Решение от 25 сентября 2019 г. по делу № А63-4267/2019

АРБИТРАЖНЫЙ СУД СТАВРОПОЛЬСКОГО КРАЯ

Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

г. Ставрополь Дело №А63-4267/2019

Резолютивная часть решения объявлена 18 сентября 2019 года.

Решение изготовлено в полном объеме 25 сентября 2019 года.

Арбитражный суд Ставропольского края в составе судьи Быкодоровой Л.В., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению

администрации города Михайловска

к обществу с ограниченной ответственностью «Ставропольский бройлер», Промышленная зона бройлерная участка бройлерная зона № 1 Шпаковского района Ставропольского края, ОГРН <***>, ИНН <***>,

о взыскании по договору аренды земельного участка от 30.05.2005 № 73: задолженности по арендным платежам за период с 01.04.2018 по 31.12.2018 в размере 5 382 110, 20 рубля, пени за период с 01.07.2018 по 31.12.2018 в размере 346 607, 90 рубля,

при участии представителей истца: ФИО2 по доверенности от 16.05.2019 № 07-10/1-619, ФИО3 по доверенности от 13.03.2019 № 07-10/1-241, в отсутствие представителя ответчика,

УСТАНОВИЛ:

администрация города Михайловска (далее – администрация, истец) обратилась в Арбитражный суд Ставропольского края с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Ставропольский бройлер», Промышленная зона бройлерная участка бройлерная зона № 1 Шпаковского района Ставропольского края (далее – общество, ответчик), о взыскании по договору аренды земельного участка от 30.05.2005 № 73: задолженности по арендным платежам за период с 01.04.2018 по 31.12.2018 в размере 5 382 110, 20 рубля, пени за период с 01.07.2018 по 31.12.2018 в размере 346 607, 90 рубля.

Представитель истца в судебном заседании требования поддержал, просил удовлетворить в полном объеме.

Представитель ответчика, должным образом извещенного о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явился, в связи с чем на основании части 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) суд рассматривает дело в их отсутствие.

Суд, исследовав материалы дела, дав правовую оценку представленным доказательствам, нашел исковые требования подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Как видно из материалов дела, между комитетом имущественных и земельных отношений администрации Шпаковского муниципального района Ставропольского края (арендодателем) и обществом (арендатором) заключен договор аренды от 30.05.2005 № 73 (далее - договор № 73), предметом которого является земельный участок сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 26:11:021602:0009 общей площадью 117 572 кв.м.

Земельный участок передан арендатору по акту приема-передачи от 30.05.2005.

Договор № 73 зарегистрирован в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 26.09.2005 за номером 26-26-11/003/2005-883.

Согласно пункту 2.1 договора № 73 (в редакции дополнительного соглашения от 30.05.2005 № 73) срок аренды установлен с 30.05.2005 по 29.05.2054.

Размер арендной платы за участок составляет 36 315,64 рубля в год (пункт 3.1 договора). В соответствии с пунктом 3.2 договора № 73 арендная плата вносится арендатором ежеквартально равными долями путем перечисления на расчетный счет. Размер арендной платы изменяется ежегодно путем корректировки индекса инфляции на текущий финансовый год в соответствии с федеральным законом о федеральном бюджете на соответствующий год и не чаще одного раза в год при изменении базовой ставки арендной платы. В этом случае исчисление и уплата арендатором арендной платы осуществляется на основании дополнительных соглашений к договору (пункт 3.4 договора № 73).

Пунктом 5.2 договора № 73 предусмотрено, что за нарушение срока внесения арендной платы по договору арендатор выплачивает арендодателю пени из расчета 0,07% от размера невнесенной арендной платы за каждый календарный день просрочки.

Ссылаясь на ненадлежащее исполнение обязательств по договору № 73, администрация направила обществу претензию от 16.01.2019 № 13, в которой предложила в десятидневный срок оплатить задолженность по арендной плате.

Названная претензия составлена от имени администрации муниципальным казенным учреждением «Комитет по управлению муниципальным имуществом и земельным отношениям города Михайловска» (далее - комитет), к функциям которого в сфере земельных отношений на основании пункта 3.4.8 устава комитета, утвержденного постановлением администрации от 18.09.2016 № 281, отнесено принятие мер к погашению задолженности в досудебном порядке.

Ответчиком не выполнены требования, изложенные в претензии истца, что послужило основанием для обращения с иском в арбитражный суд.

Согласно подпункту 7 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) использование земли в Российской Федерации является платным.

Статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) установлено, что договор аренды является возмездной сделкой. Односторонний отказ арендатора от исполнения обязанности по внесению арендной платы законом и договором не предусмотрен.

На основании статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Согласно подпункту 2 пункта 3 статьи 39.7 ЗК РФ порядок определения размера арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, предоставленные в аренду без торгов, устанавливается органом государственной власти субъекта Российской Федерации.

В соответствии с абзацем четвертым пункта 16 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» (далее - Постановление № 73) к договору аренды, заключенному после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом, даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы (например, изменения формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п.) по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений.

В пункте 19 Постановления № 73 разъяснено, что арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется.

В данном случае договор № 73 заключен сторонами после вступления в силу норм земельного законодательства (статьи 65 ЗК РФ), предусматривающих обязательное регулирование порядка определения размера арендной платы за земельные участки не разграниченной государственной собственности, к числу которых относится арендуемый обществом участок с кадастровым номером 26:11:021602:9. В этом случае заключения сторонами в спорный период дополнительных соглашений к договору № 73 об изменении размера арендной платы не требовалось.

Порядок определения размера арендной платы, а также порядок, условия и сроки внесения арендной платы за использование земельных участков, находящихся в собственности Ставропольского края, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена и предоставленных в аренду без торгов, утверждены постановлением правительства Ставропольского края от 29.03.2016 № 112-п (далее - Порядок № 112-п).

Пунктом 3 Порядка № 112-п установлено, что арендная плата за земельный участок определяется путем умножения кадастровой стоимости земельного участка на ставку арендной платы за использование земельного участка, установленную в процентах от кадастровой стоимости земельного участка в соответствии с приложением к Порядку № 112-п.

В приложениях к Порядку № 112-п указаны ставки арендной платы за использование земельных участков в составе земель сельскохозяйственного назначения и ставки арендной платы за использование земельных участков в составе земель населенных пунктов.

При проверке правильности расчетов арендной платы судом учтено, что на основании постановления главы муниципального образования города Михайловска от 21.09.2015 № 55 проведены публичные слушания по утверждению генерального плана муниципального образования города Михайловска, проект которого согласован постановлением правительства Ставропольского края от 31.12.2015 № 604-п.

Решением Думы города Михайловска от 28.01.2016 № 453, опубликованном в газете «Михайловские вести» № 8 от 02.02.2016 и размещенном в открытом доступе на официальном сайте администрации города Михайловска, утвержден генеральный план муниципального образования города Михайловска, согласно приложению № 1 к которому земельный участок с кадастровым номером 26:11:021602:9 включен в Перечень земельных участков, включаемых в границы населенного пункта города Михайловска.

Указанное решение оспорено обществом в судебном порядке, решением Ставропольского краевого суда от 13.12.2018 по делу № 3а-331/2018 в удовлетворении требований отказано.

Изменение генерального плана городского поселения является изменением границ населенного пункта (статьи 84 ЗК РФ), что согласно пункту 1 статьи 8 Федерального закона от 21.12.2004 № 172-ФЗ «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую» влечет перевод спорного земельного участка из категории земель сельскохозяйственного назначения в земли населенных пунктов.

В связи со включением спорного земельного участка в границы населенного пункта города Михайловска при расчете арендной платы истцом применена кадастровая стоимость земельного участка в размере 64 685 762,96 рубля (выписка из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 06.06.2018 № 26/ИСХ/18-386658) и ставка арендной платы - 11, 15% от кадастровой стоимости для земельных участков, предназначенных для сельскохозяйственного использования, расположенных в городе Михайловске.

Ответчик не согласился с указанным расчетом и представил контррасчет, в соответствии с которым на спорном земельном участке расположены: здание производственного цеха и производственные нежилые здания и земельный участок используется в соответствии с разрешенным использованием, указанным в выписке из ЕГРП и договоре аренды под объектами недвижимости по фактическому использованию, что соответствует ставке арендной платы, установленной Порядком № 112-П под номером 9 – земельные участки, предназначенные для размещения производственных и административных зданий. Однако такой подход нельзя признать обоснованным исходя из следующего.

Согласно выписке из ЕГРН об объекте недвижимости от 13.02.2019 земельный участок с кадастровым номером 26:11:021602:9 (единое землепользование) отнесен к категории земель населенных пунктов, имеет вид разрешенного использования: «под зданиями с прилегающей территорией).

В границах земельного участка расположены принадлежащие на праве собственности обществу объекты недвижимости с кадастровыми номерами 26:11:021602:2128 (корпус птичника № 20), 26:11:021002:2000 (корпус птичника № 30 с операторной), 26:11:021002:2060 (корпус птичника № 56 с операторной), 26:11:021602:2323 (дезбарьер), 26:11:021602:1969 (санпропусник), 26:11:021002:2124 (ветеринарно-зоотехническая лаборатория), 26:11:021602:2037 (корпус птичника № 16 с операторной), 26:11:021602:2046 (корпус птичника № 17 с операторной), 26:11:021002:2097 (корпус птичника № 1 с операторной).

Согласно акту обследования земельного участка и объекта капитального строительства от 04.07.2019 № 353, проведенного специалистом администрации, уполномоченным на проведение муниципального земельного контроля, в ходе визуального осмотра установлено, что спорный земельный участок огорожен, на участке расположено административное здание, медпункт, а также производственные здания, в которых содержится птица (птичники). Площадь земельного участка не измерялась. Обследуемый земельный участок используется в соответствии с осуществлением хозяйственной деятельности, связанной с разведением домашних пород птиц, а расположенные на участке здания используются для выращивания и содержания птицы. К акту приложена фототаблица от 02.07.2019.

В письме от 05.06.2019 № 8550/05 министерство имущественных отношений Ставропольского края в ответ на обращение главы города Михайловска по вопросу разъяснения ставок арендной платы в отношении земельного участка с кадастровым номером 26:11:021602:9 сообщило, что в период с 01.04.2016 до 31.12.2018 распространяет свое действие Порядок № 112-п. Утвержденные названным порядком ставки арендной платы за земельные участки имеют экономическое обоснование и приведены в соответствие с требованиями действующего законодательства.

Приказом Минэкономразвития России от 01.09.2014 № 540 «Об утверждении классификатора видов разрешенного использования земельных участков» утвержден классификатор видов разрешенного использования земельных участков, в котором определено полное описание вида разрешенного использования земельного участка.

Руководствуясь Порядком № 112-п и Приказом Минэкономразвития России от 01.09.2014 № 540 «Об утверждении классификатора видов разрешенного использования земельных участков», а также учитывая вид деятельности, осуществляемый ООО «Ставропольский бройлер», ставку арендной платы стоит определять согласно коду классификатора 1.10, то есть как птицеводство - осуществление хозяйственной деятельности, связанной с разведением животных, производства, хранения и первичной переработки продукции птицеводства, разведение племенных животных, производство и использование племенной продукции (материала).

Формальный подход при использовании кадастровых сведений, без учета фактического использования земли, позволял бы правонарушителю со ссылкой на данные государственного кадастра пользоваться формально законным поводом для уменьшения суммы полученной имущественной выгоды, подлежащей уплате законному собственнику, вне контекста реальных правоотношений и в противоречие сложившемуся характеру использования имущества.

Кроме того, в случае, когда установленный вид разрешенного использования земельного участка, в том числе, отраженный в договоре аренды, не соответствует фактическому виду разрешенного использования земельного участка, плата за который превышает стоимость пользования участком по предусмотренному договором назначению, арендная плата подлежит определению исходя из фактического вида использования.

Перерасчет арендной платы правомерен, если изменилось фактическое использование земельного участка, находящегося в муниципальной или государственной собственности, поскольку с учетом принципа экономической обоснованности арендная плата устанавливается в размере, соответствующем доходности земельного участка, с учетом категории земель, его разрешенного и фактического использования.

Правомерность начисления платы за аренду земельного участка с кадастровым номером 26:11:021602:9 с учетом ставки 11,15% подтверждена судебными актами по делам № А63-14467/2017 (вступило в законную силу), А63-7266/2018 (не вступило в законную силу).

Названными судебными актами установлены основания и порядок начисления арендной платы обществу, вид фактического использования спорного земельного участка по договору № 73, то есть установлены фактические обстоятельства, которые в силу части 2 статьи 69 АПК РФ имеют преюдициальное значение для рассмотрения данного спора.

Таким образом, оснований для применения в расчетах арендной платы ставки 3% судом не установлено, следовательно, расчет арендной платы судом проверен и признан верным.

Аналогичный правовой подход изложен постановлениях Седьмого арбитражного апелляционного суда от 02.07.2018 по делу № А45-6546/2018, от 28.11.2016 по делу № А03-2156/2016, постановлении Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 22.06.2017 по делу № А03-15531/2016.

Исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой (пункт 1 статьи 329 ГК РФ). В соответствии с частью 1 статьи 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

Истец на основании пункта 5.2 договора № 73 начислил пени за период с 01.07.2018 по 31.12.2018 в размере 346 607, 90 рубля из расчета 0,07%.

Поскольку материалами дела подтверждается ненадлежащее исполнение арендатором принятых на себя обязательств по внесению арендной платы, при этом размер пени ответчиком не опровергнут, требования администрации о взыскании с общества неустойки заявлено обоснованно.

В соответствии с частью 3 статьи 110 АПК РФ государственная пошлина, от уплаты которой в установленном порядке освобожден истец, взыскивается в доход федерального бюджета с ответчика.

Руководствуясь статьями 110, 167 – 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Ставропольского края

Р Е Ш И Л:

исковые требования удовлетворить.

Взыскать общества с ограниченной ответственностью «Ставропольский бройлер», Промышленная зона бройлерная участка бройлерная зона № 1 Шпаковского района Ставропольского края, ОГРН <***>, ИНН <***>, в пользу администрации города Михайловска по договору аренды земельного участка от 30.05.2005 № 73: задолженность по арендным платежам за период с 01.04.2018 по 31.12.2018 в размере 5 382 110 рублей 20 копеек, пени за период с 01.07.2018 по 31.12.2018 в размере 346 607 рублей 90 копеек.

Взыскать с закрытого акционерного общества «Ставропольский бройлер», Шпаковский район, ОГРН <***>, ИНН <***>, в доход федерального бюджета Российской Федерации 51 644 рубля государственной пошлины.

Решение суда может быть обжаловано через Арбитражный суд Ставропольского края в Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд в месячный срок со дня его принятия (изготовления в полном объеме), в двухмесячный срок в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Судья Л.В. Быкодорова