Решение от 30 июля 2022 г. по делу № А45-3553/2022

АРБИТРАЖНЫЙ СУД НОВОСИБИРСКОЙ ОБЛАСТИ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ


РЕШЕНИЕ

дело № А45-3553/2022
город Новосибирск
30 июля 2022 года
резолютивная часть решения объявлена 26 июля 2022 года

в полном объёме решение изготовлено 30 июля 2022 года


Арбитражный суд Новосибирской области в составе судьи Поляковой В.А.

при ведении протокола судебного заседания помощником ФИО1

рассмотрев в судебном заседании дело

по иску мэрии города Новосибирска

к обществу с ограниченной ответственностью ЛИДЕР-С ИНН <***>

при участии в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования на предмет спора, общества с ограниченной ответственностью ГИПРОЭНЕРГОПРОМ, общества с ограниченной ответственностью КОМПАНИЯ ЭЛЕКС, общества с ограниченной ответственностью ЛИДЕР-Н, общества с ограниченной ответственностью ЭДЖ КЛАБ, общества с ограниченной ответственностью СИБИРИАДА, ФИО2

о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка

при участии в судебном заседании представителя ответчика ФИО3 по доверенности от 12.08.2021, паспорт, диплом

установил


Мэрия города Новосибирска обратилась с иском о взыскании с общества с ограниченной ответственностью ЛИДЕР-С 1 001 684 рублей 71 копейки задолженности по договору аренды земельного участка на территории города Новосибирска от 22.06.2009 № 90662р за период с сентября 2020 года по октябрь 2021 года, 226 997 рублей 20 копеек неустойки за период с 02.10.2018 по 29.11.2021.

В качестве правового обоснования иска указана статья 65 Земельного кодекса Российской Федерации, статьи 309, 310, 329, 330, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В судебное заседание мэрия города Новосибирска явку своего представителя не обеспечила, в процессе судебного разбирательства представитель истца поддерживал заявленные требования.

Представитель общества с ограниченной ответственностью ЛИДЕР-С против доводов иска возражал по мотивам, изложенным в отзыве.

По существу спора судом установлены следующие фактические обстоятельства.

22.06.2009 между мэрией города Новосибирска (арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью ЛИДЕР-С, обществом с ограниченной ответственностью ГИПРОЭНЕРГОПРОМ, обществом с ограниченной ответственностью ЭЛЕКС (арендаторы) был заключён договор аренды земельного участка на территории города Новосибирска № 90662р.

По условиям договора арендодатель передаёт, а арендаторы принимают в аренду земельный участок из земель населённых пунктов с кадастровым номером 54:35:064315:95, расположенный в пределах Ленинского района города Новосибирска, площадью 601 кв. метр.

Земельный участок передаётся для реконструкции здания института по проспекту Карла Маркса, 57, с пристройками во дворе здания и со стороны улицы Блюхера под торговые помещения и физкультурно-оздоровительный комплекс (пункт 1.3 договора).

Согласно пункту 4.2.8 договора арендатор обязан своевременно вносить арендную плату за землю.

Арендная плата по договору определена мэрией города Новосибирска на основании Постановления Правительства Новосибирской области от 10.06.2015 № 219-П с учётом инфляционных индексов.

Арендная плата вносится ежемесячно равными частями не позднее первого числа месяца, следующего за расчётным месяцем (пункт 2.3 договора в редакции дополнительного соглашения от 21.06.2012 № 1).

В случае неуплаты платежей в установленный срок арендатор уплачивает арендодателю неустойку за каждый день просрочки в размере 0, 05 % от суммы задолженности за истекший месяц (пункт 2.4 договора в редакции дополнительного соглашения от 21.06.2012 № 1).

Как утверждает истец, в результате ненадлежащего исполнения обязательств по договору у ответчика образовалась задолженность по арендной плате в размере 1 001 684 рублей 71 копейки период с сентября 2020 года по октябрь 2021 года.

На задолженность арендодателем начислена неустойка в размере 226 997 рублей 20 копеек за период с 02.10.2018 по 29.11.2021.

В соответствии с соглашением от 10.10.2011, заключённым между обществом с ограниченной ответственностью ЛИДЕР-С, обществом с ограниченной ответственностью ГОПРОЭНЕРГОПРОМ и обществом с ограниченной ответственностью КОМПАНИЯ ЭЛЕКС стороны определили следующие условия сотрудничества:

на основании распоряжения мэрии города Новосибирска от 28.04.2009 № 8777-р на основании АПЗ на реконструкцию от 16.08.2010 № 9834-08 (выданного обществу с ограниченной ответственностью ЛИДЕР-СП) стороны осуществляют реконструкцию здания института по проспекту Карла Маркса, 57, в Ленинском районе с пристройками под торговые помещения и физкультурно-оздоровительный комплекс;

реконструкция объекта осуществляется в два этапа:

первый этап - реконструкция здания института по проспекту Карла Маркса, 57, в Ленинском районе с пристройками под физкультурно-оздоровительный комплекс,

второй этап - реконструкция здания института по проспекту Карла Маркса, 57 в Ленинском районе с пристройками под торговые помещения;

реконструкцию первого этапа осуществляет общество с ограниченной ответственностью ЛИДЕР-С,

реконструкцию второго этапа осуществляют общество с ограниченной ответственностью ГОПРОЭНЕРГОПРОМ и общество с ограниченной ответственностью КОМПАНИЯ ЭЛЕКС;

после ввода объекта в эксплуатацию по первому этапу - объект переходит в собственность общества с ограниченной ответственностью ЛИДЕР-С, по второму этапу - объект переходит в собственность общества с ограниченной ответственностью ГОПРОЭНЕРГОПРОМ и общества с ограниченной ответственностью КОМПАНИЯ ЭЛЕКС.

По смыслу пункта 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В силу статей 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Согласно пункту 1 статьи 329, пункту 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, неустойкой признаётся определённая законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

При переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объёме, что и прежний их собственник (часть 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации).

По смыслу пункта 1 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.

В пункте 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» разъяснено, что покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

В пункте 25 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 разъяснено, что по смыслу статей 552 Гражданского кодекса Российской Федерации, 35 Земельного кодекса Российской Федерации при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, к покупателю этой недвижимости с момента государственной регистрации перехода права собственности на неё переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды).

Переход такого права при отчуждении одного или нескольких объектов недвижимости из принадлежащего продавцу множества таких объектов означает возникновение множественности лиц в правоотношении, которым связан продавец таких объектов с собственником земельного участка.

В частности, лица, приобретшие в собственность помещения во вновь возведённых нежилых зданиях, с момента государственной регистрации перехода права собственности на помещения приобретают право на земельный участок, которое принадлежало продавцу помещений в здании.

28.06.2018 обществом с ограниченной ответственностью ЛИДЕР-С было получено разрешение № 54-Ru54303000-79-2018 на ввод в эксплуатацию объекта «Реконструкция здания института с пристройками под физкультурно-оздоровительный комплекс», нежилые помещения переданы в собственность иным лицам:

характеристики нежилого помещения

собственник

дата государственной регистрации права собственности


первый этаж, общая площадь 899, 7 кв. м, кадастровый номер 54:35:064315:1926

ООО «Сибириада»

09.01.2019


подвал, первый этаж, общая площадь 780, 1 кв. м, кадастровый номер 54:35:064315:1927

ООО «Лидер-Н»

09.01.2019


этаж 2, общая площадь 371, 5 кв. м, кадастровый номер 54:35:064315:1928

ООО «Лидер-Н»

09.01.2019


этаж 1, общая площадь 12, 2 кв. м, кадастровый номер 54:35:064315:1929

общая долевая собственность:



1.ООО «Лидер-Н» -11823/39555

09.01.2019



2. ООО «Сибириада» -9237/39555

09.01.2019



3.ООО «Лидер-С»-3493/39555

09.01.2019



4. ООО «ЭДЖ КЛАБ» -15002/39555

09.01.2019


подвал, общая площадь 340, 2 кв. м, кадастровый номер 54:35:064315:1930

ООО «Лидер-С» (продано)

09.01.2019



ООО «Лидер-Н»

19.03.2019 (договор купли-продажи от 06.03.2019)


этаж 1, общая площадь 31, 8 кв. м, кадастровый номер 54:35:064315:1931

общая долевая собственность:

1.ООО «Лидер-Н» -

11823/39555

09.01.2019



2. ООО «Сибириада» -9237/39555

09.01.2019



3.ООО «Лидер-С» -3493/39555

09.01.2019



4. ООО «ЭДЖ КЛАБ» -15002/39555

09.01.2019


этаж 1, 2, общая площадь 58, 7 кв. м, кадастровый номер 54:35:064315:1932

общая долевая собственность:

1.ООО «Лидер-Н» -

11823/39555

09.01.2019



2. ООО «Сибириада» -9237/39555

09.01.2019



3.ООО «Лидер-С»-3493/39555

09.01.2019



4. ООО «ЭДЖ КЛАБ» -15002/39555

09.01.2019


этаж 1, общая площадь 1 461, 3 кв. м, кадастровый номер 54:35:064315:1933

ООО «ЭДЖ КЛАБ»

09.01.2019


этаж 1, общая площадь 83, 8 кв. м, кадастровый номер 54:35:064315:1944

ФИО2

18.10.2021 (договор купли-продажи от 15.10.2021)


этаж 1, общая площадь 441, 5 кв. м, кадастровый номер 54:35:064315:1945

ФИО2

18.10.2021 (договор купли-продажи от 15.10.2021)


Таким образом, с учётом правового регулирования спорных правоотношений и разъяснений высшей судебной инстанции общество с ограниченной ответственностью ЛИДЕР-Н, общество с ограниченной ответственностью ЭДЖ КЛАБ, общество с ограниченной ответственностью СИБИРИАДА, ФИО2 являются участником договора от 22.06.2009 № 90662р с множественностью лиц на стороне арендаторов в силу закона.

Кадастровым инженером ФИО4 было проведено обследование нежилых помещений ответчика, по результатам которого установлено, что нежилое помещение на первом этаже общей площадью 12, 2 кв. м (кадастровый номер 54:35:064315:1929) расположено в границах земельного участка с кадастровым номером 54:35:064315:95, нежилое помещение на первом этаже общей площадью 31, 8 кв. м (кадастровый номер 54:35:064315:1931) расположено в границах земельного участка с кадастровым номером 54:35:064315:95, нежилое помещение на первом, втором этажах общей площадью 58, 7 кв. м (кадастровый номер 54:35:064315:1932) расположено в границах земельного участка с кадастровым номером 54:35:064315:5.

Таким образом, в границах спорного земельного участка расположено два нежилых помещения (общей площадью 12, 2 кв. м и 31, 8 кв. м), принадлежащие на праве общей долевой собственности ответчику.

В силу части 10 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации размер долей в праве общей собственности или размер обязательства по договору аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора в отношении неделимого земельного участка должны быть соразмерны долям в праве на здание, сооружение или помещения в них, принадлежащим правообладателям здания, сооружения или помещений в них. Отступление от этого правила возможно с согласия всех правообладателей здания, сооружения или помещений в них либо по решению суда.

В соответствии с разъяснениями, изложенными в абзаце четвёртом пункта 20 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», при определении размера обязательства каждого из соарендаторов земельного участка судам следует исходить из размера площади здания (помещения), принадлежащего каждому из соарендаторов.

Таким образом, при определении размера обязательства ответчика следует исходить из размера доли в праве общей долевой собственности на нежилые помещения, расположенные в здании на спорном земельном участке.

За обществом с ограниченной ответственностью ЛИДЕР-С зарегистрировано право общей долевой собственности в отношении объектов недвижимости, возведённых на данном участке, а именно: доля в праве 3493/39555 на нежилое помещение на первом этаже общей площадью 12, 2 кв. м (кадастровый номер 54:35:064315:1929), доля в праве 3493/39555 на нежилое помещение на первом этаже общей площадью 31, 8 кв. м (кадастровый номер 54:35:064315:1931).

Следовательно, размер задолженности по арендной плате в отношении общества с ограниченной ответственностью ЛИДЕР-С за период с сентября 2020 года по октябрь 2021 года составляет 6 423 рубля 59 копеек.

В отношении предъявленной к взысканию неустойки ответчиком сделано заявление о пропуске мэрией города Новосибирска срока исковой давности.

Исковой давностью признаётся срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено (статья 195 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно статье 196 Гражданского кодекса Российской Федерации общий срок исковой давности устанавливается в три года.

Течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права (пункт 1 статьи 200 Гражданского кодекса Российской Федерации).

По смыслу пункта 1 статьи 200 Гражданского кодекса Российской Федерации течение срока давности по иску, вытекающему из нарушения одной стороной договора условия об оплате товара (работ, услуг) по частям, начинается в отношении каждой отдельной части. Срок давности по искам о просроченных повременных платежах (проценты за пользование заемными средствами, арендная плата и т.п.) исчисляется отдельно по каждому просроченному платежу (пункт 24 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29.09.2015 № 43 «О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности»).

С учётом установленного договором аренды порядка внесения арендных платежей ежемесячно равными частями не позднее первого числа месяца, следующего за расчётным месяцем, (пункт 2.3 в редакции дополнительного соглашения от 21.06.2012 № 1) и предусмотренного законом претензионного порядка урегулирования спора срок исковой давности по взысканию неустойки не пропущен по платежам, начиная с января 2019 года, поскольку срок внесения платы по нему не позднее 01.02.2019 (дата обращения в суд согласно штампа канцелярии 15.02.2022).

В силу пункта 2 статьи 199 Гражданского кодекса Российской Федерации истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

В соответствии с разъяснениями, изложенными в пункте 15 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29.09.2015 № 43 «О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности», если будет установлено, что сторона по делу пропустила срок исковой давности, то при наличии заявления надлежащего лица об истечении срока исковой давности суд вправе отказать в удовлетворении требования только по этим мотивам, без исследования иных обстоятельств дела.

При таких обстоятельствах требование о взыскании неустойки по арендным платежам за период с 02.10.2018 по 01.02.2019 удовлетворению не подлежит.

Неустойка подлежит взысканию за период с 02.02.2019 по 10.06.2020 и в период с 28.08.2021 по 29.11.2021 по договорной ставке 0, 05 % от суммы задолженности за истекший месяц.

В отношении требований о взыскании неустойки за период с 11.06.2020 по 27.08.2021 неустойка рассчитывается по ставке рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на дату введения наблюдения общества с ограниченной ответственностью ЛИДЕР-С (мораторные проценты).

Заявленные мэрией города Новосибирска требования о взыскании неустойки охватывают период с даты введения в отношении ответчика процедуры наблюдения (11.06.2020) по дату прекращения производства по делу о банкротстве (27.08.2021).

Определением Арбитражного суда Новосибирской области от 11.06.2020 (резолютивная часть) по делу № А45-3331/2020 в отношении общества с ограниченной ответственностью ЛИДЕР-С была введена процедура наблюдения.

Решением Арбитражного суда Новосибирской области от 17.11.2020 общество с ограниченной ответственностью ЛИДЕР-С признано несостоятельным (банкротом), открыто конкурсное производство.

Определением Арбитражного суда Новосибирской области от 27.08.2021 по делу № А45-3331/2020 производство по делу о признании несостоятельным (банкротом) должника общества с ограниченной ответственностью ЛИДЕР-С прекращено.

В спорный период действовал мораторий на начисление подлежащих уплате в соответствии с обязательством процентов и санкций.

Согласно абзацу третьему пункта 1 статьи 126 федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)» с даты принятия арбитражным судом решения о признании должника банкротом и об открытии конкурсного производства прекращается начисление процентов, неустоек (штрафов, пеней) и иных санкций за неисполнение или ненадлежащее исполнение денежных обязательств и обязательных платежей, за исключением текущих платежей, а также процентов, предусмотренных настоящей статьёй.

Согласно пункту 2.1 статьи 126 федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)» на сумму требований конкурсного кредитора в размере, установленном в соответствии со статьёй 4 настоящего федерального закона, начисляются проценты в порядке и в размере, которые предусмотрены настоящей статьёй.

Проценты на сумму требований конкурсного кредитора, уполномоченного органа, выраженную в валюте Российской Федерации, начисляются в размере ставки рефинансирования, установленной Центральным банком Российской Федерации на дату открытия конкурсного производства.

В случае прекращения производства по делу о банкротстве по основанию, предусмотренному абзацем седьмым пункта 1 статьи 57 федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)» (в том числе в результате погашения должником всех включённых в реестр требований в ходе наблюдения или погашения таких требований в ходе любой процедуры банкротства третьим лицом в порядке статей 113 или 125 Закона), кредитор вправе предъявить должнику в общем исковом порядке требования о взыскании оставшихся мораторных процентов, которые начислялись за время процедур банкротства по правилам федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)» (пункт 9 постановления Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 06.12.2013 № 88).

Поскольку в спорный период (с 11.06.2020 по 27.08.2021) действовал мораторий в отношении должника, на просроченную задолженность подлежат начислению проценты с применением ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации в размере 5, 5 %, действовавшей на дату введения процедуры наблюдения (11.06.2020), а неустойка, предусмотренная договором аренды, не подлежит начислению.

Судебные расходы по делу в виде подлежащей уплате в федеральный бюджет государственной пошлины распределяются по правилам статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации пропорционально удовлетворённым требованиям.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, -

РЕШИЛ:

Иск удовлетворить частично.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью ЛИДЕР-С в пользу мэрии города Новосибирска 6 423 рубля 59 копеек задолженности и 511 рублей 93 копейки неустойки.

В остальной части в иске отказать.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью ЛИДЕР-С в доход федерального бюджета 143 рубля государственной пошлины.

Исполнительный лист выдать после вступления решения суда в законную силу по заявлению взыскателя.

Решение, не вступившее в законную силу, может быть обжаловано в течение месяца после его принятия в Седьмой арбитражный апелляционный суд (город Томск).

Решение может быть обжаловано в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу, в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа (город Тюмень) при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Апелляционная и кассационная жалобы подаются через Арбитражный суд Новосибирской области.

Решение будет изготовлено в течение пяти рабочих дней.

Решение, выполненное в форме электронного документа, направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети интернет не позднее следующего дня после дня его принятия.


судья В.А. Полякова