Решение от 22 сентября 2017 г. по делу № А05-9380/2017

АРБИТРАЖНЫЙ СУД АРХАНГЕЛЬСКОЙ ОБЛАСТИ

ул. Логинова, д. 17, г. Архангельск, 163000, тел. (8182) 420-980, факс (8182) 420-799

E-mail: info@arhangelsk.arbitr.ru, http://arhangelsk.arbitr.ru

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А05-9380/2017
г. Архангельск
22 сентября 2017 года



Резолютивная часть решения объявлена 20 сентября 2017 года

Решение в полном объёме изготовлено 22 сентября 2017 года

Арбитражный суд Архангельской области в составе судьи Ипаева С.Г.

рассмотрел в судебном заседании дело по заявлению

по заявлению открытого акционерного общества "Издательско-полиграфическое предприятие "Правда Севера" (ОГРН <***>; место нахождения: Россия, 163002, <...>)

к ответчику – Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Архангельской области и Ненецкому автономному округу (ОГРН <***>; место нахождения: Россия, 163000, <...>)

о признании незаконным решения от 07.10.2016,

при участии в заседании представителей сторон:

от заявителя: ФИО1, по доверенности от 09.01.2017,

от ответчика: ФИО2, по доверенности от 10.08.2017

с привлечением к участию в деле в качестве третьих лиц не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора: общество с ограниченной ответственностью «Эквант», индивидуального предпринимателя ФИО3, ФИО4- не явились (извещены)

установил:

открытое акционерное общество "Издательско-полиграфическое предприятие "Правда Севера" (далее - заявитель, ОАО «ИПП «Правда Севера») обратилось в Арбитражный суд Архангельской области с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Архангельской области и Ненецкому автономному округу (далее - ответчик, Управление) о признании недействительным решения от 07.10.2016 об отказе в проведении государственной регистрации дополнительного соглашения № 2 от 31.05.2016 к договору аренды нежилых помещений № 62 от 01.03.2006.

Представитель заявителя в судебном заседании предъявленные требования поддержал.

Представитель ответчика с заявленными требованиями не согласился по основаниям, изложенным в отзыве на заявление.

Исследовав письменные доказательства, представленные в материалы дела, суд находит заявленное требование не подлежащим удовлетворению с учетом следующих обстоятельств.

Как следует из материалов дела, 31.08.2016 ОАО «ИПП «Правда Севера» обратилось в Управление с заявлением о государственной регистрации дополнительного соглашения от 31.05.2016 №2 о расторжении договора аренды от 01.03.2016 нежилого помещения, расположенного по адресу: <...>, заключенное между ОАО «Издательско-полиграфическое» предприятие "Правда Севера" и ООО «Эквант».

Управление 07.09.2016 по результатам правовой экспертизы на основании пункта 1 статьи 19 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее – Закон № 122-ФЗ, Закон о государственной регистрации) приостановило государственную регистрацию.

Сообщением от 11.10.2017 №29*001/131/2016-275 Управление на основании абзаца десятого пункта 1 статьи 20 Закона № 122-ФЗ и статьи 27 Федерального закона от 13.07.2015 №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее - Закон №218-ФЗ) отказало ОАО «Правда Севера» в государственной регистрации дополнительного соглашения № 2 от 31.05.2016 к договору аренды нежилых помещений № 62 от 01.03.2006.

В обоснование отказа сослалось на то, что на дату представления заявление ОАО «ИПП «Правда Севера» не являлось правообладателем (арендодателем) помещения, а следовательно, участником арендных правоотношений. Соответственно, ОАО «ИПП «Правда Севера» не вправе заключать соглашение в отношении помещения.

Посчитав, что решение Управления от 07.10.2016 об отказе в проведении государственной регистрации дополнительного соглашения № 2 от 31.05.2016 к договору аренды нежилых помещений № 62 от 01.03.2006 является необоснованны и не имеет законных оснований.

Суд при разрешении данного спора руководствуется следующим.

В соответствии с пунктом 8 статьи 8.1 ГК РФ, пунктом 5 статьи 2, пунктом 3 статьи 20 Закона № 122-ФЗ (в настоящее время - ч. 12 ст. 29 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости") заинтересованное лицо вправе обжаловать в суд отказ регистрирующего органа в государственной регистрации прав.

Право заинтересованного лица обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц предусмотрено также главой 24 АПК РФ.

Как установлено частью 4 статьи 200 АПК РФ, при рассмотрении дел б оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Арбитражный суд, установив, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, принимает решение о признании ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными (часть 2 статьи 201 АПК РФ).

В случае если арбитражный суд установит, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решения и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и не нарушают права и законные интересы заявителя, суд принимает решение об отказе в удовлетворении заявленного требования (часть 3 статьи 201 АПК РФ).

Таким образом, ненормативный правовой акт может быть признан недействительным, а решение и действия (бездействие) незаконными только при наличии одновременно двух условий, а именно: несоответствия таких акта, решения, действий (бездействия) закону или иному нормативному правовому акту и нарушения прав и законных интересов граждан и юридических лиц.

Оценив доказательства и доводы, приведённые лицами, участвующими в деле, проверив оспариваемый отказ в государственной регистрации на соответствие действующему законодательству, в том числе Гражданскому кодексу Российской Федерации, Закону № 122-ФЗ, суд пришёл к выводу об отсутствии законных оснований для удовлетворения заявленных требований.

Пунктом 1 статьи 2 Закона № 122-ФЗ и пункта 3 статьи 1 Закона №218-ФЗ установлено, что государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним – юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества (далее - государственная регистрация прав).

В силу статьи 4 Закона №122-ФЗ и п.6 ст.1 Закона №218-ФЗ государственной регистрации подлежат права собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со статьями 130, 131, 132 и 164 Гражданского кодекса Российской Федерации, за исключением прав на воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты.

В соответствии с пунктом 1 статьи 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных названным Кодексом и иными законами.

Согласно пункту 6 статьи 131 ГК РФ порядок государственной регистрации прав на недвижимое имущество и основания отказа в регистрации этих прав устанавливаются в соответствии с этим Кодексом законом о регистрации прав на недвижимое имущество.

Как установлено пунктом 2 статьи 16 Закона № 122-ФЗ, государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя при представлении заявителем необходимых для её проведения документов.

Основания для государственной регистрации и требования к документам, предъявляемым на государственную регистрацию прав, содержатся в статьях 17, 18 указанного Закона.

Так, в силу пункта 1 статьи 17 Закона № 122-ФЗ и статьи 14 Закона №218-ФЗ основанием для государственной регистрации являются документы, которые в соответствии с законодательством Российской Федерации подтверждают наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав, в том числе: акты, изданные органами государственной власти или органами местного самоуправления в рамках их компетенции и в порядке, который установлен законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания; договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки; иные акты передачи прав на недвижимое имущество и сделок с ним в соответствии с законодательством, действовавшим в месте передачи на момент её совершения; иные документы, которые в соответствии с законодательством Российской Федерации подтверждают наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Согласно пункту 1 статьи 18 Закона № 122-ФЗ и статьи 18,21 Закона №218-ФЗ документы, устанавливающие наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав на недвижимое имущество и представляемые на государственную регистрацию прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в ЕГРП.

При проведении государственной регистрации прав регистрирующий орган по требованиям, установленным статьями 9 и 13 Закона № 122-ФЗ и подпункта 3 пункта 1 статьи 29 Закона №218-ФЗ, осуществляет правовую экспертизу документов, представленных на государственную регистрацию, то есть проверку юридической силы правоустанавливающих и других представленных на регистрацию документов.

Так, в силу статьи 13 Закона№122-ФЗ и статьи 29 Закона №218-ФЗ при проведении государственной регистрации осуществляется правовая экспертиза документов, в том числе проверка законности сделки (за исключением нотариально удостоверенной сделки) и установление отсутствия противоречий между заявляемыми правами и уже зарегистрированными правами на объект недвижимого имущества, а также других оснований для отказа в государственной регистрации прав или её приостановления в соответствии с этим Федеральным законом.

Как следует из материалов дела, между ОАО «ИПП «Правда Севера» (собственник имущества) и ООО «Эквант» заключен договор №62 от 01.03.2006. аренды нежилых помещений: нежилое помещение в здании газетного корпуса общей площадью 118,1 кв.м.

11.08.2016 ОАО «ИПП «Правда Севера» заключен с ООО «Вега» договор купли-продажи недвижимого имущества площадью3430,кВ.м., в том числе спорное помещение площадью 118,1 кв.м. (п.1.1.2) договора.

В пункте 1.2 договора от 11.08.2016 указано, что имущество обременено правом аренды в пользу ООО "Эквант" по договору аренды №62 от 01.03.2016.

18.08.2016 в Управление поступило заявление № 29/001/129/2016-12 ОАО «ИПП «Правда Севера» и общества с ограниченной ответственностью «Вега» (далее - ООО «Вега») о государственной регистрации перехода права собственности на спорный объект, 29.08.2016 проведена государственная регистрация перехода права собственности на спорный объект к ООО «Вега» на основании договора купли-продажи недвижимого имущества от 11.08.2016.

В силу положений статьи 608 ГК РФ, пункта 1 статьи 617 ГК РФ, а также на разъяснения Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, данные в пункте 24 Информационного письма от 11.01.2002 г. № 66, согласно которому в связи со сменой собственника арендованного имущества прежний арендодатель перестал быть стороной по договору аренды.

Таким образом, на момент обращения Заявителя за государственной регистрацией соглашения спорный объект выбыл из собственности Заявителя, в связи с чем он прекратил право совершать какие-либо действия в отношении этого объекта, в том числе обращаться за совершением регистрационных действий.

Отношения по договору аренды перешли к новому собственнику объекта, то есть ООО «Вега». Совершение регистрационных действий Заявителем противоречит требованиям действующего законодательства и нарушает права собственника объекта, поскольку только собственник вправе совершать со своим имуществом сделки.

Подписание соглашения до перехода права на объект не дает право бывшему собственнику совершать какие-либо действия после перехода такого права к иному лицу.

На момент обращения Заявителя в регистрирующий орган с заявлением о государственной регистрации соглашения в ЕГРН запись о государственной регистрации права ОАО «ИПП «Правда Севера» на спорный объект прекращена в связи с переходом права собственности к другому правообладателю, который является стороной договора аренды.

ОАО «ИПП «Правда Севера» не является правообладателем (арендодателем) спорного объекта, в связи с чем Заявитель не вправе обращаться с заявлением о государственной регистрации соглашения на спорный объект.

Более того, при государственной регистрации перехода права к ООО «Вега», стороны в договоре купли продажи недвижимого имущества от 11.08.2016 оговорили наличие аренды на спорном объекте.

Заявитель и ООО «Вега» подписали договор, тем самым согласовав все его условия, в том числе и наличие аренды. Заявитель, составляя договор имел реальную возможность решить вопрос о регистрации соглашения, и не указывать аренду в договоре, поскольку дата договора купли продажи (11.08.2016) позже даты соглашения (31.05.2016).

Вместе с тем покупатель также мог потребовать решить вопрос с арендой, если бы он не пожелал приобретать обремененный объект. Однако стороны согласовали наличие аренды как действующей, а сведения о существовании соглашения о расторжении договора аренды до покупки объекта отсутствовали.

Таким образом, покупатель встал на сторону арендодателя в силу закона и никто этому не возражал.

Кроме того, 19.12.2016 в Управление поступило заявление № 29/001/188/2016-84 ООО «Вега» и ФИО3 о государственной регистрации перехода права собственности на спорный объект, 27.12.2016 проведена государственная регистрация перехода права собственности на спорный объект к ФИО3 на основании договора купли-продажи недвижимого имущества от 16.12.2016.

19.01.2017 в Управление поступило заявление № 29/001/008/2017-147 ФИО4 и ФИО3 о государственной регистрации перехода права собственности на спорный объект, 30.01.2017 проведена государственная регистрация перехода права собственности на спорный объект к ФИО4 на основании договора дарения нежилых помещений от 18.01.2017.

И в каждом из указанных договоров содержится информация о наличии аренды на спорном объекте. Что свидетельствует о принятии аренды каждым новым приобретателем объекта.

При таких обстоятельствах заявленные требования удовлетворению не подлежат.

Руководствуясь статьями 106, 110, 197-201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Архангельской области

РЕШИЛ:

Отказать открытому акционерному обществу "Издательско-полиграфическое предприятие "Правда Севера" в удовлетворении заявления о признании незаконным отказа Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Архангельской области и Ненецкому автономному округу в принятии решения об отказе в проведении государственной регистрации №29/001/131/2016-275 от 31.08.2016.

Оспариваемое решение проверено на соответствие нормам Гражданского кодекса Российской Федерации.

Взыскать с акционерного общество "Издательско-полиграфическое предприятие "Правда Севера" в доход федерального бюджета 3000 рублей государственной пошлины.

Настоящее решение может быть обжаловано в Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд путем подачи апелляционной жалобы через Арбитражный суд Архангельской области в срок, не превышающий одного месяца со дня его принятия.



Судья


С.Г. Ипаев