Решение от 12 марта 2019 г. по делу № А79-12922/2018

АРБИТРАЖНЫЙ СУД

ЧУВАШСКОЙ РЕСПУБЛИКИ-ЧУВАШИИ

428000, Чувашская Республика, г. Чебоксары, проспект Ленина, 4 http://www.chuvashia.arbitr.ru/

Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А79-12922/2018
г. Чебоксары
12 марта 2019 года
Резолютивная часть решения оглашена 04 марта 2019 года.

Арбитражный суд в составе: судьи Баландаевой О.Н.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в открытом заседании суда дело по иску

индивидуального предпринимателя ФИО2 (ОГРНИП 318213000035721, ИНН <***>),

к администрации Вурнарского района Чувашской Республики (ОГРН <***>, ИНН <***>), Россия, 429220, п.Вурнары, Вурнарский район, Чувашская Республика, ул. Советская д. 20

о понуждении заключить договор аренды на новый срок,

при участии:

от Истца – ИП Шмидта Б.Г., ФИО3 (по ходатайству ИП)

от администрации – ФИО4 по дов-ти от 14.01.2019 б/н, ФИО5 по дов-ти № от 18.02.2019 (до перерыва)

установил:

индивидуальный предприниматель ФИО2 (далее – заявитель) обратился в арбитражный суд с заявлением к администрации Вурнарского района Чувашской Республики (далее – ответчик) о понуждении заключить договор аренды на новый срок без проведения конкурсов и аукционов на нежилое одноэтажное здание, общей площадью 22, 37 кв.м., инв. № Р09/3512/10, Лит. А, расположенное по адресу: <...> дом. 11а.

Истец и его представитель поддержали заявленные исковые требования по основаниям, изложенным в иске, в возражениях на отзыв, письменных пояснениях.

Представители Администрации не признали заявленные требования по основаниям, изложенным в отзыве, дополнении к отзыву, в судебном заседании поддержали возражения в части отсутствия оснований для заключения договора с Истцом на новый срок в связи с установлением иного прядка распоряжения спорным объектом на основании решения Вурнарского районного Собрания депутатов Чувашской Республики № 36/4 от 16.08.2018.

Выслушав пояснения лиц, участвующих в деле, изучив его материалы, рассмотрев представленные доказательства, суд установил следующее.

06 марта 2009 года между Администрацией Вурнарского района (Арендодатель) и ФИО2 (Арендатор) на основании протокола о состоявшихся открытых аукционных торгов по продаже права заключение договора аренды нежилого помещения на аукционе от 24.11.2008 года заключен договор №44-п на сдачу в аренду зданий, сооружений и нежилых помещений, являющихся собственностью Вурнарского района (далее - договор), по условиям которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду нежилое одноэтажное здание, общей площадью 22,37 кв. м., инв. № Р09/3512/10, лит А, расположенное по адресу: <...> находящееся в собственности муниципального образования «Вурнарский район Чувашской Республики».

Согласно п. 2.1 договора срок договора аренды с 25 ноября 2008 года по 25 ноября 2018 года.

Как следует из материалов дела, в связи с окончанием срока действия договора Истец неоднократно обращался в адрес Администрацией Вурнарского района с просьбой заключить договор аренды на новый срок без проведения торгов и аукционов (заявления от 21 июня 2018, 25 сентября 2018 года) (л.д. 12-13, 16-17).

Письмами от 04.07.2018 №2795, 27.09.2048 №4147 администрацией Вурнарского района отказано в заключении договора с Истцом на новый срок, сообщила, что после опубликования торгов на объект недвижимости, расположенное по адресу: <...> Предприниматель может подать заявку на участие в аукционе в общем порядке (л.д. 14-15, 18-19).

В связи с принятием Администрацией Решения Вурнарского районного Собрания депутатов Чувашской Республики 36/4 от 16 августа 2018 года, также в соответствии с частью 9 статьей 17.1 Закона N 135-ФЗ Истец направил в адрес Администрации соглашение №1 от 09.10.2018 к договору №44-п от 06.03.2009 на сдачу в аренду зданий, сооружений и нежилых помещений, являющихся собственностью Вурнарского района (л.д. 122-123).

Письмом от 02.11.2018 №4868 Администрация также отказала Предпринимателю в заключении соглашения №1 от 09.10.2018 к договору №44-п от 06.03.2009 на сдачу в аренду зданий, сооружений и нежилых помещений, являющихся собственностью Вурнарского района (л.д. 133)

Отказ Администрации от заключения указанного договора аренды на новый срок послужил основанием для обращения Истца с настоящим иском в суд.

Исследовав представленные доказательства, заслушав позицию сторон арбитражный суд считает необходимым удовлетворить иск по следующим основаниям.

В соответствии со статьей 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. Односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается (статьи 309 и 310 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ)).

В силу абзаца 2 пункта 1 статьи 421 ГК РФ понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена ГК РФ, законом или добровольно принятым обязательством.

Согласно пункту 1 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации, договор аренды заключается на срок, определенный договором.

В соответствии с абзацем 1 пункта 1 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора.

Как следует из материалов дела, 06 марта 2009 года между Администрацией Вурнарского района (Арендодатель) и ФИО2 (Арендатор) на основании протокола о состоявшихся открытых аукционных торгов по продаже права заключение договора аренды нежилого помещения на аукционе от 24.11.2008 года заключен договор №44-п на сдачу в аренду зданий, сооружений и нежилых помещений, являющихся собственностью Вурнарского района .

Согласно п. 2.1 договора срок договора аренды с 25 ноября 2008 года по 25 ноября 2018 года.

В силу пункта 4.3.5 договора за 2 месяца до истечения срока аренды Арендодатель обязан уведомить Арендодателя о намерении заключить договор аренды на новый срок.

Согласно пункту 4.6.2. договора стороны согласовали, что по истечении срока договора, в случае надлежащего выполнения обязательств по нему, при прочих равных условиях Арендатор имеет преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок.

Из материалов дела усматривается, что 21.06.2018, 25.09. 2018 года (л.д. 12-13, 16-17) Истец обратился в администрацию Вурнарского района с заявлениями о заключении аренды используемого нежилого одноэтажного здания на новый срок.

Администрация, приняв заявления истца, отказала в принятии положительного решения по его обращению, со ссылкой на право Истца на участие в аукционе в общем порядке, после опубликования торгов на объект недвижимости, расположенный по адресу: <...> (л.д. 14-15, 18-19).

Согласно части 1 статьи 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции" (далее ФЗ – 135-ФЗ) заключение договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества, не закрепленного на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, может быть осуществлено только по результатам проведения конкурсов или аукционов на право заключения этих договоров, за исключением предоставления указанных прав на такое имущество, в том числе для размещения сетей связи, объектов почтовой связи (подпункт 7).

Как следует из п. 1.1. Договора, пояснений сторон, спорное недвижимое имущество находится в собственности муниципального образования «Вурнарский район Чувашской Республики».

В соответствии с частью 9 статьи 17.1 Закона N 135-ФЗ по истечении срока договора аренды, указанного в частях 1 и 3 статьи 17.1 Закона, заключение такого договора на новый срок с арендатором, надлежащим образом исполнившим свои обязанности, осуществляется без проведения конкурса, аукциона, если иное не установлено договором и срок действия договора не ограничен законодательством Российской Федерации.

Согласно части 10 статьи 17.1 Закона N 135-ФЗ арендодатель не вправе отказать арендатору в заключении на новый срок договора аренды в порядке и на условиях, которые указаны в части 9 статьи 17.1 Закона, за исключением следующих случаев:

1) принятие в установленном порядке решения, предусматривающего иной порядок распоряжения таким имуществом;

2) наличие у арендатора задолженности по арендной плате за такое имущество, начисленным неустойкам (штрафам, пеням) в размере, превышающем размер арендной платы за более чем один период платежа, установленный договором аренды.

Ответчик не оспаривает, что каких-либо претензий к Истцу в части исполнения условий договора аренды от 06 марта 2009 года, в том числе в части оплаты арендных платежей не имеется.

При этом ссылки Ответчика на решение Вурнарского районного Собрания депутатов Чувашской Республики №36/4 от 16 августа 2018 года как предусматривающее иной порядок распоряжения спорным имуществом судом не принимается.

Собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом (части 1 и 2 статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Вурнарским районным Собрания депутатов Чувашской Республики принято решение №36/4 от 16 августа 2018 года, на которое ссылается Ответчик, об утверждении перечня, порядка формирования, порядка предоставления в аренду объектов, включенных в перечень объектов муниципального имущества Вурнарского района Чувашской Республики, свободного от прав третьих лиц (за исключением имущественных прав субъектов малого и среднего предпринимательства), для предоставления его во владение и (или) в пользование на долгосрочной основе (в том числе по льготным ставкам арендной платы) субъектам малого и среднего предпринимательства и организациям, образующим инфраструктуру поддержки субъектов малого и среднего предпринимательства.

Согласно указанному решения утверждены Порядок формирования, ведения и обязательного опубликования перечня объектов муниципального имущества Вурнарского района Чувашской Республики, свободного от прав третьих лиц (за исключением имущественных прав субъектов малого и среднего предпринимательства), для предоставления его во владение и (или) в пользование на долгосрочной основе (в том числе по льготным ставкам арендной платы) субъектам малого и среднего предпринимательства и организациям, образующим инфраструктуру поддержки субъектов малого и среднего предпринимательства согласно приложению №1 к настоящему решению; Перечень объектов муниципального имущества Вурнарского района Чувашской Республики, свободного от прав третьих лиц (за исключением имущественных прав субъектов малого и среднего предпринимательства), для предоставления его во владение и (или) в пользование на долгосрочной основе (в том числе по льготным ставкам арендной платы) субъектам малого и среднего предпринимательства и организациям, образующим инфраструктуру поддержки субъектов малого и среднего предпринимательства согласно приложению №2 к настоящему решению; Порядок предоставления в аренду субъектам малого и среднего предпринимательства объектов муниципальной собственности Вурнарского района Чувашской Республики, включенных в перечень объектов муниципального имущества Вурнарского района Чувашской Республики, свободного от прав третьих лиц (за исключением имущественных прав субъектов малого и среднего предпринимательстве), для предоставления его во владение и (или) в пользование на долгосрочной основе (в том числе по льготным ставкам арендной платы) субъектам малого и среднего предпринимательства и организациям, образующим инфраструктуру поддержки субъектов малого и среднего предпринимательства согласно приложению №3 к настоящему решению.

Решением Вурнарского районного Собрания депутатов Чувашской Республики от 16 августа 2018 года №36/4 спорный объект недвижимости: нежилое одноэтажное здание, общей площадью 22,37 кв. м., инв. № Р09/3512/10, лит А, расположенное по адресу: <...> - включено в перечень муниципального имущества Вурнарского района Чувашской Республики, свободного от прав третьих лиц (за исключением имущественных прав субъектов малого и среднего предпринимательства), для предоставления его во владение и (или) в пользование на долгосрочной основе (в том числе по льготным ставкам арендной платы) субъектам малого и среднего предпринимательства и организациям, образующим инфраструктуру поддержки субъектов малого и среднего предпринимательства.

В силу положений статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно статье 608 Гражданского кодекса Российской Федерации право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

Соответственно право на предоставление имущества в аренду (во временное пользование за плату), являющее одним их способов распоряжения собственником принадлежащим ему имуществом, в отношении спорного объекта недвижимости в любом случае было сохранено и не изменилось.

Под «иным порядком распоряжения» спорным имуществом, на который имеется ссылка в части 10 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции, по мнению суда, следует понимать, отличный от предоставления имущества в аренду, способ распоряжения, а именно - использование для собственных нужд, реализация третьим лицам, передача в безвозмездное пользование и иные.

Кроме того, предложение суда предоставить соответствующее решение по порядку предоставления муниципального имущества в аренду, действующее в период заключения с Истцом спорного договора аренды, Администрацией не исполнено.

В соответствии с частью 9 статьи 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ по истечении срока договора аренды государственного или муниципального имущества, заключенного по результатам проведения торгов или без их проведения в соответствии с законодательством Российской Федерации, за исключением случаев, указанных в части 2 настоящей статьи, заключение такого договора на новый срок с арендатором, надлежащим образом исполнившим свои обязанности, осуществляется без проведения конкурса, аукциона, если иное не установлено договором и срок действия договора не ограничен законодательством Российской Федерации, при одновременном соблюдении следующих условий: размер арендной платы определяется по результатам оценки рыночной стоимости объекта, проводимой в соответствии с законодательством, регулирующим оценочную деятельность в Российской Федерации, если иное не установлено другим законодательством Российской Федерации; минимальный срок, на который перезаключается договор аренды, должен составлять не менее чем три года. Срок может быть уменьшен только на основании заявления арендатора.

Арендодатель не вправе отказать арендатору в заключении на новый срок договора аренды в порядке и на условиях, которые указаны в части 9 настоящей статьи, за исключением следующих случаев: принятие в установленном порядке решения, предусматривающего иной порядок распоряжения таким имуществом; наличие у арендатора задолженности по арендной плате за такое имущество, начисленным неустойкам (штрафам, пеням) в размере, превышающем размер арендной платы за более чем один период платежа, установленный договором аренды (часть 10 статьи 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ.).

В пункте 4.1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" указано, что применяя части 9 - 11 статьи 17.1 Закона о конкуренции, судам надлежит учитывать следующее.

В силу части 9 статьи 17.1 Закона о конкуренции по истечении срока договора аренды государственного или муниципального имущества, заключенного в порядке, предусмотренном частями 1 или 3 данной статьи, заключение договора с прежним арендатором на новый срок без проведения торгов возможно, если иное не установлено договором и срок действия договора не ограничен законодательством Российской Федерации.

Для заключения договора аренды на новый срок без проведения торгов стороны должны достичь соглашения о новых условиях договора о сроке и арендной плате с соблюдением положений части 9 статьи 17.1 Закона о конкуренции. По смыслу части 10 статьи 17.1 Закона о конкуренции, если до истечения срока аренды арендодатель не уведомил арендатора о принятии им в установленном порядке решения, предусматривающего, что арендуемое имущество не будет передаваться в аренду по истечении срока договора, при отсутствии иных возражений с его стороны арендатор, надлежащим образом исполнивший свои обязанности, вправе продолжать пользоваться арендованным имуществом. В этом случае договор аренды в силу пункта 2 статьи 621 ГК РФ считается возобновленным на прежних условиях вплоть до заключения договора аренды на новый срок. Однако при этом условие договора аренды, заключенного на новый срок в соответствии с частью 9 статьи 17.1 Закона о конкуренции без проведения торгов, об арендной плате (пункт 1 части 9 данной статьи) подлежит применению к отношениям сторон, существовавшим с момента истечения срока первоначального договора аренды и до момента заключения договора аренды на новый срок (пункт 4.2 указанного Постановления).

В абзаце 2 пункта 2 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" разъяснено, что судам следует учитывать, что по смыслу части третьей пункта 1 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации преимущественным правом на заключение договора аренды обладает не только арендатор по действующему договору аренды, но и арендатор по договору, который был прекращен в течение года до заключения договора аренды с другим лицом или проведения торгов для заключения такого договора, при условии письменного уведомления арендодателя в порядке, установленном абзацем первым пункта 1 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, о желании заключить новый договор аренды.

Согласно пункту 4.6.2 договора №44-п от 06.03.2009 арендатор по истечении срока договора, в случае надлежащего выполнения обязательств по нему, при прочих равных условиях имеет преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок.

Как установлено судом выше и не оспаривается Ответчиком, Истцом своевременно уплачивались арендные платежи, согласно акту сверки расчетов по арендной плате Администрация подтверждает отсутствие задолженности Истца по арендной плате по состоянию на 31.08.2018 (л.д.33).

Также в судебном заседании от 12.12.2018 представитель Администрации сообщил, что Администрация не имеет претензий к использованию арендного имущества ФИО2

До окончания срока действия договора Истец неоднократно обращался в адрес Администрацией Вурнарского района с просьбой заключить договор аренды на новый срок без проведения торгов и аукционов (заявления от 21.06.2018, 25 сентября 2018 года) (л.д. 12-13, 16-17).

Таким образом, Истцом как арендатором для реализации преимущественного права исполнялись надлежащим образом обязательства по договору и действующему законодательству.

Если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор (пункт 4 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно разъяснениям Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенным в пункте 4.5 постановления Пленума от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (в редакции постановления от 25.01.2013 N 13), в случае, когда договор аренды с другим лицом не заключен, но арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок при отсутствии оснований, указанных в части 10 статьи 17.1 Федерального закона "О защите конкуренции", арендатор вправе в соответствии с пунктом 4 статьи 445 ГК РФ обратиться в суд с требованием о понуждении арендодателя заключить договор аренды на новый срок. При этом арендатор не вправе требовать изменения прежних условий договора, за исключением указанных в пунктах 1 и 2 части 9 статьи 17.1 Закона о конкуренции.

По указанным выше мотивам доводы Ответчика судом не принимаются.

Исходя из вышеизложенного, суд признает подлежащими удовлетворению заявленные исковые требования Предпринимателя о понуждении Администрации заключить договор аренды на новый срок без проведения конкурсов и аукционов на нежилое одноэтажное здание, общей площадью 22, 37 кв.м., инв. № Р09/3512/10, Лит. А, расположенное по адресу: <...> дом. 11а с учетом положений части 9 статьи 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции».

Расходы по оплате госпошлины в соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд относит на Администрацию.

руководствуясь статьями 110, 167 – 170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

Р Е Ш И Л:

Обязать администрацию Вурнарского района Чувашской Республики заключить с индивидуальным предпринимателем ФИО2 договор аренды на нежилое одноэтажное здание, общей площадью 22, 37 кв.м., инв. № Р09/3512/10, Лит. А, расположенное по адресу: <...> дом. 11а. на новый срок без проведения конкурсов и аукционов с учетом положений части 9 статьи 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции".

Взыскать с администрации Вурнарского района Чувашской Республики в пользу индивидуального предпринимателя ФИО2 расходы по оплате государственной пошлины в сумме 6000 руб. ( шесть тысяч руб.).

Решение может быть обжаловано в Первый арбитражный апелляционный суд, г. Владимир, в течение месяца с момента его принятия.

Решение арбитражного суда первой инстанции может быть обжаловано в кассационном порядке в Арбитражный суд Волго-Вятского округа, г. Нижний Новгород, при условии, что оно было предметом рассмотрения Первого арбитражного апелляционного суда или Первый арбитражный апелляционный суд отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Кассационная жалоба может быть подана в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу обжалуемых решения, постановления арбитражного суда.

Жалобы подаются через Арбитражный суд Чувашской Республики – Чувашии.

Судья

О.Н. Баландаева