Решение от 25 января 2024 г. по делу № А40-70284/2022

Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А40-70284/22-23-471
25 января 2024 года
город Москва


Резолютивная часть решения объявлена 11 декабря 2023 года.

Решение в полном объеме изготовлено 25 января 2024 года.

Арбитражный суд города Москвы в составе:

судьи Гамулина А.А.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению Департамента городского имущества города Москвы

к ООО «КОТБИ»

о взыскании пени в размере 29 354 241 руб. 06 коп., процентов в размере 7 372 971 руб. 68 коп., расторжении договора купли-продажи № 59-6047 от 08.02.2017, обязании возвратить нежилое помещение площадью 628,1 кв. м., расположенное по адресу: <...>,

по встречному иску ООО «КОТБИ»

к Департаменту городского имущества города Москвы

об обязании исполнить обязательство по договору купли-продажи путем постановки объекта недвижимости площадью 628,1 кв.м. по адресу: <...>, включающего в себя: подвал, пом. I, комн. 1-7, 14, 17-19, 21-24; эт. 1, пом. I, комн. 1а, 1б, 1в, 1е, 1ж, 1з, 1и, 2, 3, 3а, 4, 4а, 5, 39а на кадастровый учет в качестве самостоятельного объекта недвижимости,

при участии:

от истца – ФИО2 (доверенность от 24.10.2023г.),

от ответчика – ФИО3 (доверенность от 25.08.2023г.),

У С Т А Н О В И Л:

Департамент городского имущества города Москвы (далее – истец) обратился в Арбитражный суд города Москвы с иском к ООО «КОТБИ» (далее – ответчик) о взыскании пени в размере 29 354 241 руб. 06 коп., процентов в размере 7 372 971 руб. 68 коп., расторжении договора купли-продажи № 59-6047 от 08.02.2017, обязании возвратить нежилое помещение площадью 628,1 кв. м., расположенное по адресу: <...>.

К совместному рассмотрению с первоначально заявленными требованиями принято встречное исковое заявление ООО «КОТБИ» к Департаменту городского имущества города Москвы об обязании исполнить обязательство по договору купли-продажи путем постановки объекта недвижимости площадью 628,1 кв.м. по адресу: <...>, включающего в себя: подвал, пом. I, комн. 1-7, 14, 17-19, 21-24; эт. 1, пом. I, комн. 1а, 1б, 1в, 1е, 1ж, 1з, 1и, 2, 3, 3а, 4, 4а, 5, 39а на кадастровый учет в качестве самостоятельного объекта недвижимости.

Решением Арбитражного суда города Москвы от 26.12.2022 по делу № А40-70284/22-23-471 первоначально заявленные требования удовлетворены частично, в удовлетворении встречного иска отказано в полном объеме.

Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 17.03.2023 указанное решение оставлено без изменения.

Постановлением Арбитражного суда Московского округа от 11.07.2023 указанные судебные акты отменены, дело направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Москвы.

Направляя дело на новое рассмотрение, судом кассационной инстанции указано, что праву заявителя на выкуп помещения корреспондирует обязанность уполномоченного органа совершить все юридически значимые действия, направленные на реализацию такого права и обязанность по принятию решения и совершению действий по передаче обществу правоустанавливающих документов для государственной регистрации перехода права собственности на спорное помещение предусматривает обязанность публичного органа поставить помещение на кадастровый учет и передать правоустанавливающие документы именно на спорное помещение как на самостоятельный объект недвижимости. Установив неисполнение на момент рассмотрения дела Департаментом возложенной на него обязанности по совершению действий по постановке спорного объекта недвижимости на кадастровый учет и отказывая при этом обществу в удовлетворении требований, суды не устранили неопределенность в правоотношениях между сторонами в части, касающейся формирования самостоятельного объекта площадью 628,1 кв.м.

В выводах суда имеются противоречия, поскольку с одной стороны судом установлено злоупотребление правом со стороны Департамента, в связи с чем отказано в удовлетворении требования о расторжении договора и обязании возвратить объект, а с другой стороны установлено, что истец не уклоняется от осуществления кадастрового учета, в связи с чем в удовлетворении встречного искового заявления судом отказано.

Судом кассационной инстанции указано, что при новом рассмотрении суду следует учесть изложенное, устранить противоречия относительно вывода о наличии/отсутствии в действиях Департамента признаков злоупотребления правом; дать оценку доводу Департамента о неосуществлении обществом платежей по договору с даты его заключения (2017 год) по день предъявления требования о расторжении договора; установить, являлись ли действия/бездействия Департамента по постановке объекта на кадастровый учет основанием для отсрочки/неоплаты платежей со стороны общества; установить входящие в предмет доказывания по спору обстоятельства, с учетом установленного принять законный, обоснованный и мотивированный судебный акт.

При новом рассмотрении сторонами представлены письменные пояснения с учетом указаний суда кассационной инстанции.

Представитель истца поддержал заявленные требования по доводам искового заявления и письменных пояснений, против удовлетворения встречного иска возражал по доводам отзыва на встречный иск.

Представитель ответчика против удовлетворения заявленных требований возражал по доводам отзыва и письменных пояснений, поддержал встречные исковые требования.

Заслушав доводы представителей сторон, исследовав материалы дела, и оценив в совокупности представленные доказательства, суд пришел к следующим выводам.

Из материалов дела следует, что вступившим в законную силу решением Арбитражного суда города Москвы от 28.11.2016 по делу № А40-203007/15-41-1706 суд обязал Департамент городского имущества города Москвы заключить с ООО «КОТБИ» договор купли-продажи нежилого помещения площадью 628,1 кв.м. по адресу: <...>, подвал, пом. I, комн. 1-7, 14, 17-19, 21-24; эт. 1, пом. I, комн. 1а, 1б, 1в, 1е, 1ж, 1з, 1и, 2, 3, 3а, 4, 4а, 5, 39а.

Договору присвоен учетный номер 59-6047 от 26.06.2019.

Согласно пункту 3.1 договора стоимость объекта составляет 44 728 000 руб.

В соответствии с п. 3.2 договора оплата стоимости объекта осуществляется в рассрочку в течение пяти лет со дня заключения договора купли-продажи.

Пунктом 3.4 договора установлено, что оплата производится ежемесячно. Первый платеж перечисляется не позднее одного месяца с даты заключения договора. Последующие ежемесячные платежи осуществляются покупателем до первого числа каждого месяца и состоят из оплаты в счет основного долга и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток основного долга.

В соответствии с п. 1 ст. 823 ГК РФ, договорами, исполнение которых связано с передачей в собственность другой стороне денежных сумм или других вещей, определяемых родовыми признаками, может предусматриваться предоставление кредита, в том числе в виде аванса, предварительной оплаты, отсрочки и рассрочки оплаты товаров, работ или услуг (коммерческий кредит), если иное не установлено законом.

Срок рассрочки и размер процентов в данном случае установлены ст. 5 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» и согласованы по условиям договора.

Как указывает истец, ответчиком не исполнена надлежащим образом обязанность по уплате процентов за период с 09.02.2017 по 19.01.2022, в результате чего задолженность по уплате процентов составила 7 372 971,68 руб.

Согласно ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В связи с неисполнением ответчиком обязательств по внесению платежей в установленный договором срок, истцом заявлено о взыскании с ответчика, в соответствии с п. 5.1 договора неустойки (пени) в размере 0,1 % от неуплаченной суммы (п. 3.1) договора за каждый день просрочки.

Согласно представленному расчету истца, размер пени за период с 26.07.2019 по 19.01.2022 составил 29 354 241,06 руб.

В соответствии со ст. 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности, в случае просрочки исполнения.

Неустойка является способом обеспечения исполнения обязательства представляющим форму имущественной ответственности за его нарушение.

Таким образом, указанные в п. 5.1 договора аренды пени (неустойку) суд рассматривает как меру ответственности за просрочку исполнения обязательства по уплате предусмотренных договором платежей.

Направленная истцом в адрес ответчика претензия, оставлена последним без удовлетворения.

В соответствии со ст. 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Письмом, исх. № б/н от 04.06.2019, ответчик обратился к истцу с заявлением о необходимости постановки объекта на кадастровый учет.

Письмом, исх. № ДГИ-Э-54856/19-1 от 01.07.2019, истец сообщил о необходимости согласования с Мосжилинспекцией перепланировки для завершения кадастровых работ в ГБУ МосгорБТИ.

Письмом, исх. № ИС-36788/23 от 15.11.2023, ГБУ МосгорБТИ в ответ на запрос истца от 05.09.2023 также указало на наличие переоборудования помещения в отсутствие разрешительной документации.

Согласно выписке из ЕГРН, спорное помещение входит в состав помещения с кадастровым номером 77:03:0006028:1216 площадью 1 167,5 кв.м., право собственности на которое зарегистрировано за городом Москвой (дата внесения записи 25.11.2010).

При рассмотрении дела № А40-203007/15-41-1706 установлено, что несогласованная перепланировка существовала на момент передачи помещения в аренду ответчику в 2003 году и нежилое помещение площадью 628,1 кв.м. может быть сформировано как обособленный объект.

Согласно п. 1 ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

Согласно ч. 2 ст. 8.1, ст. 131 ГК РФ право собственности на недвижимое имущество подлежит государственной регистрации в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН) и возникает с момента такой регистрации.Пунктом 1 ст. 551 ГК РФ установлено, что переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

В соответствии с п. 2.1.2 договора, покупатель обязан в срок не позднее десяти рабочих дней с момента оплаты первого платежа в соответствии с п. 3.4 договора направить в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество, документы, необходимые для регистрации залога в соответствии с п. 5 ст. 488 ГК РФ и права собственности на объект.

В силу п. 3 ч. 1 ст. 15 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», при осуществлении государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав одновременно такие государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав осуществляются по заявлению собственника исходного объекта недвижимости, из которого образованы новые объекты недвижимости.

Таким образом, для государственной регистрации перехода права собственности на объект недвижимого имущества, приобретенный ответчиком у истца на основании договора купли-продажи недвижимости (нежилого помещения), отчуждаемое помещение должно быть поставлено именно первоначальным собственником на кадастровый учет в качестве самостоятельного объекта, в противном случае проведение государственной регистрации права собственности и залога в силу закона в отношении такого объекта недвижимости силами покупателя не представляется возможным.

Постановлением Правительства Российской Федерации № 683-ПП от 20.11.2014 «О внесении изменения в Постановление Правительства Москвы от 20.02.2013 № 99-ПП и признании утратившими силу правовых актов (отдельных положений правовых актов) города Москвы» утверждено Положение о Департаменте городского имущества города Москвы.

Согласно пункту 1 Положения, Департамент является функциональным органом исполнительной власти города Москвы, осуществляющим функции и полномочия, являющиеся установленной сферой деятельности Департамента, к которым, в частности, относятся функции по разработке и реализации государственной политики в сфере управления и распоряжения движимым и недвижимым имуществом города Москвы, выполнения полномочий собственника в отношении имущества города Москвы.

В силу пункта 6.18 Положения, Департамент в случаях, предусмотренных федеральными законами, иными нормативными правовыми актами Российской Федерации, закона города Москвы, иными правовыми актами города Москвы, представляет документы для осуществления государственного кадастрового учета объектов недвижимости, в том числе выполняет функции государственного заказчика на проведение работ, в результате которых обеспечивается подготовка документов, содержащих необходимые для осуществления государственного кадастрового учета сведения.

В соответствии с пунктом 6.20 Положения, Департамент обеспечивает государственную регистрацию возникновения, изменения, прекращения прав города Москвы на недвижимое имущество, а также возникновения и прекращения ограничений и обременении на недвижимое имущество.

Таким образом, на Департамент возложена обязанность по совершению действий по постановке спорного объекта недвижимости на кадастровый учет, регистрации права собственности, и передаче правоустанавливающих документов на спорный объект недвижимости для последующей регистрации перехода права собственности на объект.

В соответствии с п. 2 ст. 551 ГК РФ, исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами.

Следовательно, не смотря на то обстоятельство, что помещение находится во владении и пользовании ответчика, как арендатора по ранее действовавшему договору, в отсутствие государственной регистрации права собственности у ответчика отсутствует возможность осуществления всех, предусмотренных законом прав в отношении помещения как его собственником.

Согласно п. 2 ст. 328 ГК РФ, в случае непредоставления обязанной стороной предусмотренного договором исполнения обязательства либо при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения этого обязательства и потребовать возмещения убытков.

Если предусмотренное договором исполнение обязательства произведено не в полном объеме, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения в части, соответствующей непредоставленному исполнению.

В соответствии с п. 3 ст. 328 ГК РФ, ни одна из сторон обязательства, по условиям которого предусмотрено встречное исполнение, не вправе требовать по суду исполнения, не предоставив причитающегося с нее по обязательству другой стороне.

В соответствии с п. 3 ст. 1 ГК РФ, при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно.

В пункте 1 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» разъяснено, что оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации. По общему правилу пункта 5 статьи 10 ГК РФ добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, пока не доказано иное.

Если будет установлено недобросовестное поведение одной из сторон, суд в зависимости от обстоятельств дела и с учетом характера и последствий такого поведения отказывает в защите принадлежащего ей права полностью или частично, а также применяет иные меры, обеспечивающие защиту интересов добросовестной стороны или третьих лиц от недобросовестного поведения другой стороны (пункт 2 статьи 10 ГК РФ).

На момент вступления в законную силу решения суда по делу № А40-203007/15-41-1706 истцу было известно, что вины ответчика в выполнении перепланировки помещения не имеется, и постановка объекта на кадастровый учет путем его выделения из состава объекта с кадастровым номером 77:03:0006028:1216 находится полностью в зоне ответственности истца как собственника объекта недвижимости.

В течение длительного периода истцом неоднократно сообщалось ответчику о проведении кадастровых работ. Последний раз в письме от 07.09.2022 № ДГИ-1-52582/22-1 истец сообщил о том, что 22.06.2022 в рамках государственного задания в ГБУ МосгорБТИ повторно заказаны кадастровые работы, которые до настоящего времени не завершены.

При этом судом также принято во внимание, что еще в письме от 21.09.2015 ДГИ-1-304861/15-1 истцом указывалось на то обстоятельство, что помещение не сформировано как самостоятельный объект недвижимости, что и являлось основанием для отказа в реализации преимущественного права выкупа помещения ответчиком.

Согласно ч. 2 ст. 69 АПК РФ, обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.

При рассмотрении дела № А40-203007/15-41-1706 судом прямо указано на возможность Департамента городского имущества города Москвы после получения заявления 15.04.2014 совершить все действия, возлагаемые на него ч. 3 ст. 9 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ, и со ссылкой на правовую позицию, изложенную в п. 8 Информационного письма ВАС РФ от 05.11.2009 № 134, указано что заключение договора купли-продажи в отношении части здания или части нежилого помещения не допускается, за исключением случаев, когда на основе этих частей может быть сформировано нежилое помещение как обособленный объект.

В соответствии с п. 1 ст. 130 ГК РФ, к недвижимым вещам относятся жилые и нежилые помещения, а также предназначенные для размещения транспортных средств части зданий или сооружений (машино-места), если границы таких помещений, частей зданий или сооружений описаны в установленном законодательством о государственном кадастровом учете порядке.

Таким образом, действия истца по неосуществлению кадастрового учета помещения, являющегося предметом договора купли-продажи, на протяжении длительного времени являются злоупотреблением правом, направленным на создание препятствий в осуществлении ответчиком всех предусмотренных законом прав в отношении помещения, и по смыслу положений ст.ст. 1, 10, 328, 488, 489 ГК РФ влекут отказ в защите права требования оплаты по условиям п. 3.4 договора с даты его заключения до совершения необходимых действий по постановке объекта на кадастровый учет и обеспечения возможности регистрации перехода права собственности на помещение к ответчику. Иначе, выплатив стоимость объекта недвижимости, в отсутствие возможности постановки объекта на кадастровый учет и регистрации на него права собственности за собой, ответчиком не будет получен предмет договора купли-продажи, возможный к вовлечению в гражданский оборот.

В таком случае срок оплаты процентов за предоставленную рассрочку на момент рассмотрения дела не наступил, как и отсутствует нарушение срока внесения очередного платежа в целях привлечения ответчика к ответственности в виде предусмотренной договором пени.

Согласно п. 2 ст. 450 ГК РФ, по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

В соответствии с п. 2 ст. 489 ГК РФ, когда покупатель не производит в установленный договором срок очередной платеж за проданный в рассрочку и переданный ему товар, продавец вправе, если иное не предусмотрено договором, отказаться от исполнения договора и потребовать возврата проданного товара, за исключением случаев, когда сумма платежей, полученных от покупателя, превышает половину цены товара.

В отсутствие установленного судом при рассмотрении дела нарушения ответчиком обязанности по оплате, оснований расторжения договора купли-продажи на основании ст.ст. 450, 489 ГК РФ.

При таких обстоятельствах оснований удовлетворения требований первоначального иска не имеется.

В целях устранения неопределенности в отношении помещения площадью 628,1 кв.м., установления судом при рассмотрении дела обязанности истца осуществления действий по постановке объекта на кадастровый учет, требования встречного иска подлежат удовлетворению.

Расходы по уплате государственной пошлины подлежат распределению в соответствии со ст. 110 АПК РФ.

На основании изложенного, ст.ст. 1, 10, 309, 310, 330, 454, 486, 549, 555, 823 ГК РФ, ст.ст. 3, 5 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ руководствуясь ст.ст. 4, 64, 65, 69, 71, 75, 110, 167-171, 174, 176, 181 АПК РФ, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении первоначально заявленных требований отказать в полном объеме.

Встречные исковые требования удовлетворить.

Обязать Департамент городского имущества города Москвы (ИНН <***>) поставить не кадастровый учет в качестве самостоятельного объекта недвижимости нежилое помещение площадью 628,1 кв.м. по адресу: <...>, включающего в себя: подвал, пом. I, комн. 1-7, 14, 17-19, 21-24; эт. 1, пом. I, комн. 1а, 1б, 1в, 1е, 1ж, 1з, 1и, 2, 3, 3а, 4, 4а, 5, 39а.

Взыскать с Департамента городского имущества города Москвы (ИНН <***>) в пользу ООО «КОТБИ» (ИНН <***>) расходы по уплате государственной пошлина в сумме 6 000 руб.

Решение суда может быть обжаловано в течение месяца в Девятый арбитражный апелляционный суд.

Судья А.А. Гамулин