, содержащее график осуществления мероприятий по освоению данной территории (в том числе строительство и ввод в эксплуатацию объектов капитального строительства) в отношении каждого мероприятия с указанием сроков начала и окончания проведения соответствующих работ. Руководствуясь указанной нормой, а также пунктом 3.2.5 договора стороны 01.06.2016 заключили дополнительное соглашение к договору № 1 о комплексном освоении территории от 18.06.2015, которым утвердили в отношении земельных участков с кадастровыми номерами 12:04:0210102:95, 12:04:0210102:689, 12:04:0210102:694, 12:04:0210102:923-12:04:0210102:969, образованных в результате раздела земельного участка с кадастровым номером 12:04:0210102:598, график осуществления мероприятий по освоению территории, содержащий дату окончания строительства – 30.06.2020 (т.1, л.д. 34-38).

Распоряжением Правительства РМЭ № 86-р от 26.02.2018 26 земельных участков с кадастровым номерами 12:04:0210102:694, 12:04:0210102:925-12:04:0210102:933, 12:04:0210102:935, 12:04:0210102:937, 12:04:0210102:938, 12:04:0210102:940, 12:04:0210102:941, 12:04:0210102:945, 12:04:0210102:946, 12:04:0210102:948-12:04:0210102:951, 12:04:0210102:960-12:04:0210102:964 переданы безвозмездно в собственность городского округа «Город Йошкар-Ола» (т.3, л.д. 87-91, т.4, л.д. 19-23).

Соглашением от 18.07.2018 от Мингосимущества РМЭ Комитету переданы права и обязанности уполномоченного органа по договору № 1 о комплексном освоении территории от 18.06.2015 (т.1, л.д. 51-53, т.3, л.д. 92-93).

В связи с окончанием срока действия договоров аренды земельных участков и договора о комплексном освоении территории муниципалитет письмом от 29.06.2020 сообщил ООО «Серф», что оснований для продления срока действия договора о комплексном освоении территории не имеется, территория, предоставленная для застройки, не освоена, строительные работы не начаты, строительных материалов и техники не имеется, естественный травяной покров не нарушен (т.3, л.д. 94-95).

24.08.2020 от общества в муниципалитет поступила претензия с требованием о заключении договора о комплексном освоении территории на новый срок в пять лет (т.1, л.д. 39-41, т.2, л.д. 119-120). В ответ на указанное заявление общества комитет письмом от 31.08.2020 сообщил, что оснований для продления срока действия договоров аренды земельных участков и договора о комплексном освоении территории не имеется. Кроме того, арендодателем направлены в Арбитражный суд Чувашской Республики - Чувашии иски о возврате земельных участков (т.1, л.д. 42-43, т.2, л.д. 121-122).

Заявлениями от 23.09.2020 и от 01.10.2020 общество вновь просило муниципалитет заключить договор о комплексном освоении территории на новый срок (т.2, л.д. 123-126, 128-131). Однако комитет письмами от 28.09.2020 и от 13.10.2020 вновь отказал обществу в удовлетворении его заявлений и в заключении договора на новый срок (т.1, л.д. 58, т.2, л.д. 127, 132).

Полагая, что срок действия договора о комплексном освоении территории подлежит продлению на новый срок в пять лет, ООО «Серф» требует в судебном порядке понудить ответчика заключить договор.

По мнению истца, срок действия договора следует считать продленным на срок просрочки исполнения обязательства арендодателя по принятию актов об утверждении проекта межевания и планировки территории, то есть на 9 месяцев. Поэтому обращение общества в муниципалитет 24.08.2020 о продлении договорных отношений сделано в пределах срока действия договора о комплексном освоении территории.

Позиция истца не соответствует законодательству и лишена доказательственного подтверждения.

Так, отсутствуют причины для продления срока по комплексному освоению территории на срок подготовки и утверждения документации по планировке и межеванию территории. Согласно пункту 1 статьи 46.4 ГрК РФ, действовавшему в момент заключения договора комплексного освоения территории, комплексное освоение территории включает в себя подготовку документации по планировке территории, образование земельных участков в границах данной территории, строительство на земельных участках в границах данной территории объектов транспортной, коммунальной и социальной инфраструктур, а также иных объектов в соответствии с документацией по планировке территории. При этом в силу подпункта 8 пункта 5 статьи 46.4 ГрК РФ существенным условием договора является срок его действия.

Следовательно, в срок, предусмотренный договором о комплексном освоении территории, включен, в том числе период времени на подготовку документации по планировке территории и ее утверждение.

Также обязанность по подготовке проекта планировки территории и проекта его межевания возложена на застройщика пунктом 4.3.3 договора о комплексном освоении территории. При этом доказательства виновности органа местного самоуправления в несвоевременном утверждении проектов, которые должен был предоставить на утверждение сам застройщик, вопреки правилам статьи 65 АПК РФ истцом не представлены. Поэтому арбитражный суд отклоняет довод истца о необходимости продления правоотношений по комплексному освоению территории на срок подготовки и утверждения документации по планировке и межеванию территории.

В качестве правового обоснования иска общество ограничилось общими ссылками на статьи 421, 432, 425, 445 ГК РФ и части 5, 6, 7 статьи 19 Федерального закона от 01.04.2020 № 98-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций». Однако прямая и конкретная норма, обязывающая муниципалитет заключить договор на новый срок, истцом не названа.

Между тем в соответствии с пунктом 6 статьи 39.8 ЗК РФ, действовавшим в спорный период, и пунктом 6.4.1 договора аренды №1 от 18.06.2015 арендатор обязан заключить договор о комплексном освоении территории одновременно с заключением настоящего договора.

Согласно части 2 статьи 46.4 ГрК РФ договор комплексного освоения территории заключается исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления, предоставляющими земельный участок для комплексного освоения территории, с юридическим лицом, признанным победителем аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, или с юридическим лицом, подавшим единственную заявку на участие в этом аукционе, или с заявителем, признанным единственным участником такого аукциона, или с единственным принявшим участие в аукционе его участником.

Комплексное освоение территории осуществляется в границах земельного участка, предоставленного в аренду лицу, с которым заключен договор о комплексном освоении территории, или в границах земельных участков, образованных из такого земельного участка (часть 4 статьи 46.4 ГрК РФ).

Существенные условия договора о комплексном освоении территории установлены частью 5 статьи 46.4 ГрК РФ, в соответствии с которой к таким условиям отнесены: 1) сведения о земельном участке, составляющем территорию, в отношении которой заключается договор (кадастровый номер земельного участка, его площадь, местоположение); 2) обязательство лица, заключившего договор с исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления (далее - лицо, заключившее договор), подготовить и представить в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления проект планировки территории и проект межевания территории, в отношении которой заключается договор, в соответствии с документами территориального планирования, правилами землепользования и застройки, а также утвержденными органом местного самоуправления расчетными показателями минимально допустимого уровня обеспеченности территории объектами коммунальной, транспортной, социальной инфраструктур и расчетными показателями максимально допустимого уровня территориальной доступности указанных объектов для населения; максимальные сроки подготовки и представления этих документов; 3) обязательство лица, заключившего договор, осуществить на земельном участке, в отношении которого заключен договор, или на земельных участках, образованных из такого земельного участка, предусмотренные договором мероприятия по благоустройству, в том числе озеленению, и сроки их осуществления; 4) обязательство лица, заключившего договор, осуществить образование земельных участков из земельного участка, в отношении которого заключен договор о комплексном освоении территории, в соответствии с утвержденным проектом межевания территории; 5) обязательство исполнительного органа государственной власти или органа местного самоуправления обеспечить рассмотрение и утверждение проекта планировки территории и проекта межевания территории и максимальные сроки выполнения данного обязательства, если это входит в их компетенцию; 6) обязательство сторон договора осуществить на земельном участке, в отношении которого заключен договор, или на земельных участках, образованных из такого земельного участка, строительство объектов коммунальной, транспортной и социальной инфраструктур в соответствии с проектом планировки территории; максимальные сроки выполнения данного обязательства; 7) обязательство сторон договора обеспечить осуществление мероприятий по освоению территории, включая ввод в эксплуатацию объектов капитального строительства, в соответствии с графиками осуществления каждого мероприятия в предусмотренные указанными графиками сроки; 8) срок действия договора; 9) ответственность сторон за неисполнение или ненадлежащее исполнение договора, в том числе обязательства, предусмотренного пунктом 7 настоящей части.

Тем самым, исходя из системного толкования приведенных норм Земельного кодекса РФ и Градостроительного кодекса РФ, а также договоров о комплексном освоении территории и аренды земельного участка № 1 от 18.06.2015, арбитражный суд приходит к выводу о том, что срок действия договора о комплексном освоении территории связан со сроком действия договора аренды земельного участка, предоставленного в аренду в этих целях.

Однако вопреки правилам статьи 65 АПК РФ истец не представил доказательства того, что сроки действия договоров аренды земельных участков своевременно продлены либо заключены договоры аренды на новый срок.

Поэтому арбитражный суд признает, что срок действия договора о комплексном освоении территории, являющийся существенным условием договора, истек 30.06.2020 и продлению не подлежит.

Более того, обществом не отрицается, что им нарушены иные существенные условия договора о комплексном освоении территории, в частности, не обеспечено осуществление мероприятий по освоению территории, включая ввод в эксплуатацию объектов капитального строительства, в соответствии с графиками осуществления каждого мероприятия в предусмотренные указанными графиками сроки. Так, актами обследования земельного участка от 21.05.2020, 19.06.2020 и 26.06.2020 с приложенными фотоматериалами подтверждается, что земельные участки не освоены, строительные работы не начаты, строительных материалов либо строительной техники не имеется, естественный травяной покров на всей территории не нарушен. Представленные истцом договоры о разработке проектов, положительные заключения экспертизы проектной документации, разрешения на строительство, договоры с ресурсоснабжающими организациями, технические условия и иные документы касаются участков с кадастровыми номерами 12:04:0210102:944, 12:04:0210102:952 и 12:04:0210102:969, переданных в частную собственность тех организаций, которые не являются стороной договора о комплексном освоении территории (т.1, л.д. 70-174, т.2, л.д. 1-86, 94-114, т.3, л.д. 38-40, т.4, л.д. 121-133, 147-152).

Следовательно, существенные нарушения договора исключают его продление на новый срок.

Также статья 445 ГК РФ, которой обоснован иск, не подлежит применению при разрешении спора. Ею регулируется заключение договора в обязательном порядке только в случаях, предусмотренных ГК РФ или иными законами. Однако градостроительное законодательство не содержит нормы об обязанности собственника заключить в обязательном порядке на новый срок договор о комплексном освоении территории.

Арбитражный суд отклоняет и довод истца о возможности заключения договора о комплексном освоении территории на новый срок на основании части 5 статьи 19 Федерального закона № 98-ФЗ от 01.04.2020 «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций», согласно которой арендодатель, являющийся владельцем государственного или муниципального недвижимого имущества, независимо от срока истечения договора аренды недвижимого имущества, заключенного по результатам проведения торгов в отношении недвижимого имущества до принятия в 2020 году органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Федерального закона от 21 декабря 1994 года № 68-ФЗ «О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера» (в редакции настоящего Федерального закона) решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации, не вправе отказать арендатору, надлежащим образом исполнявшему свои обязанности до принятия такого решения, в заключении в 2020 году дополнительного соглашения к договору аренды о продлении срока аренды на срок до одного года на тех же условиях или иных согласованных сторонами условиях, не ухудшающих положение арендатора.

Однако указанная норма не регулирует отношения по комплексному освоению территории, чем исключается её применение к спорным правоотношениям.

Помимо этого, арбитражный суд признает ошибочной ссылку истца на необходимость применения к спорным правоотношениям правил продления арендных отношений, установленных статьей 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 №135-ФЗ «О защите конкуренции», поскольку в соответствии с частью 2 статьи 17.1 этого Федерального закона указанный порядок заключения договоров не распространяется на имущество, распоряжение которым осуществляется в соответствии с Земельным кодексом РФ, Водным кодексом РФ, Лесным кодексом РФ, законодательством Российской Федерации о недрах.

Таким образом, арбитражным судом не выявлены основания для заключения с обществом нового договора о комплексном освоении территории. Поэтому арбитражный суд принимает решение об отказе истцу в удовлетворении иска.

По правилам статьи 110 АПК РФ расходы истца по уплате государственной пошлины относятся на общество, не в пользу которого принят судебный акт (т.1, л.д.13).

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 176 АПК РФ, арбитражный суд

РЕШИЛ:

Отказать обществу с ограниченной ответственностью «Серф» (ИНН <***>, ОГРН <***>) в удовлетворении искового заявления к муниципальному образованию «Город Йошкар-Ола» в лице комитета по управлению муниципальным имуществом администрации городского округа «Город Йошкар-Ола» о заключении договора № 1 от 18.06.2015 о комплексном освоении территории на новый срок в пять лет.

Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня его принятия в Первый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Республики Марий Эл.

Судья В.В. Лежнин