Решение от 23 августа 2017 г. по делу № А84-2989/2017

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ГОРОДА СЕВАСТОПОЛЯ

Л. Павличенко ул., д. 5, Севастополь, 299011, www.sevastopol.arbitr.ru

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело №А84-2989/17
23 августа 2017 года
город Севастополь


Резолютивная часть решения оглашена 17.08.2017.

Полный текст решения составлен 23.08.2017.

Судья Арбитражного суда города Севастополя ФИО1, при ведении протокола секретарем ФИО2, рассмотрев материалы дела № А84-2989/17

по иску Департамента по имущественным и земельным отношениям города Севастополя (299011, <...>)

к Обществу с ограниченной ответственностью «Техносервис» (299008, <...>)

при участии в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора на стороне истца - Правительства Севастополя (299011, <...>)

о расторжении договора аренды земельного участка и о понуждении освободить (возвратить) земельный участок,

при участии представителей:

от истца: ФИО3 – представитель по доверенности;

от ответчика: ФИО4 – представитель по доверенности;

от третьего лица: не явился;

установил:

Департамент по имущественным и земельным отношениям города Севастополя обратился в Арбитражный суд города Севастополя с исковым заявлением к ООО «Техносервис» о расторжении договора аренды земельного участка и о понуждении освободить (возвратить) земельный участок.

Департамент по имущественным и земельным отношениям города Севастополя просит суд расторгнуть договор аренды земельного участка от 23.01.2006 в связи с неисполнением арендатором обязанностей, предусмотренных пунктом 9.2.2 относительно завершения строительства производственно-строительной базы в течение двух лет с момента подписания акта приёма-передачи земельного участка, т.е. в срок до 24.01.2008.

Кроме того, истец указывает на то, что арендатором не выполнены взятые на себя обязательства по участию в создании социальной и инженерно-транспортной инфраструктуры города Севастополя.

Определением суда от 26.07.2017 исковое заявление было принято судом, назначено предварительное судебное заседание.

Ответчик представил отзыв на иск, в котором просил суд отказать в удовлетворении иска, указав, что со стороны ООО «Техносервис» в полном объёме выполнены принятые на себя обязательства по договору аренды земли, а именно завершено строительство производственно-строительной базы со зданием проходной по Монастырскому шоссе, 4А, а также исполнены обязательства по Договору № 95/10ф от 02.02.2010 о паевом участии (взносах) заказчиков в создании и развитии инженерно-транспортной и социальной инфраструктуры г.Севастополя.

Правительство Севастополя явку представителя в судебное заседание не обеспечило. Согласно поданному в суд ходатайству от 10.08.2017 Правительство Севастополя просило суд рассмотреть дело в предварительном судебном заседании без участия представителя Правительства.

Согласно п.4 ст.137 АПК РФ, если в предварительном судебном заседании присутствуют лица, участвующие в деле, либо лица, участвующие в деле, отсутствуют в предварительном судебном заседании, но они извещены о времени и месте судебного заседания или совершения отдельного процессуального действия и ими не были заявлены возражения относительно рассмотрения дела в их отсутствие, суд вправе завершить предварительное судебное заседание и открыть судебное заседание в первой инстанции, за исключением случая, если в соответствии с настоящим Кодексом требуется коллегиальное рассмотрение данного дела.

Поскольку материалы дела достаточно характеризуют спорные правоотношения, оснований для отложения судебного заседания не было установлено, суд в судебном заседании 17.08.2017, с учётом мнения представителей сторон, завершил предварительное судебное заседание, открыл судебное заседание в первой инстанции.

Изучив материалы дела, судом установлено следующее.

23.01.2006 между Севастопольским городским Советом (арендодатель) и Обществом с ограниченной ответственностью «Техносервис» (арендатор) был заключен договор аренды земельного участка, согласно которому арендодатель в соответствии с решением Севастопольского городского Совета № 3866 от 05.10.2005 предоставляет, а арендатор принимает в срочное платное пользование земельный участок площадью 1,443 га для строительства и обслуживания производственно-строительной базы с отнесением этих земель к категории земель промышленности, транспорта, связи, энергетики, обороны и другого назначения. Земельный участок находится по адресу: <...>.

Согласно п. 3.1 Договор заключен сроком на 25 лет.

Согласно п.5.1, 5.2 Договора земельный участок передается в аренду для использования на землях промышленности, транспорта, связи, энергетики, обороны и другого назначения. Целевое назначение земельного участка – для строительства и обслуживания производственно-строительной базы.

Согласно п.9.2.2 Договора арендатор обязался, в том числе:

- начать освоение земельного участка и завершить застройку согласно предусмотренному в пункте 5.2 целевому назначению – в течение срока двух лет с момента подписания акта приёма-передачи земельного участка. При этом, если в надлежащим образом утверждённой проектной документации предусматривается иной срок строительства, то по ходатайству Арендатора в договор вносятся соответствующие изменения в части увеличения этого срока;

- осуществлять строительство капитального объекта (производственно-строительной базы) только в соответствии с АПЗ (архитектурно-планировочным заданием), проектной документацией (с разработанными материалами ОВОС), прошедшей государственную экспертизу в установленном порядке, после получения разрешения в инспекции государственного архитектурно-строительного контроля.

Согласно п.12.3 действие договора прекращается путем его расторжения по взаимному согласию сторон; решению суда по требованию одной из сторон, вследствие невыполнения второй стороной обязанностей, предусмотренных договором и вследствие случайного уничтожения, повреждения арендованного земельного участка, которое существенным образом препятствует его использованию, по другим основаниям, определённым законом.

В соответствии с п.12.4, Арендодатель может расторгнуть договор в одностороннем порядке в следующих случаях: использования арендатором земельного участка не по целевому назначению; неуплаты Арендатором в течение трёх месяцев арендной платы в полном объёме; не использование земельного участка под строительство на протяжении трёх лет подряд (ст.416 ГК).

Согласно п.12.6 Договора вопрос о дальнейшем использовании объектов недвижимости, возведенных на арендованном земельном участке, после прекращения договора аренды решается по соглашению сторон, кроме случаев, когда договор аренды расторгнут в порядке подпункта 2 п.12.3 и п.12.4 Договора.

Пунктом 13.7 Договора установлено, что в случае если арендатор в течение сроков, определенных Договором не исполнил часть либо все условия и обязательства, оговоренные в нем, то договор расторгается по вине и за счет арендатора в порядке, определенном договором.

Дополнительным соглашением от 21.03.2008 о внесении изменений в договор аренды земли стороны, в том числе, изложили подпункт «г» пункта 9.2.2 Договора в следующей редакции: «г) начать освоение земельного участка и завершить застройку согласно предусмотренному в пункте 5.2 целевому назначению – в течение четырёх лет с момента подписания акта приёма-передачи земельного участка. При этом, если в надлежащим образом утверждённой проектной документации предусматривается иной срок строительства, то по ходатайству Арендатора в договор вносятся соответствующие изменения в части увеличения этого срока».

Дополнительным соглашением от 10.06.2010 о внесении изменений в договор аренды земли сторонами подпункт «г» пункта 9.2.2 Договора был изложен в следующей редакции: «г) завершить застройку согласно предусмотренному в пункте 5.2 целевому назначению в срок до 30.04.2012 с момента принятия решения от 14.04.2010 № 9984 (решение Севастопольского городского Совета № 9984 от 14.04.2010 о внесении изменений в договор).

18.08.2016 Управлением земельного контроля города Севастополя (Севземконтроль) был составлен Акт обследования № 120/04-01/ОБ/16 земельного участка площадью 14429 кв.м. по адресу: <...> с указанием на то, что земельный участок частично ограждён, закустарен, присутствуют зелёные насаждения, также на части земельного участка расположены два одноэтажных объекта капитального строительства и некапитальные сооружения. Функциональное назначение вышеуказанных объектов установить не представилось возможным. Местами земельный участок захламлен бытовым и строительным мусором, находятся насыпи камня и грунта. Таким образом, установлено, что по состоянию на 17.08.2016 земельный участок не освоен.

10.02.2017 в адрес ООО «Техносервис» Департаментом по имущественным и земельным отношениям города Севастополя вынесено предупреждение о необходимости исполнения обязательств по договору аренды земельного участка.

03.05.2017 Департамент по имущественным и земельным отношениям города Севастополя в адрес ООО «Техносервис» направлено предложение о расторжении договора аренды земельного участка, а также проект соглашения о досрочном расторжении договора аренды земли.

Отсутствие ответа на предложение о расторжении договора аренды стало основанием для обращения Департамента по земельным и имущественным отношениям города Севастополя в суд с требованиями о расторжении договора аренды земли и освобождении земельного участка.

Изучив материалы дела, заслушав пояснения представителей сторон, суд пришел к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения исковых требований исходя из следующего.

18.03.2014 между Российской Федерацией и Республикой Крым подписан Договор "О принятии в Российскую Федерацию Республики Крым и образовании в составе Российской Федерации новых субъектов - Республики Крым и города федерального значения Севастополя" (далее - договор о принятии в РФ), ратифицированный 21.03.2014.

В соответствии с частью первой статьи 1 договора о принятии в РФ, Республика Крым считается принятой в Российскую Федерацию с даты подписания настоящего договора, то есть 18.03.2014.

Со дня принятия в Российскую Федерацию Республики Крым в составе Российской Федерации образуются новые субъекты - Республика Крым и город федерального значения Севастополь (статья 2 договора о принятии в РФ).

Нормами статьи 27 Закона города Севастополя № 5-ЗС от 30.04.2014 "О Правительстве Севастополя" определены основные полномочия Правительства Севастополя в сфере градостроительства и землепользования, к которым, в частности, относится управление в области земельных отношений.

Пунктом 4.2. Положения о Департаменте по имущественным и земельным отношениям города Севастополя, утвержденного постановлением Правительства Севастополя от 16.06.2015 N 521-ПП определено, что Департамент в пределах своей компетенции и в соответствии с функциями осуществляет от имени города Севастополя управление, владение и распоряжение имуществом, находящимся в собственности города Севастополя.

В соответствии со статьей 1 Закона города Севастополя от 25.07.2014 № 46-ЗС "Об особенностях регулирования имущественных и земельных отношений на территории города Севастополя" (принят Законодательным Собранием г. Севастополя 22.07.2014) (далее - Закон N 46-ЗС) данный закон устанавливает особенности регулирования земельных и иных имущественных отношений, а также отношений в сфере государственного кадастрового учета недвижимости и государственной регистрации прав на недвижимое имущество на территории города Севастополя.

Из части 1 статьи 2 Закона № 46-ЗС следует, что права на объекты недвижимого имущества, независимо от государственной регистрации данных прав, возникшие до вступления в силу Федерального конституционного закона на территории города Севастополя в соответствии с нормативными правовыми актами, действовавшими до указанного момента, признаются следующими правами, установленными законодательством Российской Федерации:

1) право частной собственности и право общей собственности признаются соответственно правом частной собственности и правом общей собственности;

2) право государственной собственности в границах города федерального значения Севастополя и право коммунальной собственности города федерального значения Севастополя признаются правом собственности города Севастополя;

3) право коммунальной собственности территориальных громад признается правом собственности города Севастополя;

4) все земли, кроме частной и муниципальной собственности, признаются собственностью города Севастополя;

5) право коллективной собственности на землю признается правом частной собственности юридического лица.

В силу частей 8, 11 статьи 3 Закона N 46-ЗС право аренды земельного участка, право залога земельного участка, право пользования чужим земельным участком (сервитут), возникшие до вступления в силу Федерального конституционного закона, соответствуют праву аренды, залога и сервитуту, которые предусмотрены законодательством Российской Федерации. Положения договора аренды земельного участка, договора залога земельного участка, договора об установлении сервитута, заключенных до вступления в силу Федерального конституционного закона и зарегистрированных в действовавшем на момент заключения таких договоров порядке, применяются в части, не противоречащей Гражданскому кодексу Российской Федерации и Земельному кодексу Российской Федерации.

Таким образом, права и обязанности арендодателя по Договору перешли к Департаменту по имущественным и земельным отношениям города Севастополя, в связи с чем, Департамент имеет право на обращение в суд с иском о расторжении договора аренды земельного участка и освобождении его.

Материалами дела подтверждается соблюдение истцом досудебного порядка, установленного для обращения с иском о расторжении договора земельного участка, как в части предупреждения о необходимости исполнения обязательств, так и в части предложения расторгнуть договор.

Принимая во внимание положения части 3 статьи 1, статьи 23 Федерального конституционного закона от 21.03.2014 N 6-ФКЗ "О принятии в Российскую Федерацию Республики Крым и образовании в составе Российской Федерации новых субъектов Республики Крым и города федерального значения Севастополя", статей 4, 422 ГК РФ, статьи 14 АПК РФ, суд приходит к выводу о том, что при рассмотрении настоящего спора подлежит применению законодательство, действующее в период возникновения соответствующих правоотношений.

При таких обстоятельствах к спорным правоотношениям подлежат применению нормы гражданского и хозяйственного законодательства Украины.

Согласно части 1 статьи 188 Хозяйственного кодекса Украины (далее - ХК Украины), изменение и расторжение хозяйственных договоров в одностороннем порядке не допускается, если иное не предусмотрено законом или договором.

Аналогичная норма закреплена в части 1 статьи 651 Гражданского кодекса Украины (далее - ГК Украины).

Обязательный досудебный порядок по иску о расторжении договора закреплен в содержании частей 2, 3 статьи 188 ХК Украины. В силу положений частей 2, 3 статьи 651 ГК Украины, договор может быть изменен или расторгнут по решению суда по требованию одной из сторон в случае существенного нарушения договора второй стороной и в иных случаях, установленных договором или законом. Существенным является такое нарушение стороной договора, когда в результате нанесенной этим вреда вторая сторона в значительной степени ли того, на что она могла рассчитывать при заключении договора.

В соответствии со статьей 32 Закона Украины от 06.10.1998 N 161-XIV "Об аренде земли" (далее - ЗУ "Об аренде земли"), по требованию одной из сторон договор аренды земли может быть досрочно расторгнут по решению суда в случае невыполнения сторонами обязанностей, предусмотренных, в том числе статьей 24 настоящего Закона. Арендодатель вправе требовать от арендатора использование земельного участка по целевому назначению согласно договору аренды.

Согласно статье 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды земельного участка может быть расторгнут судом, в частности если арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора.

Частью 2 статьи 450 ГК РФ предусмотрено, что по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной.

В соответствии с пунктом 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", при применении арбитражными судами пункта 9 статьи 22 ЗК РФ, допускающего досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя только на основании решения суда при существенном нарушении условий договора арендатором, необходимо руководствоваться следующим. В отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 ЗК РФ и статьями 450 и 619 ГК РФ, пункт 9 статьи 22 ЗК РФ устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора. Обстоятельства, указанные в статье 619 ГК РФ, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.

Обращаясь в суд с иском, Департамент по имущественным и земельным отношениям города Севастополя указывает на существенное нарушение ответчиком условий договора аренды, которое выразилось в неосуществлении ответчиком застройки земельного участка согласно предусмотренному в пункте 5.2 целевому назначению (для строительства и обслуживания производственно-строительной базы) в течение двух лет с момента подписания акта приёма-передачи земельного участка.

В то же время, Дополнительным соглашением от 10.06.2010 о внесении изменений в договор аренды срок завершения застройки, согласно предусмотренному в пункте 5.2 целевому назначению, установлен до 30.04.2012.

В соответствии с действовавшим на территории города Севастополя, на момент заключения договора аренды земли, законодательством Украины, понятие производственно-строительной базы не определено.

Ответчиком представлен Рабочий проект, согласно которого в рамках строительства производственно-строительной базы со зданием проходной по Монастырскому шоссе, 4А на земельном участке 1,443 га предусмотрена площадь застройки, в том числе производственные площадки – 4377 кв.м., площадь озеленения – 6700 кв.м., площадь покрытий – 3353 кв.м. Также предусмотрено строительство здания проходной площадью 30,45 кв.м.

Исходя из содержания разработанного ответчиком Рабочего проекта, производственно-строительную базу можно определить как комплекс постоянных и временных сооружений, открытых и оборудованных площадей, предназначенных для производства собственными силами, хранения строительных материалов используемых в процессе какого-либо строительства.

Согласно выписки из Единого государственного реестра недвижимости от 27.01.2017, за ООО «Техносервис» на праве собственности зарегистрировано нежилое здание - проходная производственно-строительной базы, расположенная по адресу: <...>, год завершения строительства – 2012 (основание возникновения права – Свидетельство о праве собственности, выданное 14.11.2012 Фондом коммунального имущества Севастопольского городского Совета).

Согласно бухгалтерской справки № 1 от 16.08.2017, по состоянию на 01.01.2017 на балансе ООО «Техносервис» (адрес расположения объектов – Монастырское шоссе, 4а) в составе основных средств числится: проходная (дата постановки на балансовый учёт – 30.11.2012); септик (дата постановки на балансовый учёт – 12.03.2012); навес с боксами для автомашин (дата постановки на балансовый учёт – 12.03.2012); сырьевые площадки (для складирования сырья и хранения готовой продукции) – 2 шт. (дата постановки на балансовый учёт – 12.03.2012); производственная площадка (дата постановки на балансовый учёт – 12.03.2012). Балансовая стоимость имущества – 1 196 300,98 рублей, остаточная стоимость имущества – 1 153 586,98 рублей.

Представитель ответчика пояснил в судебном заседании, что проект строительства производственно-строительной базы не предполагал возведение каких-либо иных капитальных сооружений (право на которые подлежит государственной регистрации), кроме здания проходной, а фактически созданные согласно проекта объекты: некапитальные сооружения и производственные площадки, являются именно той производственно-строительной базой, для строительства и обслуживания которой был предоставлен земельный участок.

Наличие на строительных площадках насыпей камня и грунта, согласно пояснений представителя ответчика, является текущей деятельностью производственно-строительной базы, наличие зелёных насаждений, отображённых в Акте обследования от 18.08.2016, предусмотрено проектом строительства базы.

В связи с этим, представитель ответчика указал на то, что со стороны Арендатора условия договора выполнены в предусмотренный договором срок – до 30.04.2012, производственно-строительная база построена согласно утвержденного проекта, в настоящее время осуществляется её эксплуатирование и обслуживание.

Представитель истца в судебном заседании не представил доказательств, опровергающих доводы ответчика о фактическом освоении земельного участка.

Суд обращает внимание на содержание Акта обследования от 18.08.2016 Управления земельного контроля города Севастополя (Севземконтроля), в котором установлено нахождение на земельном участка, арендуемом ответчиком, двух одноэтажных объектов капитального строительства и некапитальных сооружений. При этом, в данном Акте также отображена невозможность установления функционального назначения вышеуказанных объектов.

Принимая во внимание, что представитель ООО «Техносервис» при составлении Акта обследования от 18.08.2016 не присутствовал, какие-либо пояснения не представлял, суд приходит к выводу о том, что фактически со стороны Управления земельного контроля города Севастополя вопрос о надлежащем исполнении ООО «Техносервис» условий договора аренды, в части своевременного освоения земельного участка, не исследовался, а вывод о нарушении ответчиком обязательств, предусмотренных пунктом 9.2.2 Договора аренды, положенный в основу исковых требований, основан на предположениях и не подтверждён какими-либо надлежащими доказательствами.

Более того, является необоснованным и довод истца о том, что арендатором не выполнены взятые на себя обязательства по участию в создании социальной и инженерно-транспортной инфраструктуры города Севастополя.

Так, 02.02.2010 между Фондом коммунального имущества Севастопольского городского Совета – Фонд, и ООО «Техносервис» - Заказчик, был заключён договор № 95/10ф о паевом участии (взносах) заказчиков в создании и развитии инженерно-транспортной и социальной инфраструктуры г.Севастополя, согласно условий которого Заказчик осуществляет паевое участие в создании и развитии инженерно-транспортной и социальной инфраструктуры г.Севастополя путём перечисления денежных средств в целевой фонд создания и развития инженерно-транспортной и социальной инфраструктуры г.Севастополя (п.1.1).

Согласно п.2.1 Договора № 95/10ф от 02.02.2010 Заказчик перечисляет сумму паевого участия в размере 20 810 грн. на счет Целевого фонда в соответствии с расчётом (прилагается).

Дополнительным соглашением от 08.05.2012 были внесены изменения в Договор № 95/10ф от 02.02.2010, согласно которого, пункт 2.1 изложен в иной редакции: Заказчик перечисляет сумму паевого участия в размере 6 150,06 грн. на счет местного бюджета в соответствии с расчётом (прилагается). Приложение к Договору изложено в следующей редакции: общая площадь строения 33,9 кв.м., стоимость строительства 87 858 грн., размер паевого взноса – 7%, сумма паевого взноса – 6 150 грн.

Согласно письма Фонда коммунального имущества от 19.07.2012 № 01-15/2767, Договор о паевом участии в создании и развитии инженерно-транспортной и социальной инфраструктуры города Севастополя, заключенный с ООО «Техноцентр», выполнен. Самим ответчиком представлены копии платежных документов, подтверждающих оплату.

С учетом вышеизложенного, требование истца о расторжении договора аренды земли, а также производное от первоначального требование о возврате спорного земельного участка не подлежат удовлетворению в связи с их необоснованностью.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

В удовлетворении иска отказать.

Настоящее решение вступает в законную силу по истечении месяца со дня его принятия, если не будет подана апелляционная жалоба.

В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Двадцать первый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия через Арбитражный суд города Севастополя.

СудьяА.С. Погребняк