Решение от 23 октября 2024 г. по делу № А62-1819/2024

АРБИТРАЖНЫЙ СУД СМОЛЕНСКОЙ ОБЛАСТИ

ул. Б.Советская, д.30/11, г.Смоленск, 214000

http:// www.smolensk.arbitr.ru; e-mail: info@smolensk.arbitr.ru

тел.8(4812)61-04-16; 64-37-45; факс 8(4812)61-04-16

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ


Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А62-1819/2024
23 октября 2024 года
город Смоленск



Резолютивная часть решения оглашена 23 октября 2024 года

Полный текст решения изготовлен 23 октября 2024 года

Арбитражный суд Смоленской области в составе: председательствующего по делу судьи Савчук Л.А., при ведении протокола судебного заседания секретарем Зеленковой М.Г.,

рассмотрев в судебном заседании дело по иску

общества с ограниченной ответственностью «Смоленская медицинская компания» (ОГРН <***>, ИНН <***>)

к Администрации города Смоленска (ОГРН <***>; ИНН <***>)

об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи недвижимого имущества


при участии в судебном заседании до перерыва:

от истца: ФИО1 – представитель по доверенности от 05.02.2024, диплом, паспорт,

от ответчика: ФИО2 – представитель по доверенности № 285 от 20.12.2023, служебное удостоверение,

после перерыва: не явились, извещены надлежащим образом,

У С Т А Н О В И Л:

общество с ограниченной ответственностью «Смоленская медицинская компания» (далее также-истец; ООО «Смоленская медицинская компания») обратилось с иском к Администрации города Смоленска (далее также-ответчик; Администрация) об урегулировании разногласий, возникших между сторонами при заключении договора нежилых помещений:

нежилое помещение, общей площадью 85,7 кв.м, с кадастровым номером 67:27:0020708:1928, расположенное на 1 этаже (номера на поэтажном плане 36-41) по адресу: <...>;

нежилое помещение, общей площадью 217,9 кв.м, с кадастровым номером 67:27:0020708:1931, расположенное на цокольном этаже (номера на поэтажном плане 1-15) по адресу: <...>

в части определения цены выкупаемого имущества в соответствии с постановлениями № 3680-адм от 21.12.2023 и № 3679-адм от 21.12.2023 Администрации города Смоленска, Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ», Положением о приватизации объектов муниципальной собственности города Смоленска, утвержденным решением 21-й сессии Смоленского городского совета V созыва от 31.03.2017 № 334.

В обоснование исковых требований истец указал, что ООО «Смоленская медицинская компания» на основании Договоров аренды №3900/20 от 09.11.2020г. и № 3766/19 от 29.01.2019 является арендатором нежилых помещений:

нежилое помещение, общей площадью 85,7 кв.м, с кадастровым номером 67:27:0020708:1928, расположенное на 1 этаже (номера на поэтажном плане 36-41) по адресу: <...>;

нежилое помещение, общей площадью 217,9 кв.м, с кадастровым номером 67:27:0020708:1931, расположенное на цокольном этаже (номера на поэтажном плане 1-15) по адресу: <...> для использования под медицинскую деятельность.

Арендуемые помещения являются муниципальной собственностью.

Постановлениями № 3680-адм от 21.12.2023 и № 3679-адм от 21.12.2023 Администрация города Смоленска в соответствии с Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", Положением о приватизации объектов муниципальной собственности города Смоленска, утверждённым решением 21-й сессии Смоленского городского Совета V созыва от 31.03.2017 №334, на основании заявления ООО «Смоленская медицинская компания», постановила продать ООО «Смоленская медицинская компания» арендуемые помещения за 8 455 000 рублей и 5 179 000 рублей согласно отчетам № 4913/Н/23-10 и № 4914//23-10 с правом выбора порядка оплаты приобретаемого арендуемого имущества.

Администрация письмом от 27.12.2023 направила в адрес ООО «Смоленская медицинская компания» предложение о заключении договора купли-продажи по цене 8 455 000 рублей и 5 179 000 рублей без НДС, представив проекты договоров купли-продажи.

Общество, не согласившись с предложенной выкупной ценой, посчитав её завышенной, письмом , поступившим в Администрацию 27.12.2023 направило протокол разногласий, в котором предложило установить выкупную стоимость в сумме 4 741 548 рублей и 4 115 587 рублей без НДС, на основании отчета об оценке № 184/23 от 01.11.2023.

Администрация письмом от 29.12.2023 отклонила протокол разногласий общества.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения ООО «Смоленская медицинская компания» в суд с настоящим исковым заявлением.

От истца поступило ходатайство о назначении экспертизы по делу с целью определения выкупной цены.

Администрация против проведения экспертизы не возражала, отводов заживлённой кандидатуре эксперта не заявила.

Определением Арбитражного суда Смоленской области от 18.06.2024 по делу назначена судебная оценочная экспертиза, производство поручено обществу с ограниченной ответственностью «Независимая Оценочная Компания» (214014, <...>) и персонально эксперту ФИО3.

В суд поступило экспертное заключение.

Согласно представленным заключениям рыночная стоимость помещений составляет:

помещение 1, общей площадью 85,7 кв.м с кадастровым номером 67:27:0020708:1928, расположенное на 1-м этаже (номер на поэтажном плане 36-41) по адресу: <...> в сумме 3 254 600 рублей;

помещение 2, общей площадью 217,9 кв.м с кадастровым номером 67:27:0020708:1931, расположенное на цокольном этаже (номер на поэтажном плане 1-15) по адресу: <...> в сумме 5 803 500 рублей.

Администрация выразила несогласие с представленным экспертным заключением, указав на значительную разницу стоимости объекта с применением различных методов оценки, наличие сомнений в достоверности результатов экспертизы с учетом применения экспертом корректировок к объектам по снижению стоимости.

В судебном заседании стороны поддержали ранее изложенную позицию, истец настаивает на исковых требованиях с учетом заявления об уточнении от 30.06.2024. после перерыва, объявленного в судебном заседании, стороны не явились, извещены надлежащим образом.

Суд заслушал пояснения сторон, ознакомился с представленными доказательствами и исследовал их в порядке, установленном статьей 162 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, оценив в совокупности по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации все имеющиеся в материалах дела документы, суд приходит к следующему.

В соответствии с пунктом 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Согласно пункту 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422). В случаях, когда условие договора предусмотрено нормой, которая применяется постольку, поскольку соглашением сторон не установлено иное (диспозитивная норма), стороны могут своим соглашением исключить ее применение либо установить условие, отличное от предусмотренного в ней. При отсутствии такого соглашения условие договора определяется диспозитивной нормой.

На основании пункта 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

В силу требований статьи 446 Гражданского кодекса Российской Федерации, в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 названного Кодекса, спорные условия договора определяются в соответствии с решением суда.

ООО «Смоленская медицинская компания» на основании Договоров аренды №3900/20 от 09.11.2020г. и № 3766/19 от 29.01.2019 является арендатором нежилых помещений:

нежилое помещение, общей площадью 85,7 кв.м, с кадастровым номером 67:27:0020708:1928, расположенное на 1 этаже (номера на поэтажном плане 36-41) по адресу: <...>;

нежилое помещение, общей площадью 217,9 кв.м, с кадастровым номером 67:27:0020708:1931, расположенное на цокольном этаже (номера на поэтажном плане 1-15) по адресу: <...> для использования под медицинскую деятельность.

Арендуемые помещения являются муниципальной собственностью.

Постановлениями № 3680-адм от 21.12.2023 и № 3679-адм от 21.12.2023 Администрация города Смоленска в соответствии с Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", Положением о приватизации объектов муниципальной собственности города Смоленска, утверждённым решением 21-й сессии Смоленского городского Совета V созыва от 31.03.2017 №334, на основании заявления ООО «Смоленская медицинская компания», постановила продать ООО «Смоленская медицинская компания» арендуемые помещения за 8 455 000 рублей и 5 179 000 рублей согласно отчетам № 4913/Н/23-10 и № 4914//23-10 с правом выбора порядка оплаты приобретаемого арендуемого имущества.

Администрация письмом от 27.12.2023 направила в адрес ООО «Смоленская медицинская компания» предложение о заключении договора купли-продажи по цене 8 455 000 рублей и 5 179 000 рублей без НДС, представив проекты договоров купли-продажи.

Общество, не согласившись с предложенной выкупной ценой, посчитав её завышенной, письмом, поступившим в Администрацию 27.12.2023, направило протокол разногласий, в котором предложило установить выкупную стоимость в сумме 4 741 548 рублей и 4 115 587 рублей без НДС, на основании отчета об оценке № 184/23 от 01.11.2023.

Администрация письмом от 29.12.2023 отклонила протокол разногласий общества.

Разногласия сторон обусловлены не достижением согласия по цене выкупаемого имущества.

В соответствии с пунктом 1 статьи 555 ГК РФ цена в договоре купли-продажи недвижимости является его существенным условием.

Поскольку спорным условием договора между сторонами явилась цена выкупа здания, данное условие должно быть определено в соответствии с решением суда.

В соответствии со статьей 12 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон N 135-ФЗ) отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, предусмотренными данным Законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в данном отчете, - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное.

В силу статьи 13 Закона N 135-ФЗ в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом. Суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании.

В пункте 2 информационного письма N 92 указано, что в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки судам следует учитывать, что отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу, оценка которого осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82 - 87 Кодекса).

В рамках разрешения настоящего спора суд принимает в качестве доказательства стоимости выкупаемого имущества заключения эксперта ФИО3 согласно которому рыночная стоимость помещений составляет:

помещение 1, общей площадью 85,7 кв.м с кадастровым номером 67:27:0020708:1928, расположенное на 1-м этаже (номер на поэтажном плане 36-41) по адресу: <...> в сумме 3 254 600 рублей;

помещение 2, общей площадью 217,9 кв.м с кадастровым номером 67:27:0020708:1931, расположенное на цокольном этаже (номер на поэтажном плане 1-15) по адресу: <...> в сумме 5 803 500 рублей.

В заключениях эксперта ФИО3 применен метод оценки в рамках сравнительного подхода, выводы обоснованы и подтверждены представленными документами.

Экспертное заключение соответствует требованиям статьи 86 Кодекса, содержит подробное описание проведенного исследования и сделанные в результате его выводы, является мотивированным, ясным, не содержит противоречий и не вызывает сомнений в его обоснованности, эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации.

При этом суд исходил из того, что выбор применяемой методики исследования на основании положений Федерального закона от 31.05.2001 N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", равно как и применение поправочных коэффициентов, входит в компетенцию эксперта. При этом несогласие второй стороны с примененными экспертом методиками и полученными с их использованием выводами само по себе не свидетельствует о неполноте либо недостоверности проведенного исследования.

Пунктом 2 статьи 1 Федерального закона N 395-ФЗ пункт 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации дополнен подпунктом 12, согласно которому не признаются объектом налогообложения налогом на добавленную стоимость операции по реализации (передаче) на территории Российской Федерации государственного или муниципального имущества, не закрепленного за государственными предприятиями и учреждениями и составляющего государственную казну Российской Федерации, казну республики в составе Российской Федерации, казну края, области, города федерального значения, автономной области, автономного округа, а также муниципального имущества, не закрепленного за муниципальными предприятиями и учреждениями и составляющего муниципальную казну соответствующего городского, сельского поселения или другого муниципального образования, выкупаемого в порядке, установленном Федеральным законом от 22 июля 2008 года N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N 159-ФЗ).

Таким образом, выкупная стоимость имущества определена без НДС.

В данном случае судебный акт принят в пользу общества, которое просило урегулировать разногласия по цене, определенной в ходе рассмотрения спора. Поскольку эта цена отлична от цены, по которой Администрацией предложено заключить договор купли-продажи, понесенные ООО «Смоленская медицинская компания» судебные расходы относятся на ответчика.

ООО «ИТ-Мозаика» понесены расходы на оплату госпошлины в размере 12 000 рублей (платежное поручение № 65 от 20.03.2024 и платежное поручение № 83 от 06.03.2024) и расходы на проведение экспертизы в размере 30 000 рублей.

Руководствуясь статьями 110, 167 - 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд



Р Е Ш И Л :

Урегулировать разногласия, возникшие между обществом с ограниченной ответственностью «Смоленская медицинская компания» (ОГРН <***>, ИНН <***>) и Администрацией города Смоленска при заключении договора купли-продажи помещения 1, общей площадью 85,7 кв.м с кадастровым номером 67:27:0020708:1928, расположенном на 1-м этаже (номер на поэтажном плане 36-41) по адресу: <...>.

Пункт 3.1 договора купли-продажи принять в следующей редакции: «Продажная цена недвижимого имущества определена на основании заключения эксперта № 2103/VI/24 по делу № А62-1819/2024 и составляет 3 254 600 (три миллиона двести пятьдесят четыре тысячи шестьсот) рублей (без НДС)».».

Урегулировать разногласия, возникшие между обществом с ограниченной ответственностью «Смоленская медицинская компания» (ОГРН <***>, ИНН <***>) и Администрацией города Смоленска при заключении договора купли-продажи помещения 2, общей площадью 217,9 кв.м с кадастровым номером 67:27:0020708:1931, расположенном на цокольном этаже (номер на поэтажном плане 1-15) по адресу: <...>.

Пункт 3.1 договора купли-продажи принять в следующей редакции: «Продажная цена недвижимого имущества определена на основании заключения эксперта № 2103/VI/24 по делу № А62-1819/2024 и составляет 5 803 500 (пять миллионов восемьсот три тысячи пятьсот) рублей (без НДС)».».

Взыскать с Администрации города Смоленска (ОГРН <***>; ИНН <***>) в пользу общества с ограниченной ответственностью «Смоленская медицинская компания» (ОГРН <***>, ИНН <***>) судебные расходы в размере 42 000 рублей.

Исполнительный лист выдать после вступления решения в законную силу.

Лица, участвующие в деле, вправе обжаловать настоящее решение суда в течение месяца после его принятия в апелляционную инстанцию – Двадцатый арбитражный апелляционный суд (г.Тула), в течение двух месяцев после вступления решения суда в законную силу в кассационную инстанцию – Арбитражный суд Центрального округа (г. Калуга) при условии, что решение суда было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы. Апелляционная и кассационная жалобы подаются через Арбитражный суд Смоленской области.



Судья Л.А. Савчук