Решение от 15 июня 2020 г. по делу № А40-279998/2019

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ


РЕШЕНИЕ

г. Москва Дело №А40-279998/19-41-2213

Резолютивная часть решения объявлена 05.06.2020

Решение в полном объеме изготовлено 15.06.2020

Арбитражный суд г. Москвы в составе судьи Березовой О.А., рассмотрев в судебном заседании суда первой инстанции, проведенном по адресу: <...>, зал судебных заседаний 4010, - при ведении протокола секретарем ФИО1, при участии представителей истца ФИО2 по доверенности от 14.01.2020 и ответчика Гречко А.В. по доверенности от 12.05.2020 № 33-Д-794/19, дело по иску ООО «Бизнес Гарант» (ОГРН <***>) к Департаменту городского имущества города Москвы (ОГРН <***>) об обязании заключить договор купли-продажи, установил:

С учетом уточнения исковых требований истец просит суд обязать Департамент городского имущества города Москвы заключить с истцом договор купли-продажи нежилого помещения площадью 282, 6 кв. м по адресу: <...> (этаж 5, пом. I, комнаты 1-12, 14-17, 17а, 18, 18а, 18б, 19, 20, 20а, 20б, 40, А), - по цене 18 900 000 руб. на условиях проекта договора, направлявшегося ответчику с письмом, полученным ответчиком 12.09.2019.

Иск мотивирован тем, что 14.08.2019 истец на основании ст. 3 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» обратился к ответчику с заявлением о приобретении в собственность указанного объекта недвижимости, однако в нарушение требований указанного Федерального закона проект договора купли-продажи с предложением о его заключении истцу не направлен, в связи с чем 12.09.2019 истец повторно обратился к ответчику с предложением заключить договор купли-продажи, к заявлению приложил проект договора купли-продажи помещения, в котором цена помещения установлена в размере 19 008 667 руб., определенном отчетом об оценке от 02.09.2019 № 004/19-Н, составленным ООО «Трувал».

Ответчик против иска возразил, сослался на то, что заявление подано истцом не в соответствии с установленным порядком, письмом от 04.09.2019 № ДГИ-1-6833 5/19 Департамент уведомил истца о необходимости подать заявление о предоставлении государственной услуги «Возмездное отчуждение недвижимого имущества, арендуемого субъектом малого и среднего предпринимательства, из государственной собственности города Москвы» в порядке, установленном приложением 17 к постановлению Правительства Москвы от 15.05.2012 № 199-ПП «Об утверждении административных регламентов предоставления государственных услуг Департаментом городского имущества города Москвы».

Исследовав письменные доказательства, представленные сторонами, заключение эксперта, заслушав объяснения представителей сторон, объяснения эксперта, данные им в судебном заседании, суд установил, что истец является субъектом малого предпринимательства и арендатором нежилого помещения площадью 282, 6 кв. м по адресу: <...> (этаж 5, пом. I, комнаты 1-12, 14-17, 17а, 18, 18а, 18б, 19, 20, 20а, 20б, 40, А), - на основании договора аренды от 11.06.2014 № 01-00597/04 (в редакции дополнительного соглашения от 02.12.2015), заключенного ответчиком в качестве арендодателя и истцом в качестве арендатора

14.08.2019 истец обратился к ответчику с заявлением о заключении договора купли-продажи арендованного им помещения на основании Федерального закона от 22.07.20008 № 159-ФЗ, однако в установленный этим Федеральным законом срок проект договора купли-продажи ответчиком не направлен.

12.09.2019 истец повторно обратился к ответчику с заявлением, к которому прилагался проект договора купли-продажи по цене 19 008 667 руб., определенном отчетом об оценке от 02.09.2019 № 004/19-Н, составленным ООО «Трувал».

Проект договора купли-продажи по цене 19 008 667 руб. ответчиком не подписан.

В соответствии со ст. 3 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в ч. 3 ст. 14 Федерального закона от 24.07.2007 № 209-ФЗ «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации», и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». При этом такое преимущественное право может быть реализовано при условии, что:

1) арендуемое имущество по состоянию на 01.07.2013 находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества, за исключением случая, предусмотренного ч. 2.1 ст. 9 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ;

2) отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с ч. 4 ст. 4 данного Федерального закона, а в случае, предусмотренном ч. 2 или ч. 2.1 ст. 9, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества;

3) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с ч. 4 ст. 18 Федерального закона 24.07.2007 № 209-ФЗ перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, за исключением случая, предусмотренного ч. 2.1 ст. 9 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ.

Ст. 4 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ устанавливает, что орган государственной власти субъектов Российской Федерации или орган местного самоуправления, уполномоченные на осуществление функций по приватизации имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, в соответствии с нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации предусматривает в решениях об условиях приватизации государственного или муниципального имущества преимущественное право арендаторов на приобретение арендуемого имущества с соблюдением условий, установленных ст. 3 данного Федерального закона, в течение 10-ти дней с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества направляет арендаторам - субъектам малого и среднего предпринимательства копию указанного решения, предложение о заключении договора купли-продажи государственного или муниципального имущества и проект договора купли-продажи арендуемого имущества, а также при наличии задолженности по арендной плате за имущество, неустойкам (штрафам, пеням) требования о погашении такой задолженности с указанием ее размера.

Ч. 2.1 ст. 9 устанавливает, что заявитель по своей инициативе вправе направить в уполномоченный орган заявление в отношении имущества, включенного в утвержденный в соответствии с ч. 4 ст. 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, при условии, что:

1) арендуемое имущество по состоянию на 01.07.2015 находится в его временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение трех и более лет в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества;

2) арендуемое имущество включено в утвержденный в соответствии с ч. 4 ст. 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, в течение пяти и более лет до дня подачи этого заявления.

Кроме того, ч. 2 ст. 9 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ предусматривает, что субъект малого или среднего предпринимательства, соответствующий установленным ст. 3 требованиям, по своей инициативе вправе направить в уполномоченный орган заявление о соответствии условиям отнесения к категории субъектов малого или среднего предпринимательства, установленным ст. 4 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, не включенного в утвержденный в соответствии с ч. 4 ст. 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

В соответствии с ч. 3 ст. 9 при получении заявления уполномоченные органы обязаны:

1) обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", в двухмесячный срок с даты получения заявления;

2) принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке;

3) направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.

Из материалов дела следует, что Департамент в нарушение ч. 3 ст. 9 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ договор на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества не заключил, решение об условиях приватизации арендуемого имущества не принял, проект договора купли-продажи арендуемого имущества истцу не направил.

Не подписал Департамент и проект договора купли-продажи, подготовленный истцом и переданный ответчику вместе с повторным заявлением от 12.09.2019.

При этом Департамент не представил суду доказательства несоответствия истца требованиям, перечисленным в ст. 3 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ.

П. 1 ст. 445 Кодекса устанавливает, что когда в соответствии с Кодексом или иными законами для стороны, которой направлена оферта (проект договора), заключение договора обязательно, эта сторона должна направить другой стороне извещение об акцепте, либо об отказе от акцепта, либо об акцепте оферты на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора) в течение тридцати дней со дня получения оферты; сторона, направившая оферту и получившая от стороны, для которой заключение договора обязательно, извещение о ее акцепте на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора), вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда в течение тридцати дней со дня получения такого извещения либо истечения срока для акцепта.

П. 4 ст. 445 Кодекса предусматривает, что если сторона, для которой в соответствии с Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. В этом случае договор считается заключенным на условиях, указанных в решении суда, с момента вступления в законную силу соответствующего решения суда.

В соответствии со ст. 173 Кодекса по спору о понуждении заключить договор указываются условия, на которых стороны обязаны заключить договор.

Поскольку в ходе судебного разбирательства ответчик заявил о несогласии с ценой имущества, указанной в отчете от 02.09.2019 № 004/19-Н, составленным ООО «Трувал», суд по ходатайству истца назначал судебную экспертизу, заключением эксперта установлено, что рыночная стоимость имущества по состоянию на 14.08.2019 (дата подачи заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества) составляет 18 900 000 руб. без учета НДС.

Судебные расходы по уплате истцом государственной пошлины и по оплате судебной экспертизы взыскиваются судом с ответчика в пользу истца, поскольку указанные расходы понесены истцом вследствие нарушения ответчиком требований Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ.

На основании изложенного и руководствуясь ст. 445 ГК Российской Федерации, Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ, ст. 110-112, 167-170, 173 АПК Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л:

иск удовлетворить;

обязать Департамент городского имущества города Москвы в качестве продавца заключить с ООО «Бизнес Гарант» в качестве покупателя договор купли-продажи нежилого помещения площадью 282, 6 кв. м по адресу: <...> (этаж 5, пом. I, комнаты 1-12, 14-17, 17а, 18, 18а, 18б, 19, 20, 20а, 20б, 40, А), - по цене 18 900 000 руб. на следующих условиях:

«1. ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА

1.1.Продавец обязуется передать в собственность Покупателя объектнедвижимости (далее - Объект), расположенный по адресу: <...> (этаж 5, пом. I, комнаты 1-12, 14-17, 17а, 18, 18а, 18б, 19, 20, 20а, 20б, 40, А), - общей площадью 282,6 кв. м, а Покупатель принять и оплатить это имущество.

1.2.Объект находится в собственности города Москвы.

1.3. Продавец гарантирует, что на момент заключения договора объект в споре или под арестом не состоит, не является предметом залога.

1.4. Продажа Объекта осуществляется в соответствии с пунктом 2 статьи 9 Федерального закона от 22 июля 2008 г. № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации»: Покупателем в установленном законом порядке представлено Продавцу заявление о соответствии условиям отнесения к категории субъектов малого и среднего предпринимательства и о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

1.5. В соответствии с пунктом 2 статьи 224 ГК РФ Объект находится во владении и пользовании Покупателя, что исключает необходимость фактической передачи Объекта по акту приема-передачи.

1.6. Право собственности на Объект возникает у Покупателя с момента государственной регистрации перехода права собственности от Продавца к Покупателю в Едином государственном реестре недвижимости.

2. ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ СТОРОН

2.1. Покупатель обязан:

2.1.1. Полностью уплатить Цену Объекта (п. 3.1 Договора) в порядке и на условиях, предусмотренных п. 3.4 Договора.

2.1.2. В срок не позднее десяти рабочих дней с момента подписания Договора обеими Сторонами направить в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество, документы, необходимые для государственной регистрации залога в соответствии с п. 5 ст. 488 ГК РФ и права собственности на Объект.

В срок не позднее трех рабочих дней с момента подачи заявлений о государственной регистрации залога и права собственности на Объект Покупатель обязан предоставить Продавцу копии расписок в приеме документов на государственную регистрацию залога и права собственности на Объект.

2.2.Продавец обязан в течение десяти рабочих дней с момента получения от Покупателя копий расписок в приеме документов па государственную регистрацию (п. 2.1.2.) направить в орган, осуществляющий регистрацию прав на недвижимое имущество, заявления о регистрации залога и о переходе права собственности на Объект с необходимыми документами.

2.3.Все необходимые расходы по государственной регистрации перехода права собственности на Объект несет Покупатель.

3. ЦЕНА И ПОРЯДОК РАСЧЕТОВ

3.1.Цена Объекта составляет 18 900 000 (восемнадцать миллионов девятьсот тысяч) рублей без учета НДС.

НДС в соответствии с подпунктом 12 пункта 2 статьи 146 НК РФ не начисляется.

3.2. Оплата по Договору производится в рассрочку в течение 5 (пяти) лет со дня его заключения.

3.3. На сумму денежных средств, составляющих Цену Объекта, по уплате которых предоставляется рассрочка, подлежат начислению проценты, равные одной трети ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации (ключевой ставки), действующей на дату подписания Договора Сторонами.

3.4. Оплата по Договору вносится Покупателем ежемесячно. Первый платеж перечисляется не позднее одного месяца с даты государственной регистрации перехода права собственности к Покупателю. Последующие ежемесячные платежи осуществляются Покупателем до 5 (пятого) числа каждого месяца. Все ежемесячные платежи состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 315 000 (триста пятнадцать тысяч) рублей 00 коп., и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток от основного долга.

3.5. Оплата приобретаемого в рассрочку арендуемого имущества может быть осуществлена досрочно на основании решения Покупателя.

3.6. Все расчеты по Договору производятся в безналичном порядке путем перечисления Покупателем денежных средств в рублях на расчетный счет Продавца.

4. ЗАЛОГ ИМУЩЕСТВА

4.1. В качестве обеспечения исполнения обязательств Покупателя по оплатеприобретаемого недвижимого имущества в соответствии с пунктом 5 статьи 5 Федерального закона от 22 июля 2008 г. № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» устанавливается залог Объекта, приобретаемого Покупателем по настоящему Договору, посредством заключения Соглашения о залоге недвижимого имущества в соответствии с нормами статьи 9 Федерального закона от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

4.2. В соответствии с абзацем 2 пункта 2 статьи 9 Федерального закона от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» право, в силу которого имущество, на которое устанавливается залог, принадлежит залогодателю, является правом собственности, переход которого от Продавца к Покупателю будет зарегистрирован в установленном порядке органом, осуществляющим государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

4.3. Предметом залога является Объект, указанный в пункте 1.1. настоящего Договора. Последующий залог допускается только с согласия Продавца.

4.4. Оценка имущества произведена в установленном порядке и указана в пункте 3.1. Договора.

4.5. В случае неисполнения Покупателем обязанностей, предусмотренных пунктом 3.4. Договора, на имущество, находящееся в залоге у Продавца, может быть обращено взыскание.

5. ОТВЕТСТВЕННОСТЬ СТОРОН

Во всех случаях неисполнения обязательств по Договору Стороны несут ответственность в соответствии с действующим законодательством РФ.

6. РАЗРЕШЕНИЕ СПОРОВ

6.1. Стороны будут стремиться к разрешению всех возможных споров и разногласий, которые могут возникнуть по Договору или в связи с ним.

6.2. Споры, не урегулированные путем переговоров, передаются на рассмотрение Арбитражного суда города Москвы в порядке, предусмотренном действующим законодательством РФ.

7. ИЗМЕНЕНИЕ ДОГОВОРА

Все изменения и дополнения к Договору действительны, если совершены в письменной форме и подписаны обеими Сторонами. Соответствующие дополнительные соглашения Сторон являются неотъемлемой частью Договора.

8. ЗАКЛЮЧИТЕЛЬНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ

8.1. Настоящим Договором Стороны подтверждают выполнение условий, установленных статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 №159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», в том числе отсутствие задолженности по арендной плате на день подачи субъектом малого и среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

8.2. Действие настоящего Договора и возникновение всех прав и обязанностей Сторон по Договору начинается с даты подписания Договора обеими Сторонами.

8.3. Договор составлен в трех экземплярах, один из которых находится у Продавца, второй - у Покупателя, третий передается в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

9. АДРЕСА, РЕКВИЗИТЫ И ПОДПИСИ СТОРОН:

ПРОДАВЕЦ:

ПОКУПАТЕЛЬ:

Департамент городского имущества г. Москвы

Адрес: 123112, г. Москва,

1-й Красногвардейский пр-д, д. 21, стр. 1

ОГРН <***>

ИНН <***>

_____________________/

М.П.

ООО «Бизнес Гарант»

Адрес:

127055, <...> ОГРН <***>

ИНН <***>

________________/ ФИО3

М.П

Взыскать с Департамента городского имущества города Москвы в пользу ООО «Бизнес Гарант» 6 000 руб. судебных расходов по уплате государственной пошлины и 40 000 руб. – по оплате экспертизы.

Решение может быть обжаловано в Девятый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия.

Судья О.А. Березова