Решение от 6 августа 2025 г. по делу № А79-1319/2025

АРБИТРАЖНЫЙ СУД

ЧУВАШСКОЙ РЕСПУБЛИКИ-ЧУВАШИИ

428000, <...> http://www.chuvashia.arbitr.ru/

Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А79-1319/2025
г. Чебоксары
07 августа 2025 года
Резолютивная часть решения объявлена 06.08.2025.

Арбитражный суд Чувашской Республики – Чувашии

в составе судьи Коркиной О.А.,

при ведении протокола судебного заседания

секретарем судебного заседания Тверсковой Е.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску

Администрации города Чебоксары Чувашской Республики, ИНН <***>, ОГРН <***>, <...>

к индивидуальному предпринимателю ФИО1, ИНН <***>, Чувашская Республика,

об изъятии объекта незавершенного строительства,

при участии от ответчика – ФИО2 по доверенности от 04.04.2025 (сроком до 31.12.2025),

установил:

администрация города Чебоксары Чувашской Республики обратилась в суд с иском к индивидуальному предпринимателю ФИО1, в котором просит:

- изъять у ФИО1 незавершенный строительством объект, находящийся на земельном участке с кадастровым номером 21:01:010109:4785 и на земельном участке с кадастровым номером 21:01:010109:51, расположенном по адресу: Чувашская Республика-Чувашия, <...>, путем продажи с публичных торгов в порядке, установленном постановлением Правительства Российской Федерации от 03.12.2014 № 1299 "Об утверждении Правил проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства".

- обязать ФИО1 в течение 10 дней со дня вступления настоящего решения в законную силу передать администрации города Чебоксары на незавершенный строительством объект, находящийся на земельном участке с кадастровым номером 21:01:010109:4785 и на земельном участке с кадастровым номером 21:01:010109:51, документы: 1) проектную документацию с основными параметрами строительного проекта; 2) справку о строительной готовности, с указанием степени готовности основных конструктивных элементов; 3) справку о балансовой стоимости объекта.

- обязать ФИО1 в месячный срок со дня вступления в законную силу решения суда возвратить администрации города Чебоксары Чувашской Республики по акту приема-передачи земельный участок с кадастровым номером 21:01:010109:4785, расположенный по адресу: Чувашская Республика-Чувашия, <...>.

- взыскать с ответчика ФИО1 неустойку на случай неисполнения судебного акта о возврате администрации города Чебоксары Чувашской Республики по акту приема-передачи земельного участка с кадастровым номером 21:01:010109:4785, расположенного по адресу: Чувашская Республика-Чувашия, <...>, в установленный судом срок в размере 15000 рублей за каждый день неисполнения решения суда со дня, следующего за днем окончания установленного судом срока исполнения решения.

- взыскать с ответчика ФИО1 неустойку на случай неисполнения судебного акта о передаче администрации города Чебоксары Чувашской Республики по передаче администрации города Чебоксары документов на незавершенный строительством объект, в установленный судом срок в размере 15000 рублей за каждый день неисполнения решения суда со дня, следующего за днем окончания установленного судом срока исполнения решения.

Исковые требования основаны на нормах статей 235, 239.1, 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации и мотивированы тем, что срок договора аренды земельного участка с кадастровым номером 21:01:010109:4785, предоставленного для завершения строительства объекта - 2х этажного нежилого здания истек, при этом строительство указанного объекта не завершено, спорный объект незавершенного строительства подлежит изъятию у ответчика.

В судебном заседании представитель ответчика исковые требования не признал, представил разрешение на строительство от 04.07.2024, продленное до 04.07.2026.

Истец, надлежаще извещенный о времени и месте судебного заседания, явку полномочного представителя в суд не обеспечил, ходатайством от 23.07.2025 просил рассмотреть дело без участия истца.

Выслушав представителя ответчика, изучив материалы дела, суд установил следующее.

10.10.2018 между администрацией города Чебоксары (арендодатель) и индивидуальным предпринимателем ФИО1 (арендатор) заключен договор № 180/5914-М аренды земельного участка, по которому арендодатель сдает, а арендатор принимает во временное владение и пользование земельный участок с кадастровым номером 21:01:010109:4785, площадью 154 кв.м., категории "Земли населенных пунктов", с видом разрешенного использования "магазины", местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: Чувашская Республика-Чувашия, <...> б, для завершения строительства объекта сроком до 13.09.2021.

Указанный договор аренды земельного участка с кадастровым номером 21:01:010109:4785 зарегистрирован 28.01.2019.

Дополнительным соглашением от 18.06.2021 срок аренды продлен до 13.08.2024, соглашение зарегистрировано в установленном порядке 24.06.2021.

В соответствии с выпиской из Единого государственного реестра недвижимости от 30.08.2024 за № КУВИ-001/2024-218535681 земельный участок с кадастровым номером 21:01:010109:4785 имеет следующие характеристики: площадь 154 кв.м., категория земель "земли населенных пунктов", вид разрешенного использования "магазины". Местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: Чувашская Республика-Чувашия, <...> б.

Данный земельный участок является неразграниченным и находится в распоряжении Администрации города Чебоксары.

Кроме того, ответчику с 2003 года на праве собственности принадлежит смежный земельный участок с кадастровым номером 21:01:010109:51 площадью 537 кв.м., вид разрешенного использования – для размещения объектов торговли, для эксплуатации нежилого здания.

04.07.2024 ответчиком получено разрешение на строительство магазина площадью 914,06 кв.м. сроком действия до 04.07.2025, которое в июне 2025 года продлено Администрацией до 04.07.2026.

Ранее предпринимателем на основании разрешения на строительство № 21-01-41-2018 от 11.04.2018 на тех же земельных участках возводился магазин.

Из технического плана объекта незавершенного строительства от 16.12.2020 усматривается, что площадь застройки магазина на указанную дату составляла 493 кв.м., степень готовности – 80%.

Из Акта № 144-Е от 04.09.2024 осмотра земельного участка с кадастровым номером 21:01:010109:4785, проведенного сотрудниками МКУ "Земельное управление" г. Чебоксары и фототаблицами к нему, следует, что ФИО1 земельный участок с кадастровым номером 21:01:010109:4785 площадью 154 кв.м. с видом разрешенного использования предоставлен по договору аренды № 180/5914-М от 10.10.2018 и дополнительного соглашения к данному договору сроком до 13.08.2024.

В соответствии с пунктами 9.3 и 9.4 договора аренды земельного участка с кадастровым номером 21:01:010109:4785, указанный договор досрочно расторгается в случае одностороннего отказа от договора аренды земельного участка, и в 30-дневный срок со дня отправления уведомления Истца (Арендодателя), Ответчик (арендатор) обязан освободить земельный участок и вернуть его Истцу (Арендодателю) по акту приема-передачи. Таким образом, земельный участок с кадастровым номером 21:01:010109:4785 находился в аренде у ответчика до 13.08.2024.

Истец направил в адрес ответчика письмо от 24.07.2024 за № 29/08-7112, которым известил об отказе от договора аренды земельного участка с кадастровым номером 21:01:010109:4785 в одностороннем порядке.

Письмом от 24.07.2024 истец сообщил ответчику о прекращении договора и необходимости освободить земельный участок с кадастровым номером 21:01:010109:4785 и сдать его по акту приема-передачи.

В то же время из технического плана здания от 09.04.2025 видно, что двухэтажное нежилое здание магазина площадью 950,9 кв.м., расположенное на земельных участках №2101:010109:51 и № 21:01:010109:4785, завершено строительством.

Истец, посчитав, что срок договора аренды земельного участка с кадастровым номером 21:01:010109:4785, предоставленного для завершения строительства объекта - двухэтажного нежилого здания истек, при этом строительство указанного объекта не завершено, спорный объект незавершенного строительства подлежит изъятию у ответчика, обратился в суд с настоящим иском.

Исследовав и оценив представленные в дело доказательства по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд полагает иск подлежащим отклонению по следующим основаниям.

В силу статьи 235 (пункта 1, подпункта 3.1 пункта 2) Гражданского кодекса Российской Федерации, право собственности прекращается при отчуждении собственником своего имущества другим лицам, отказе собственника от права собственности, гибели или уничтожении имущества и при утрате права собственности на имущество в иных случаях, предусмотренных законом. Принудительное изъятие у собственника имущества не допускается, кроме случаев, когда по основаниям, предусмотренным законом, производится отчуждение объекта незавершенного строительства в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности.

Согласно статье 239.1 (пунктам 1, 2 и 6) Гражданского кодекса Российской Федерации если иное не предусмотрено законом, в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного по результатам аукциона, объекты незавершенного строительства, расположенные на таком земельном участке, могут быть изъяты у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов. Требование в суд о продаже объекта незавершенного строительства с публичных торгов вправе заявить исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, уполномоченные на распоряжение земельным участком, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен этот объект. Правила этой статьи применяются также в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, который заключен без проведения торгов в целях завершения строительства объекта незавершенного строительства, при условии, что строительство этого объекта не было завершено.

Из содержания статьи 239.1 Гражданского кодекса, а также подпункта 2 пункта 5 статьи 39.6, подпункта 8 пункта 8 статьи 39.11, пункта 4 статьи 39.16 Земельного кодекса следует, что при прекращении договора аренды земельного участка публичный собственник не может распорядиться как объектом незавершенного строительства, созданным в период действия договора аренды, так и самим участком без судебного решения, определяющего судьбу объекта незавершенного строительства.

Подпунктом 10 пункта 2 и подпунктом 2 пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса предусмотрено предоставление в аренду земельного участка для завершения строительства собственнику объекта незавершенного строительства, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов.

Согласно правовой позиции, изложенной в пункте 14 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 1(2023), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26.04.2023, анализ указанных положений земельного и гражданского законодательства позволяет прийти к выводу о том, что права собственника публичного земельного участка на обращение с иском об изъятии объекта незавершенного строительства и собственника такого объекта на заключение договора аренды участка для завершения строительства связаны между собой. В отсутствие судебного акта об изъятии объекта незавершенного строительства в целях устранения юридической неопределенности судьбы объекта и земельного участка, на котором он расположен, собственник объекта вправе требовать заключения с ним договора аренды для завершения строительства.

При рассмотрении настоящего дела суд установил, что в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка от 10.10.2018 (с 14.08.2024 по 14.02.2025), на котором расположен объект незавершенного строительства, Администрация не заявила в судебном порядке требование об изъятии данного объекта путем продажи с публичных торгов.

Соответствующее требование было предъявлено Администрацией в суд только 25.02.2025.

Возможность изъятия такого объекта закон допускает лишь при определенных обстоятельствах, которые подлежат установлению судом в рамках рассмотрения требований публичного собственника участка, заявленных в порядке статьи 239.1 Гражданского кодекса.

Так, на основании статьи 39.6 (подпункта 10 пункта 2, подпункта 2 пункта 5) Земельного кодекса Российской Федерации, договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположен объект незавершенного строительства, однократно для завершения строительства собственникам такого объекта.

Данная норма корреспондирует ограничениям, предусмотренным статьей 10 Гражданского кодекса Российской Федерации, устанавливающей пределы осуществления гражданских прав, и является гарантией защиты прав и законных интересов добросовестных лиц, предпринимавших соответствующие меры, но допустивших нарушение сроков строительства не по своей вине (определение Верховного Суда Российской Федерации от 21.12.2020 № 304- ЭС20-19559).

Судопроизводство в арбитражном суде осуществляется на основе состязательности. Каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений (статьи 9, 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

На основании пунктов 6,7 статьи 19 Федерального закона от 01.04.2020 № 98-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций" дополнительным соглашением от 18.06.2021 к договору от 10.10.2018 № 180/5914-М срок аренды земельного участка установлен до 13.08.2024.

Указанное соглашение зарегистрировано в установленном законом порядке 24.06.2021 (21:01:010109:4785-21/042/2012021-7).

ИП ФИО1 получено разрешение на строительство магазина, которое 23.06.2025 продлено до 04.07.2026.

На основании полученного разрешения на строительство на земельных участках с кадастровыми номерами: 21:01:010109:4785 (в аренде) и 21:01:010109:51 (принадлежит на праве собственности ФИО1) возведен магазин, который в эксплуатацию не введен ввиду заявления арендодателя о прекращении арендных отношений по земельному участку с кадастровым номером: 21:01:010109:4785.

С учетом истечения срока действия договора аренды ФИО1 в порядке статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации 29.04.2025 обратился в Администрацию города Чебоксары с заявлением о продлении договора аренды земельного участка с кадастровым номером 21:01:010109:4785 с целью ввода в эксплуатацию объекта капитального строительства.

Из представленного ответчиком технического плана здания от 09.04.2025 усматривается, что строительство магазина ответчиком полностью завершено в 2025 году.

Определяющим признаком объекта незавершенного строительства является факт незавершения строительных работ, а не само по себе отсутствие документов, подтверждающих ввод такого объекта в эксплуатацию.

Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию (статья 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации) в данном случае не является единственным допустимым доказательством факта завершения строительства.

У уполномоченного органа, осуществляющего распоряжение публичным земельным участком, на котором правомерно завершено строительство объекта недвижимости, не имеется предусмотренных статьей 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации оснований требовать изъятия такого объекта путем продажи его с торгов, поскольку данная норма предусматривает правила отчуждения объекта незавершенного строительства.

С учетом завершения строительных работ основания для квалификации спорного здания как объекта незавершенного строительства отсутствуют, в связи с чем к нему не могут быть применены правила статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации об изъятии объекта незавершенного строительства.

Требование уполномоченного на распоряжение земельным участком публичной собственности органа о продаже объекта незавершенного строительства не подлежит удовлетворению, если собственник этого объекта докажет, что нарушение срока строительства объекта связано с действиями (бездействием) органов государственной власти, органов местного самоуправления или лиц, осуществляющих эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения, к которым должен быть подключен (технологически присоединен) объект (пункты 1 -3 статьи 239.1 Гражданского кодекса).

С учетом этого, нарушение срока строительства объекта, которое обусловлено действиями уполномоченных органов либо лиц, осуществляющих эксплуатацию инженерных сетей, является самостоятельным и вместе с тем единственным основанием для отказа в удовлетворении требования о принудительном изъятии объекта незавершенного строительства.

Эта норма корреспондирует к ограничениям, предусмотренным статьей 10 Гражданского кодекса Российской Федерации, устанавливающей пределы осуществления гражданских прав, и является гарантией защиты прав и законных интересов добросовестных лиц, предпринимавших соответствующие меры, но допустивших нарушение сроков строительства не по своей вине.

В период действия договора аренды земельного участка и введения строительства здания действовали ограничительные меры на территории Чувашской Республики, связанные с пандемией коронавирусной инфекции, что препятствовало полноценной работе по своевременному строительству объекта и подключению его к системам жизнеобеспечения.

Кроме того, согласно пояснениям ответчика имели место разногласия со смежным правообладателем земельного участка с кадастровым номером: 21:01:010109:196. Указанные обстоятельства затянули процесс строительства здания и его последующее подключение к инженерным сетям.

По результатам дела № А79-3581/2022 Арбитражный суд Чувашской Республики отказал ИП ФИО3 в удовлетворении иска об обязании устранить препятствия в пользовании земельным участком. С целью урегулирования спора ИП ФИО1 15.11.2022 приобрел у ИП ФИО3 на основании договора купли-продажи часть земельного участка с кадастровым номером: 21:01:010109:5805, образованного в результате раздела земельного участка с кадастровым номером: 21:01:010109:196. Указанный земельный участок является смежным по отношению к земельному участку, на котором расположен спорный объект. Подобный спор выразился в неопределенности дальнейшей судьбы застройки длиною в 8 месяцев (период судебного разбирательства по делу №А79-3581/2022).

Как указывает ответчик, препятствия в завершении строительства имелись и со стороны общества с ограниченной ответственностью "Коммунальные технологии" по неисполнению договора об осуществлении технологического присоединения нежилого одноэтажного здания (магазин "Авто"), расположенного по адресу: <...>, к электрическим сетям, что подтверждается решением суда от 03.12.2019 по делу № А79-11170/2019.

Как следует из материалов, дела ответчиком принимались меры по своевременному завершению строительства объекта недвижимости.

Следует учесть также и то обстоятельство, что спорный объект недвижимости площадью 950,9 кв.м. возведен на двух земельных участках, один из которых с кадастровым номером: 21:01:010109:4785 (154 кв.м.) находится в аренде у ответчика, а земельный участок с кадастровым номером: 21:01:010109:51 (537 кв.м.) – в собственности ответчика.

При этом, как видно из схемы расположения здания на земельных участках, имеющейся в составе технического плана здания от 09.04.2025, основная часть постройки расположена именно на собственном земельном участке ответчика с кадастровым номером: 21:01:010109:51.

Здание является единым и истцом не доказано, что освобождение лишь участка № 4785 не приведет к полному разрушению здания и утрате ответчиком всего объекта.

Действия публичного органа по отчуждению всего здания, в том числе и в большей части расположенного на собственном земельном участке ответчика не отвечают положениям статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, а учитывая принятие ответчиком мер по скорому вводу объекта в эксплуатацию не могут быть признаны разумными и направленными на защиту как публичных интересов, заключающихся, в том числе в эффективном использовании публичных земель в соответствии с их целевым назначением, так и законных прав и интересов ответчика – застройщика в сфере экономической деятельности.

Возведение здания на земельном участке, предоставленном в аренду для строительства магазина, производилось в период действия договора аренды и на основании надлежащих разрешительных документов.

При этом, несмотря на направленное Администрацией письмо от 24.07.2024 о прекращении договора аренды земли и необходимости освободить земельный участок, в июне 2025 года Администрацией предпринимателю ФИО1 продлено действие разрешения на строительство до 04.07.2025, что свидетельствует о совершении истцом непоследовательных действий применительно к судьбе спорного объекта и договора аренды земли.

На основании изложенного оснований для удовлетворения заявленных требований об изъятии спорного завершенного строительством объекта не имеется.

Вопрос о распределении государственной пошлины судом не решается, поскольку истец от ее уплаты освобожден.

Руководствуясь статьями 110, 167 – 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

Р Е Ш И Л:

иск оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в Первый арбитражный апелляционный суд, г. Владимир, в течение месяца с момента его принятия.

Решение арбитражного суда первой инстанции может быть обжаловано в кассационном порядке в Арбитражный суд Волго-Вятского округа, г. Нижний Новгород, при условии, что оно было предметом рассмотрения Первого арбитражного апелляционного суда или Первый арбитражный апелляционный суд отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Кассационная жалоба может быть подана в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу обжалуемых решения, постановления арбитражного суда.

Жалобы подаются через Арбитражный суд Чувашской Республики – Чувашии.

Судья

О.А. Коркина