Решение от 16 июня 2023 г. по делу № А82-15384/2022

22/2023-86984(1)



АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЯРОСЛАВСКОЙ ОБЛАСТИ 150999, г. Ярославль, пр. Ленина, 28 http://yaroslavl.arbitr.ru

Именем Российской Федерации
Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А82-15384/2022
г. Ярославль
16 июня 2023 года
Резолютивная часть решения оглашена 17 мая 2023 года.

Арбитражный суд Ярославской области в составе судьи Захаровой М.А.

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1

рассмотрев в судебном заседании исковое заявление Индивидуального предпринимателя ФИО2 (ИНН <***>, ОГРН <***>)

к Обществу с ограниченной ответственностью "Инвестпроект" (ИНН <***>, ОГРН <***>), Акционерному обществу "Ярославльлифт" (ИНН <***>, ОГРН <***>), Индивидуальному предпринимателю ФИО7 (ИНН <***>, ОГРН <***>), Индивидуальному предпринимателю ФИО3 (ИНН <***>, ОГРН <***>), ФИО4, Комитету по управлению муниципальным имуществом мэрии города Ярославля (ИНН <***>, ОГРН <***>)

третьи лица: Общество с ограниченной ответственностью "Ремонтно-эксплуатационное управление № 18" (ИНН <***>, ОГРН <***>), Управление Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Ярославской области (ИНН <***>, ОГРН <***>), Мэрия города Ярославля

о признании помещений общим имуществом собственников помещений,

при участии:

от истца – ФИО5 - представитель по доверенности от 28.10.2022, от ООО "Инвестпроект" – ФИО6 - представитель по доверенности от 10.08.2022,

от ИП ФИО3 - ФИО6 - представитель по доверенности от 27.10.2022, от ООО "РЭУ № 18" - ФИО6 - представитель по доверенности от 10.06.2022, от ИП ФИО7 – предприниматель по паспорту,

от ФИО4 – ФИО7 - представитель по доверенности от 01.11.2021, от АО "Ярославльлифт" – ФИО8 - представитель по доверенности от 08.02.2022,

от КУМИ – не явился; иных лиц – не явились,

установил:

Индивидуальный предприниматель ФИО2 (далее – предприниматель, истец) обратилась с исковым заявлением к Обществу с ограниченной ответственностью "Инвестпроект" (далее – ООО "Инвестпроект"), Комитету по управлению муниципальным имуществом мэрии города Ярославля (далее – КУМИ), Акционерному обществу "Ярославльлифт" (далее – АО "Ярославльлифт"), Индивидуальному предпринимателю ФИО7 (далее – ФИО7), Индивидуальному предпринимателю ФИО3 (далее – ФИО3),


ФИО4 (далее – ФИО4), с учетом уточнения: о признании помещений первого этажа № 3, 14, 39, второго этажа № 22, третьего этажа № 20 общим имуществом собственников здания по адресу <...>., обязать собственников преобразованных помещений первого этажа № 14 ФИО7, второго этажа № 22 ООО "Инвестпроект" привести самовольно переоборудованные помещения в соответствии с технической документацией от 15.06.2005; обязать ответчиков ООО "Инвестпроект", ФИО7, ФИО9, АО "Ярославльлифт" не чинить препятствий пользования указанными помещениями первого этажа № 3, 14, 39, второго этажа № 22, третьего этажа № 20, взыскать с ФИО7, ООО "Инвестпроект", Малыша С.С. и АО «Ярославльлифт» судебной неустойки с каждого в сумме 1000 руб. ежедневно в случае отказа добровольно исполнить решение суда.

В судебном заседании представитель истца уточненные требования поддержал, не возражает против изменения статуса КУМИ на ответчика с учетом представленного им отзыва и наличия в муниципальной собственности нежилых помещений в здании.

С согласия истца КУМИ привлекается к участию в деле в качестве соответчика.

Ответчики исковые требования не признают по основаниям, изложенным в письменном отзыве, считают, что спорные помещения не являются общим имуществом, истица приобретая отдельное помещение знала о том, что в ее помещении нет санузла, при желании может оборудовать свое помещение самостоятельно.

ФИО7 в судебном заседании и письменном отзыве пояснил, что на момент первой приватизации помещений в здании помещение № 14 не обладало признаками общедомового имущества, и имело фактическое назначение сауна (в помещении была оборудована парилка, бассейн, душевые, санузел ( № 14), помещения является обособленным, имеет собственный вход; в настоящее время помещение № 14 по экспликации отсутствует, оно было полностью разрушено при проведении перепланировки помещения (до обращения истца с исковым заявлением в суд) - санузел в помещении отсутствует; помещение, к которому присоединено помещение № 14 является кабинетом и не имеет ни единого признака для признания его общедомовым (в нем отсутствуют как какие-либо коммуникации, гак и возможность доступа третьих лиц); заявленные истцом требования о признании помещений общедомовыми неминуемо влекут прекращение права собственности на эти помещения нынешних правообладателей (собственников); при этом ст. 235 ГК РФ содержит исчерпывающий перечень случаев, когда допускается прекращение права собственности. Ни один из перечисленных в статье случаев не имеет места в рассматриваемом деле. Истцом фактически заявлено требование об истребовании имущества из чужого незаконного владения. На дату приватизации первого помещения в здании, лицом, формировавшим помещения, являлся КУМИ мэрии г. Ярославля.

Представитель ООО «Инвестпроект» в судебном заседании и письменном пояснила, что общество является законным собственником помещения № 22; истцом выбран неверный способ защиты нарушенного нрава; помещение № 22 не отвечает тем требованиям, о которых говорит истец: является хозяйственным помещением, в котором в настоящий момент отсутствует санитарно-техническое оборудование; истец допускает злоупотребление правом, поскольку приобретая помещение № 7, согласилась на то, что имущество находится в состоянии, которое полностью удовлетворяет ее требования; истец не обосновал, что помещение № 22 обладает признаками общего имущества; помещение истца имеет вход с лестничной клетки и изначально не предполагает доступ к каким-либо иным помещениям, кроме своего, поскольку па техническом паспорте все помещения, даже коридоры, имеют дверь, не предусматривая открытого прохода; решением общего собрания помещения ООО «Инвестпроект» общим имуществом не признаны; при строительстве здания указанное помещение также не задумывалось как санитарная комната; следовательно, считает, что истцом не приведено ни одного доказательства о том, почему указанное помещение должно быть признано общим имуществом; при формировании исковых требований истец не указывает на необходимость внесении изменений в ЕГРН в части помещений, на которые


претендует, равно как не ставит вопрос о недействительности сделок, вследствие которых ответчики приобрели спорное имущество; в случае удовлетворения требований в части признания общим имуществом помещения № 22 считает, что суду следует рассмотреть вопрос об установлении сервитута в отношении помещения № 30; в помещение № 22 возможно попасть только проходя через помещение № 30, которое является законной собственностью ООО «ИнвестПроект». В связи с этим, считаем, что законным и обоснованным будет установление сервитута в размере 15000 руб. в месяц с учетом положений, перечисляемых на расчетный счет ответчика; требования истца обязывают ООО «Инвестпроект» не чинить препятствия в пользовании помещениями, в том числе, второго этажа и третьего этажа. Однако в чем в настоящее время выражается препятствование общества в отношении указанных помещений - неясно. В данной части, считаем, что требования сформулированы некорректно; ООО «Инвестпроект» приобретая имущество у г.Ярославль, не предполагало, что муниципальное образование отчуждает имущество, которое может не являться его собственностью. Истцом не предоставлено доказательств, что на момент приватизации спорное помещение использовалось всеми домовладельцами. Фактически, было сформировано несколько нежилых помещений, имеющих отдельное функциональное назначение.

Представитель ФИО3 в судебном заседании и письменном отзыве пояснил, что истцом не представлено никаких доказательств, что спорное помещение № 39 относится к общей собственности; при совершении сделки по приобретению помещения № 7 ФИО2 была в состоянии оценить его основные характеристики, в том числе, площадь, расположение, наличие или отсутствие инженерных коммуникаций, а также сантехнических приборов. Таким образом, приобретая данное помещение, истец согласилась на то, что приобретает имущества в состоянии, которое полностью удовлетворяет ее требования. Более того, цена за указанное помещение была установлена в соответствии с указанными выше характеристиками, с вязи с чем, действия ФИО2 могут быть расценены как злоупотребление правом; к помещению № 39 не ведут общие коридоры, помещение не фигурирует как санитарно-техническое помещение при первоначальном проекте дома, что подтверждается техническим паспортом 1987 года; туалет возведен ФИО3 самостоятельно в хозяйственных целях; исходя из планировочной структуры здания, к нежилому помещению № 39 не ведет общий коридор, нет выхода с лестничной клетки, через данное помещение не проходят общедомовые коммуникации, обслуживающие более одного помещения; данное помещение не может и не могло быть общедомовым имуществом; Помещение истца имеет вход с лестничной клетки и изначально не предполагает доступ к каким-либо иным помещениям, кроме своего, поскольку на техническом паспорте все помещения, даже коридоры, имеют дверь, не предусматривая открытого прохода.

РЭУ № 18, привлеченное к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, в письменном отзыве сообщило, что является арендатором помещения № 22 (хозяйственное помещение) в доме № 1а по Архангельскому пр. Кроме того, у общества заключен договор на пользование помещением № 39 (туалет) па первом этаже здания; на сегодняшний день помещение № 22 не отвечает тем требованиям, о которых говорит истец; помещение 22 является хозяйственным помещением; выдвигая соответствующие исковые требования, истец допускает злоупотребление правом.

Представитель АО «Ярославльлифт» в судебном заседании и письменном отзыве пояснили, что истец претендует на признание помещений общедолевой собственности, которые не предназначены для обслуживания более одного комплекса помещений, находящихся в собственности одного собственника; из материалов дела и документов технического учета следует, что нежилые помещения, принадлежащие АО «Ярославльлифт», представляют собой обособленную часть от других помещений дома № 1а по Архангельскому пр., в силу чего не относятся к общему имуществу здания; доводы истца о том, что спорные помещения относятся к категории вспомогательных и не являются самостоятельными помещениями, имеют признаки общего имущества в соответствии с


понятием, указным в ЖК РФ, ошибочны, поскольку спорные помещения приобретены ответчиком АО «Ярославльлифт» на основании возмездной сделки в составе иных помещений. Спорные нежилые помещения находятся в составе помещений, изолированных от иных помещений здания и общего имущества собственников; согласно выписке из ЕГРН 16.02.2009 году правообладателем нежилого здания № 1а по Архангельскому проезду в г.Ярославле стал город Ярославль; собственник единолично принял решение о распределении помещений и продаже, уже сформированных помещений, с торгов третьим лицам. Собственник единолично, своим решением, определил состав и конфигурацию помещений, в противном случае он имел бы возможность выставить на торги доли в праве собственности на объект недвижимости. Третьи лица, в свою очередь, приобретая помещения, оценивали технические характеристики объекта и имели возможность отказаться от их приобретения в случае существенных недостатков, в том числе отсутствие санитарной комнаты в составе приобретаемого помещения; доказательств, достоверно свидетельствующих, что спорные помещения, принадлежащие АО «Ярославльлифт» были предназначены для обслуживания помещения истца, не представлено. Фактические пользователи и/ или собственники помещения № 7 никогда не пользовались спорными помещениями № 3 и № 20, так как находятся на разных этажах здания; не представлено доказательств того, что нахождение спорных помещений в собственности АО «Ярославльлифт» препятствует и /или ограничивает эксплуатацию здания, а так же нарушает права иных собственников помещений.

КУМИ в письменном отзыве сообщило, что спорные помещения № 3, 14, 39, 20, 22, в отношении которых заявлены исковые требования, не являются муниципальной собственностью, поэтому Комитет и мэрия г. Ярославля считают себя ненадлежащими ответчиками; не признают исковые требования, просят провести заседание в отсутствие представителя, сообщил что в реестре муниципального имущества мэрии г.Ярославля значатся помещения, расположенные по адресу <...>, общей площадью 92, 7 кв.м.: 1 этаж № 25,26, 36, 37; 2 этаж №№ 20, 27; 3 этаж №№ 18, 26. Указанные помещения являются лестничными пролётами, обособленных помещений в реестре муниципального имущества не значится.

ФИО4 в письменном отзыве сообщил, что требование о взыскании неустойки не подлежит удовлетворению. Так, требования сформулированы некорректно, не понятно к кому конкретно из ответчиков они заявлены, на кого должна быть распределена сумма неустойки на всех или на каждого ответчика, в каком порядке (прямом, солидарном, субсидиарном). Требование о взыскании неустойки заявленное к нему при неисполнении решения суда другими ответчиками не законное, так как он не может повлиять на исполнение решения суда другими сторонами. Истцом не обоснован размер заявленной неустойки, которая явно несоразмерна заявленным требованиям. Фактически его помещения, расположенные на втором и третьем этаже аналогично с помещениями истца, не имеют собственного санузла. На момент приобретения имущества он знал о том, что его нежилые помещения не будут иметь санузла, и договаривался с другими собственниками о возможности пользования их санузлом на возмездной основе. Истцу никто не препятствует провести коммуникации для обустройства санузла в свое помещение через подвал, нормы законодательства, согласно которым каждое нежилое помещение должно иметь санузел, отсутствуют. Очевидно, что для обеспечения прохода к туалетам нужно признать в том числе общедомовым: помещение № 30 - второго этажа и помещение № 25 - третьего этажа которые обеспечат сквозной проход между подъездами и доступ всех собственников на втором и третьем этажах в общедомовые санитарные помещения. Санузлы, находящиеся на первом этаже, не имеют сквозного прохода и изначально предусмотрены для обслуживания помещений только на первом этаже, не имеют стояков, проходящих на этажи выше, исключают в них проход третьих лиц, не имеют признаков общедомовых помещений. Таким образом, злоупотребление правом со стороны истца очевидно. Требования к ответчикам не


соответствуют объему защищаемого права, поскольку повлекут нарушение прав ответчиков как собственников.

Управление Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Ярославской области (ИНН <***>, ОГРН <***>), Мэрия города Ярославля, привлеченные к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, в судебное заседание не явились, письменных отзывов не представили.

Исследовав материалы дела, заслушав представителей сторон, суд установил.

Здание по адресу: <...>, построено в 1982, является нежилым, назначение - учреждение, состоит из технического подполья и нежилых помещений на трех этажах, имеет 2 подъезда, относилось к государственному фонду, в дальнейшем в силу разграничения государственной собственности в РФ на государственную и муниципальную собственность было включено в реестр муниципальной собственности.

По сведениям ЕГРН в нежилом здании, расположенном по адресу: <...>, ФИО2 на праве собственности принадлежит помещение на втором этаже № 7, право собственности истца на указанное помещение зарегистрировано 19.11.2019 на основании договора купли-продажи от 12.11.2019.

ФИО3 на праве собственности принадлежат помещения на первом этаже № 7, 9, 39, право собственности зарегистрировано 17.02.2016.

ФИО7 на праве собственности принадлежат помещения па первом этаже № 10-15, 27-31, право собственности зарегистрировано 20.02.2019:

ООО "Инвестпроект" на праве собственности принадлежат помещения на втором этаже № 8-13, 21-26, 30, право собственности зарегистрировано 24.11.2017;

АО "Ярославльлифт" на праве собственности принадлежат помещения первого этажа № 1-6, 8, 32-35, 38, 40, второго этажа № 1-3, 6, 28, 29, третьего этажа № 1-7, 19-25, 27, право собственности зарегистрировано 01.06.2021;

ФИО4 на праве собственности принадлежат помещения на третьем этаже № 8-17, право собственности зарегистрировано 13.02.2018, а также помещения первого этажа № 16-18, 19-24, второго этажа № 4,14, 5,15-19, право собственности зарегистрировано 21.12.2022.

Нежилые помещения общей площадью 92,7 кв.м.: 1 этаж № 25,26, 36, 37; 2 этаж №№ 20, 27; 3 этаж №№ 18, 26, значатся в реестре муниципальной собственности.

Согласно технической инвентаризации нежилого здания по состоянию на 11.11.1987 в здании имелось несколько помещений с назначением уборная: на первом этаже помещение № 26, на втором этаже помещение № 22, на третьем этаже помещение № 17, т.е. по одной уборной на каждом этаже.

В дальнейшем помещения в здании неоднократно перепланировались и переоборудовались, что нашло отражение в последующих инвентаризациях.

По состоянию на 15.06.2005 согласно техническому паспорту в здании имелось несколько помещений с назначением туалет: на первом этаже помещения №№ 3, 14, 39, на втором этаже помещение № 22, на третьем этаже помещение № 17.

Согласно техническому паспорту по состоянию на 07.09.2010 в здании имелись помещения с назначением туалет (уборная), зафиксированные в технической инвентаризации 2005, изменилась только нумерация помещения на третьем этаже с 17 на 20.

Из кадастрового паспорта от 17.08.2019 усматривается, что помещение, обозначенное в техническом паспорте по состоянию на 07.09.2010 под № 14 с назначением - уборная, на плане отсутствует, под указанным номером значится санитарно-гигиеническое помещение (туалет), которое организовано вместо помещения № 29, также смежное помещение по № 15 имеет аналогичное назначение. Данные изменения зарегистрированы в установленном законом порядке, что подтверждается выпиской из ЕГРН от 19.11.2021.


Согласно техническому паспорту от 22.03.2022 назначение помещения второго этажа № 22 изменено на «подсобное». Изменение назначения помещения зарегистрировано в ЕГРН 23.03.2022.

Из акта осмотра нежилых помещений 1 и 2 этажа указанного здания от 01.12.2021 усматривается, что на 1 этаже в помещении под № 23 самовольно оборудовано помещение - санузел, в технической документации данные отсутствуют.

Ответчику ФИО3 на праве собственности принадлежит спорное помещение на первом этаже № 39 с санитарно-гигиеническим назначением (уборная).

Ответчику ФИО7 на праве собственности принадлежит спорное помещение первого этажа № 14 с санитарно-гигиеническим назначением (туалет) (в настоящий момент указанное помещение ликвидировано).

Ответчику АО "Ярославльлифт" на праве собственности принадлежат спорные помещения с санитарно-гигиеническим назначением (туалет) на первом этаже помещение № 3, на третьем этаже помещение № 20 (прежний № 17).

Ответчику ООО "Инвестпроект" на праве собственности принадлежит спорное помещение второго этажа № 22 (в настоящее время изменено назначение).

ФИО2 обратилась с настоящим иском ссылаясь на то, что спорные помещения являются помещениями общего пользования, других помещений, кроме спорных, с санитарно-гигиеническим назначением в здании не имеется, свободный доступ к спорным помещениям отсутствует, что нарушает права истца как собственника нежилого помещения, расположенного в указанном нежилом здании.

Оценивая материалы дела, суд считает иск обоснованным и подлежащим удовлетворению частично.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 9 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания" (далее - Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 64) в судебном порядке рассматриваются споры о признании общей долевой собственности на общее имущество здания, в том числе в случаях, когда в реестр внесена запись о праве индивидуальной собственности на указанное имущество.

Если общим имуществом владеют собственники помещений в здании (например, владение общими лестницами, коридорами, холлами, доступ к использованию которых имеют собственники помещений в здании), однако право индивидуальной собственности на общее имущество зарегистрировано в реестре за одним лицом, собственники помещений в данном здании вправе требовать признания за собой права общей долевой собственности на общее имущество. Суд рассматривает это требование как аналогичное требованию собственника об устранении всяких нарушений его права, не соединенных с лишением владения (статья 304 ГК РФ).

В соответствии с частью 4 статьи 244 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), общая собственность возникает при поступлении в собственность двух или нескольких лиц имущества, которое не может быть разделено без изменения его назначения (неделимые вещи) либо не подлежит разделу в силу закона. Общая собственность на делимое имущество возникает в случаях, предусмотренных законом или договором.

В силу пункта 1 статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.

Как разъяснено в пункте 1 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания" (далее - Постановление N 64), отношения собственников помещений, расположенных в нежилом


здании, возникающие по поводу общего имущества в таком здании, прямо законом не урегулированы. Поэтому в соответствии с пунктом 1 статьи 6 Гражданского кодекса к указанным отношениям подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности статьи 249, 289, 290 Гражданского кодекса.

Согласно пункту 2 Постановления № 64 при рассмотрении споров судам следует исходить из того, что к общему имуществу здания относятся, в частности, помещения, предназначенные для обслуживания более одного помещения в здании, а также лестничные площадки, лестницы, холлы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном здании оборудование (технические подвалы), крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции этого здания, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.

Таким образом, правовым критерием распространения режима общей долевой собственности на те или иные помещения в здании является их предназначенность для обслуживания более одного помещения в доме.

При этом при разрешении спора между сособственниками об отнесении имущества к общему подлежат оценке, прежде всего, технические характеристики спорного имущества, которые позволяют отнести объект к категории самостоятельного помещения, принадлежащего отдельному собственнику, либо к категории помещения с общим назначением.

При определении состава имущества, находящегося в общей собственности собственников помещений в здании, в частности при отнесении конкретных нежилых помещений либо к категории предназначенных для самостоятельного использования, либо к категории общего имущества, необходимо учитывать, для каких целей предназначались первоначально помещения и как они в связи с этим использовались: предназначены ли они для общего пользования. Данное обстоятельство подлежит установлению на основании имеющихся в деле документов, в том числе проектной документации, документов технического учета.

Из представленных в материалы дела документов следует, что при строительстве нежилого здания по адресу: <...> было обустроено 3 туалета (помещения № 26 на 1 этаже, помещение № 22 на 2-м этаже и помещение № 17 на 3-м этаже) по 1 на каждом этаже расположенных по одному стояку в одном и том же месте, и предназначались для обслуживания всех помещений здания.

Решением муниципалитета г.Ярославля от 19.11.2008 № 15 "О прогнозном плане (программе) приватизации муниципального имущества города Ярославля на 2009 год" (в ред. от 02.04.2009) утвержден прогнозный план (программа) приватизации муниципального имущества города Ярославля на 2009 год, в соответствии с которым в перечень объектов недвижимости, подлежащих приватизации включены нежилые помещения, расположенные по адресу: <...>.

03.09.2009 в соответствии с Федеральным законом от 21.12.2001 № 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" решением муниципалитета города Ярославля от 19.11.2008 № 15 "О прогнозном плане (программе) приватизации муниципального имущества города Ярославля на 2009 год" мэрией г.Ярославля издано постановление № 3056 «Об условиях приватизации нежилые помещения, расположенного по адресу: <...>, которым постановлено продать посредством публичного предложения помещение второго этажа № 7 общей площадью 13,8 кв.м расположенное по адресу: <...>.

Согласно выписке из ЕГРН указанное помещение выбыло из муниципальной собственности на основании договора купли-продажи от 01.12.2009 и перешло в собственность ФИО10 28.01.2010.


Остальные нежилые помещения в указанном выше здании из муниципальной собственности выбыли позднее, что следует из выписок ЕГРН и инвентарного дела.

Следовательно, при продаже первого нежилого помещения в здании здание утратило статус объекта, находящегося исключительно в муниципальной собственности при этом возникло право долевой собственности на общее имущество в здании.

По состоянию на 28.01.2010 согласно техническому паспорту от 15.06.2005 здание являлось нежилым, имело назначение - учреждение, которое было оборудовано следующими санитарно-гигиеническое помещениями: на первом этаже помещения №№ 3, 14, 39, на втором этаже помещение № 22, на третьем этаже помещение № 17 (новый номер 20).

В силу технических и функциональных характеристик спорных помещений и всего здания в целом суд считает, что только помещения первого этажа № 3, второго этажа № 22 и третьего этажа № 20, указанные как санитарно-гигиенические помещения (уборные, туалеты), были предназначены для обслуживания более одного помещения в здании, не были выделены для самостоятельного использования, не связанного с обслуживанием здания, в связи с чем суд приходит к выводу о том, что данные помещения относились к помещениям общего пользования. При этом наличие или отсутствие в данных помещениях общедомовых инженерных коммуникаций не свидетельствует об обратном.

Согласно схеме расположения помещений № 3, 22, 20 доступ в указанные помещения осуществляется через помещения: коридоры №№ 4,36,30,18,25 с учетом общего назначения всего здания как учреждение, и необходимости оборудования здания санитарно-гигиеническими комнатами, суд приходит к выводу, что пользование указанными помещениями могло осуществляться любым лицом, использующее иные помещения в здании. Здание при строительстве также было оборудовано санитарно-гигиеническими комнатами по одной на каждом этаже.

Возражения Обществ относительно установления сервитута не являются предметом рассмотрения настоящего дела.

Оценив представленные технические паспорта на здание в целом, суд приходит к выводу о том, что помещения 1-го этажа № 39 и № 14 (до 2021), принадлежащие ФИО3 и ФИО7, не отвечают признакам общего имущества в силу следующего.

При первоначальном строительстве здания указанных помещений не существовало, помещения были образованы в результате ликвидации туалета в помещении 1-го этажа № 26, и объединения группы помещений для использования в качестве самостоятельного объекта – сауны.

Согласно сведениям технической инвентаризации 1987 и 2005 годов помещение № 39 сформировано из помещения кабинета 6, проход к нему невозможен по местам общего пользования, вход в помещение № 39 возможен только из помещения № 9, являющегося кабинетом и находящегося в единоличной собственности ФИО3, следовательно суд приходи к выводу о том, что помещение № 39 было сформировано для ограниченного пользования и не было предназначено для общего пользования.

Помещение № 14 служило для обслуживания помещений сауны как обособленного объекта, и также не предназначалось для общего пользования.

С учетом изложенного в силу закона помещения первого этажа № 3, второго этажа № 22, третьего этажа № 20 являются общим имуществом собственников помещений здания, находятся в их общей собственности, не подлежат обособлению и отчуждению отдельно от других помещений в здании.

Согласно разъяснениям, содержащимся в п. 52 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», государственная регистрация права индивидуальной собственности в отношении общего имущества здания нарушает права других собственников, не лишенных в связи с данным обстоятельством права оспорить зарегистрированное право путем


предъявления иска о признании права общей долевой собственности в отношении соответствующих объектов.

Наличие зарегистрированного права собственности ответчиков АО "Ярославльлифт", ООО "Инвестпроект" на спорные нежилые помещения нарушает права истца, в связи с чем, данное право ответчиков подлежит прекращению с признанием спорных помещений общим имуществом собственников помещений в нежилом здании, расположенном по адресу: <...>.

В соответствии со статьей 304 ГК РФ собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

Пунктом 45 Постановления № 10/22 разъяснено, что применяя статью 304 ГК РФ, в силу которой собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения, судам необходимо учитывать, что иск об устранении нарушений права, не связанных с лишением владения, подлежит удовлетворению в случае, если истец докажет, что он является собственником или лицом, владеющим имуществом по основанию, предусмотренному законом или договором, и что действиями ответчика, не связанными с лишением владения, нарушается его право собственности или законное владение.

С учетом того, что помещение № 22 на 2-ом этаже является общим имуществом и было переоборудовано одним из собственником ООО "Инвестпроект" без получения согласия остальных собственников, оно подлежит приведению в первоначальное состояние в соответствии с назначением уборная (туалет).

В судебном заседании представитель истца пояснил и ответчиками не оспаривается, что свободный доступ в помещения № 3,22,20 отсутствует: на первом и втором этаже здания на лестничной площадке у всех помещений установлены металлические двери, которые препятствуют доступу в коридоры, ведущие к спорным помещениям.

Таким образом, суд считает, что требования истца об устранении препятствий в пользовании общим имуществом собственников помещений (помещения первого этажа № 3, второго № 22, третьего этажа № 20) в здании подлежит удовлетворению, с возложением на ответчиков АО "Ярославльлифт" и ООО "Инвестпроект" обязанности по обеспечению истцу беспрепятственного доступа к указанным помещениям.

В ходе рассмотрения настоящего дела злоупотребления правами со стороны истца не установлено. В судебном заседании истец пояснила, что на момент приобретения нежилого помещения прежний собственник пояснил ей о возможности использования туалета, расположенного на втором этаже, что какое-то время доступ к данному помещению был сводным, в дальнейшем дверь в коридор, ведущий к туалету, стала запираться. Пояснения истца в данной части ответчиками не опровергнуты.

Довод представителя АО "Ярославльлифт" о невозможности обеспечения доступа к помещениям первого этажа № 3, третьего этажа № 20, в связи с их расположением в непосредственной близости к помещениям, к которым доступ посторонних лиц запрещен, юридического значения для рассмотрения настоящего дела не имеет, поскольку данные спорные помещения являются общим имуществом собственников помещений, которые вправе пользоваться данным имуществом без ограничений.

Истцом заявлено о взыскании неустойки на случай неисполнения судебного акта.

Согласно разъяснениям, указанным в пунктах 27, 28 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств" удовлетворяя требование кредитора о понуждении к исполнению обязательства в натуре, суд обязан установить срок, в течение которого вынесенное решение должно быть исполнено (часть 2 статьи 206 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее - ГПК РФ), часть 2 статьи 174 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ). При установлении указанного срока, суд


учитывает возможности ответчика по его исполнению, степень затруднительности исполнения судебного акта, а также иные заслуживающие внимания обстоятельства.

На основании пункта 1 статьи 308.3 ГК РФ в целях побуждения должника к своевременному исполнению обязательства в натуре, в том числе предполагающего воздержание должника от совершения определенных действий, а также к исполнению судебного акта, предусматривающего устранение нарушения права собственности, не связанного с лишением владения (статья 304 ГК РФ), судом могут быть присуждены денежные средства на случай неисполнения соответствующего судебного акта в пользу кредитора-взыскателя (далее - судебная неустойка).

Принимая во внимание, что ООО «Инвестпроект» обязано совершить действия в натуре в виде восстановления помещения № 22 в первоначальное состояние суд приходит к выводу об обоснованности заявленной истцом неустойки за неисполнение судебного акта в указанной части в размере 500 руб. за каждый день неисполнения судебного акта до дня его фактического исполнения.

Поскольку действия не чинить препятствий в пользовании нежилыми помещениями 1- го этажа № 3, второго этажа № 22, третьего этажа № 20 в здании по адресу: <...> не подразумевают под собой исполнения в натуре оснований для начисления неустойки за каждый день неисполнения судебного акта суд не усматривает.

В отношении ответчиков ФИО3 и ФИО7 требование о взыскании неустойку удовлетворению не подлежат, поскольку принадлежащие им помещения не являются общим имуществом.

Самостоятельных требований к ФИО4 и КУМИ истцом не заявлялось.

Решение, выполненное в форме электронного документа, направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения в установленном порядке в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» в режиме ограниченного доступа (ч.1 ст.177 АПК РФ).

Руководствуясь статьями 65, 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

Признать нежилые помещения 1-го этажа № 3, 2-го этажа № 22, третьего этажа № 20 в здании по адресу: <...> общим имуществом собственников здания.

Обязать Общество с ограниченной ответственностью "Инвестпроект" (ИНН <***>, ОГРН <***>) привести помещение 2-го этажа № 22 в здании по адресу: <...> первоначальное состояние в соответствии с назначением, указанном в технической документации от 15.06.2005 как «туалет», в течение 2-х месяцев со дня вступления решения в законную силу.

Обязать Акционерное общество "Ярославльлифт" (ИНН <***>, ОГРН <***>) не чинить препятствий в пользовании нежилыми помещениями 1-го этажа № 3, третьего этажа № 20 в здании по адресу: <...>.

Обязать Общество с ограниченной ответственностью "Инвестпроект" (ИНН <***>, ОГРН <***>) не чинить препятствий в пользовании нежилыми помещениями 2-го этажа № 22 в здании по адресу: <...>.

В случае неисполнения судебного акта в части приведения помещения 2-го этажа № 22 в первоначальное состояния взыскать с Общества с ограниченной ответственностью "Инвестпроект" (ИНН <***>, ОГРН <***>) в пользу Индивидуального предпринимателя ФИО2 (ИНН <***>, ОГРН <***>) 500 руб. за каждый день неисполнения судебного акта до дня его фактического исполнения.

В остальной части иска отказать.


Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью "Инвестпроект" (ИНН <***>, ОГРН <***>) и Акционерного общества "Ярославльлифт" (ИНН <***>, ОГРН <***>) в пользу Индивидуального предпринимателя ФИО2 (ИНН <***>, ОГРН <***>) 300 руб. в возмещение расходов по уплате госпошлины (по 150 руб. с каждого).

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью "Инвестпроект" (ИНН <***>, ОГРН <***>) и Акционерного общества "Ярославльлифт" (ИНН <***>, ОГРН <***>) в доход федерального бюджета по 6000 руб. государственной пошлины с каждого. Исполнительный лист выдать по истечении 10- дневного срока со дня вступления решения в законную силу.

Исполнительный лист выдать по ходатайству взыскателя после вступления решения в законную силу.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства во Второй арбитражный апелляционный суд в месячный срок со дня его принятия (изготовления его в полном объеме).

Апелляционная жалоба подается через Арбитражный суд Ярославской области на бумажном носителе или в электронном виде, в том числе в форме электронного документа,  через систему «Мой арбитр» (http://my.arbitr.ru).

Судья М.А. Захарова

Электронная подпись действительна.Данные ЭП:Удостоверяющий центр Казначейство РоссииДата 06.04.2023 8:29:00

Кому выдана Захарова Мария Андреевна