Решение от 17 декабря 2017 г. по делу № А45-30559/2017

311/2017-218922(1)

АРБИТРАЖНЫЙ СУД НОВОСИБИРСКОЙ ОБЛАСТИ ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
Р Е Ш Е Н И Е

№ А45-30559/2017
г. Новосибирск
18 декабря 2017 года
Резолютивная часть решения была объявлена 15 декабря 2017 года Полный текст решения изготовлен 18 декабря 2017 года

Арбитражный суд Новосибирской области в составе судьи Лузаревой И.В., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Тимошиной А.А., рассмотрев дело по иску общества с ограниченной ответственностью «Торговый дом Свежели», с. Толмачево Новосибирской области

к администрации города Оби Новосибирской области, г. Обь,

третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора, Инспекция государственного строительного надзора по Новосибирской области,

о признании права собственности, при участии в судебном заседании представителей:

от истца: ФИО1, по доверенности от 10.01.2017, паспорт;

от ответчика: ФИО2. По доверенности № 13 от 13.09.2017, служебное удостоверение,

третьего лица: не явился, извещен,

у с т а н о в и л:

общество с ограниченной ответственностью «Торговый дом Свежели» (далее – ООО «ТД Свежели») обратилось в Арбитражный суд Новосибирской области с иском к администрации города Оби Новосибирской области о признании права собственности на недвижимое имущество – 3-х этажное административное здание по ул. ЖКО аэропорта, 19а в г. Обь Новосибирского района Новосибирской области,

общей площадью 318,63 кв.м., 2017 года постройки, расположенное на земельном участке с кадастровым номером 54:36:010502:0063.

Определением от 20.11.2017 в соответствии со статьей 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) суд привлек к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, Инспекцию государственного строительного надзора по Новосибирской области.

Администрация города Оби мотивированного отзыва на иск не представила, в судебном заседании представитель ответчика исковые требования по их существу не оспорил.

Инспекция государственного строительного надзора по Новосибирской области, привлеченная к участию в деле третьим лицом, не заявляющим самостоятельные требования относительно предмета спора, явку своего представителя в судебное заседание не обеспечила, о времени и месте судебного заседания извещена надлежащим образом, мотивированного отзыва по делу не представила.

При таких обстоятельства дело рассматривается в соответствии со ст. 156 АПК РФ.

В судебном заседании представитель истца предъявленные по делу требования поддержал, при этом сослался на следующие обстоятельства дела, нашедшие свое подтверждение в ходе судебного исследования доказательств, представленных по спору.

Согласно договору аренды земельного участка № 1/4-11а от 15.02.2011, соглашению о переуступке права аренды от 15.08.2013 к договору аренды земельного участка № 1/4-11а от 15.02.2011, дополнительному соглашению № 1 от 17.10.2013 к договору аренды земельного участка № 1/4-11а от 15.02.2011 ООО «ТД Свежели» предоставлен в аренду земельный участок из земель категории -земли населенных пунктов, общей площадью 220,01 кв.м. с кадастровым номером 54:36:010502:0063, находящийся по адресу: Новосибирская область, г. Обь, ЖКО Аэропорта, 19а, для строительства административного здания.

03.04.2014 администрация города Оби Новосибирской области выдала истцу разрешение на строительство № RU 54304000-018-14 сроком действия до 03.12.2015

(31.05.2016 срок действия продлен до 31.01.2018), разрешающее строительство объекта капитального строительства - «Административное здание», шифр проекта: 2156-25/12/13, количество этажей - 2, площадь застройки 139,03 кв.м., общей площадью здания 207,5 кв.м., строительный объем 11928,14 куб.м., расположенное по адресу: Новосибирская область, г. Обь, ЖКО Аэропорта, 19а, кадастровый номер земельного участка 54:36:010502:0063 площадью 0,022 га.

30.06.2016 в разрешение на строительство № Ru 54304000-018-14 от 03.04.2014 администрацией города Оби Новосибирской области внесено изменение посредством выдачи разрешения на строительство № RU54304000-018-14/1H сроком действия до 15.11.2016, разрешающее строительство объекта капитального строительства - 3-этажное административное здание по ул. ЖКО аэропорта, 19а в г. Обь Новосибирского района Новосибирской области (далее - Объект). 28.12.2016 срок действия разрешения на строительство № Ru 54304000-018-14/1и продлен до 30.06.2017.

На момент внесения изменения в разрешение на строительство № Ru 54304000- 018-14 от 03.04.2014 посредством выдачи разрешения на строительство № RU54304000-018-14/1H от 30.06.2016 объект строительства - административное здание находилось в 70% степени готовности.

После завершения строительства 22.05.2017 ООО «ТД Свежели» обратилось в Инспекцию государственного строительного надзора Новосибирской области (далее - Инспекция) с заявлением (исх. № 12 от 22.05.2017) о выдаче заключения о соответствии построенного объекта капитального строительства «3-этажное административное здание по ул. ЖКО аэропорта, 19а в г. Обь Новосибирского района Новосибирской области» требованиям технических регламентов и проектной документации, в том числе требованиям энергетической эффективности и требованиям оснащенности объекта капитального строительства приборами учета используемых энергетических ресурсов.

Письмом от 26.05.2017 № 793-18/47 Инспекция отказала в выдаче ООО «ТД Свежели» заключения по причине не направления извещения о начале работ, не проведения государственного строительного надзора.

В связи с тем, что Инспекция отказала истцу в осуществлении государственного строительного надзора и выдаче указанного заключения, истец обратился в экспертную организацию ООО «ПСК ГорСтройРемПроект», экспертами которой выполнено заключение по результатам технического обследования строительных конструкций здания, расположенного по адресу: Новосибирская область, г. * Обь, ул. ЖКО Аэропорта, 19 а (шифр 112-06/17).

Согласно заключению экспертов ООО «ПСК ГорСтройРемПроект» шифр № 112-06/17 объект является объектом завершенного капитального строительства, подлежит к сдаче в эксплуатацию, поскольку работы по возведению несущих и ограждающих конструкций здания выполнены в полном объеме; надежность строительного объема обеспечена, в целом строительные конструкции объекта находятся в работоспособном техническом состоянии; объект может эксплуатироваться длительное время при соблюдении текущих и капитальных ремонтов; объемно-планировочные и конструктивные решения объекта соответствуют требованиям действующих нормативных документов, предъявляемых к общественным зданиям и сооружениям; инженерное оборудование объекта соответствует требованиям, предъявляемым к общественным зданиям и сооружениям; строительство объекта выполнено в соответствии с действующими строительными нормами и сводами правил. Принятые и выполненные технические решения обеспечивают длительную нормальную эксплуатацию обследуемого объекта; объект соответствует техническому плану здания и разработанной проектной документации шифр 2156-25/12/13изм.

Таким образом, по итогам экспертного исследования сделан вывод о том, что объект завершен строительством, готов к эксплуатации, соответствует действующим строительным нормам и правилам, техническим регламентам, в том числе устанавливающим требования по обеспечению безопасной эксплуатации здания, не создает угрозы жизни и здоровью граждан, не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц.

09.06.2017 ООО «ТД Свежели» направило в администрацию города Оби Новосибирской области заявление о вводе в эксплуатацию Объекта (вх. № 12- 31/1012), приложив к нему документы, перечисленные в части 3 статьи 55

Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее - ГрК РФ), а также заключение ООО «ПСК ГорСтройРемПроект» шифр № 112-06/17.

Письмом от 15.06.2017 № 3806 администрация города Оби Новосибирской области отказала во вводе в эксплуатацию объекта на том основании, что в представленном ООО "ТД Свежели" пакете документов отсутствовало заключение органа государственного строительного надзора о соответствии построенного объекта требованиям технических регламентов (норм и правил), иных нормативных правовых актов и проектной документации.

Истец обжаловал указанные ненормативные правовые акты в судебном порядке, однако решением Арбитражного суда Новосибирской области от 29.09.2017 по делу № А45-18726/2017 в удовлетворении заявленных требований было отказано.

Согласно пункту 1 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные, созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные, созданные без получения на это необходимых разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Поскольку истцу было отказано в выдаче заключения органа государственного строительного надзора, предусмотренного пунктом 9 части 3 статьи 55 ГрК РФ, а в последующем - во вводе здания в эксплуатацию, возведенное истцом здание приобрело признаки самовольной постройки.

В соответствии с пунктом 3 статьи 222 ГК РФ право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий:

-если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;

-если на день обращения в суд постройка соответствует параметрам, установленным документацией по планировке территории, правилами землепользования и застройки или обязательными требованиями к параметрам постройки, содержащимися в иных документах;

-если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Согласно позиции, изложенной в Обзоре судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 19.03.2014, признание права собственности на самовольную постройку в судебном порядке является исключительным способом защиты права, который может применяться в случае, если лицо, обратившееся в суд, по какой-либо независящей от него причине было лишено возможности получить правоустанавливающие документы на вновь созданный или реконструированный объект недвижимости в порядке, установленном нормативными правовыми актами, регулирующими отношения, связанные с градостроительной деятельностью, и отношения по использованию земель. Такой иск не может быть использован для упрощения регистрации прав на вновь созданный объект недвижимости с целью обхода норм специального законодательства, предусматривающего разрешительный порядок создания и ввода в гражданский оборот новых недвижимых вещей.

Истец считает, что он лишен возможности получить правоустанавливающий документ на возведенное им здание (разрешение на ввод объекта в эксплуатацию) по независящей от него причине, что подтверждается следующим.

В соответствии с пунктом 1 части 1 статьи 54 ГрК РФ государственный строительный надзор осуществляется при строительстве объектов капитального строительства, проектная документация которых подлежит экспертизе в соответствии со статьей 49 настоящего Кодекса либо является типовой проектной документацией или ее модификацией.

Согласно части 1 статьи 49 ГрК РФ проектная документация объектов капитального строительства подлежит экспертизе, за исключением случаев, предусмотренных частями 2, 3 и 3.1 настоящей статьи.

В силу пункта 4 части 2 статьи 49 ГрК РФ экспертиза не проводится в отношении проектной документации отдельно стоящего объекта капитального строительства с количеством этажей не более чем два, общая площадь которых составляет не более чем 1500 квадратных метров и который не предназначен для проживания граждан и осуществления производственной деятельности, за исключением объектов, которые в соответствии со статьей 48.1 ГрК РФ являются особо опасными, технически сложными или уникальными объектами.

Поскольку первоначально выданное разрешение на строительство № Ru 54304000-018-14 от 03.04.2014 предусматривало строительство 2-этажного административного здания общей площадью 207,5 кв.м., не предназначенного для проживания граждан и осуществления производственной деятельности и не являющегося особо опасным, технически сложным или уникальным объектом, государственный строительный надзор не подлежал осуществлению.

После внесения изменений в разрешение на строительство № Ru 54304000-018- 14 от 03.04.2014, разрешающих строительство вместо 2-этажного административного здания 3-этажного, государственный строительный надзор подлежал осуществлению.

В соответствии с частью 5 статьи 52 ГрК РФ в случае, если в соответствии с ГрК РФ при осуществлении строительства, реконструкции объекта капитального строительства предусмотрен государственный строительный надзор, застройщик или технический заказчик заблаговременно, но не позднее чем за семь рабочих дней до начала строительства, реконструкции объекта капитального строительства должен направить в орган государственного строительного надзора извещение о начале таких работ с приложением документов, перечисленных в части 5 статьи 52 ГрК РФ.

Согласно пункту 8 Положения об осуществлении государственного строительного надзора в Российской Федерации, утвержденного Постановлением Правительства РФ от 01.02.2006 N 54 (далее - Положение), государственный строительный надзор осуществляется органом государственного строительного надзора с даты получения им в соответствии с частью 5 статьи 52 Градостроительного кодекса Российской Федерации извещения о начале работ до даты выдачи заключения о соответствии построенного, реконструированного

объекта капитального строительства требованиям технических регламентов (норм и правил), иных нормативных правовых актов и проектной документации, в том числе требованиям в отношении энергетической эффективности и требованиям в отношении оснащенности объекта капитального строительства приборами учета используемых энергетических ресурсов (далее - заключение).

Поскольку при строительстве спорного объекта на основании первоначально выданного разрешения на строительство № Ru 54304000-018-14 от 03.04.2014 (2 этажное административное здание) осуществление государственного строительного надзора не требовалось, строительство объекта было начато без направления в Инспекцию извещения о начале строительства.

В связи с тем, что на момент внесения изменения в разрешение на строительство № Ru 54304000-018-14 от 03.04.2014 посредством выдачи разрешения на строительство № RU54304000-018-14/1 и от 30.06.2016 (3-этажное административное здание) объект находился в 70% степени готовности (фактически было выстроено 2 этажа), извещение о начале строительства не было направлено в Инспекцию.

Таким образом, извещение о начале строительства не могло быть направлено истцом до начала строительства в силу объективных причин - в силу того, что строительство объекта правомерно начато в 2014 году и к моменту выдачи разрешения на строительство № RU54304000-018-14/1H ОТ 30.06.2016 объект имел высокую степень готовности.

Градостроительный кодекс Российской Федерации и Положение не содержат норм, предписывающих порядок действий застройщика в рассматриваемой ситуации, а именно в случае внесения в ходе строительства изменений в проектную документацию и разрешение на строительство, при которых при первоначально разработанной проектной документации проведение государственного строительного надзора не требовалось, однако после внесения таких изменений возникли основания для его проведения. В отсутствие прямого указания закона истец руководствовался тем, что направление извещения о начале строительства после начала строительства не предусмотрено законом и такое извещение содержало бы заведомо недостоверную информацию о состоянии объекта строительства.

При таких обстоятельствах истец полагает, что им были предприняты необходимые меры для легализации возведенного им объекта недвижимости: истцом получено разрешение на строительство, затем внесены изменения в проектную документацию и получено соответствующее обновленное разрешение на строительство, предприняты меры по получению заключения органа государственного строительного надзора и разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.

Поскольку возведенное истцом здание выстроено на основании разрешения на строительство и в соответствии с ним, соответствует требованиям технических регламентов (норм и правил), иных нормативных правовых актов и проектной документации, ввод здания в эксплуатацию не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан, истец просит суд признать право собственности общества с ограниченной ответственностью «ТД Свежели» на недвижимое имущество - 3-этажное административное здание по ул. ЖКО аэропорта, 19а в г. Обь Новосибирского района Новосибирской области, общей площадью 318,3 кв.м., 2017 года постройки, расположенное на земельном участке с кадастровым номером 54:36:010502:0063.

Рассмотрев представленные истцом доказательства, арбитражный суд приходит к выводу об обоснованности предъявленного иска.

Из материалов дела следует, что спорный объект является самовольной постройкой. Вместе с тем, единственным правовым препятствием для введения объектов в гражданский оборот является отсутствие у истца разрешения на ввод объектов в эксплуатацию. Таким образом, истец лишен возможности осуществлять распоряжение юридической судьбой на объекты, что также выражается в отсутствии возможности государственной регистрации права собственности. Данные обстоятельства являются устранимыми путем реализации истцом права на судебную защиту.

В соответствии со статьей 12 ГК РФ одним из способов защиты гражданских прав является признание права.

Согласно пункту 1 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации №

22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (далее – Постановление Пленумов № 10/22) к искам о правах на недвижимое имущество относятся иски о признании права.

В соответствии со статьей 212 ГК РФ имущество может находиться в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований, а также граждан и юридических лиц. При этом, права всех собственников подлежат судебной защите равным образом.

Исходя из смысла законодательства, положения статьи 222 ГК РФ подлежат применению в совокупности с другими нормами гражданского и земельного права, регулирующими правоотношения связанные с земельными участками и недвижимостью.

В соответствии со ст. 263 ГК РФ и ст. 40 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) собственник земельного участка имеет право возводить на нем жилые, производственные и иные здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением этого земельного участка и его разрешенным использованием.

Статьей 264 ГК РФ предусмотрено, что лица, не являющиеся собственниками земельного участка, в том числе арендаторы, осуществляют принадлежащие им права владения и пользования участком на условиях и в пределах, установленных законом или договором с собственником.

Аналогичная норма содержится в ст. 41 ЗК РФ, согласно которой лица, не являющиеся собственниками земельных участков, за исключением обладателей сервитутов, осуществляют права собственников земельных участков, установленные статьей 40 ЗК РФ.

Таким образом, исходя из смысла указанных норм действующего законодательства, арендатор земельного участка осуществляет в отношении земельного участка те же права, что и собственник, то есть вправе возводить на арендуемом земельном участке объекты капитального строительства. Сам по себе факт нахождения земельных участков в аренде у самовольного застройщика не

является основанием для отказа в признании права собственности на здание в порядке, предусмотренном статьей 222 ГК РФ.

Земельный участок с кадастровым номером 54:36:010502:0063, на котором расположено спорное здание, находится у истца на праве аренды согласно договору аренды земельного участка № 1/4-11а от 15.02.2011, соглашению о переуступке права аренды от 15.08.2013 к договору аренды земельного участка № 1/4-11а от 15.02.2011, дополнительному соглашению № 1 от 17.10.2013 к договору аренды земельного участка № 1/4-11а от 15.02.2011, предоставленном для строительства административного здания.

Кадастровая выписка о земельном участке с кадастровым номером 54:36:010502:0063 содержит разрешенное использование земельного участка - для строительства административного здания.

Представленный в дело технический план здания, подготовленный кадастровым инженером ФИО3 18.05.2017, содержит необходимые сведения о технических характеристиках административного здания, позволяет прийти к выводу о том, что здание расположено в границах земельного участка с кадастровым номером 54:36:010502:0063.

Согласно разъяснениям, содержащимся в п. 26 постановления Пленумов № 10/22 , отсутствие разрешения на строительство или разрешения на ввод объекта капитального строительства в эксплуатацию само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. В то же время суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию. Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры.

Истец обращался в администрацию города Оби Новосибирской области с заявлением о выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию объектов. На указанное заявление от уполномоченного органа местного самоуправления последовал отказ в выдаче испрашиваемого разрешения.

В целях соблюдения требований п. 3 ст. 222 ГК РФ, в материалы дела истцом представлены доказательства соответствия построенных объектов недвижимости противопожарным, санитарным и общестроительным нормам.

Помимо упомянутого выше заключения ООО «ПСК ГорСтройРемПроект» шифр № 112-06/17, подтвердившего соответствие здания требованиям градостроительных и строительных норм и правил, в дело представлено экспертное заключение ФБУЗ «Центр гигиены и эпидемиологии в Новосибирской области» от 20.04.2017 о соответствии административного здания требуемым санитарным нормам и правилам, а также заключение ООО «Стройград» от 27.03.2017 о соответствии здания требованиям норм и правил пожарной безопасности.

Указанные обстоятельства являются основанием для установления по делу наличия одновременно всех условий, при которых в соответствии со ст. 222 ГК РФ судом может быть признано право собственности на здания спорных складов.

При таких обстоятельствах исковые требования истца подлежат удовлетворению.

В соответствии со ст. 110 АПК РФ судебные расходы по государственной пошлине, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Вместе с тем истец в судебном заседании выразил намерение самостоятельно нести судебные расходы по настоящему делу.

В силу ч. 2 ст. 9 АПК РФ стороны свободны в осуществлении своих процессуальных прав.

Руководствуясь ст. ст. 110, 167-176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

признать за обществом с ограниченной ответственностью «Торговый дом Свежели» (ОГРН <***>, ИНН <***>) право собственности на

недвижимое имущество – 3-этажное административное здание, с кадастровым номером объекта 54:36:010502:2392, общей площадью 318,3 кв.м., 2017 года постройки, по адресу: Новосибирская область, г. Обь, ул. ЖКО аэропорта, 19а, расположенного на земельном участке с кадастровым номером 54:36:010502:0063.

Судебные расходы по государственной пошлине, уплаченной по иску, отнести на общество с ограниченной ответственностью «Торговый дом Свежели».

Решение, не вступившее в законную силу, может быть обжаловано в течение месяца после его принятия в Седьмой арбитражный апелляционный суд (г. Томск).

Решение может быть обжаловано в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа (г. Тюмень) при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Апелляционная и кассационная жалобы подаются через Арбитражный суд Новосибирской области.

Судья И.В. Лузарева