Решение от 7 мая 2026 г. АС города Москвы

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ГОРОДА МОСКВЫ


115225, <...>


http://www.msk.arbitr.ru



РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

Дело № А40-319790/25-77-2210
г. Москва
08 мая 2026 г.
Резолютивная часть решения объявлена 28 апреля 2026года

Полный текст решения изготовлен 08 мая 2026 года


Арбитражный суд города Москвы в составе:

председательствующего судьи Романенковой С.В., единолично,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Афанасьевой Е.А.,

с участием представителей:


от истца: ФИО1 (доверенность № б/н от 08.11.2025г., предъявлено удостоверение адвоката рег.номер 50/10306) – до и после перерыва,

от ответчика: ФИО2 (доверенность № ДГИ-Д-11/26 от 12.01.2026г., предъявлен паспорт и документ о ВЮО) – до перерыва, ФИО3 (доверенность № ДГИ-д-688/25 от 01.12.2025г., предъявлен паспорт и документ о ВЮО) – после перерыва,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску


ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "СОКОЛ-88" (109548, Г.МОСКВА, ВН.ТЕР.Г. МУНИЦИПАЛЬНЫЙ ОКРУГ ПЕЧАТНИКИ, УЛ ГУРЬЯНОВА, Д. 4, К. 1, ПОМЕЩ. VI, КОМ. 6, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 18.03.2019, ИНН: <***>)

к ответчику ДЕПАРТАМЕНТУ ГОРОДСКОГО ИМУЩЕСТВА ГОРОДА МОСКВЫ (123112, Г.МОСКВА, ПР-Д 1-Й КРАСНОГВАРДЕЙСКИЙ, Д. 21, СТР. 1, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 08.02.2003, ИНН: <***>)

о признании недействительным абзац 2 п. 1.6 договора купли-продажи недвижимости № 59-11616 от 12.09.2025г. (учетный), выдан 11.09.2025г.,

установил:

ОБЩЕСТВО С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "СОКОЛ-88" обратилось в арбитражный суд с иском к ДЕПАРТАМЕНТУ ГОРОДСКОГО ИМУЩЕСТВА ГОРОДА МОСКВЫ о признании недействительным абзац 2 п. 1.6


договора купли-продажи недвижимости № 59-11616 от 12.09.2025г. (учетный), выдан 11.09.2025г.

Истец исковые требования поддержал в полном объеме по доводам искового заявления, со ссылкой на представленные доказательства.

Ответчик исковые требования не признал по доводам письменного отзыва на иск.

Рассмотрев материалы дела, выслушав доводы представителей сторон, оценив представленные письменные доказательства, арбитражный суд установил, что исковые требования не подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, между ООО «Сокол-88» (истец, арендатор) и Департаментом городского имущества города Москвы (ответчик, арендодатель) заключен договор аренды объекта нежилого фонда, находящегося в собственности города Москвы № 00-00035/20 от 28.01.2020 г.

В соответствии с пунктом 1.1 данного договора Департамент предоставил, а Общество приняло в аренду нежилое помещение общей площадью 193,2 кв. м (этаж 1 пом. IV), расположенное по адресу: <...>, с кадастровым номером 77:07:0004007:3022.

Согласно пункту 1.3 договора объект передается в аренду для использования в целях: торговое, культурно-просветительское, бытовое обслуживание, спортивное, административное, просветительское.

Пунктом 4 статьи 30 Закона о приватизации предусмотрено, что обязательным условием приватизации объектов социально-культурного и коммунально-бытового назначения (за исключением объектов, указанных в статье 30.1 настоящего Федерального закона) является сохранение их назначения в течение срока, установленного решением об условиях приватизации таких объектов, но не более чем в течение пяти лет со дня перехода прав на приватизируемое имущество к его приобретателю в порядке приватизации, а объектов социальной инфраструктуры для детей не более чем в течение десяти лет.

В соответствии с Положением об управлении объектами нежилого фонда, находящимися в собственности города Москвы, утвержденным постановлением Правительства Москвы от 29.06.2010 № 540-ПП «Об утверждении Положения об управлении объектами нежилого фонда, находящимися в собственности города Москвы», назначение арендованного помещения может быть правомерно изменено. При этом внесение изменений в техническую документацию ГБУ МосгорБТИ не является обязательным.

03.10.2024 г. Общество обратилось в Департамент в рамках предоставления Государственной услуги «Возмездное отчуждение недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, из государственной собственности города Москвы».

В соответствии с пунктом 4 Распоряжения Департамента № 201955 от 25.11.2024 г. «О приватизации нежилого помещения, расположенного по адресу: <...>, пом. 4Н, общей площадью 193,2 кв. м» на объект приватизации устанавливается в качестве обязательного условия приватизации сохранение назначения (бытовое обслуживание) нежилого помещения на 5 лет с даты государственной регистрации перехода права собственности на нежилое помещение к обществу с ограниченной ответственностью «Сокол-88» в соответствии с пунктом 4 статьи 30 Федерального закона от 21 декабря 2001 г. № 178-ФЗ.

26.11.2024 г. Департамент направил проект договора купли-продажи недвижимости в личный кабинет на Портале для подписания электронной подписью.

04.12.2024 г. в адрес Департамента поступил протокол разногласий к направленному на подписание проекту договора купли-продажи недвижимости. Общество не согласилось с редакцией пунктов 3.1 и 3.4 данного договора, то есть выкупной стоимостью, установленной Департаментом на основании отчета об оценке


от 13.11.2024 № М828-3167-П/2024, выполненного оценочной компанией ООО «Центр оценки «Аверс», проверенного Ассоциацией «Межрегиональный союз оценщиков» (экспертное заключение от 15.11.2024 № 1020/141-24) на основании государственного контракта, заключенного в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации в области госзакупок.

09.12.2024 истец обратился в Арбитражный суд города Москвы с исковым заявлением об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи недвижимости, расположенной по адресу: <...>, помещение 4Н, с кадастровым номером 77:07:0004007:3022, общей площадью 193,2 кв. м.

Решением Арбитражного суда города Москвы от 23.06.2025 г. по делу № А40-295310/2024, оставленным без изменений постановлением Девятого апелляционного арбитражного суда от 11.09.2025 г., были урегулированы разногласия между Департаментом и Обществом, возникшие при заключении договора купли-продажи в части цены выкупаемого объекта.

На основании вышеуказанного решения суда об урегулировании разногласий, в последующем между истцом и ответчиком был подписан договор купли-продажи недвижимости № 59-11616 от 12 сентября 2025г. (учетный), выдан 11.09.2025г.

Согласно пункту 1.1 договора купли-продажи Продавец обязуется передать в собственность Покупателя объект недвижимости (далее - Объект), расположенный по адресу: <...>, пом. 4Н, с кадастровым номером 77:07:0004007:3022, общей площадью 193,2кв. м, а Покупатель принять и оплатить этот Объект.

Абзацем 2 пункта 1.6 договора купли-продажи установлено, что на Объект устанавливается в качестве обязательного условия приватизации сохранение назначения (бытовое обслуживание) Объекта на 5 лет с даты государственной регистрации перехода права собственности на Объект к Покупателю в соответствии с пунктом 4 статьи 30 Федерального закона от 21 декабря 2001 г. № 178-ФЗ.

Истец считает указанное условие не соответствующим закону, а именно, пункту 4 статьи 30 Федерального закона от 21.12.2001 № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» и недействительным по основанию, установленному пунктом 1 статьи 168 ГК РФ, так как помещение, являющееся предметом спорного договора купли-продажи, не относится к объектам коммунально-бытового назначения.

Проанализировав представленные доказательства, суд отклоняет доводы истца в силу следующего.

В силу абз.2 п.2 ст. 166 ГК РФ, оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия.

Таким образом, исходя из вышеназванных норм, необходимым условием для удовлетворения заявленных в суд требований являются:

а), наличие факта нарушения и наступление неблагоприятных последствий


б), установление обстоятельств, подтверждающих, могут ли права быть восстановлены избранным способом защиты.

В соответствии со статьей 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.


Лицо, которое знало или должно было знать об основаниях недействительности оспоримой сделки, после признания этой сделки недействительной не считается действовавшим добросовестно.

В силу статьи 168 ГК РФ, сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий.

В соответствии с п. 71 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия (абз. 2 п. 2 ст. 166 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Пунктом 78 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" установлено, что согласно абзацу первому пункта 3 статьи 166 ГК РФ требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо.

Исходя из системного толкования пункта 1 статьи 1, пункта 3 статьи 166 и пункта 2 статьи 168 ГК РФ иск лица, не являющегося стороной ничтожной сделки, о применении последствий ее недействительности может также быть удовлетворен, если гражданским законодательством не установлен иной способ защиты права этого лица и его защита возможна лишь путем применения последствий недействительности ничтожной сделки.

Ввиду того, что пункт 1.6 в протоколе разногласий представлен не был, в рамках дела № А40-295310/2024 не оспаривался, следует вывод, что Общество согласно с редакцией, предложенной Департаментом.

В соответствии с Положением об управлении объектами нежилого фонда, находящимися в собственности города Москвы, утвержденным постановлением Правительства Москвы от 29.06.2010 № 540-ПП «Об утверждении Положения об управлении объектами нежилого фонда, находящимися в собственности города Москвы», назначение арендованного помещения может быть правомерно изменено. При этом внесение изменений в техническую документацию ГБУ МосгорБТИ не является обязательным.

В соответствии с пунктом 4 статьи 30 Федерального закона от 21.12.2021 № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» изменение назначения объектов коммунально-бытового значения, осуществляется по согласованию с соответствующими органами местного самоуправления.

Отраслевой подпрограммой «Обеспечение эффективности и качества потребительских услуг для населения» Государственной программы города Москвы «Экономическое развитие и инвестиционная привлекательность города Москвы», утвержденной постановлением Правительства Москвы № 477-ПП от 11.10.2011, предусмотрен ежегодный рост коэффициента доступности бытового обслуживания в городе Москве.

Коэффициент доступности объектов бытового обслуживания, рассчитанный с учетом численности жителей в зоне обеспеченности объектами, в целом по Москве составляет 98%, сохранение действующего коэффициента позволяет жителям и гостям Москвы получать бытовые услуги в шаговой доступности, что создает комфортную городскую среду потребления.

Указанный пункт договора в редакции Департамента соответствует положениям Федерального Закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности и субъектов


Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации». Доказательств того, что п.1.6 договора противоречит закону истцом в материалы дела не представлено, в связи с чем, оснований для признания его недействительным не имеется.

Кроме того, п.1.6 договора в редакции Департамента соответствуют нормам законодательства, а истцом не указана норма права, в соответствии с которой необходимо внести изменения в редакцию договора купли-продажи.

Фактически, истец просит изменить назначение помещений, не согласовав с Департаментом. Распоряжение Департамента № 201955 от 25.11.2024 г. истцом не оспорено, в установленном порядке недействительным не признано.

Вместе с тем, абзац 2 пункта 1.6. договора подлежит расширенному толкованию, с указанием назначения объекта, установленного договором аренды № 00-00035/20 от 28.01.2020 г., а именно, для использования в целях: торговое, культурно- просветительское, бытовое обслуживание, спортивное, административное, просветительское.

В соответствии со с. 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Таким образом, основания для признания оспариваемой сделки недействительной по основаниям ст. 168 ГК РФ отсутствуют.

При изложенных обстоятельствах арбитражный суд установил, что исковые требования являются не обоснованными, не подтверждены материалами дела не подлежат удовлетворению.

Расходы по госпошлине в соответствии со ст. 110 АПК РФ относятся на истца, поскольку исковые требования заявлены не обоснованно.

На основании ст.ст. 8, 12, 166, 167, 168 ГК РФ, руководствуясь ст.ст. 4, 9, 41, 49, 65, 71, 75, 102, 104, 110, 112, 123, 156, 167-170, 176, 180, 181 АПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении иска отказать в полном объеме.

Решение может быть обжаловано лицами, участвующими в деле, в Девятый

арбитражный апелляционный суд в месячный, срок со дня изготовления в полном

объеме.


Судья: С.В. Романенкова