Решение от 25 сентября 2023 г. по делу № А40-164112/2023

Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А40-164112/23-148-878
г. Москва
25 сентября 2023 г.
Резолютивная часть решения объявлена 18 сентября 2023 г.

Полный текст решения изготовлен 25 сентября 2023 г.


Арбитражный суд в составе судьи Нариманидзе Н.А.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по заявлению ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ «МАГИЯ ВКУСА» (ИНН: <***>, ОГРН: <***>, адрес юридический: 129626, <...> этаж 1 пом. 1 ком. 35; адрес для корреспонденции: 117042, <...>)

к ФЕДЕРАЛЬНОМУ ГОСУДАРСТВЕННОМУ БЮДЖЕТНОМУ УЧРЕЖДЕНИЮ «ДИРЕКЦИЯ ПО ОБЕСПЕЧЕНИЮ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ ФЕДЕРАЛЬНОГО АГЕНТСТВА ПО УПРАВЛЕНИЮ ГОСУДАРСТВЕННЫМ ИМУЩЕСТВОМ» (ИНН: <***>, ОГРН: <***>, адрес: 111024, <...> и Молот, дом 5, стр. 2

ИП ГАЛСТЯНУ ЛЕВОНУ АРУТЮНОВИЧУ (ОГРНИП: <***>)

Третье лицо - АКЦИОНЕРНОЕ ОБЩЕСТВО «СБЕРБАНК -АВТОМАТИЗИРОВАННАЯ СИСТЕМА ТОРГОВ» (ИНН: <***>, ОГРН: <***>, Адрес: 119435, <...>)

о признании недействительными торгов на право заключения договора аренды федерального имущества, закрепленного на праве оперативного управления за ФГБУ «ДОД РОСИМУЩЕСТВА» в соответствии с протоколом рассмотрения заявок №2200015632000000003501101 от 29.06.2023г. по лоту №11, согласно которому единственным участником торгов признан ФИО2, с которым, как единственным участником, по решению комиссии заключается договор аренды в отношении нежилого помещения, расположенные по адресу: <...> этаж, пом. I, к. 32, площадью 13,8 кв.м.

при участии:

от заявителя: ФИО3 доверенность от 13.07.2023г. (диплом)

от ответчиков: ФИО4 доверенность от 30.12.2022г. (диплом), 2) не явился, извещен

от третьего лица: не явился, извещен

УСТАНОВИЛ:

ООО «МАГИЯ ВКУСА» обратилось в Арбитражный суд города Москвы с заявлением к ФГБУ «ДИРЕКЦИЯ ПО ОБЕСПЕЧЕНИЮ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ ФЕДЕРАЛЬНОГО АГЕНТСТВА ПО УПРАВЛЕНИЮ ГОСУДАРСТВЕННЫМ ИМУЩЕСТВОМ», ИП ФИО2 о признании недействительными торгов на право заключения договора аренды федерального имущества, закрепленного на праве оперативного управления за ФГБУ «ДОД РОСИМУЩЕСТВА» в соответствии с протоколом рассмотрения заявок №2200015632000000003501101 от 29.06.2023г. по лоту №11, согласно которому единственным участником торгов признан ФИО2, с которым, как единственным участником, по решению комиссии заключается договор аренды в отношении нежилого помещения, расположенные по адресу: <...> этаж, пом. I, к. 32, площадью 13,8 кв.м.

Представитель истца поддержал требования по доводам, изложенным в исковом заявлении.

Представитель ответчика возражал по доводам отзыва.

Представителем ИП ФИО2 и третьим лицом письменная позиция в материалы дела не представлена.

Представитель ответчика, третьего лица в судебное заседание не явились, о месте и времени судебного заседания извещены надлежащим образом.

Дело рассмотрено в порядке ст. ст. 123, 136 АПК РФ в отсутствие надлежащим образом извещенных представителей сторон.

Учитывая отсутствие мотивированных возражений сторон на переход к рассмотрению дела по существу в суде первой инстанции, суд в соответствии с п.4 ст.137 АПК РФ, п.27 постановления Пленума Высшего Арбитражного суда РФ №65 от 20.12.2006., завершил предварительное заседание и рассмотрел дело в судебном заседании в первой инстанции.

Исследовав материалы дела, заслушав позицию представителей сторон, суд считает исковое заявление не подлежащим удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из заявления, в соответствии с приказом № 1-ТЗО-П от 19 мая 2023 г. ФГБУ «ДОД РОСИМУЩЕСТВО», аукционной документацией и извещением о проведении аукциона на право заключения договора аренды федерального имущества, закрепленного на праве оперативного управления за ФГБУ «ДОД РОСИМУЩЕСТВО» проведены торги на право заключения договора аренды в отношении федерального имущества.

В соответствии с аукционной документацией, размещенной на официальном сайте ГИС ТОРГИ, адрес в сети «Интернет»: «https://torgi.gov.ru/» опубликовано извещение № 22000156320000000035, лот № 11, а также информация размещена на электронной торговой площадке АО «Сбербанк - АСТ» ( https://utp.sberbank-ast.ru).

Согласно протоколу рассмотрения заявок № 2200015632000000003501101 от 29.06.2023г. по лоту №11 единственным участником признан ФИО2, с которым по решению комиссии заключается договор аренды.

Под лотом №11 проведена продажа прав аренды в отношении следующего недвижимого имущества: права аренды в отношении нежилого помещения, расположенного по адресу: <...> этаж пом I к. 32, площадью 13,8 кв.м.; ежемесячный платеж за объект (арендная плата) - 14 030 руб. 05 коп.; срок договора аренды - 4 года 11 месяцев, целевое назначение - свободное назначение. Также из аукционной документации следует, что в отношении указанного нежилого помещения отсутствуют какие-либо обременения или ограничения.

Истец считает, что оспариваемые торги должны быть признаны недействительными.

В обоснование требования истцом, в том числе указывается, что согласно договору аренды недвижимого имущества № 3972А-05/18 от 20 апреля 2018 г. между ОАО «КВАНТ-Н» (ОГРН <***>, ИНН: <***>) (Собственник и Арендодатель) и ООО «Пир Горой на Алексеевской» (ОГРН: <***>, ИНН <***>, в настоящее время наименование юридического лица - ООО «МАГИЯ ВКУСА» - истец по делу) заключен договор аренды недвижимого имущества № 3972-05/18 от 20 апреля 2018г.

В последующем, согласно Распоряжению Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в городе Москве (ТУ Росимущества в городе Москве) от 15.06.2020г. № 77-686-р объекты федерального недвижимого имущества, расположенные по адресу: <...> Мытищинская, дом 16 стр. 47, 60 закреплены на праве оперативного управления за ФГБУ «ДОД РОСИМУЩЕСТВО».

Истец, ООО «МАГИЯ ВКУСА» исправно выплачивает арендную плату, каких-либо уведомлений в установленном законом и/или договором порядке о прекращении договора, освобождении помещения в адрес истца не поступало, истец продолжает использовать указанное нежилое помещение в целях организации пункта общественного питания в соответствии с уставной деятельностью.

Также истец отмечает, что по действующему договору аренды, заключенному с ООО «МАГИЯ ВКУСА» ежемесячная арендная плата составляет: 262 914, 88 (руб./мес.) / 153,4 (кв.м.) х 13,8 (кв.м.) =23 652,05 руб./ мес. Вместе с тем, ежемесячная арендная плата в соответствии с оспариваемыми торгами составляет 14 030,05 руб. в месяц, то есть на 40 % ниже, чем арендная плата по действующему договору.

На основании изложенного, истец обратился в суд с настоящим иском.

Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд исходил из следующего.

Как усматривается из материалов дела, между ОАО «Квант-Н» (Арендодатель) и ООО «Пир Горой на Алексеевской» (в настоящее время наименование юридического лица изменено на ООО «Магия вкуса») (Арендатор) был заключен договор аренды недвижимого имущества 20.04.2018 г. №3972А-05/18, согласно которому Арендодатель передает Арендатору в соответствии с условиями настоящего Договора во временное владение и пользование за плату нежилые помещения общей площадью 153,4 кв.м. находящиеся в зданиях, расположенных по адресу: г. Москва, ул.3-я Мытищинская, д.16, строения 47, этаж 1, помещение1, комнаты 27-32,32а, 33-35 площадью 139,6 кв.м. и строение 60,этаж 1, помещение1, комната 32 площадью 13,8 кв.м.

При этом, судом установлено, что ОАО «Квант-Н» не имел права на заключение данного договора, поскольку Договор аренды заключен после рассмотрения Арбитражным судом г. Москвы дела №А40-177094/2014.

Согласно вышеуказанному делу, вступившему в законную силу 24.05.2016, недвижимое имущество, расположенное по адресу: г. Москва, ул.3-я Мытищинская, д. 16, строения 2,7,16,35,25,47,14,21Б, 60, 8, 32, 52, 51, 66, 34, 59, 61, 3 (далее - имущество) истребовано из незаконного владения ОАО «Квант-Н» ( в настоящее время - АО «Квант-Н») в собственность Российской Федерации. Суд пришел к выводу о том, что приватизация спорного имущества осуществлена незаконно, следовательно, все сделки в отношении данного имущества и земельных участков, в результате которых права на спорное имущество и земельные участки зарегистрированы за ОАО «Квант-Н», в силу положений статьи 168 ГК РФ являются ничтожными и не влекут соответствующих им правовых последствий.

Применив нормы ст.301, 302 ГК РФ, суд сделал вывод о том, что спорное имущество выбыло из собственности РФ помимо воли и подлежит истребованию из чужого незаконного владения. Право Российской Федерации на данное имущество восстановлено 24.05.2016, с момента вступления в силу решения Арбитражного суда города Москвы от 26.02.2016.

Государственная регистрация права собственности РФ во исполнение решения суда на указанное имущество произведена Управлением Росреестра по г. Москве 16.10.2019 (запись №77:02:0023014:1042-77/009/2019-6) на основании заявлений от 24.01.2017 и 25.01.2017.

Проведение регистрационных действий по заявлениям приостановлено решениями государственного регистратора в связи с наличием в реестре прав актуальных записей от 19.03.2015 №77-77/015-77/015/006/2015-693/1 о запрете регистрационных действий на основании определения Арбитражного суда г. Москвы от 24.02.2015 по делу № А40-177094/2014 о принятии обеспечительных мер и от 01.09.2015 №77-77/015/014/2015-853/1 об аресте имущественного комплекса на основании постановления Тверского районного суда г. Москвы от 12.08.2015 г.

Арест на имущественный комплекс ОАО «Квант-Н» наложен в рамках расследования уголовного дела №221833, возбужденного 15.06.2015 по признакам преступления, предусмотренного ч.4 ст. 159 УК РФ. На основании постановления суда от 12.08.2015 собственнику или владельцу запрещено распоряжаться указанным имуществом, заключать договоры купли-продажи, залога и иные сделки, предметом которых является отчуждение или обременение указанного имущества.

В соответствии с приговором Останкинского районного суда г. Москвы арест, наложенный 12.08.2015 Тверским районным судом г. Москвы на имущественный комплекс ОАО «Квант-Н», отменен после вступления приговора в законную силу (вступил 18.07.2018). Запись от 01.09.2015 г. №77-77/015/014/2015-853/1 об аресте имущества погашена 22.05.2019 г.

В соответствии с п. 1.4 договора аренды договор заключен на неопределенный срок, срок аренды установлен с 01.05.2018 г. (пункт 1.5 договора).

В период с 12.08.2015 г. по 18.07.2018 г. имущественный комплекс ОАО «Квант-Н» был обременен арестом по решению суда с наличием записи в ЕГРН об аресте вплоть до 22.05.2019 г.

Наложенные меры процессуального принуждения в виде ареста повлекли невозможность регистрации в ЕГРН права собственности РФ на имущество во исполнение решения суда по делу № А40-177094/2014 вплоть до снятия ареста и погашения записи о нем, и обусловили формальное сохранение сведений в ЕГРН об ОАО «Квант-Н», как собственнике имущества.

Вместе с тем, запись в ЕГРН об ОАО «Квант-Н» как формальном собственнике не позволяла ему осуществлять полномочия распоряжения имуществом, поскольку вступившим в законную силу судебным решением на тот момент уже установлена незаконность самой приватизации спорного имущества, т.е. его изначального выбытия из государственной собственности, а также ничтожность всех сделок, повлекших регистрацию права собственности за ОАО «Квант-Н», которые признаны судом не влекущими соответствующих им правовых последствий.

Таким образом, ОАО «Квант-Н» на момент заключения договора аренды от 20.04.2018 г. №3972А-05/18 не имело право заключать его от имени собственника и распоряжаться указанным имуществом в связи с отсутствием соответствующих полномочий.

Положением о Федеральном агентстве по управлению государственным имуществом, утвержденным постановлением Правительства РФ от 05.06.2008 №432, определено, что Росимущество является уполномоченным органом исполнительной власти, осуществляющим полномочия собственника, за исключением случаев, когда указанные полномочия в соответствии с законодательством РФ осуществляют иные органы исполнительной власти. Свою деятельность Росимущество осуществляет непосредственно и через свои территориальные органы (п.4 Положения).

Распоряжением Территориального управления Росимущества в городе Москве от 15.06.2020 № 77-686-р имущество закреплено на праве оперативного управления за ФГБУ «Дирекция по обеспечению деятельности Федерального агентства по управлению государственным имуществом, что подтверждается соответствующими записями о праве в ЕГРН от 03.07.2020 №77:02:0023014:3077-77/011/2020-33.

Судом установлено, что ООО «Магия вкуса» с момента восстановления права собственности РФ на арендованные им помещения и закрепления права оперативного управления на имущество за ФГБУ «ДОД Росимущества» договор аренды с ФГБУ «ДОД Росимущества» не заключало, указанный договор аренды с ОАО «Квант-Н» не расторгало.

Вместе с тем, Ответчик письмом от 19.06.2020 г. №854 уведомил Истца о переходе права собственности на имущественный комплекс, из которого не следует наличие согласия собственника арендованных Истцом помещений в лице Росимущества на их передачу в аренду, и, как следствие, у Истца отсутствуют правовые основания для владения и пользования указанными помещениями.

Следовательно на момент проведения аукциона, в отношении указанного нежилого помещения отсутствуют какие-либо обременения или ограничения.

В целях соблюдения норм действующего законодательства в отношении федерального недвижимого имущества и во исполнение статьи 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 №135-Ф3 "О защите конкуренции" 22.05.2023 письмом №1205/2023 Ответчик уведомил под роспись арендаторов, в том числе и Истца, о том, что проведена оценка рыночной стоимости права пользования и владения помещениями и получено согласие собственника (Росимущества) на проведение конкурсных процедур в отношении арендуемых ими площадей. Нежилые помещения выставлены на открытый аукцион и, в случае готовности принять участие в открытом аукционе, им необходимо подать заявку в соответствии с требованиями аукционной документацией.

Материалами дела подтверждается, что аукцион проводился в электронной форме, состоял из 57 лотов: нежилые здания , помещения, сооружения, расположенные по адресу: <...>, стр. 35, стр. 51, стр. 52, стр. 59, стр. 60, стр. 61.

По лоту № 11 нежилое помещение, расположенное по адресу: <...> этаж, пом. I, к. 32 подана одна заявка, согласно которой ФИО2 представил полный комплект документов, соответствующих требованиям, установленным аукционной документацией.

Комиссией принято решение в соответствии с п. 133 Приказа ФАС России № 67 от 10.02.2010 г. признать аукцион несостоявшимся. На основании пункта 15 части 1 статьи 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 № 135-ФЗ «О защите конкуренции» заключить договор аренды с лицом, подавшим единственную заявку на участие в аукционе, на условиях и по цене предусмотренной заявкой на участие и документацией об аукционе. Договор заключен по начальной (минимальной) цене 14 030,05 руб. в размере ежемесячной арендной платы с учётом НДС и без учёта эксплуатационных расходов и коммунальных платежей. Вместе с тем, Ответчик участие в аукционе не принимал.

Статьей 8 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29.07.1998 № 135-ФЗ установлена обязательность проведения оценки объектов оценки. Проведение оценки объектов оценки является обязательным в случае вовлечения в сделку объектов оценки, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям, в том числе, при определении стоимости объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, в целях их приватизации, передачи в доверительное управление либо передачи в аренду.

На основании изложенного ФГБУ «ДОД Росимущества» заключило Договор 79/ТЗО-2022 с ЗАО «Международный бизнес центр: консультации, инвестиции, оценка» и провело оценку на право пользования и владения на условиях договора аренды объектами недвижимости - нежилыми помещениями, расположенными по адресу <...>, стр. 3, стр. 7, стр. 8, стр. 14, стр. 16, стр. 216, стр. 25, стр. 32, стр. 34, стр. 35, стр. 47, стр. 51, стр. 52, стр. 59, стр. 60, стр. 61 (отчет №393/22-1)

Росимущество, как собственник имущества, письмом от 12.05.2023 № ОМ-03/19334 дал согласие Ответчику по передаче в аренду федерального недвижимого имущества, расположенного по адресам: <...>, стр. 3, стр. 7, стр. 8, стр. 14, стр. 16, стр. 216, стр. 25, стр. 32, стр. 34, стр. 35, стр. 47, стр. 51, стр. 52, стр. 59, стр. 60, стр. 61 .

Согласно полученным результатам оценки сумма 14030,05 руб. сложилась из проведенного отчета №393/22-1 «Об оценке рыночной стоимости».

Ставка аренды 12 200 руб. х 13,80 кв.м./12 мес. =14030,05 руб. В связи с тем, что была подана одна заявка, величина повышения начальной (минимальной) цены договора («шаг аукциона»): 701,50 руб. не применялся.

В соответствии с пунктом 15 части 1 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции права владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества могут быть переданы без проведения торгов лицу, подавшему единственную заявку на участие в аукционе, в случае, если указанная заявка соответствует требованиям и условиям, предусмотренным документацией об аукционе, а также лицу, признанному единственным участником аукциона, на условиях и по цене, которые предусмотрены заявкой на участие в аукционе и документацией об аукционе, но по цене не менее начальной (минимальной) цены договора (лота), указанной в извещении о проведении аукциона. При этом для организатора торгов заключение предусмотренных настоящей частью договоров в этих случаях является обязательным.

Довод истца, о том, что лот №11 подлежит отмене в связи с тем, что площадь сдаваемого в аренду помещения 13,8 кв. м. менее 20 кв.м. и не превышает 10% площади, то в отношении такого имущества не предусматривается проведение конкурсов и аукционов на право заключения договоров аренды, не состоятелен.

Из разъяснения ФАС России по применению статьи 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции" и Правил проведения конкурсов или аукционов на право заключения договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав в отношении государственного или муниципального имущества, утвержденных Приказом ФАС России от 10.02.2010 N 67 следует, что согласно пункту 14 части 1 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции заключение договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования государственным или муниципальным имуществом, может быть осуществлено без проведения торгов в случае предоставления имущества, которое является частью или частями помещения, здания, строения или сооружения, если его общая площадь составляет не более чем двадцать квадратных метров и не превышает десять процентов площади соответствующего помещения, здания, строения или сооружения, права на которые принадлежат лицу, передающему такое имущество.

При этом вышеуказанное ограничение по площади имущества, права на которое могут быть переданы без проведения конкурса или аукциона, - десять процентов от площади находящегося у правообладателя помещения, здания, строения или сооружения, но не более двадцати квадратных метров - относится ко всем договорам, заключаемым правообладателем без проведения торгов, в отношении каждого здания (строения, сооружения, помещения) в совокупности.

Если общая площадь всех частей помещения, здания, строения или сооружения, передаваемых во владение и (или) пользование третьим лицам, превышает 20 квадратных метров или десять процентов от общей площади помещения, здания, строения или сооружения, то предоставление прав в отношении части или частей помещения, здания, строения или сооружения третьим лицам осуществляется в соответствии с частями 1, 3 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции".

Иными словами, учреждение в своем здании (одном имущественном объекте) может сдать в аренду без торгов только помещение (помещения), которое (которые) одновременно соответствует (соответствуют) двум критериям: его (их) площадь составляет не более 20 кв. м и не превышает 10% общей площади здания. Если учреждение станет, например, сдавать в аренду без торгов два помещения, площадь каждого из которых составляет, например 15 кв. м, произойдет нарушение закона, так как без торгов будет сдаваться уже 30 кв. м.

По проведенному аукциону по строению № 60 было выставлено 39 лотов.

По результатам проведенного аукциона Ответчик заключил договоры аренды на части помещений, расположенных в строении 60 на разных этажах. Поскольку договоры заключены с каждым участником аукциона в отдельности, площадь, передаваемого в аренду имущества различна и превышает 20 квадратных метров или десять процентов от общей площади помещения, здания, строения или сооружения, то предоставление прав в отношении части или частей помещения, здания, строения или сооружения третьим лицам осуществляется в соответствии с частями 1, 3 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции.

Предоставление Ответчику вышеуказанного федерального имущества без проведения торгов создала бы для данного субъекта преимущественные условия в получении федерального имущества в аренду и препятствовало бы доступу к федеральному ресурсу неопределенного круга лиц.

Следовательно, Ответчик провел аукцион без нарушения действующего законодательства.

Исследовав и оценив в порядке, предусмотренном ст. 71 АПК РФ представленные сторонами в обоснование своих доводов и возражений доказательства, исходя из предмета и оснований заявленных исковых требований, а также из достаточности и взаимной связи всех доказательств в их совокупности, с учетом правильного распределения бремени доказывания, руководствуясь положениями действующего законодательства, регулирующего спорные правоотношения, принимая во внимание конкретные обстоятельства именно данного дела, суд приходит к выводу о том, что исковые требования не подлежат удовлетворению.

В соответствии со ст. 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в арбитражном процессе, обязано доказать наличие тех обстоятельств, на которые оно ссылается в обоснование своих требований и возражений.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 9, 27, 41, 65, 71, 75, 110, 167-170, 176, 180, 181 АПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований ООО «МАГИЯ ВКУСА» отказать.

Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня принятия в Девятый арбитражный апелляционный суд.


Судья: Нариманидзе Н.А.