Решение от 16 мая 2019 г. по делу № А29-18330/2018

АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ КОМИ

ул. Орджоникидзе, д. 49а, г. Сыктывкар, 167982

8(8212) 300-800, 300-810, http://komi.arbitr.ru, е-mail: info@komi.arbitr.ru

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А29-18330/2018
16 мая 2019 года
г. Сыктывкар


Резолютивная часть решения объявлена 07 мая 2019 года, полный текст решения изготовлен 16 мая 2019 года.

Арбитражный суд Республики Коми в составе судьи Шевелёвой А.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в судебном заседании дело

по иску Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации муниципального образования городского округа «Воркута» (ИНН: <***>, ОГРН: <***>)

к обществу с ограниченной ответственностью «Агентство «Вэртас» (ИНН: <***>, ОГРН: <***>)

об изъятии помещения,

при участии:

от истца: не явились;

от ответчика: представитель ФИО2 - по доверенности от 12.03.2019,

установил:

Комитет по управлению муниципальным имуществом администрации муниципального образования городского округа «Воркута» (далее – истец, КУМИ Администрации МОГО «Воркута», Комитет) обратился в Арбитражный суд Республики Коми с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Агентство «Вэртас» (далее - ответчик, ООО «Агентство «Вэртас», Общество) об изъятии нежилого помещения, расположенного по адресу: <...>, этаж № 1, номера на поэтажном плане: 1, 2, 5 ,12-14, 14.1.

Стороны надлежащим образом извещены о дате, времени и месте судебного заседания.

Ответчик отзывом на иск от 22.03.2019 (л.д. 47-51) исковые требования отклонил, указав на неоднократные обращения Общества в адрес истца по вопросу заключения договора аренды на указанное нежилое помещение на новый срок (письма Общества от 19.08.2016 № 1/199, от 18.10.2016 № 1/217, от 30.05.2017 № 438), вместе с тем истцом для подписания ответчику договор аренды на последующий срок направлен не был, при этом истец на протяжении двух с половиной лет с даты окончания срока действия ранее заключенного договора принимал платежи от Общества за пользование спорным помещением. Кроме того, ответчик сообщил, что истец уже обращался к ответчику с требованием о расторжении договора аренды в судебном порядке и об изъятии нежилого помещения 1 этажа, номера в поэтажном плане: 1, 2, 5, 12-14, 14-1, общей площадью 48,5 кв.м., расположенного по адресу: <...>. Определением Арбитражного суда Республики Коми от 01.03.2018 по делу А29-15115/2017 производство по делу по указанным требованиям Комитета было прекращено в связи с отказом Комитета от исковых требований к Обществу.

Ответчиком представлено также дополнение к отзыву на иск от 29.04.2019 № В/178, в котором указывается, что Общество по требованию Комитета за свой счет заключило договор на изготовление проектной и технической документации на арендуемое помещение, техническая документация была изготовлена и представлена истцу. В результате проведения кадастровых и технических работ была изменена нумерация арендуемого помещения, о чем истец был извещен ответчиком.

Истец явку в суд своего представителя не обеспечил.

В судебном заседании представитель ответчика против требований Комитета возражал, пояснив, что пользуется помещением, переданным по договору аренды, оплачивает арендную плату, произвел улучшения помещений.

Изучив материалы дела, заслушав представителя ответчика, арбитражный суд установил следующее.

Между КУМИ Администрации МО ГО «Воркута» (арендодатель) и Обществом (арендатор) был заключен договор аренды муниципального недвижимого имущества (помещения) от 16.03.2016 № 133 (л.д. 13-14), по условиям которого ответчику истцом передано в пользование нежилое помещение общей площадью 48,5 кв.м., расположенные по адресу: <...>, этаж № 1, номера на поэтажном плане: 1,2,5,12-14, 14.1.

Передача ответчику помещения подтверждается актом приема-передачи от 16.03.2016 (л.д. 15).

В силу п. 1.2 договора срок аренды - с 01.11.2015 по 29.10.2016.

Арендная плата составляет 5 254 руб. 24 коп. в месяц и подлежит уплате до 10-го числа месяца, следующего за текущим (п. 3.1 договора).

В соответствии с пунктом 2.2.7 договора арендатор обязан по истечении срока действия договора или при досрочном его прекращении вернуть имущество арендодателю по акту приема-передачи в исправном состоянии с учетом нормального износа.

Неисполнение ответчиком обязательств по возврату арендованного имущества послужило основанием для обращения Комитета в арбитражный суд с настоящим исковым заявлением.

Согласно статье 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

В силу пункта 2 статьи 655 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды здания или сооружения арендованное здание или сооружение должно быть возвращено арендодателю по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами.

Заключение договоров аренды, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении муниципального имущества, может быть осуществлено только по результатам проведения конкурсов или аукционов на право заключения этих договоров, осуществляется в порядке, установленном статьей 17.1. Федерального закона от 26.07.2006 № 135-ФЗ «О защите конкуренции».

Судом установлено, что первый договор аренды муниципального спорного помещения был заключен сторонами 05.11.2013 за № 514, по результатам проведения открытого аукциона (конкурса) на право аренды муниципального имущества, о чем указывается в преамбуле договора.

Условиями договора аренды № 514 от 05.11.2013 и последующих договоров: № 132 от 15.04.2015 и № 133 от 16.03.2016 было предусмотрено преимущественное право арендатора на продление договора на новый срок с направлением соответствующего заявления.

Договоры аренды № 132 от 15.04.2015 и № 133 от 16.03.2016 были подписаны согласно вышеуказанных условий и требований действующего законодательства на условиях рыночной стоимости арендной платы.

В соответствии с п. 2.3 договора аренды № 133 от 16.03.2016 арендатор, надлежащим образом исполнявший обязанности по настоящему договору, имеет преимущественное право на заключение договора на новый срок в соответствии с действующим законодательством.

В силу п. 5.1 договора аренды № 133 от 16.03.2016 для заключения договора на новый срок арендатор обязан предоставить в адрес арендодателя заявление не позднее, чем за один месяц до истечения срока его действия.

19.08.2016 Обществом в адрес Комитета было направлено заявление № 1/199 на заключение договора аренды на новый срок, в котором Общество просило истца подготовить и направить Обществу проект договора.

Письмом № 5559 от 12.10.2016 Комитет уведомил Общество о возможности заключить договор аренды, указывая при этом, что в соответствии с п. 9 статьи 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 № 135-ФЗ «О защите конкуренции» договор аренды может быть заключен только на срок не менее 3 лет, по результатам рыночной стоимости арендной платы.

В ответ на данное письмо истца Общество письмом № 1/217 от 18.10.2016 заявило о согласии заключить договор аренды спорного помещения по результатам рыночной стоимости арендной платы сроком на 3 года.

Таким образом, требования действующего законодательства ответчик выполнил.

Из материалов дела следует, что в результате проведения кадастровых и технических работ была изменена площадь спорного помещения - с 48,5 кв.м. на 54,4 кв.м., а также была изменена нумерация арендуемого помещения - с номеров на поэтажном плане: 1, 2, 5, 12-14, 14.1 на номера на поэтажном плане: 1-3, что подтверждается представленным в материалы дела техническим планом помещения от 13.02.2018.

Истец полагает, что изменение площади и нумерации на поэтажном плане спорного помещения лишает Общество преимущественного права на заключение нового договора аренды спорного помещения без проведения торгов. Кроме, того, истец в обоснование своих доводов представил в материалы дела копию поэтажного плана (л.д. 104), в соответствии с которым изменились расположение и форма помещения.

Однако, в техническом плане помещения отсутствует представленная истцом копия поэтажного плана (л.д. 104), в связи с чем данный документ, представленный суду истцом, не может быть принят судом в качестве надлежащего доказательства по делу.

Изучив материалы дела, суд признает, что, несмотря на изменение метража и нумерации на поэтажном плане, речь идет об одном и том же помещении, которое было предоставлено Обществу Комитетом по договору аренды муниципального недвижимого имущества (помещения) от 16.03.2016 № 133 и которым продолжает пользоваться Общество, оплачивая за пользование помещением арендную плату.

С учетом изложенного, довод истца о существенном изменении предмета договора аренды подлежит отклонению.

В силу п. 9 ст. 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 № 135-ФЗ (в ред. Федерального закона от 27.12.2018 № 572-ФЗ от 27.12.2018) «О защите конкуренции» по истечении срока договора аренды государственного или муниципального имущества, заключенного по результатам проведения торгов или без их проведения в соответствии с законодательством Российской Федерации, за исключением случаев, указанных в части 2 настоящей статьи, заключение такого договора на новый срок с арендатором, надлежащимобразом исполнившим свои обязанности, осуществляется без проведения конкурса, аукциона, если иное не установлено договором и срок действия договора не ограничен законодательством Российской Федерации, при одновременном соблюдении следующих условий:

1)размер арендной платы определяется по результатам оценки рыночной стоимости объекта, проводимой в соответствии с законодательством, регулирующим оценочную деятельность в Российской Федерации, если иное не установлено другим законодательством Российской Федерации;

2) минимальный срок, на который перезаключается договор аренды, должен составлять не менее чем три года. Срок может быть уменьшен только на основании заявления арендатора (часть 9 введена Федеральным законом от 06.12.2011 № 401-ФЗ).

В соответствии с п. 10 ст. 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 №135-ФЗ (в ред. Федерального закона от 27.12.2018 № 572-ФЗ от 27.12.2018) «О защите конкуренции» арендодатель не вправе отказать арендатору в заключении на новый срок договора аренды в порядке и на условиях, которые указаны в части 9 настоящей статьи, за исключением следующих случаев:

1) принятие в установленном порядке решения, предусматривающего иной порядок распоряжения таким имуществом;

2) наличие у арендатора задолженности по арендной плате за такое имущество, начисленным неустойкам (штрафам, пеням) в размере, превышающем размер арендной платы за более чем один период платежа, установленный договором аренды.

Согласно п. 4.1. Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 (в ред. от 25.12.2013) «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», применяя части 9-11 статьи 17.1 Закона о конкуренции, судам надлежит учитывать следующее. В силу части 9 статьи 17.1 Закона о конкуренции по истечении срока договора аренды государственного или муниципального имущества, заключенного в порядке, предусмотренном частями 1 или 3 данной статьи, заключение договора с прежним арендатором на новый срок без проведения торгов возможно, если иное не установлено договором и срок действия договора не ограничен законодательством Российской Федерации. Если законодательством Российской Федерации установлен максимальный срок, на который может быть заключен договор аренды, он исчисляется с даты заключения (статья 433 Гражданского кодекса Российской Федерации) договора аренды с этим арендатором (или его правопредшественником) на торгах. Поскольку по истечении такого срока проведение торгов для заключения нового договора аренды является обязательным, судам следует руководствоваться разъяснениями, содержащимися в пунктах 1-4 настоящего постановления (п. 4.1 введен Постановлением Пленума ВАС РФ от 25.01.2013 № 13).

В силу п. 4.2. Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 для заключения договора аренды на новый срок без проведения торгов стороны должны достичь соглашения о новых условиях договора о сроке и арендной плате с соблюдением положений части 9 статьи 17.1 Закона о конкуренции.

По смыслу части 10 статьи 17.1 Закона о конкуренции, если до истечения срока аренды арендодатель не уведомил арендатора о принятии им в установленном порядке решения, предусматривающего, что арендуемое имущество не будет передаваться в аренду по истечении срока договора, при отсутствии иных возражений с его стороны, арендатор, надлежащим образом исполнивший свои обязанности, вправе продолжать пользоваться арендованным имуществом. В этом случае договор аренды в силу пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации считается возобновленным на прежних условиях вплоть до заключения договора аренды на новый срок. Однако при этом условие договора аренды, заключенного на новый срок в соответствии с частью 9 статьи 17.1 Закона о конкуренции без проведения торгов, об арендной плате (пункт 1 части 9 данной статьи) подлежит применению к отношениям сторон, существовавшим с момента истечения срока первоначального договора аренды и до момента заключения договора аренды на новый срок.

При изложенных обстоятельствах, учитывая отсутствие долга Общества по оплате арендной платы за пользование спорным помещением, а также заявленное истцу намерение Общества заключить договор аренды спорного помещения на срок не менее 3 лет по результатам рыночной стоимости арендной платы, исковые требования Комитета удовлетворению не подлежат.

В силу ст. 110 АПК РФ судебные расходы по оплате государственной пошлины относятся на истца, но поскольку истец освобожден от уплаты государственной пошлины, то государственная пошлина взысканию не подлежит.

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 176, 180-181 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований отказать.

Разъяснить, что решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке во Второй арбитражный апелляционный суд (г. Киров) путем подачи жалобы через Арбитражный суд Республики Коми в месячный срок со дня изготовления текста решения в полном объеме.

Судья А.В. Шевелёва