Постановление от 15 июня 2025 г. по делу № А53-40128/2024

ПЯТНАДЦАТЫЙ  АРБИТРАЖНЫЙ  АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ  СУД

Газетный пер., 34, <...>, тел.: <***>, факс: <***>

E-mail: info@15aas.arbitr.ru, Сайт: http://15aas.arbitr.ru/


ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции

по проверке законности и обоснованности решений (определений)

арбитражных судов, не вступивших в законную силу

дело № А53-40128/2024
город Ростов-на-Дону
16 июня 2025 года
15АП-3339/2025


Резолютивная часть постановления объявлена 02 июня 2025 года.

Полный текст постановления изготовлен 16 июня 2025 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи  Крахмальной М.П.,

судей Емельянова Д.В., Сороки Я.Л.,                   

при ведении протокола судебного заседания  секретарем Миненок А.С.,

при участии:

лично ФИО1 (паспорт), его представитель ФИО2 (паспорт),

иные лица, участвующие в деле, явку не обеспечили, уведомлены надлежащим образом,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу

Комитета по управлению имуществом г. Таганрога

на решение Арбитражного суда Ростовской области

от 26.02.2025 по делу № А53-40128/2024

по заявлению индивидуального предпринимателя ФИО1 (ОГРНИП: <***>, ИНН: <***>)

к Комитету по управлению имуществом г. Таганрога

(ИНН <***>, ОГРН <***>)

о признании незаконным отказа в предоставлении в аренду земельного участка, обязании направить проект договора аренды

УСТАНОВИЛ:

индивидуальный предприниматель ФИО1 (далее - заявитель, предприниматель) обратился в Арбитражный суд Ростовской области с заявлением к Комитету по управлению имуществом г. Таганрога (далее - заинтересованное лицо, Комитет) о признании незаконным выраженного в письме от 08.05.2024 исх. № 60.21/1767 отказа в предоставлении в аренду ФИО1 земельного участка с кадастровым номером 61:58:0003519:40 общей площадью 1158 кв. м, расположенного по адресу: <...>, с видом разрешенного использования «объекты транспортно-логистического назначения (склады, транспортно-логистические терминалы, притрассовые объекты общественно - делового обслуживания)»; об обязании Комитета по управлению имуществом г. Таганрога направить проект договора аренды земельного участка, общей площадью 1158 кв. м с кадастровым номером 61:58:0003519:40, расположенного по адресу: <...>, с видом разрешенного использования «объекты транспортно-логистического назначения (склады, транспортно-логистические терминалы, притрассовые объекты общественно - делового обслуживания)».

Заявленные требования мотивированы незаконностью отказа в заключении договора по причине несоразмерности процента застройки общей площади земельного участка.

Решением Арбитражного суда Ростовской области от 26.02.2025 отказ Комитета по управлению имуществом г. Таганрога, выраженный в письме от 08.05.2024 за исх. № 60.21/1767 в предоставлении в аренду ФИО1 земельного участка с кадастровым номером 61:58:0003519:40 признан незаконным. Суд обязал Комитет по управлению имуществом г. Таганрога в течение 30 дней с момента вступления решения в законную силу направить в адрес индивидуального предпринимателя ФИО1 договор аренды земельного участка с кадастровым номером 61:58:0003519:40. С Комитета по управлению имуществом г. Таганрога в пользу индивидуального предпринимателя ФИО1 взыскано 300 руб. судебных расходов.

Принимая указанный судебный акт, арбитражный суд исходил из того, что право собственности на расположенный на земельном участке объект недвижимости – склад с кадастровым номером 61:58:0003519:264 площадью 15,9 кв.м зарегистрирован за заявителем ФИО1 27.02.2024, расположен в пределах земельного участка с кадастровым номером 61:58:0003519:40, площадью 1158 кв. м. Судом первой инстанции учтено, что спорный земельный участок ранее был сформирован, в отношении земельного участка утвержден градостроительный план, в соответствии с которым большая площадь земельного участка обременена охранной зоной коммуникаций, площадь объекта недвижимости, возведенного на спорном земельном участке, соответствует площади допустимого на данном участке размещения объекта капительного строительства. Земельный участок предоставлялся в аренду предыдущему собственнику объекта недвижимости ФИО3 для таких же целей – для размещения производственных сооружений; ни вид разрешенного использования, ни характер использования не изменились, вследствие чего оснований полагать, что площадь земельного участка должна быть уменьшена, у суда не имеется.

Не согласившись с указанным судебным актом, Комитет по управлению имуществом г. Таганрога обжаловал его в порядке, определенном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. В апелляционной жалобе заявитель указал на незаконность решения, просил отменить решение суда первой инстанции и принять по делу новый судебный акт, которым отказать в удовлетворении заявления ИП ФИО1

В обоснование жалобы заявитель указывает на отсутствие надлежащих доказательств обоснованности предоставления в аренду земельного участка площадью 1158 кв.м под складом площадью 15,9 кв.м. Довод заявителя о нахождении большей части спорного земельного участка в охранной зоне коммуникаций не является существенным при рассмотрении вопроса о соразмерности площади земельного участка и площади объекта недвижимости, принадлежащего заявителю.

В судебном заседании предприниматель поддержал доводы жалобы, дал пояснения по существу спора.

В судебное заседание Комитет по управлению имуществом г. Таганрога не явился, надлежащим образом извещенный о времени и месте судебного разбирательства. Суд рассматривает жалобу в порядке, предусмотренном статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в отсутствие указанного лица.

Изучив материалы дела, оценив доводы лиц, участвующих в деле, арбитражный суд приходит к следующим выводам.

Как следует из материалов дела, индивидуальному предпринимателю ФИО1 на праве собственности принадлежит объект недвижимости - склад, общей площадью 15,9 кв.м с кадастровым номером 61:58:0003519:264, расположенный по адресу: <...>, на земельном участке с кадастровым номером 61:58:0003519:40 площадью 1158 кв.м (л.д. 31-40).

26.04.2024 в порядке статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации ФИО1 обратился с заявлением в Комитет по управлению имуществом г. Таганрога о предоставлении муниципальной услуги «Предоставление земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, в аренду без проведения торгов, в собственность за плату без проведения торгов» (л.д. 28-29).

Письмом от 08.05.2024 исх. №60.21/1767 Комитет по управлению имуществом г. Таганрога отказал в предоставлении в аренду земельного участка с  кадастровым номером 61:58:0003519:40 площадью 1158 кв.м по причине несоразмерности испрашиваемого участка площади расположенного в границах участка принадлежащего заявителю объекта недвижимости площадью 15,9 кв.м (1,37 % от общей площади участка) (л.д. 6).

Полагая, что отказ Комитета по управлению имуществом г. Таганрога в предоставлении в аренду земельного участка, выраженный в письме от 08.05.2024 исх. №60.21/1767 незаконным, ФИО1 оспорил указанное решение в судебном порядке по правилам главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как верно указано судом первой инстанции, испрашиваемый земельный участок с кадастровым номером 61:58:0003519:40 относится к землям, государственная собственность, на которую не разграничена.

В соответствии со статьей 39.2 Земельного кодекса предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления в пределах их компетенции в соответствии со статьями 9 - 11 настоящего Кодекса (далее - уполномоченный орган).

Комитет по управлению имуществом г. Таганрога на основании ч. 2 ст. 3.3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» наделен полномочиями по предоставлению земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена в отношении земельных участков, расположенных на территории сельских поселений, входящих в состав Ростовской области, и земельных участков, расположенных на межселенных территориях района.

Таким образом, испрашиваемый земельный участок относится к неразграниченной государственной собственности, а полномочиями по его предоставлению наделено заинтересованное лицо. Оснований к иным выводам у судебной коллегии не имеется.

На основании части 1 статьи 4 Кодекса заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов, если иной порядок не предусмотрен данным Кодексом.

Граждане и организации вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании незаконными решений, действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если они полагают, что такое решение, действия (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности (часть 1 статьи 198 Кодекса).

Для удовлетворения таких требований необходима совокупность (одновременное наличие) двух условий: несоответствие оспариваемых решения, действий (бездействия) закону (иному нормативному правовому акту) и нарушение ими прав (законных интересов) заявителя. При этом обязанность доказывания соответствия законности принятия оспариваемого решения, действий (бездействия), наличия у органа надлежащих полномочий, а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого решения, действий (бездействия), возлагается на орган, который принял такое решение, совершил действия или бездействие (части 4, 5 статьи 200 Кодекса).

В силу пункта 1 статьи 25 Земельного кодекса права на земельные участки, предусмотренные главами III и IV Кодекса, возникают по основаниям, установленным гражданским законодательством, федеральными законами, и подлежат государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

По общему правилу, закрепленному в статье 39.6 Земельного кодекса, договор аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукционов, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 статьи 39.6 Земельного кодекса.

В силу подпункта 9 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса без проведения торгов заключается договор аренды земельного участка, на котором расположены здания, сооружения, с собственником таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 Кодекса.

Согласно правовой позиции, приведенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.03.2011 № 13535/10, собственник объекта недвижимости, требующий предоставления земельного участка под объектом, должен представить доказательства, подтверждающие необходимость использования земельного участка испрашиваемой площади для эксплуатации приобретенных объектов недвижимого имущества, в том числе в заявленных целях.

Из постановления Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 03.06.2014 № 1152/14 следует, что исключительное право собственника объекта недвижимости распространяется только на земельный участок, занятый этим объектом и необходимый для его использования, прошедший государственный кадастровый учет.

В определении Верховного Суда Российской Федерации от 24.12.2015 № 309-ЭС15-11394 указано, что площадь подлежащего предоставлению земельного участка подлежит определению исходя из его функционального использования исключительно для эксплуатации расположенных на нем объектов и должна быть соразмерна площади объектов недвижимого имущества.

При оценке доводов ФИО1 о наличии права получения в аренду земельного участка площадью 1158 кв.м в порядке пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса судебная коллегия полагает учесть следующее.

Как следует из материалов дела (л.д. 107), в соответствии с постановлением мэра г. Таганрога №1229 от 17.04.2007 «О предоставлении земельного участка по адресу: пл. Марцевский треугольник, 6-3, в аренду для целей, не связанных со строительством – размещения открытой площадки для продажи строительных материалов, сроком на 3 года ФИО3» утвержден проект границ земельного участка площадью 1 158 кв.м с присвоением ему адреса: пл. Марцевский треугольник, 6-3, для размещения открытой площадки для продажи строительных материалов. В соответствии с постановлением мэра г. Таганрога №3521 от 14.07.2008 «Об изменении вида разрешенного использования земельного участка, расположенного по адресу: г. Таганрог, площадь Марцевский Треугольник, 6-3», был изменен вид разрешенного использования спорного участка на «размещение производственных сооружений».   

По договору аренды №15-339 от 19.10.2015, заключенному между Комитетом по управлению имуществом г. Таганрога (арендодатель) и ФИО3 (арендатор), арендатор принял в аренду земельный участок площадью 1158 кв.м, из земель населенных пунктов с кадастровым номером 61:58:0003519:40 по адресу: <...> для размещения производственных сооружений (л.д. 53-54). 

Дополнительным соглашением №22-5 от 14.02.2022 в связи с переходом права собственности на объект недвижимости, расположенный на земельном участке по адресу: <...> с кадастровым номером 61:58:0003519:40, на основании договора купли-продажи недвижимого имущества от 04.12.2020 в договор аренды №15-3339 от 19.10.2015 внесены следующие изменения: вместо арендатора ФИО3 следует читать ФИО4 (л.д. 109).

Сведения об аренде (срок действия с 18.11.2015 срок не определен) в пользу ФИО4 содержатся в ЕГРН, что подтверждается Выпиской из ЕГРН от 26.04.2024 №КУВИ-001/2024-117097118 (л.д. 36-38).

В обоснование наличия права на получение в аренду в порядке статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации земельного участка общей площадью 1158 кв. м  ФИО1 (как покупатель) ссылается на заключенный 20.02.2024 сФИО3 (продавец) договор купли-продажи склада площадью 15,9 кв.м (л.д. 39-40).

Вместе с тем, собственник объекта недвижимости, требующий предоставления земельного участка под этим объектом в аренду или собственность, должен представить доказательства, подтверждающие необходимость использования земельного участка испрашиваемой площади для эксплуатации объекта недвижимости, в том числе в заявленных целях.

Материалы настоящего дела не содержат соответствующих доказательств. 

В определении Верховного Суда Российской Федерации от 06.03.2017 № 305-КГ16-16409 указано, что при предоставлении хозяйствующему субъекту земельного участка без публичных торгов орган государственной власти обязан учитывать потребность в данном земельном участке, исходя из назначения объекта недвижимости, расположенного на участке, градостроительных и иных требований, предъявляемых к эксплуатируемым объектам недвижимости, а также проектов планировки и развития территории соответствующего населенного пункта. Противоположное толкование ведет к тому, что, злоупотребляя правом, возможно без аукциона приобрести участок, размер которого многократно превышает площадь недвижимости, в связи с чем, размер испрашиваемого земельного участка должен быть обоснованным. Предоставление земельного участка в большем размере может свидетельствовать о его предоставлении собственнику здания в обход установленной законом процедуры (статья 217 Гражданского кодекса, статья 39.20 Земельного кодекса).

Исследовав вопрос соразмерности площади испрашиваемого земельного участка и расположенного на нем объекта, суд первой инстанции указал, на то, что большая площадь земельного участка обременена охранной зоной коммуникаций, в связи с чем,  площадь объекта недвижимости, возведенного на спорном земельном участке, соответствует площади допустимого на данном участке размещения объекта капительного строительства.

Однако ссылка на обременение части земельного участка охранной зоной коммуникаций не может служить самостоятельным основанием к выводу о соразмерности испрашиваемого участка возведенному на нем объекту (процент застройки 1,37%). При этом, судебная коллегия учитывает, что согласно представленному в материалы дела акту обследования земельного участка от 14.05.2024 с фотоматериалом (л.д. 44-48) на спорном земельном участке обнаружен объект капитального строительства площадью 15,9 кв.м, а также нестационарные объекты бытового назначения и автомобильная стоянка. Наличие автостоянки и нестационарных объектов бытового назначения на спорном земельном участке подтверждается также актом осмотра от 13.05.2025.  

В указанных условиях суд апелляционной инстанции не может согласиться с выводами суда первой инстанции о соразмерности площади испрашиваемого земельного участка и расположенного на нем объекта. Исключительное право собственника объектов недвижимости распространяется только на земельный участок, занятый этими объектами и необходимый для их использования, прошедший государственный кадастровый учет. Заключение договора аренды публичного земельного участка без проведения торгов с лицом, которое не имело право на получение земельного участка заявленной площади, является основанием для квалификации такого договора как ничтожной сделки, условия которой противоречат существу законодательного регулирования соответствующего вида обязательства, при совершении которой нарушен установленный законом явно выраженный запрет и которая посягает на публичные интересы.

Кроме того, суд апелляционной инстанции учитывает, что судебный акт должен быть направлен на восстановление нарушенных прав и законных интересов. Вместе с тем, заявитель, обращаясь с требованием  о признании незаконным выраженного в письме от 08.05.2024 исх. № 60.21/1767 отказа Комитета по управлению имуществом г. Таганрога в предоставлении в аренду земельного участка с кадастровым номером 61:58:0003519:40 общей площадью 1158 кв. м, оставил без внимания наличие не оспоренного отказа  Комитета от 23.05.2024 №60.03.4/5247 в предоставлении в аренду того же участка по тем же основаниям (л.д. 25).

С учетом обстоятельств дела, в удовлетворении заявленных требований надлежит отказать.

На основании части 2 статьи 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации по результатам рассмотрения апелляционной жалобы арбитражный суд апелляционной инстанции вправе отменить или изменить решение суда первой инстанции полностью или в части и принять по делу новый судебный акт.

При данных обстоятельствах решение суда первой инстанции подлежит отмене ввиду несоответствия выводов, изложенных в решении, обстоятельствам дела.

Руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ростовской области от 26.02.2025 по делу № А53-40128/2024 отменить. Принять по делу новый судебный акт.

В удовлетворении заявленных требований отказать.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий                                                           М.П. Крахмальная


Судьи                                                                                             Д.В. Емельянов


ФИО5