Определение от 29 апреля 2026 г. АС Краснодарского края

Арбитражный суд Краснодарского края

350063, <...>, тел.: <***>,

сайт: http://www.krasnodar.arbitr.ru



О П Р Е Д Е Л Е Н И Е


г. Краснодар Дело № А32-4100/2017 резолютивная часть объявлена 21 апреля 2026 г. 43/17-Б полный текст изготовлен 30 апреля 2026 г.

Арбитражный суд Краснодарского края в составе судьи Апришкиной Е.Ю., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Минко О.В., при участии: ФИО1 (паспорт), от ФИО2 – ФИО3 (доверенность), от Администрации муниципального образования города Сочи – ФИО4 (доверенность), от ООО «Флагман-Энерго» – ФИО1 (доверенность), в отсутствие иных участвующих в деле лиц, уведомленных надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, рассмотрев в открытом судебном заседании заявление администрации муниципального образования города Сочи (ИНН: <***> ОГРН: <***>) к ООО «Флагман-Энерго» (ИНН: <***> ОГРН: <***>) о признании недействительным договоров купли-продажи недвижимого имущества, установил следующее.

Администрации муниципального образования город Сочи обратилась в Арбитражный суд Краснодарского края с заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Флагман-Энерго» о признании недействительным договора купли-продажи недвижимого имущества.

Определением Арбитражного суда Краснодарского края от 09.10.2025 исковое заявление Администрации муниципального образования город Сочи (ИНН <***> ОГРН <***>) к обществу с ограниченной ответственностью «Флагман-Энерго» (ИНН <***> ОГРН <***>) о признании недействительными договоров купли-продажи недвижимого имущества передано для рассмотрения в рамках дела № А32-4100/2017 о несостоятельности (банкротстве) ТСЖ «Известия» (ИНН <***>, ОГРН <***>).

ФИО5, ФИО2, ООО «Флагман-Энерго» направили письменные отзывы относительно заявленных требований.

В заседании стороны представили позиции по заявленным требованиям. ФИО1 приобщил документы.

Представитель ФИО2 приобщила документы.


В заседании объявлен непродолжительный перерыв (10 минут). После перерыва заседание продолжено.

В заседании стороны представили позиции по заявленным требованиям.

В заседании объявлен перерыв на 16 часов 00 минут в пределах рабочего дня. После перерыва заседание продолжено в отсутствие участвующих в деле лиц.

Арбитражный суд Краснодарского края, исследовав материалы дела, считает, что в заявленных требованиях надлежит отказать.

Обращаясь с иском, администрация указывает на следующее.


Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 11.02.2019 по делу № A32-4100/2017 в отношении ТСЖ «ИЗВЕСТИЯ» (ИНН: <***>, ОГРН: <***>) введена процедура конкурсного производства.


Определением суда от 03.07.2019 конкурсным управляющим утвержден ФИО6.

Определением Арбитражного суда Краснодарского края от 13.12.2018г. по делу № A32-4100/2017-43/17-Б-749-УТ включены в реестр требований о передаче жилых помещений ТСЖ «ИЗВЕСТИЯ» (ИНН <***>, ОГРН <***>) требования участников строительства - Администрации города Сочи и МБУ города Сочи «Дирекция по реализации программ» о передаче квартир № 6, площадью 145,45 кв. м, № 8, площадью 66,7 кв. м, № 10, площадью 144,17 кв. м, № 11, площадью 145,45 кв. м, № 16, площадью 145,45 кв. м, расположенных по адресу: г. Сочи, Адлерский район, ул. Ленина в районе сан. «Известия». Площади данных квартир указаны с учетом применения понижающих коэффициентов балконов/лоджий.

Требования администрации и МБУ «Дирекция по реализации программ» подтверждены договором инвестирования от 03.02.20205 № 03.2/21-1.

Предметом данного договора является строительство и передача должником кредитору, согласно доп. соглашению от 27.08.2007, квартир № 6, площадью 145,45 кв. метра, на 2-ом этаже; № 8, площадью 66,7 кв. метра, на 1-ом этаже; № 10, площадью 144,17 кв. метра, на 3-ом этаже; № 11, площадью 145,45 кв. метра, на 2-ом этаже; № 16, площадью 145,45 кв. метра, на 2- ом этаже в многоэтажном многоквартирном доме, расположенном по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Адлерский район, ул. Ленина в районе сан. «Известия» на земельном участке с кадастровым номером 23:49:0402009:0105.

ООО «Флагман-Энерго» (ИНН <***>, ОГРН <***>) обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с заявлением о намерении стать приобретателем объекта незавершенного строительства и исполнить обязательства застройщика Федерального закона от 26.10.2002 Nº 127-ФЗ « несостоятельности (банкротстве)».

Определением Арбитражного суда Краснодарского края от 11.03.2022 заявление ООО «Флагман-Энерго» о намерении стать приобретателем прав застройщика ТСЖ «ИЗВЕСТИЯ» удовлетворено.

Определением Арбитражного суда Краснодарского края от 21.03.2022 г. по делу № A32-4100/2017-43/17-Б ООО «Флагман-Энерго» было передано имущество и обязательства застройщика ТСЖ «ИЗВЕСТИЯ»: - переданы (признано право собственности) за ООО «Флагман-Энерго» (ИНН <***>, ОГРН <***>) на 16-ти этажный объект незавершенного строительства с кадастровым номером: 23:49:0402009:1650, расположенного на земельном участке площадью 2 800 кв.м с кадастровым номером 23:49:0402009:105 по адресу: г. Сочи, Адлерский район, ул. Ленина; - право пользования земельным участком с кадастровым номером 23:49:0402009:105 общей площадью 2800 +/- 19 кв. м со всеми неотделимыми улучшениями, в том числе объектом незавершенного строительства: 16-ти этажный многоквартирный жилой дом общей площадью 9739,2 кв. м, площадью жилых помещений 6924,1 кв.м., площадью обособленных нежилых помещений 557,5 кв. м, площадью всех помещений общего пользования многоквартирного дома 1192,7 кв. м, кадастровый номер 23:49:0402009:105 расположенный на земельном участке по адресу г. Сочи, Адлерский район, ул. Ленина;

- возложена обязанность на ООО «Флагман-Энерго» (ИНН <***>, ОГРН <***>) выполнить мероприятия по оформлению в установленном законом порядке прав на земельный участок, необходимый для завершения строительства и сдачи в эксплуатацию жилого дома;

- переданы права застройщика ТСЖ «ИЗВЕСТИЯ» (ИНН <***>, ОГРН <***>), в том числе на Проектную документацию в отношении объекта незавершенного строительства, по требованиям о подключении (технологическому присоединению) объекта к сетям инженерно-технического обеспечения по договорам, заключенным с застройщиком в отношении передаваемого земельного участка с находящимся на нем объектом незавершенного строительства

Суд определил считать ООО «Флагман-Энерго» (ИНН <***>, ОГРН <***>) застройщиком 16-ти этажного объекта незавершенного


строительства с кадастровым номером: 23:49:0402009:1650, расположенного на земельном участке площадью 2 800 кв. м с кадастровым номером 23:49:0402009:105 по адресу: г. Сочи, Адлерский район, ул. Ленина.

Установить срок исполнения ООО «Флагман-Энерго» (ИНН <***>, ОГРН <***>) обязательства застройщика по передаче жилых помещений и нежилых помещений - до 10.04.2023 года.

Вместе с тем, согласно выпискам из Единого государственного реестра недвижимости о переходе прав на объект недвижимости по состоянию на 30.04.2025 указанные квартиры «ФЛАГМАН-ЭНЕРГО» переданы по договорам купли-продажи квартиры иным лицам, а именно:

- квартира № 6, площадью 123.8 кв. м, кадастровый номер 23:49:0402009:3867, адрес: Российская Федерация, Краснодарский край, г. Сочи, Адлерский район, ул. Ленина, д. 282/24В, кв. 6, номер государственной регистрации права: 23:49:0402009:3867- 23/236/2025-5 от 08.04.2025, правообладатель: ФИО1;

- квартира № 8, площадью 59.7 кв. м, кадастровый номер 23:49:0402009:3781, адрес: Российская Федерация, Краснодарский край, г. Сочи, Адлерский район, ул. Ленина, д. 282/24В, кв. 8, номер государственной регистрации права: 23:49:0402009:3781-23/236/2025-5 от 01.04.2025, правообладатель: ФИО5;

- квартира № 10, площадью 130.4 кв. м, кадастровый номер 23:49:0402009:3783, адрес: Российская Федерация, Краснодарский край, г. Сочи, Адлерский район, ул. Ленина, д. 282/24В, кв. 10, номер государственной регистрации права: 23:49:0402009:3783-23/236/2025-5 от 07.04.2025, правообладатель: ФИО5;

- квартира № 11 площадью 125 кв. м, кадастровый номер 23:49:0402009:3784, адрес: Российская Федерация, Краснодарский край, г. Сочи, Адлерский район, ул. Ленина, д. 282/24В, кв. 11, номер государственной регистрации права: 23:49:0402009:3784- 23/236/2025-5 от 02.04.2025, правообладатель: ФИО1;

- квартира № 16, площадью 124.8 кв. м, кадастровый номер 23:49:0402009:3789, адрес: Российская Федерация, Краснодарский край, г. государственной регистрации права: 23:49:0402009:3789-23/236/2025-5 от 08.04.2025, правообладатель: ФИО5.

Кроме того, согласно решению Адлерского районного суда города Сочи от 07.06.2010 дело Nº 2- 1378/2010, суд решил:

- признать за ФИО2, приглашенным на должность заведующего Адлерским отделением «Бюро судебно-медицинской экспертизы» с правом на обеспечение жилой площадью в Адлерском районе города Сочи Постановлением Главы администрации города Сочи от 17,10.2003 года N° 614 «О разрешении приглашения на должность заведующего Адлерским отделением Бюро судебно-медицинской экспертизы ФИО2» муниципальному учреждению здравоохранения «Бюро судебно- медицинской экспертизы», право на получение во внеочерном порядке благоустроенного муниципального жилого помещения.

- обязать администрацию города Сочи предоставить ФИО2 в качестве служебной 2-х комнатную квартиру № 6, расположенную на втором этаже 70-ти квартирного жилого дома, находящегося по адресу: город Сочи, Адлерский район, ул. Ленина (в районе сан. Известия) после ввода дома в эксплуатацию и регистрации права муниципальной собственности на указанную квартиру.

Администрация муниципального образования города Сочи, ссылаясь на статью 174 Гражданского кодекса Российской Федерации, полагает, что спорные договоры купли-продажи являются недействительными.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения с настоящими требованиями.

ООО «Флагман-Энерго», третьи лица ФИО1 и ФИО5 возражали по доводам, изложенным в отзыве.

ФИО2 в отзыве поддержал заявленные требования, указал дополнительные основания для оспаривания сделок (ст. 10 ГК РФ). Также ФИО2 ссылается на отсутствие у ФИО1 финансовой возможности


приобрести спорные объекты, на действие обеспечительных мер на момент совершения сделок.

Арбитражный суд Краснодарского края, оценивая обоснованность заявленных требований, исходит из следующего.

Согласно ст. 32 ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» и ч. 1 ст. 223 АПК РФ дела о несостоятельности (банкротстве) рассматриваются арбитражным судом по правилам, предусмотренным настоящим Кодексом, с особенностями, установленными федеральными законами, регулирующими вопросы о несостоятельности (банкротстве).

Согласно пункту 1 статьи 61.1 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" (далее - Закон о банкротстве) сделки, совершенные должником или другими лицами за счет должника, могут быть признаны недействительными в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации (далее – ГК РФ), а также по основаниям и в порядке, которые указаны в настоящем Федеральном законе.

В настоящем случае, по мнению заявителя, оспариваемая сделка недействительна по основаниям статьи 174 ГК РФ.

Согласно положениям статьи 174 ГК РФ, если полномочия лица на совершение сделки ограничены договором или положением о филиале или представительстве юридического лица либо полномочия действующего от имени юридического лица без доверенности органа юридического лица ограничены учредительными документами юридического лица или иными регулирующими его деятельность документами по сравнению с тем, как они определены в доверенности, в законе либо как они могут считаться очевидными из обстановки, в которой совершается сделка, и при ее совершении такое лицо или такой орган вышли за пределы этих ограничений, сделка может быть признана судом недействительной по иску лица, в интересах которого установлены ограничения, лишь в случаях, когда доказано, что другая сторона сделки знала или должна была знать об этих ограничениях.

Сделка, совершенная представителем или действующим от имени юридического лица без доверенности органом юридического лица в ущерб интересам представляемого или интересам юридического лица, может быть признана судом недействительной по иску представляемого или по иску юридического лица, а в случаях, предусмотренных законом, по иску, предъявленному в их интересах иным лицом или иным органом, если другая сторона сделки знала или должна была знать о явном ущербе для представляемого или для юридического лица либо имели место обстоятельства, которые свидетельствовали о сговоре либо об иных совместных действиях представителя или органа юридического лица и другой стороны сделки в ущерб интересам представляемого или интересам юридического лица.

В пункте 93 постановления № 25 содержится разъяснение о том, что пунктом 2 статьи 174 Гражданского кодекса установлены два основания недействительности сделки, совершенной представителем или действующим от имени юридического лица без доверенности органом юридического лица. При этом для признания сделки недействительной на основании пункта 2 статьи 174 Гражданского кодекса должны быть установлены сговор (совместные действия) представителя и другой стороны сделки в ущерб интересам представляемого либо совершение представителей сделки в ситуации отсутствия доказательств сговора (или совместных действий), но с причинением явного и очевидного для контрагента в момент совершения сделки ущерба интересам представляемого.

О наличии явного ущерба свидетельствует совершение сделки на заведомо и значительно невыгодных условиях, например, если предоставление, полученное по сделке, в несколько раз ниже стоимости предоставления, совершенного в пользу контрагента. При этом следует исходить из того, что другая сторона должна была знать о наличии явного ущерба в том случае, если это было бы очевидно для любого участника сделки в момент ее заключения.

Согласно позиции заявителя, спорные договоры подписаны неправомочными лицами; лицо выходит за пределы ограничений, установленных в интересах истца


в отношении распоряжения его недвижимостью, что служит основанием для признания судом спорных договоров недействительными.

Между тем, согласно положениям пункта 2 статьи 174 ГК РФ, по указанным основаниям может быть оспорена лишь та сделка, которая совершена в ущерб интересам представляемого.

В соответствии с п.1 ст. 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Обязанность доказывания обстоятельств, послуживших основанием для принятия государственными органами, органами местного самоуправления, иными органами, должностными лицами оспариваемых актов, решений, совершения действий (бездействия), возлагается на соответствующие орган или должностное лицо.

В данном случае, заявителем в нарушение части 1 статьи 65 АПК РФ не представлено доказательств, что в результате совершения сделки ООО «Флагман- Энерго» был причинен какой-либо ущерб.

На момент заключения договоров купли-продажи указанные квартиры зарегистрированы на праве собственности за ООО «Флагман-Энерго», что подтверждается представленными в материалы дела выписками ЕГРН.

В рамках дела № А32-63577/2024 Администрации г. Сочи обратилась в суд первой инстанции к ООО "ФЛАГМАН-ЭНЕРГО" с исковым заявлением об обязании передать спорное имущество.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 20.12.2024 по делу № А32-63577/24 в удовлетворении исковых требований отказано.

Резолютивной частью постановления Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.03.2025 решение Арбитражного суда Краснодарского края от 20.12.2024 по делу № А32-63577/2024 оставлено без изменения, апелляционная жалоба - без удовлетворения.

Определением Арбитражного суда Краснодарского края от 10.03.2025 по делу № А32-4100/2017, суд первой инстанции отменил обеспечительные меры, принятые определением Арбитражного суда Краснодарского края от 04.10.2024 в виде запрета ООО «Флагман-Энерго» (ИНН <***> ОГРН <***>) и иным лицам совершать действия, направленные на отчуждение и переоформление прав на следующие объекты долевого строительства, расположенные в многоэтажном многоквартирном доме, находящемся по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Адлерский район, ул. Ленина в районе сан. «Известия» на земельном участке с кадастровым номером 23:49:0402009:105:

- квартира № 6, площадью 123,8 кв.м, кадастровый номер 23:49:0402009:3867, адрес: Российская Федерация, Краснодарский край, г. Сочи, Адлерский район, ул. Ленина, д. 282/24В, кв. 6;

- квартира № 8, площадью 59,7 кв.м, кадастровый номер 23:49:0402009:378, адрес: Российская Федерация, Краснодарский край, г. Сочи, Адлерский район, ул. Ленина, д. 282/24В, кв. 8;

- квартира № 10, площадью 130,4 кв.м, кадастровый номер 23:49:0402009:3781, адрес: Российская Федерация, Краснодарский край, г. Сочи, Адлерский район, ул. Ленина, д. 282/24В, кв. 10;

- квартира № 11, площадью 125 кв.м, кадастровый номер 23:49:0402009:3784, адрес: Российская Федерация, Краснодарский край, г. Сочи, Адлерский район, ул. Ленина, д. 282/24В, кв. 11;

- квартира № 16, площадью 124,8 кв.м, кадастровый номер 23:49:0402009:3789, адрес: Российская Федерация, Краснодарский край, г. Сочи, Адлерский район, ул. Ленина, д. 282/24В, кв. 16.

Спорные договоры купли продажи подписаны со стороны ООО «Флагман-Энерго» в лице директора ФИО7.

Согласно сведениям выписки ЕГРЮЛ в отношении ООО «Флагман-Энерго» (ИНН: <***>) с 30.05.2024 директором общества является ФИО7, имеющий право действовать без доверенности от имени юридического лица.


Позиция заявителя сводится к заключению договоров купли-продажи недвижимого имущества от имени неправомочного лица, что противоречит фактическим обстоятельствам дела.

В свою очередь заявленные ФИО2 доводы судом рассмотрены и не могут быть приняты во внимание по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, определением от 14.08.2025 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен ФИО2.

В соответствии с частью 1 статьи 51 АПК РФ, третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора, могут вступить в дело на стороне истца или ответчика до принятия судебного акта, которым заканчивается рассмотрение дела в первой инстанции арбитражного суда, если этот судебный акт может повлиять на их права или обязанности по отношению к одной из сторон.

Третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора, - это предполагаемый участник материально-правового отношения, связанного по объекту и составу с тем, какое является предметом разбирательства в арбитражном суде.

Существенным признаком третьих лиц является их материально-правовая связь с истцом либо ответчиком.

На основании части 2 статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора, пользуются процессуальными правами и несут процессуальные обязанности стороны, за исключением: права на изменение основания или предмета иска; права на увеличение или уменьшение размера исковых требований; права на отказ от иска, признание иска или заключение мирового соглашения, предъявление встречного иска; требования принудительного исполнения судебного акта.

Процессуальные права третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, складываются из двух групп: принадлежащие ему как лицу, участвующему в деле, и права, предоставленные законом третьему лицу данного вида. Перечень закрепленных кодексами процессуальных прав участвующих в деле лиц практически совпадает и не является исчерпывающим, так как они вправе использовать и иные предоставленные им процессуальными кодексами и федеральными законами процессуальные права. Предъявляется лишь общее требование - добросовестно пользоваться всеми принадлежащими процессуальными правами.

Право на подачу ходатайств относится к комплексу общих процессуальных прав, которыми наделены все лица, участвующие в деле, в том числе и третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований.

Согласно части 2 статьи 9 АПК РФ лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий.

Арбитражный суд Краснодарского края по своей инициативе проверяет оспариваемые администрацией сделки на предмет соответствия ограничениям статьи 10 ГК РФ.

Исходя из положений пункта 1 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации, не допускается осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом). Из содержания указанной нормы следует, что при злоупотреблении правом лицо действует в пределах предоставленных ему прав, но недозволенным способом.

Из разъяснений, содержащихся в пункте 1 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", следует, что оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации. По общему правилу пункта 5 статьи 10


Гражданского кодекса Российской Федерации добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, пока не доказано иное.

Арбитражный суд Краснодарского края, оценивая все представленные в дело доказательства, не усматривает признаков исключительного намерения ООО «Флагман- Энерго», ФИО1 и ФИО5 причинить оспариваемыми сделками вред администрации. Доводы о невозможности оплаты спорных договоров опровергнуты представленными в дело доказательствами.

При таких обстоятельствах правовые и фактические основания для удовлетворения заявления отсутствуют.

Руководствуясь ст. ст. 184, 185, 158 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

О П Р Е Д Е Л И Л:

в удовлетворении заявления отказать.

Определение может быть обжаловано в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Краснодарского края в течение месяца со дня вынесения в порядке, установленном Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации.

Судья Е.Ю. Апришкина