Решение от 21 марта 2024 г. по делу № А08-9974/2023

АРБИТРАЖНЫЙ СУД

БЕЛГОРОДСКОЙ ОБЛАСТИ

Народный бульвар, д.135, г. Белгород, 308000

Тел./ факс (4722) 35-60-16, 32-85-38

сайт: http://belgorod.arbitr.ru

Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А08-9974/2023
г. Белгород
21 марта 2024 года
Резолютивная часть решения объявлена 04 марта 2024 года

Полный текст решения изготовлен 21 марта 2024 года

Арбитражный суд Белгородской области

в составе судьи Бутылина Е. В.,

при ведении протокола судебного заседания с использованием средств аудиозаписи и видеопротоколирования секретарем с/з ФИО1, рассмотрел в открытом судебном заседании дело по заявлению ООО «Мидэкс Групп» (ИНН <***>, ОГРН <***>) к Администрации города Белгорода в лице комитета имущественных и земельных отношений администрации города Белгорода (ИНН <***>, ОГРН <***>)

третье лицо: ФИО2

об оспаривании ненормативных правовых актов государственных органов субъектов РФ

при участии в судебном заседании:

от заявителя до и после перерыва: ФИО3, представитель по доверенности от 18.05.2023, паспорт, диплом;

от заинтересованного лица до и после перерыва: ФИО4, представитель по доверенности от 30.06.2023, служебное удостоверение, диплом, свидетельство о заключении брака;

от третьего лица до и после перерыва: ФИО3, представитель по доверенности от 01.02.2024, паспорт, диплом,

установил:

ООО «Мидэкс Групп» (далее - Общество, Заявитель) обратилось в Арбитражный суд Белгородской области с уточненным в порядке ст. 49 АПК РФ, заявлением, в котором просит:

1. Признать незаконным отказ заместителя главы администрации г. Белгорода – руководителя комитета имущественных и земельных отношений администрации города Белгорода от 09.08.2023 №41-09/1357.

2. Изменить условия договора аренды земельного участка №45 от 30.09.2022, определив с 21.02.2023 годовую арендную плату за пользование земельным участком, равную 3% от кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 31:16:0213007:110, площадью 2599 кв.м, расположенного по адресу: <...>.

3. Обязать администрацию г. Белгорода в лице комитета имущественных и земельных отношений администрации г. Белгорода произвести перерасчёт арендной платы с июня 2023 г. на основании кадастровой стоимости земельного участка в размере 3%.

Заявитель сослался на то, что в соответствии с распоряжением администрации г. Белгорода №937 от 11.08.2017 «О предоставлении ФИО2 земельного участка по ул. Михайловское шоссе, 27а», между администрацией г. Белгорода и ФИО2 без проведения торгов был заключён договор аренды земельного участка №156 от 28.08.2017 для завершения строительства здания торгово-производственной базы сроком на три года с 11.08.2017 до 11.08.2020. Оплата арендной платы производилась на основании отчёта независимого оценщика ООО «АЙРА ТОРРЕС» по рыночной стоимости.

Согласно распоряжению администрации г. Белгорода №1893 от 13.09.2022 «О предоставлении ФИО2 земельного участка по ул. Михайловское шоссе, 27а», расторгнут договор аренды земельного участка №156 от 28.08.2017 и между администрацией г. Белгорода и ФИО2 без проведения торгов был заключён договор аренды земельного участка №45 от 30.09.2022 с видом разрешённого использования земельного участка «Предпринимательство» сроком на пять лет до 13.07.2027. Оплата арендной платы производилась на основании отчёта независимого оценщика ООО «АЙРА ТОРРЕС» по рыночной стоимости.

В соответствии с дополнительным соглашением от 29.03.2023 к договору аренды земельного участка №45 от 30.09.2022, арендатором указанного земельного участка стало ООО «Мидэкс Групп».

В соответствии с Постановлением Правительства РФ №191 от 10.02.2023, изменены Правила определения размера арендной платы земли, находящейся в собственности РФ. Закреплено, в частности, следующее:

• арендная плата рассчитывается без учета рыночной стоимости права аренды земельного участка. В связи с этим утратили силу пп. "г" п. 2, п. п. 6, 10 указанных Правил (п. п. 1, 3, 5 Изменений);

• если участок, на котором расположены здания, сооружения, объекты незавершенного строительства, предоставляется в аренду без торгов, то в случаях, не указанных в пп. "а"-"д" п. 3 и в п.5 Правил, арендная плата определяется исходя из его кадастровой стоимости и рассчитывается в размере 3% последней (пп. "е" п. 3 указанных Правил).

Установлено также, что арендная плата, которая рассчитана по результатам оценки рыночной стоимости права аренды участка до 21.02.2023, подлежит перерасчету по истечении пяти лет со дня ее установления (п. 2 Постановления).

С момента заключения договора аренды земельного участка №156 от 28.08.2017 до его расторжения 30.09.2022, а также заключения договора аренды земельного участка №45 от 30.09.2022 прошло более пяти лет. Предоставление в аренду земельного участка производилось без проведения торгов. Арендная плата земельного участка рассчитывалась по результатам оценки рыночной стоимости права аренды участка до 21.02.2023. На земельном участке расположены объекты капитального строительства, принадлежащие на праве собственности.

Согласно письму КИЗО администрации г.Белгорода №41-09/1357 от 21.06.2023 рассмотрено заявление ООО «Мидэкс Групп» от 19.05.2023 о перерасчёте арендной платы за пользование земельным участком <...>, с кадастровым номером 31:16:0213007:110, площадью 2599 кв.м. Администрация г.Белгорода отказала ООО «Мидэкс Групп» в удовлетворении обращения по причине отсутствия изменения регионального законодательства, аналогичного принятым на федеральном уровне.

В связи с изменением нормативно-правовых актов регионального уровня ООО «Мидэкс Групп» 31.08.2023 обратилось повторно в администрацию г.Белгорода с заявлением об определении с июня 2023 года арендной платы по договору аренды земельного участка №45 от 30.09.2022 за земельный участок, расположенный по адресу: <...>, с кадастровым номером 31:16:0213007:110, площадью 2599 кв.м. в размере 3% (пп. «е» п.3 указанных Правил).

Согласно ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда в предусмотренных законами случаях.

По договору аренды арендодатель должен предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование, а арендатор - своевременно вносить плату за такое пользование.

Земельным кодексом Российской Федерации (подпункт 7 пункта 1 статьи 1) установлен принцип платности использования земли, согласно которому любое использование земли в Российской Федерации осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными и региональными законами

Одной из форм платы за использование земли является арендная плата (статья 65), размер которой определяется договором аренды (пункт 4 статьи 22), а при аренде земельного участка, находящегося в публичной собственности, - в соответствии с основными принципами определения арендной платы, установленными Правительством Российской Федерации. Порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в федеральной собственности, устанавливается Правительством Российской Федерации (пункт 1, подпункт 2 пункта 3 статьи 39.7).

В пункте 16 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» разъяснено, что к договору аренды, заключенному после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению нормативно установленный порядок ее определения. Изменения регулируемой арендной платы (например, изменения формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п.) по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений.

Постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 № 582 утверждены правила определения арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации.

Применимой в рассматриваемом случае редакцией правил (в редакции постановления Правительства Российской Федерации от 05.05.2017 № 531) предусматривался расчет размера арендной платы на основании на основании рыночной стоимости права аренды земельных участков, определяемой в соответствии с законодательством деятельности (подпункт «г» пункта 2). При этом ежегодный размер арендной платы за земельный участок, на котором расположены здания, сооружения, объекты незавершенного строительства, определялся как частное, полученное в результате деления рыночной стоимости права аренды, рассчитанной за весь срок аренды земельного участка, на общий срок договора аренды (пункт 6).

Арендная плата, рассчитанная по результатам оценки рыночной стоимости права аренды земельного участка до 21.02.2023, подлежит перерасчету по истечении пяти лет со дня ее установления (постановление Правительства Российской Федерации от 10.02.2023 №191).

На указанном земельном участке, расположенном по адресу: <...>, с кадастровым номером 31:16:0213007:110, площадью 2599 кв.м. расположено нежилое задние, принадлежащее Обществу, что подтверждается выпиской ЕГРН.

Заявитель считает отказ администрации г. Белгорода, изложенный в письме от 09.08.2023 №41-09/1357 незаконным и подлежащим отмене, т.к. исходя из представленных документов можно с уверенностью сделать вывод о том, что земельный участок соответствует всем требованиям, изложенным в Правилах определения размера арендной платы (п.п. «е» п.3 Правил).

Земельный участок дважды в 2017 году и в 2022 году предоставлялся в аренду без проведения торгов по рыночной цене, рассчитанной в обоих случаях независимым оценщиком ООО «Айра Торрес».

Оспариваемый отказ нарушает право Заявителя на установление арендной платы в соответствии с Законом в размере меньше действующего в 3% от кадастровой стоимости.

Данным отказом Заинтересованное лицо нарушает положения п.п. «е» п.3 Правил определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности российской федерации в части отказа в пересчёте размера арендной платы земельного участка.

В судебном заседании представитель Общества поддержал уточненные требования. Администрация в отзыве, ее представитель в судебном заседании не признала заявленные требования. Полагает заявленные требования нормативно не обоснованными, не законными и не подлежащими удовлетворению со ссылкой на доводы своей письменной позиции. Так же ссылается на пропуск заявителем трехмесячного срока на обращение в суд.

Привлеченный к участию в деле в качестве третьего лица ФИО2 в судебном заседании поддержал требования Общества, письменную позицию не представил.

Исследовав материалы дела, суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении заявленных требований.

В соответствии с ч.1 ст. 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействий) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и охраняемые законные интересы в сфере предпринимательской или иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

В силу ч. 4 ст. 198 АПК РФ заявление может быть подано в арбитражный суд в течение трех месяцев со дня, когда гражданину, организации стало известно о нарушении их прав и законных интересов, если иное не установлено Федеральным законом.

Пропуск срока является самостоятельным основанием для отказа в удовлетворении заявленного требования.

По мнению Администрации г. Белгорода, на момент обращения Общества 25.09.2023 в Арбитражный суд Белгородской области с заявлением об оспаривании отказа комитета от 09.08.2023 № 41-09/1357 в части определения годового размера арендной платы с июня месяца 2023 года в размере 3% от кадастровой стоимости, установленный срок пропущен. Однако суд не согласен с данным выводом, так как указанный трехмесячный срок не истек.

Постановлением Правительства Российской Федерации от 10.02.2023 N 191 «О внесении изменений в Правила определения размера арендной платы, а также порядку, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации» (опубликовано 13.02.2013г., вступило в силу 21.02.2023г.), в постановление Правительства РФ № 582 от 16.07.2009г. были внесены изменения, согласно которым: пункт 3 Правил определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации был дополнен подпунктом «е» следующего содержания: «е» 3 процентов в отношении земельного участка в случаях, не указанных в подпунктах «а» - «д» настоящего пункта и пункте 5 настоящих Правил, на котором расположены здания, 3 сооружения, объекты незавершенного строительства»; подпункт «г» пункта 2, пункты 6 и 8 Правил определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации были признаны утратившими силу.

В соответствии со ст. 606 ГК РФ, по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

По требованиям ч. 3 ст. 614 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год.

В силу п. 1 ст. 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения. Исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления.

Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке (ст. 424 ГК РФ).

Согласно ч. 3 ст. 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации, если иное не установлено настоящим Кодексом или другими федеральными законами, порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в федеральной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается Правительством Российской Федерации.

Пунктом 2 постановления Правительства Российской Федерации от 10.02.2023 N191 также было установлено, что арендная плата, рассчитанная по результатам оценки рыночной стоимости права аренды земельного участка до дня вступления в силу изменений, утвержденных настоящим постановлением, подлежит перерасчету (но не сохраняет по истечении 5 лет со дня ее установления, а пункт 6 Правил определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации признан утратившим силу.

Размер арендной платы по договорам аренды земельных участков, заключенных с публично-правовыми образованиями, являются регулируемым.

Стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы и не вправе применять другой размер арендной платы. Независимо от предусмотренного договором механизма изменения арендной платы новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта, что согласуется с правилами ст. 424 ГК РФ изменение условий договора аренды в этом случае не требуется.

Как видно из дела, ООО «Мидэкс Групп» арендует земельный участок из земель, государственная собственность на которые не разграничена.

Порядок определения размера арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, предоставленные в аренду без торгов, утвержден постановлением Правительства Белгородской области от 28.12.2017 № 501-пп (далее - Порядок).

С учетом изменений, внесенных постановлением Правительства Белгородской области от 19.06.2023 № 326-пп, с 21.02.2023 арендная плата, рассчитанная по результатам оценки рыночной стоимости права аренды земельного участка до 21 февраля 2023 года, подлежит перерасчету по истечении 5 лет со дня ее установления.

Договор аренды земельного участка от 28.08.2017 № 156, ранее заключенный с ФИО2 на спорный земельный участок, который в настоящее время арендует Общество, расторгнут и не регулирует правоотношения по использованию земельного участка, арендная плата по нему не начисляется и не взимается.

В соответствии с ч.2 ст.453 ГК РФ при расторжении договора обязательства сторон, которые были предметом договора, прекращаются.

Поскольку размер арендной платы по договору является его существенным условием, арендная плата по данному договору не может быть пересмотрена.

Арендная плата за земельный участок с кадастровым номером 31:16:0213007:110 по ул. Михайловское шоссе, 27-а установлена в договоре аренды от 30.09.2022 № 45 в размере рыночной стоимости арендной платы согласно отчету независимого оценщика ООО «Айра Торрес», составленному в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, и начала применяться с начала действия договора 13.09.2022.

Таким образом, новый порядок определения арендной платы в размере трех процентов от кадастровой стоимости земельного участка может применяться по истечении пяти лет с момента ее установления договором - с 13.09.2027.

Иное толкование истцом пункта 2 постановления Правительства Российской Федерации от 10.02.2023 № 191 является ошибочным и не основанным на нормах права, регулирующих рассматриваемые правоотношения.

Суд считает доводы Общества основанными на ошибочном токовании требований законодательства, регулирующего спорные правоотношения, что является основанием к отказу в удовлетворении заявленных требований.

Государственная пошлина была внесена заявителем без учета уточнений требований, в связи с чем, согласно положениям ст.110 АПК РФ, подлежит довзысканию с него в сумме 3000 руб.

По делу был объявлен перерыв.

Руководствуясь ст. ст. 167-170, 198-201 АПК РФ, арбитражный суд

Р Е Ш И Л :

Отказать в удовлетворении требований ООО «Мидэкс Групп».

Довзыскать с ООО «Мидэкс Групп» (ИНН <***>, ОГРН <***>) в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере 3 000 рублей.

Исполнительный лист выдать после вступления решения в законную силу.

Решение может быть обжаловано в Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд в месячный срок.



Судья

Е.В.Бутылин