Решение от 3 ноября 2020 г. по делу № А68-3425/2020

Именем Российской Федерации

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ТУЛЬСКОЙ ОБЛАСТИ

300041, Россия, <...>

тел./факс <***>;

e-mail: a68.info@arbitr.ru;

http://www.tula.arbitr.ru


Р Е Ш Е Н И Е

г. Тула Дело № А68-3425/2020


Резолютивная часть решения объявлена 27 октября 2020 г.

Решение в полном объеме изготовлено 03 ноября 2020 г.


Арбитражный суд Тульской области в составе судьи Андреевой Е. В.

при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1

рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению министерства имущественных и земельных отношений Тульской области (ИНН <***>, ОГРН <***>) к закрытому акционерному обществу «Региональная ипотечная компания» (ИНН <***>, ОГРН <***>) о расторжении договора аренды от 26.03.2009 № 34, взыскании задолженности по договору аренды от 26.03.2009 № 34 за период с 01.11.2018 по 31.12.2019 в размере 104 771 руб. 38 коп.,

третье лицо конкурсный управляющий ЗАО «Региональная ипотечная компания» ФИО2,

в отсутствие лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о времени и месье судебного заседания,

УСТАНОВИЛ:

Министерство имущественных и земельных отношений Тульской области (далее – Министерство, истец) обратилось в арбитражный суд с исковым заявлением к закрытому акционерному обществу «Региональная ипотечная компания» (далее – Общество, ответчик) о расторжении договора аренды от 26.03.2009 № 34, взыскании задолженности по договору аренды от 26.03.2009 № 34 за период с 01.11.2018 по 31.12.2019 в размере 104 771 руб. 38 коп.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен конкурсный управляющий ЗАО «Региональная ипотечная компания» ФИО2

Истец в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом, ранее поддерживал исковые требования в полном объеме.

Представитель ответчика и третьего лица судебное заседание не явились, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом, письменный возражений не представили.

Спор рассмотрен в порядке ст.156 АПК РФ в отсутствие сторон.

Суд установил:

14.01.2009г. на основании постановления главы администрации муниципального образования Ленинский район от 14.01.2009 № 57 между комитетом имущественных отношений администрации муниципального образования Ленинский район (арендодатель) и ЗАО «Региональная ипотечная компания» (арендатор) заключен договор аренды № 54 земельного участка из земель населенных пунктов с кадастровым номером 71:14:010205:145, находящийся по адресу: участок находится примерно в 250 м по направлению на восток от ориентира жилой дом, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: Тульская область, Ленинский район, сельское поселение Рождественское, <...>; Тульская область, Ленинский район, сельское поселение Рождественское, д. Малахово, для строительства автодороги к жилищно-спортивному комплексу «Малахово», общей площадью 11250 кв.м.

Договор зарегистрирован 03.04.2009.

Договор заключен на срок 49 лет с 14.01.2009 по 14.01.2058 (п.2.1 договора).

В силу п. 1 Положения о министерстве имущественных и земельных отношений Тульской области, утвержденного постановлением правительства Тульской области от 13.10.2016 № 452, министерство имущественных и земельных отношений Тульской области в настоящее время является органом исполнительной власти Тульской области, осуществляющим управление и распоряжение в пределах своей компетенции имуществом, находящимся в собственности Тульской области (далее - имущество области), принадлежащего на праве собственности области, предоставление земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, расположенных в границах муниципального образования город Тула, в пределах полномочий, установленных федеральными законами, законами Тульской области, постановлениями правительства Тульской области.

Согласно пп. 54 п. 5 Положения о Министерстве, министерство осуществляет следующие функции: выступает в качестве истца, ответчика, 3-го лица при рассмотрении споров, связанных с владением, пользованием и распоряжением имуществом и земельными участками, находящимися в собственности Тульской области, принимает меры по признанию недействительными актов приватизации и иных сделок с имуществом и земельными участками Тульской области, осуществленных с нарушением действующего законодательства.

В соответствии с п. 5.1. договора размер арендной платы на момент заключения договора определяется на основании отчета № 158/12/2008 по состоянию на 15.11.2008 года и составляет 147 000 руб. за период 14.01.2009 по 15.01.2010. Ежемесячная арендная плата составляет 12 250 руб.

24.02.2011 между комитетом имущественных отношений администрациимуниципального образования Ленинский район и ЗАО «Региональная ипотечнаякомпания» заключено дополнительное соглашение к договору аренды земельногоучастка № 34 от 24.02.2011, согласно которому размер арендной платы за период с 14.01.2011 по 13.01.2012 года определен в размере 149 200 руб., сумма ежемесячной платы составляет 12 433 руб. 33 коп.

21.05.2012между Управлением архитектуры, земельныхи имущественных отношений администрации муниципального образованияЛенинский район и ЗАО «Региональная ипотечная компания» заключенодополнительное соглашение к договору аренды земельного участка № 34от 26.03.2009.

Положениями п. 3.2, 3.3 дополнительного соглашения установлено - первый арендный платеж производится до 10 числа месяца, следующего за месяцем заключения Договора. Платежи исчисляются ежемесячно и уплачиваются до 15 числа каждого текущего месяца.

В соответствии с п. 3.4 дополнительного соглашения в каждом случае изменения кадастровой стоимости, корректирующих коэффициентов и нормативных правовых актов Российской Федерации, Тульской области, муниципального образования Ленинский район, регулирующих исчисление размера арендной платы Арендодатель вправе изменить размер арендной платы, сроки уплаты в одностороннем порядке без внесения изменений и дополнений в настоящий Договор и без уведомления Арендатора с даты принятия соответствующего изменения, но не чаще одного раза в год.

Размер арендной платы определен в соответствии с Законом Тульской области от 29.07.2011 № 1586-ЗТО «О порядке определения размера арендной платы, порядке, условиях и сроках ее внесения за использование земельных участков, находящихся в собственности Тульской области, а также земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена», постановлением правительства Тульской области от 20.12.2011 № 259 «Об установлении значений коэффициентов видов разрешенного использования земельных участков, применяемых для определения размера арендной платы».

Коэффициент вида разрешенного использования данного земельного участка Ки равен 0,0061. Кадастровая стоимость данного земельного участка составляет 14 721 975 руб. Размер арендной платы в месяц составляет 7 483,67 руб.

Ответчик обязанности по своевременной уплате арендной платы не исполнял, в результате чего за период с 01.11.2018 по 31.12.2019 за ним образовалась задолженность по арендной плате в размере 104 771 руб. 38 коп.

Согласно п. 6.2 договора аренды, договор может быть расторгнут по требованию арендодателя по решению суда на основании и в порядке, установленном гражданским и земельным законодательством, а также в случаях, указанных в п. 4.1.4, а также по соглашению сторон в порядке, предусмотренном законодательством.

В соответствии с п. 4.1.4 договора, арендодатель имеет право требовать досрочного расторжения договора при использовании земельного участка не по целевому назначению, а также при использовании способами, приводящими к его порче, при не внесении арендной платы более чем за три месяца, в случае не исполнение обязательств предусмотренных п. 3.6, 3.7 и нарушений других условий договора.

Министерством имущественных и земельных отношений Тульской области в адрес ответчика и конкурсного управляющего направлены претензии с требованием о погашении задолженности по арендной плате по договору аренды земельного участка в 10-дневный срок со дня получения претензии. Претензии оставлены ответчиком без ответа и удовлетворения, в связи с чем истец обратился в суд с настоящим иском.

Суд, рассмотрев материалы дела, исследовав и оценив представленные доказательства, считает, что исковое заявление подлежит удовлетворению. При этом суд исходит из следующего.

Согласно ст.309 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом (ст.310 ГК РФ).

В соответствии со ст.606 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно ч.1 ст.614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи) (ч.1 ст.607 ГК РФ).

На основании пп.7 ч.1 ст.1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации.

Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата (ч.1 ст.65 ЗК РФ).

Согласно чч.4 и 12 ст.22 ЗК РФ размер арендной платы является существенным условием договора аренды земельного участка.

Условия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, определяются гражданским законодательством, настоящим Кодексом и другими федеральными законами (ч.1 ст.39.8 ЗК РФ).

Порядок, сроки внесения и размер арендной платы установлены договором аренды от 26.03.2009 № 34.

Факт предоставления в аренду земельного участка подтверждается материалами дела.

Задолженность ответчика по внесению арендной платы за период с 01.11.2018 по 31.12.2019 в размере 104 771 руб. 38 коп. подтверждена материалами дела.

Принимая во внимание изложенное, с учетом отсутствия доказательств оплаты истребуемой суммы задолженности за период с 01.11.2018 по 31.12.2019, суд пришел к выводу о том, что исковые требования о взыскании задолженности по арендной плате подлежат удовлетворению в заявленном размере.

В соответствии с ч.ч. 1, 2 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено данным кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

- при существенном нарушении договора другой стороной;

- в иных случаях, предусмотренных указанным кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Как предусмотрено ч. 3 ст. 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случае, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

Согласно п. 6.2 договора аренды, договор может быть расторгнут по требованию арендодателя по решению суда на основании и в порядке, установленном гражданским и земельным законодательством, а также в случаях, указанных в п. 4.1.4, а также по соглашению сторон в порядке, предусмотренном законодательством.

В соответствии с п. 4.1.4 договора, арендодатель имеет право требовать досрочного расторжения договора при использовании земельного участка не по целевому назначению, а также при использовании способами приводящими к его порче, при не внесении арендной платы более чем за три месяца, в случае не исполнение обязательств предусмотренных п. 3.6, 3.7 и нарушений других условий договора.

Как установлено судом, требования истца основаны на факте нарушения арендатором обязанности по уплате арендной платы за период с 01.11.2018 по 31.12.2019.

В соответствии с разъяснениями, данными в п. 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных ст. 450, 619 ГК РФ, нормы Земельного кодекса Российской Федерации устанавливают специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора.

Факт ненадлежащего исполнения ответчиком договора аренды судом установлен и сторонами не оспаривался.

Решением Арбитражного суда Тульской области закрытое акционерное общество «Региональная ипотечная компания» признано несостоятельным (банкротом), в отношении общества открыто конкурсное производство. Конкурсным управляющим утвержден ФИО2.

В силу положений ст. 126 ФЗ от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее – Закон о банкротстве) с даты принятия арбитражным судом решения о признании должника банкротом и об открытии конкурсного производства все требования кредиторов по денежным обязательствам, об уплате обязательных платежей, иные имущественные требования, за исключением текущих платежей, указанных в пункте 1 статьи 134 настоящего Федерального закона, и требований о признании права собственности, об истребовании имущества из чужого незаконного владения, о признании недействительными ничтожных сделок и о применении последствий их недействительности могут быть предъявлены только в ходе конкурсного производства.

Согласно приведенному в п. 34 Постановления Пленума ВАС РФ от 22.06.2012 № 35 «О некоторых процессуальных вопросах, связанных с рассмотрением дел о банкротстве» разъяснено, что с даты принятия судом решения о признании должника банкротом все требования кредиторов по денежным обязательствам, об уплате обязательных платежей, иные имущественные требования, за исключением текущих платежей, указанных в пункте 1 статьи 134 Закона, и требований о признании права собственности, о взыскании морального вреда, об истребовании имущества из чужого незаконного владения, о признании недействительными ничтожных сделок и о применении последствий их недействительности могут быть предъявлены только в ходе конкурсного производства.

В связи с этим, предъявлению в деле о банкротстве подлежат также возникшие до возбуждения этого дела требования кредиторов по неденежным обязательствам имущественного характера (о передаче имущества в собственность, выполнении работ и оказании услуг), которые рассматриваются по правилам статьи 100 Закона о банкротстве.

Согласно ст. 131 Закона о банкротстве все имущество должника, имеющееся на дату открытия конкурсного производства и выявленное в ходе конкурсного производства, составляет конкурсную массу.

В рассматриваемом случае, при разрешении спора, направленного на прекращение права аренды, следует установить возможность включения в конкурсную массу и дальнейшей реализации этого права в процедуре конкурсного производства для удовлетворения требований кредиторов.

В силу п. 2 ст. 615 ГК РФ арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено настоящим Кодексом, другим законом или иными правовыми актами.

Согласно п. 4.3.2 договора арендатор имеет право с согласия арендодателя сдавать участок в субаренду, передавать свои права и обязанности по договору третьим лицам, вносить в качестве вклада в уставной капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив.

При таких обстоятельствах, принадлежащее ответчику право аренды не может быть использовано в качестве актива, позволяющего удовлетворить требования кредиторов. Требование истца о расторжении договора аренды от 26.03.2009 № 34 не может быть заявлено им в рамках дела о банкротстве, в связи с чем суд удовлетворяет требование истца о расторжении договора аренды.

Указанная позиция отражена в определении Верховного суда РФ от 22.08.2019г. №304-ЭС19-13492.

В силу ст.110 АПК РФ судебные расходы понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

В п.12 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2014г. №46 «О применении законодательства о государственной пошлине при рассмотрении дел в арбитражных судах» даны разъяснения о том, что согласно подпункту 2 пункта 2 статьи 333.17 НК РФ ответчики признаются плательщиками государственной пошлины в случае, если решение суда принято не в их пользу и истец освобожден от ее уплаты.

Так как истец на основании ст.333.37 НК РФ от уплаты государственной пошлины освобожден и при подаче иска ее не уплачивал, государственная пошлина в размере 10 143 руб. (6000 руб. + 4143 руб.) подлежит взысканию с ответчика в доход федерального бюджета.

Руководствуясь ст.ст.110, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

Расторгнуть договор аренды земельного участка от 12.03.2009 № 34.

Взыскать с закрытого акционерного общества «Региональная ипотечная компания» в пользу министерства имущественных и земельных отношений Тульской области задолженность по договору аренды от 26.03.2009 № 34 за период с 01.11.2018 по 31.12.2019 в размере 104 771 руб. 38 коп.

Взыскать с закрытого акционерного общества «Региональная ипотечная компания» в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере 10 143 руб.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Двадцатый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Тульской области в месячный срок после его принятия.

Судья Е.В. Андреева