Решение от 6 декабря 2017 г. по делу № А07-15429/2017

АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ БАШКОРТОСТАН

450057, Республика Башкортостан, г. Уфа, ул. Октябрьской революции, 63а, тел. (347) 272-13-89,

факс (347) 272-27-40, сервис для подачи документов в электронном виде: http://my.arbitr.ru

сайт http://ufa.arbitr.ru/

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А07-15429/2017
г. Уфа
07 декабря 2017 года
Резолютивная часть решения объявлена 30.11.2017

Полный текст решения изготовлен 07.12.2017

Арбитражный суд Республики Башкортостан в составе судьи Абдуллиной Э.Р. , при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Хамидуллиной З.Р., рассмотрев дело по иску

КУС Минземимущества РБ по г.Нефтекамску (ИНН <***>, ОГРН <***>)

к ГУП "ФЖС РБ" (ИНН <***>, ОГРН <***>)

о взыскании 3 293 647 руб. 12 коп. долга, 230 897 руб. 95 коп. пени, расторжении договора №2019к от 29.11.2010, обязании возвратить земельные участки с кадастровыми номерами 02:66:010705:2463, 02:66:010705:88, 02:66:010705:90, 02:66:010705:91, 02:66:010705:96

при участии в судебном заседании:

от истца: ФИО1, доверенность от 19.12.2016г.

от ответчика: ФИО2, доверенность от 10.10.2017г. № 245.

КУС Минземимущества РБ по г.Нефтекамску обратилось в Арбитражный суд Республики Башкортостан с иском к ГУП "ФЖС РБ" о взыскании 3 293 647 руб. 12 коп. долга, 230 897 руб. 95 коп. пени, расторжении договора №2019к от 29.11.2010, обязании возвратить земельные участки с кадастровыми номерами 02:66:010705:2463, 02:66:010705:88, 02:66:010705:90, 02:66:010705:91, 02:66:010705:95

От истца ранее поступил расчёт арендной платы по земельным участкам за 2016 и 2017 г., справочный расчет задолженности с учетом измененной площади земельного участка. Уточнений в порядке ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации от истца не поступило.

Представитель ответчика требования признает частично, задолженность по арендной плате признает в сумме указанной в акте, в удовлетворении требования о возврате земельных участков просит отказать, мотивируя тем, что имеются зарегистрированные объекты незавершенного строительства.

Проверив материалы и обстоятельства дела, заслушав представителей сторон, суд

УСТАНОВИЛ:

На основании постановлений Главы Администрации городского округа город Нефтекамск № 650 от 28.02.2007г., №4561 от 31.12.2008г. и №1807 от 27.05.2010г. с ГУП «ФЖС РБ» (Фонд жилищного строительства Республики Башкортостан) заключен договор аренды земельных участков, находящихся в государственной собственности №2019к от 29.11.2010г., расположенных по адресу: РБ, г. Нефтекамск в том числе:

площадью 11963 кв.м с кадастровым номером 02:66:010705:88 по ул.Ленина, 86;

площадью 13051 кв.м, с кадастровым номером 02:66:010705:89 по ул.Ленина,86-А;

площадью 7036 кв.м с кадастровым номером 02:66:010705:90 по ул.Ленина, 86-Б;

площадью 3686 кв.м с кадастровым номером 02:66:010705:91 по ул. Малая Северная, 1;

площадью 4795 кв.м с кадастровым номером 02:66:010705:92 по ул.Энергетиков, 13;

площадью 5753 кв.м с кадастровым номером 02:66:010:705:93 по ул. Энергетиков, 11;

площадью 11736 кв.м с кадастровым номером 02:66:010705:96 по ул.Малая Северная, 1-Б;

площадью 9882 кв.м с кадастровым номером 02:66:010705:97 по ул.Энергетиков 11- А;

площадью 10982 кв.м с кадастровым номером 02:66:010705:98 по ул. Энергетиков 11-Б;

площадью 5998 кв.м с кадастровым номером 02:66:010705:99 по ул.Ленина 84-Б.

Срок аренды установлен с 28.02.2007 г. по 28.02.2012 г.

Земельные участки переданы в пригодном для использования состоянии согласно установленных целей договора аренды в соответствии с актом приема-передачи к Договору аренды №2019к от 29.11.2010г.

Изменением №1 от 20.12.2011 г. срок договор продлен до 28.02.2015 г.

Изменением №2 от 23.03.2012 г. из договора аренды исключены участок с кадастровым номером 02:66:010705:93 и 02:66:010705:92.

Тем же изменением в предмет договора аренды добавлен участок 02:66:010705:1117

Дополнительным соглашением №3 от 03.07.2014 г. из договора аренды исключены земельные участки с кадастровыми номерами 02:66:010705:98 и 02:66:010705:97.

Дополнительным соглашением №4 от 06.04.2015 г. срок договора аренды продлен до 28.02.2018 г. из договора аренды исключены земельные участки с кадастровыми номерами 02:66:010705:89 и 02:66:010705:99 путем замены их на земельный участок с кадастровым номером 02:66:010705:2463

Дополнительным соглашением №5 от 21.12.2015 г., из договора аренды исключен участок с кадастровым номером 02:66:010705:1117.

Постановлением Администрации городского округа город Нефтекамск Республики Башкортостан №656 от 01.04.2015 постановлено продлить договор №2019к от 29.11.2010г. до 28.02.2018.

Дополнительного соглашения на основании постановления №656 от 01.04.2015 стороны не заключали, иного изменения договора с учетом постановления №656 от 01.04.2015 материалы дела не содержат.

Договор №2019к от 29.11.2010г. с дополнительными соглашениями зарегистрирован в установленном законом порядке.

В связи с наличием задолженности по арендной плате земельного участка истец обратился к ответчику с претензией №16 от 20.02.2017. Претензия оставлена ответчиком без удовлетворения.

Так же в адрес ответчика посредством электронной почты, факса и почтовой связи направлено предложение №1313 от 10.05.2017 г. о расторжении договора аренды. Уведомление оставлено ответчиком без удовлетворения.

Исходя из вышеизложенных обстоятельств, истец просит о взыскании долга в размере 3 293 647 руб. 12 коп. за 1-4 кварталы 2016г., и 1 квартал 2017г.

За просрочку арендной платы, руководствуясь п. 6.2 договора, истец начислил в адрес ответчика 230 897 руб. 95 коп. пени за период с 01.01.2016 по 24.03.2017

Изучив представленный договор, суд пришел к выводу, что договор содержит все существенные условия договора, по которым сторонами достигнуто соглашение, соответствует требованиям закона о форме и содержании, подписан сторонами, зарегистрирован в установленном законом порядке, оснований полагать о незаключенности либо ничтожности договора у суда не имеется.

В соответствии со ст.606 ГК Российской Федерации по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу ст.614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом.

Согласно ст.ст.309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными, обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В силу п. 1 ст. 329 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.

В силу п. 1 ст. 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

Как следует из п.6.2 договора, в случае просрочки оплаты аренды арендатор несет ответственность в размере 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ от суммы невнесенной арендой платы за каждый календарный день просрочки.

В силу пункта 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора в случае, если арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату. Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Аналогичные условия определены пунктом 5.1.1 договора №2019к от 29.11.2010г.

В соответствии с положениями ст.450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

В соответствии с положениями ст. 452 Гражданского кодекса Российской Федерации соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное. Требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Исходя из положений ст. 453 Гражданского кодекса Российской Федерации при расторжении договора обязательства сторон прекращаются. В случае изменения или расторжения договора обязательства считаются измененными или прекращенными с момента заключения соглашения сторон об изменении или о расторжении договора, если иное не вытекает из соглашения или характера изменения договора, а при изменении или расторжении договора в судебном порядке - с момента вступления в законную силу решения суда об изменении или о расторжении договора. Если основанием для изменения или расторжения договора послужило существенное нарушение договора одной из сторон, другая сторона вправе требовать возмещения убытков, причиненных изменением или расторжением договора.

В соответствии со статьей 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

В силу статей 64, 71, 168 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, какие законы и иные нормативные правовые акты следует применить по данному делу, а также иные обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, на основании представленных доказательств.

В ходе судебного разбирательства судом изучены договор аренды № 2019к от 29.11.2010г. с дополнительными соглашениями, приложениями (в том числе актом приема - передачи) (т.1 л.д. 10 - 48), претензия №16 от 20.02.2017 (т.1 л.д. 8,9), предложение расторжения договора №1313 от 10.05.2017 (т.1 л.д. 21-23), кадастровые паспорта земельных участков (т.1 л.д. 85-106), топографический план, акт осмотра земельных участков б/н от 17.08.2017 (т. 1 л.д. 124-129), технический паспорт (т.1 л.д. 132-155), разрешение на строительство №RU 03303000-12 (т.1 л.д.156) кадастровые выписки на объект незавершенного строительства (т.1 л.д. 158-165), письма №109-6146, 109-621, №08022, №35-6159, №109-2010, №109-4607, 109-6882 (т.2 л.д. 1-6,16), разрешение на строительство №RU 03303000-85 (т.2 л.д. 8), акты сверок, справочные расчеты арендной платы (т.2 л.д. 23-27), платежное поручение №1456 от 28.04.2016.

Оценив представленные документы, суд пришел к выводу, что наличие задолженности ответчика перед истцом подтверждено материалами дела. Ответчик наличие задолженности не оспаривает, не согласен с расчетом, заявленным в исковом заявлении. Полагает, расчет произведен неверно, в связи с тем, что площади земельных участков, переданных в аренду не соответствуют сведениям, указанным в кадастре недвижимости, с учетом изменения их площадей.

Просрочка оплаты аренды земельных участков по договору так же подтверждена материалами дела.

Первоначальный расчет суммы долга и пени произведен истцом, исходя из площадей земельных участков, указанных в договоре аренды.

Согласно письму филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» по Республике Башкортостан №08022 от 30.08.2017 площади земельных участков 02:66:010705:96, 02:66:010705:91 изменены с 11736 кв.м. на 11516 кв.м. и с 3686 кв.м. на 3703 кв.м. с 15.07.2013.

Сведений относительно изменения площадей других земельных участков, указанных в договоре №2019к от 29.11.2010г. у суда нет.

Таким образом, расчет суммы долга и пени следует производить, с учетом изменений площадей земельных участков 02:66:010705:96, 02:66:010705:91.

Справочный расчет суммы долга и пени, произведенный истцом с учетом изменений площади земельных участков 02:66:010705:96, 02:66:010705:91 судом изучен, признан верным.

Однако, истец исковые требования не уточнял, правом, предусмотренным ст. 49 АПК РФ, не воспользовался.

Согласно расчету суда, размер задолженности составляет 3 281 019 руб. 51 коп., размер пени составляет 230 034 руб. 92 коп.

Относительно требований истца о расторжении договора и возврате земельных участков суд пришел к следующим выводам.

Стороны, согласно ст.ст. 8, 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, пользуются равными правами на представление доказательств и несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий, в том числе представления доказательств обоснованности и законности своих требований или возражений.

Наличие задолженности по арендной плате за период более 6 месяцев подтверждено материалами дела.

Из представленных документов следует, что земельные участки с кадастровыми номерами 02:66:010705:88 по ул.Ленина, 86 площадью 11963 кв.м и 02:66:010705:90 по ул. Ленина, 86-Б площадью 7036 кв.м от объектов недвижимого имущества принадлежащие ответчику свободны, при визуальном осмотре объекты недвижимости сотрудниками администрации на участках не выявлены.

Данное обстоятельство также подтверждается представленными ранее кадастровыми паспортами земельных участков 02:66:010705:88 и 02:66:010705:90. На земельных участках находятся объекты коммунального хозяйства (сети) находящиеся в муниципальной собственности.

На земельном участке с кадастровым номером 02:66:010705:2463, согласно кадастровому паспорту, находится объект незавершенного строительства с кадастровым номером: 02:66:010705:3349 общей площадью: 1 123,9 кв. м.

При визуальном осмотре земельного участка установлено, что объектов гражданско-правовых отношений, имеющих признаки объекта недвижимого имущества в порядке ст.131 ГК РФ на земельном участке не имеется.

Помимо учтенного как объект недвижимости объекта с кадастровым номером 02:66:010705:2463, на земельном участке, согласно кадастровому паспорту, имеются объекты коммунального хозяйства (газоснабжения, электроснабжения, водоснабжения, теплоснабжения) находящиеся в муниципальной собственности с кадастровыми номерами 02:66:000000:2985, 02:66:010705:1310, 02:66:010705:2988, 02:66:010705:2991, и бесхозный объект «Сооружение (1.1 Сооружения электроэнергетики, КЛ-0,4кВ) с кадастровым номером 02:66:010705:3013.»

Свидетельство о праве собственности на объект незавершенного строительства с кадастровым номером: 02:66:010705:3349 общей площадью: 1 123,9 кв. м, и кадастровый учет объекта недвижимого имущества, подтверждают факт наличия зарегистрированного права за ответчиком.

На земельном участке с кадастровым номером 02:66:010705:96, согласно кадастровому паспорту, находится объект незавершенного строительства с кадастровым номером: 02:66:010705:3350, а также принадлежащие городскому округу город Нефтекамск объекты коммунального хозяйства с кадастровыми номерами 02:66:000000:2985, 02:66:010705:1217, 02:66:010705:1256, 02:66:010705:1310, 02:66:010705:2991.

Факт наличия объекта незавершенного строительства Комитетом подтверждается актом осмотра. Земельный участок с кадастровым номером 02:66:010705:96 огорожен забором, на земельном участке имеется объект недвижимости на уровне незаконченного первого этажа, имеется паспорт объекта, начало строительства август 2015, окончание июнь 2017. В настоящее время строительные работы на участке не ведутся, строительства жилого дома №21А не завершено, действующего разрешения на строительство у ответчика отсутствует.

На земельном участке с кадастровым номером 02:66:010705:91 согласно кадастровому паспорту расположены объекты с кадастрвоыми номерами 02:66:010705:1256, 02:66:010705:1258, 02:66:010705:2839

02:66:010705:1256 - Сооружение (Электроснабжение, 2-я очередь группы жилых домов микрорайона №13 г. Нефтекамск с наружными сетями теплоснабжения, водоснабжения, водоотведения, газоснабжения, электроснабжения и трансформаторной подстанцией. Сети электроснабжения), зарегистрированные в установленном порядке права и ограничения на объект отсутствуют.

02:66:010705:1258 - Здание (Нежилое здание), инвентарный номер 653000, площадь ОКС - 52,4 кв.м, зарегистрированные в установленном порядке права и ограничения на объект отсутствуют.

Здание большей частью площади находится на земельном участке с кадастровым номером 02:66:010705:95 с разрешенным видом использования «Строительство ТП». Здание на 0,0263м выступает на земельный участок с кадастровым номером 02:66:010705:91 с северо-запада. С северо-восточной части здание с кадастровым номером 02:66:010705:1258 находится в пределах границ земельного участка с кадастровым номером 02:66:010705:95.

Земельный участок с кадастровым номером 02:66:010705:91 не предполагает строительство ТП.

02:66:010705:2839 - Сооружение (10 Сооружения коммунального хозяйства, Сети электроснабжения 0,4кВ (2АВБбшв 4*150мм2)), Запись в ЕГРН № 02-04/113-04/313/002/2016- 5132/1 от 22.08.2016 - муниципальная собственность.

Таким образом, на земельном участке с кадастровым номером 02:66:010705:91 объекты капитального характера, принадлежащие ответчику, отсутствуют. Нахождение на земельном участке объектов коммунального хозяйства не препятствует возврату земельного участка истцу. Кирпичное здание с кадастровым номером 02:66:010705:1258 незначительно, в пределах погрешности кадастрового оборудования.

Данное обстоятельство подтверждается топографическим планом (Масштаб 1/250).

Согласно принципу, закрепленному в ЗК РФ, единство судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами, предполагает невозможность фактической передачи земельного участка без разрешения судьбы объектов недвижимого имущества на нем.

Между тем истцом заявлено два требования, которые невзаимоисключаемы. Так, договор аренды может быть расторгнут по решению суда по основаниям указанным в иске, однако в возврате земельных участков, в порядке применения принципа единства судьбы земельного участка и объекта недвижимости на участке, может быть отказано.

Указанный принцип не предполагает возможность отказа в расторжении договорных отношений, а указывает на невозможность фактической передачи обремененного правом собственника объекта недвижимого имущества земельного участка, собственнику земельного участка - муниципалитету.

Иное означает на нарушение баланса интересов сторон гражданско-правовых отношений, приводит к неравенству и отсутствию законных рычагов воздействия на недобросовестного арендатора систематически уклоняющегося от уплаты арендных платежей.

Земельное законодательство и действия участников гражданско-правовых отношений должны стремиться к соразмерности прав и обязанностей участников правоотношений и обеспечению равных возможностей для реализации законных интересов.

Исследовав материалы дела, суд на основании статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации оценив доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств, суд пришел к выводу об удовлетворении требований о расторжении договора и о возврате земельных участков с кадастровыми номерами 02:66:010705:88, 02:66:010705:90, 02:66:010705:91.

Поскольку процессуальным законодательством в основу распределения судебных расходов между сторонами положен принцип возмещения их истцу за счет ответчика в случае удовлетворения исковых требований, расходы по государственной пошлине, в соответствии со ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации возлагаются на ответчика в размере, установленном ст. 333.21 Налогового кодекса РФ.

Руководствуясь ст.ст.110,167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

Исковые требования удовлетворить частично.

Взыскать с ГУП "ФЖС РБ" (ИНН <***>, ОГРН <***>) в пользу КУС Минземимущества РБ по г.Нефтекамску (ИНН <***>, ОГРН <***>) сумму долга в размере 3 281 019 руб. 51 коп., пени в размере 230 034 руб. 92 коп., в доход федерального бюджета госпошлину по иску в размере 46 467 руб.

Расторгнуть договор аренды земельного участка № 2019к от 29.11.2010г.

Обязать ГУП "ФЖС РБ" (ИНН <***>, ОГРН <***>) возвратить КУС Минземимущества РБ по г.Нефтекамску (ИНН <***>, ОГРН <***>) по акту приема-передачи земельные участки с кадастровыми номерами 02:66:010705:88, 02:66:010705:90, 02:66:010705:91 в течение месяца со дня вступления решения в законную силу.

В остальной части иска отказать.

Исполнительный лист выдать после вступления решения в законную силу.

Решение может быть обжаловано в Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения (изготовления его в полном объеме) через Арбитражный суд Республики Башкортостан.

Информацию о времени, месте и результатах рассмотрения апелляционной или кассационной жалобы можно получить соответственно на Интернет-сайтах Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда www.18aas.arbitr.ru или Арбитражного суда Уральского округа www.fasuo.arbitr.ru.

Судья Э.Р. Абдуллина