Решение от 21 октября 2020 г. по делу № А43-22648/2020

АРБИТРАЖНЫЙ СУД

НИЖЕГОРОДСКОЙ ОБЛАСТИ

Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А43-22648/2019

г. Нижний Новгород 21 октября 2020 года

Арбитражный суд Нижегородской области в составе:

судьи Андрюхиной Юлии Юрьевны (шифр дела 44-422),

при ведении протокола судебного заседания секретарем судьи Воробьевой А.Н.,

рассмотрев в судебном заседании дело по иску

Министерства имущественных и земельных отношений Нижегородской области (ИНН <***>, ОГРН <***>), г. Нижний Новгород,

к ответчику: обществу с ограниченной ответственностью «Инвестиционно-строительная компания «БОР-СИТИ» (ИНН <***>, ОГРН <***>), г.Бор,

с участием третьего лица: Департамента имущественных и земельных отношений администрации городского округа города Бор Нижегородской области,

о взыскании долга и неустойки,

при участии представителей сторон:

от истца: ФИО1 по доверенности от 11.11.2019, диплом ВСГ 3170172;

от ответчика: ФИО2 по доверенности от 13.05.2020, диплом ВБА 0172431,

от третьего лица: не явились,

установил:

Министерство имущественных и земельных отношений Нижегородской области обратилось в Арбитражный суд Нижегородской области с иском к ответчику - обществу с ограниченной ответственностью «Инвестиционно-строительная компания «БОР-СИТИ» о взыскании 4 698 665 рублей 36 копеек долга по арендной плате по договору аренды земельного участка №19-990 от 26.02.2014 за период с 01.01.2019 по 23.01.2020, 730 896 рублей 15 копеек пеней за период с 21.01.2019 по 23.01.2020.

Истец в судебном заседании требования поддержал в полном объеме.

Ответчик требования истца не признал, указывая, что на земельном участке возведены многоквартирные жилые дома. С момента регистрации права собственности на квартиры в домах соответствующие земельные участки перешли в общую собственность собственников помещений, в связи с чем оснований для взыскания арендной платы в заявленном размере не имеется. Полагает необходимым исключить из общей площади участка площади, ранее предоставленные для возведения многоквартирного дома, в обоснование чего ссылается на обстоятельства, которым дана оценка при вынесении решения Арбитражного суда Нижегородской области по делу А43-30443/2019.

Третье лицо в судебное заседание не явилось, письменным отзывом исковые требования поддержало в полном объеме.

Судебное заседание начато 14.10.2020 и завершено 21.10.2020 в связи с объявлением перерыва по правилам статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса РФ.

Как следует из исковых материалов, 26.02.2014 между Департаментом имущественных и земельных отношений администрации городского округа город Бор Нижегородской области (арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью «Инвестиционно-строительная компания «БОР-СИТИ» (арендатор) заключен договор аренды №990, в соответствии с которым арендодатель передает, а арендатор принимает по акту приема-передачи на правах аренды земельный участок из земель населенных пунктов, расположенный по адресу: <...> участок 62 площадью 53228 кв.м., имеющий кадастровый номер 52:19:0201035:184 для комплексного освоения в целях жилищного строительства.

Срок действия договора определен с 22.01.2014 по 21.01.2019 (5 лет).

По акту приема-передачи земельный участок передан ответчику в пользование (л.д.19).

В соответствии с пунктом 4.3 договора арендатор обязался вносить арендную плату ежемесячно не позднее 20 числа текущего месяца. В соответствии с приложением №2 ежемесячная арендная плата установлена сторонами в сумме 292625 рублей.

Пунктом 5.2 договора установлена ответственность арендатора за несвоевременное внесение арендной платы в виде начисления пени в размере 0,1% от суммы невнесенной арендной платы за каждый день просрочки.

На основании подпункта "б" пункта 2 части 5 статьи 2 Закона Нижегородской области от 23.12.2014 N 197-З "О перераспределении отдельных полномочий между органами местного самоуправления муниципальных образований Нижегородской области" осуществлена передача Министерству полномочий по распоряжению земельными участками и полномочий арендодателя земельных участков, переданных по договорам аренды, включая договоры, заключенные до момента вступления в силу названного закона.

Поскольку обязательства по договору аренды исполняются ответчиком ненадлежащим образом, истец обратился с настоящим иском в суд.

Рассмотрев материалы дела, выслушав лиц, участвующих в деле, суд удовлетворяет заявленное требование частично, исходя из следующего.

По правилам пункта 1 статьи 614 Гражданского кодекса РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

На основании статьи 309 Гражданского кодекса РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. Статьей 310 Гражданского кодекса РФ предусмотрена недопустимость одностороннего отказа от исполнения обязательства.

Из расчета истца следует, что размер задолженности по арендной плате за период с 01.01.2019 по 23.01.2019 составляет 4 698 665 рублей 36 копеек.

При определении размера задолженности истец исходит из площади земельного участка 53228 кв.м.

В то же время из материалов дела следует, что земельный участок предоставлялся в целях жилищного строительства.

По утверждению ответчика на арендуемом земельном участке осуществлено строительство 4-х многоквартирных домов.

В соответствии с подпунктом 4 пункта 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в том числе земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

Как следует из частей 1, 2, 5 статьи 16 Федерального закона «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации», в существующей застройке поселений земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, является общей долевой собственностью собственников помещений в многоквартирном доме. Земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, который сформирован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации и в отношении которого проведен государственный кадастровый учет, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме. Со дня проведения государственного кадастрового учета земельного участка, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, такой земельный участок переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.

В силу частей 2 и 5 статьи 16 Вводного закона земельный участок под многоквартирным домом переходит в общую долевую собственность собственников помещений в таком доме бесплатно. Каких-либо актов органов власти о возникновении права общей долевой собственности у собственников помещений в многоквартирном доме не требуется (пункт 66 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав»).

При этом пункт 2 статьи 23 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее –Закон о госрегистрации) содержит правило о проведении одновременной государственной регистрации права на помещение в многоквартирном доме и неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество.

Таким образом, исходя названных положений Жилищного кодекса, Закона о государственной регистрации прав, статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации», а также разъяснений, содержащихся в пункте 66 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» с момента государственной регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает во владение и пользование собственников помещений в многоквартирном доме.

В связи с наличием иного законного владельца земельного участка, договор аренды прекращает действие невозможностью исполнения (статья 416 ГК РФ), следовательно, прекращается обязанность ответчика по внесению арендной платы под соответствующей частью земельного участка.

Обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица (пункт 2 статьи 69 АПК РФ).

Вступившим законную силу решением Арбитражного суда Нижегородской области по делу А43-30443/2019 установлено, что первая регистрация на помещения в многоквартирных домах произведена в следующие сроки:

- по адресу: <...> - 15.04.2019 на квартиры №21, 19, 69;

- по адресу: <...> - 10.02.2016 на квартиру №72;

- по адресу: <...> - 07.10.2016 на квартиру №86, 10;

- по адресу: <...> - 07.08.2017 на квартиру №36,

в связи с чем, расчет задолженности за предыдущий период (с 01.08.2018 по 31.12.2018) произведен исходя из площади участка в размере 32481 кв.м.

Учитывая вышеизложенное, суд полагает возможным при определении размера арендной платы, подлежавшей внесению в спорный период с 01.01.2019 по 14.04.2019 исходить из площади участка в размере 32481 кв.м.

В материалы дела представлена документация по планировке территории, рабочая документации в отношении дома по адресу <...> (дом №4 (по ПЗУ), из которой следует, что площадь выделенного участка составила 7174, 0 кв.м. (0,7174 га).

Как указано выше, регистрация помещений по адресу: <...> произведена 15.04.2020.

Поскольку с момента первой регистрации права собственности на помещение в жилых домах у собственников жилых помещений возникло право владения и пользования земельным участком, соответственно, право пользования земельным участком под домами у ответчика прекратилось, а, следовательно, прекратилась обязанность внесения арендной платы по договору аренды за землю, расположенную под соответствующим домом и необходимой для его использования.

С учетом изложенного суд считает возможным исключить из площади земельного участка, используемого в качестве расчета при определении размера задолженности ответчика в спорный период, площадь 7174 кв.м. (в отношении дома по адресу <...>).

Таким образом, суд полагает возможным при определении размера арендной платы, подлежавшей внесению в период с 15.04.2019 по 23.01.2020 исходить из площади участка в размере 25307 кв.м. (32481 кв.м.-7174кв.м.).

С учетом размера арендной платы, применяемого истцом при расчете задолженности в 2019 году 304 915 руб. 25 коп., в 2020 году 317 111 руб. 86 коп. за 2020 обоснованная арендная плата, подлежащая внесению в спорный период по иску (304 915 руб. 25 коп./53228 кв.м. * 32481 кв.м. = 186 066 руб. 58 коп. за период с 01.01.2019 по 14.04.2010; 304 915 руб. 25 коп./53228 кв.м.* 25 307 кв.м. = 144 970 руб. 50 коп. за период с 15.04.2019 по 31.12.2020; 317 111 руб. 86 коп./53228 кв.м.*25305 кв.м .= 111 861 руб. 11 коп. за период с 01.01.2020 по 23.01.2020), составляет 1 995 343 руб. 39 коп.

Поскольку доказательств оплаты задолженности на момент рассмотрения спора ответчиком не представлено, требование истца о взыскании долга подлежит удовлетворению в сумме 1 995 343 руб. 39 коп.

Также истцом заявлено требование о взыскании с ответчика 730 896 рублей 15 копеек пеней за период с 21.01.2019 по 23.01.2020.

По правилам статьи 329 Гражданского кодекса РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой.

Неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения (часть 1 статьи 330 Гражданского кодекса РФ).

Договором от 26.02.2014 установлено, что при просрочке внесения арендных платежей, арендатор уплачивает арендодателю пени 0,1% от суммы невнесенной арендной платы за каждый день просрочки (пункт 5.2 договора).

Из представленного расчета следует, что начисление неустойки производилось истцом исходя из арендной платы исчисленной исходя из площади 53228 кв.м.

Произведя перерасчет неустойки с учетом применения арендной платы в сумме 1 995 343 руб. 39 коп. (в спорный период) обоснованный размер неустойки составляет 92 513 рублей 48 копеек.

Поскольку факт несвоевременного внесения арендных платежей подтверждается материалами дела, требование истца о взыскании пеней признается судом правомерным и подлежит удовлетворению в размере 92 513 рублей 48 копеек.

Расходы по делу в виде государственной пошлины в соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса РФ относятся на стороны пропорционально удовлетворенным требованиям.

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 176, 180 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Инвестиционно-строительная компания «БОР-СИТИ» (ИНН <***>, ОГРН <***>), г.Бор в пользу Министерства имущественных и земельных отношений Нижегородской области (ИНН <***>, ОГРН <***>), <...> 995 343 руб. 39 коп. долга и 92 513 рублей 48 копеек. неустойки.

В остальной части иска - отказать.

Исполнительный лист выдать после вступления решения в законную силу по заявлению взыскателя.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Инвестиционно-строительная компания «БОР-СИТИ» (ИНН <***>, ОГРН <***>) в доход федерального бюджета РФ 20 659 рублей государственной пошлины.

Исполнительный лист выдать после вступления решения в законную силу.

Решение может быть обжаловано в Первый арбитражный апелляционный суд, Решение может быть обжаловано в Арбитражный суд Волго-Вятского округа, г.Нижний Новгород, при условии, что оно было предметом рассмотрения Первого арбитражного апелляционного суда или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Судья Ю.Ю. Андрюхина