Решение от 4 декабря 2023 г. по делу № А40-135484/2023

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ГОРОДА МОСКВЫ 115225, г.Москва, ул. Большая Тульская, д. 17 http://www.msk.arbitr.ru
РЕШЕНИЕ Именем Российской Федерации

Дело № А40-135484/23-1-855
г. Москва
04 декабря 2023 г.
Резолютивная часть решения объявлена 04 декабря 2023года Полный текст решения изготовлен 04 декабря 2023 года Арбитражный суд в составе судьи Коноваловой Е.В. при ведении протокола секретарем Шаталовой С.Э.,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску ТЕРРИТОРИАЛЬНОГО УПРАВЛЕНИЯ ФЕДЕРАЛЬНОГО АГЕНТСТВА ПО УПРАВЛЕНИЮ ГОСУДАРСТВЕННЫМ ИМУЩЕСТВОМ В ГОРОДЕ МОСКВЕ (107078, <...>, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 15.06.2009, ИНН: <***>) к ответчику ОБЩЕСТВУ С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "НАДУС" (119331, РОССИЯ, Г. МОСКВА, ВН.ТЕР.Г. МУНИЦИПАЛЬНЫЙ ОКРУГ ЛОМОНОСОВСКИЙ, ВЕРНАДСКОГО ПР-КТ, Д. 29, ЭТАЖ 5, КОМ/ОФИС 20/Б3Ф, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 08.07.2015, ИНН: <***>) о признании расторгнутым договора аренды от 04.08.2015 № 15-А/194, обязании возвратить нежилое здание общей площадью 708,3 кв. м., расположенное по адресу: <...> в освобожденном виде, взыскании штрафа в соответствии с п.5.8.Договора в размере 1/3 суммы годовой арендной платы в размере 697 099 руб. 87 коп

АКЦИОНЕРНОЕ ОБЩЕСТВО "РОСРАЗМЕЩЕНИЕ" (ОГРН: <***>, ИНН: <***>)

при участии представителей: от истца – ФИО1 по дов. от 25.04.2023, от ответчика – ФИО2 по дов. от 18.10.2023, от третьего лица Росразмещение - ФИО3 по дов. 02.11.2023.

УСТАНОВИЛ:

Иск заявлен о признании расторгнутым договора аренды от 04.08.2015 № 15- А/194, о понуждении ответчика возвратить нежилое здание общей площадью 708,3 кв. м, расположенное по адресу: <...> в освобожденном виде, о взыскании штрафа в соответствии с п.5.8.Договора в размере 1/3 суммы годовой арендной платы в сумме 697 099 руб. 87 коп.

Требования заявлены со ссылками на ст.ст. 617, 622 ГК РФ и основаны на следующих обстоятельствах.

Между ФГУП «Специализированное Предприятие по размещению федеральных органов государственной власти и обслуживанию объектов казны» (далее Росразмещение») и ООО «НАДУС» был заключен Договор аренды от 04.08.2015 № Р15-А/94, в соответствии с которым ФГУП «Росразмещение» (Арендодатель) передал ООО «НАДУС» (Арендатору) во временное владение и пользование нежилое здание общей площадью 708,3 кв. м, расположенное по адресу: г.Москва, ул.Гурьянова, д.83, стр. 18.

На основании Распоряжения ТУ Росимущества в г. Москве от 05.07.2022 № 77882-р «О внесении изменений в распоряжение Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в городе Москве от 30.12.2021 № 77-1827-р «Об условиях приватизации ФГУП «Специализированное Предприятие по размещению федеральных органов государственной власти и обслуживанию объектов казны» в Едином государственном реестре недвижимости прекращено право хозяйственного ведения Предприятия на объект аренды, который передан в государственную казну Российской Федерации.

Право хозяйственного ведения ФГУП «Росразмещение» на объект в Едином государственном реестре недвижимости прекращено 30.11.2022. Таким образом, в силу ст.617 Гражданского кодекса РФ Арендодателем по Договору с 30.11.2022 является Территориальное управление.

Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в городе Москве направило в адрес Арендатора ООО «НАДУС» Уведомление от 25.01.2023 № 77-09/1619 с указанием реквизитов для перечисления арендной платы в федеральный бюджет за пользование Объектом.

В соответствии с п. 1.1. Договора здание одноэтажное общей площадью 708,3 кв.м передан Арендатору во временное владение и пользование под нежилое складское назначение. Пунктом 2.2.1 Договора установлена обязанность Арендатора использовать Объект исключительно по прямому назначению, указанному в п. 1.1. Договора.

Актом осмотра от 06.03.2023 № А-14/667, составленным сотрудниками Территориального управления, установлено, что объект фактически используется Арендатором под размещение офиса, автосервиса и склада. Таким образом, как указывает истец, Арендатор в нарушение п.2.2.1 Договора использует объект не по целевому назначению.

В случае нецелевого использования арендуемого имущества в соответствии с условиями пункта 5.8 Договора Арендатор обязан оплатить штраф в течение 10 календарных дней с даты получения уведомления в размере 1/3 суммы годовой арендной платы - 697 099 рублей 53 коп.

По факту выявленных нарушений Территориальным управлением в адрес Арендатора ООО «НАДУС» было направлено уведомление от 24.03.2023 г. № 77- 09/7567 о расторжении договора аренды 04.08.2015г. № Р15-А/194.

Условиями Договора предусмотрено, что исполнение Арендатором обязательств по оплате вышеуказанного штрафа не лишает Территориальное управление права предпринимать меры для расторжения договора.

Территориальное управление в соответствии с п. 6.2 и 6.2.1 Договора вправе в одностороннем порядке досрочно расторгнуть Договор и выселить Арендатора из

занимаемого Объекта без обращения в суд при использовании Объекта в целом или его части не в соответствии с условиями Договора и назначением Объекта.

Договор считается расторгнутым с момента уведомления Общества.

На основании вышеизложенного и в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации Территориальное управление в одностороннем порядке расторгло Договор с 24.04.2023. Расторжение Договора не освобождает Общество от необходимости исполнения других обязательств по Договору. В соответствии с п.2.2.15 Договора Арендатор обязан освободить Объект не позднее трех дней после окончания его действия, передав Территориальному управлению все произведенные перестройки и переделки, а также улучшения, составляющие принадлежность Объекта и его помещений и неотделимые от Объекта. Все неотделимые улучшения Объекта являются собственностью Российской Федерации.

Однако до настоящего момента Арендатором (пользователем) объект по расторгнутому договору аренды Территориальному управлению не возвращен.

В судебном заседании истец требования поддержал.

Ответчик против требований возражал по изложенным в отзыве мотивам, сославшись на то, что не допускал нарушений, осмотр объекта был проведен без участия представителей арендатора.

Третьим лицом представлены письменные объяснения, в которых оно указало, что помещение передано для использования как нежилое, складское; арендатор обращался за разъяснениями, ему был дан ответ о том, что помещение может быть использовано для станции техобслуживания.

Оценив представленные письменные доказательства в полном объеме по правилам ст. 71 АПК РФ, заслушав объяснения представителей, суд приходит к выводу об отказе в иске.

Судом установлено, что в соответствии с п.1.1 договора арендатору предоставлено одноэтажное здание, «назначение: нежилое, складское».

Договор заключен сроком до 03.08.2040 года.

Согласно сведениям Акта от 06.03.2023 № А-14/667 договор зарегистрирован 23.10.2015.

Согласно сведениям ПКК, земельный участок по адресу ул. Гурьянова, вл. 83 имеет разрешенное использование: для размещения производственных и административных зданий, строений, сооружений и обслуживающих их объектов», по документу: эксплуатация зданий склада и гаража.

Актом приема-передачи здания в аренду от 04.08.2015 подтверждается, что ответчику передано в аренду одноэтажное здание площадью 708,3 кв.м, в состав которого входили помещения раздевалок, душевых, кабинетов и мастерских, подсобные помещения и комната отдыха.

Из указанного следует, что в аренду передавались помещения, приспособленные для размещения мастерских, а также имеющие офисное назначение.

Таким образом, использование помещений ответчиком, в том числе, для размещения мастерских и офисных помещений, подсобных помещений, не противоречит назначению помещения «нежилое, складское».

Более того, письмом № 544 от 02.06.2016 надлежащий арендодатель (ФГУП «Росразмещение») уведомил арендатора о том, что не возражает против использования нежилых помещений, в том числе, под размещение станций техобслуживания автомобильного транспорта.

Ссылки истца на то, что Актом осмотра 06.03.2023 № А-14/667 установлено наличие реконструкции, возведения 2-го этажа, документально не подтверждены надлежащими доказательствами.

В Акте отсутствуют какие-либо сведения о том, какие именно документы технической инвентаризации исследовались проверяющими для отражения в Акте данных сведений.

Истцом к иску не приложены и в суд не представлены документы, подтверждающие изменение технических характеристик здания в результате реконструкции после передачи его в аренду ответчику.

Кроме того, пунктом 2.2.9 договора предусмотрено, что в случае обнаружения арендодателем самовольных перестроек, нарушения целостности стен, перегородок или перекрытий, искажающих первоначальный вид помещений, таковые должны быть ликвидированы арендатором, а имущество приведено в прежний вид за счет арендатора в срок, определенный односторонним предписанием арендодателя.

Доказательств направления арендатору таких предписаний об устранении нарушений в определенный срок истцом не представлено.

Пунктом п. 4 ст. 619 ГК РФ предусмотрено, что арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (часть третья статьи 619 ГК РФ), а также предложение расторгнуть договор (пункт 2 статьи 452 Кодекса) (п.29 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой").

Поскольку иное законом не предусмотрено, правила ст. 619 ГК РФ распространяются также на односторонний отказ от договора по мотиву ненадлежащего использования арендатором арендованного имущества.

Актом визуального осмотра от 07.07.2022, составленным комиссией арендодателя (третьего лица) до прекращения его права хозяйственного ведения, подтверждается, что здания и территория находятся в технически удовлетворительном состоянии, инженерные сети в исправном состоянии, арендатором выполнены работы по устройству забора, по устройству пожарной сигнализации, объект пригоден к дальнейшей эксплуатации.

При наличии противоречивых сведений о состоянии объекта, изложенных в двух Актах, составленных арендодателем в течение года, суд приходит к выводу о том, что истцом не доказан факт незаконной (в отсутствие согласия Росимущества) реконструкции.

Таким образом, истцом не представлено ни надлежащих доказательств нарушения договора арендатором (т.е. наличия оснований начисления штрафа и заявления отказа от договора), ни доказательств соблюдения предусмотренного ст.

619 ГК РФ порядка предъявления обязательных в силу закона требований арендатору об устранении нарушений с установлением разумного срока их устранения.

Основываясь на изложенном, руководствуясь ст.ст. 110, 167-171 АПК РФ,

РЕШИЛ

В иске отказать.

Решение может быть обжаловано в Девятый арбитражный апелляционный суд в течение месяца после принятия в порядке, установленном ст.ст. 257-260 АПК РФ.

Судья: Е.В. Коновалова