Постановление от 30 июня 2025 г. по делу № А70-10045/2024

Арбитражный суд

 Западно-Сибирского округа



ПОСТАНОВЛЕНИЕ

г. Тюмень                                                                                                 Дело № А70-10045/2024


Резолютивная часть постановления объявлена 24 июня 2025 года

Постановление изготовлено в полном объеме 01 июля 2025 года


Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в составе:

председательствующего                                   Зиновьевой Т.А.,

судей                                                                  Рахматуллина И.И.,

ФИО1,

при ведении судебного заседания с использованием средств аудиозаписи рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу индивидуального предпринимателя ФИО2 на решение от 06.11.2024 Арбитражного суда Тюменской области (судья Власова В.Ф.) и постановление от 04.02.2025 Восьмого арбитражного апелляционного суда (судьи Бацман Н.В., Краецкая Е.Б., Халявин Е.С.) по делу № А70-10045/2024 по иску индивидуального предпринимателя ФИО2 (ОГРНИП <***>, ИНН <***>) к обществу с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Северный квартал» (625001, <...>, ОГРН <***>, ИНН <***>) о расторжении договора и взыскании денежных средств.

Третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора, - финансовый управляющий ФИО3 - ФИО4.

В судебном заседании в здании Арбитражного суда Западно-Сибирского округа принял участие представитель индивидуального предпринимателя ФИО2 – ФИО5 по доверенности от 16.01.2025, диплом об образовании.

Суд установил:

индивидуальный предприниматель ФИО2 (далее – истец, ИП ФИО2, предприниматель) обратился в Арбитражный суд Тюменской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Северный квартал» (далее – ответчик, ООО «СЗ «Северный квартал», общество) с требованием о расторжении договора аренды земельного участка с правом выкупа от 15.06.2016 № 1-А, о взыскании задолженности в размере 1 646 000 руб., процентов за пользование чужими денежными средствами в размере 289 447 руб. 96 коп., с последующим начислением процентов по день фактической оплаты.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен финансовый управляющий ФИО3 - ФИО4 (далее – третье лицо).

Решением от 06.11.2024 Арбитражного суда Тюменской области, оставленным без изменения постановлением от 04.02.2025 Восьмого арбитражного апелляционного суда, в удовлетворении исковых требований отказано.

Не согласившись с принятыми по делу судебными актами, предприниматель обратился с кассационной жалобой, в которой просит решение и постановление отменить, принять по делу новый судебный акт, которым удовлетворить заявленные требования.

В кассационной жалобе заявитель указывает, что право ответчика как застройщика реализовано, отчуждение земельного участка с кадастровым номером 72:23:0103002:4175 от предпринимателя к обществу невозможно ввиду перехода права собственности на участок к собственникам помещений в многоквартирном жилом доме (далее – МКД) с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в нем, в связи с чем прекращение права собственности ИП ФИО2 возможно только путем отказа от такого права в пользу муниципального образования, поскольку ответчиком не образованы земельные участки под каждым МКД; считает достигнутой цель договора № 1-А аренды земельного участка с правом выкупа от 15.06.2016 (далее – договор), МКД введены в эксплуатацию, счета эскроу подлежат раскрытию, в связи с чем у общества наступил срок исполнения обязательств по внесению выкупной стоимости по договору перед истцом в полном объеме; в Едином государственном реестре юридических лиц содержатся сведения о единственном участнике общества со 100 % долей уставного капитала, права финансового управляющего в настоящем споре не затрагиваются, в связи с чем его привлечение к участию в деле расценивает как отсутствие беспристрастности со стороны суда первой инстанции.

Отзыв на кассационную жалобу в материалы дела не представлен.

Определением от 10.06.2025 Арбитражного суда Западно-Сибирского округа в судебном заседании объявлен перерыв до 24.06.2025 в 13 часов 30 минут по тюменскому времени (в 11 часов 30 минут по московскому времени).

Определением от 19.06.2025 Арбитражного суда Западно-Сибирского округа в составе суда произведена замена судьи Донцовой А.Ю. на судью Рахматуллина И.И., рассмотрение кассационной жалобы начато с начала.

После перерыва в материалы дела поступили письменные объяснения предпринимателя и общества.

В судебном заседании представитель предпринимателя поддержал доводы, изложенные в кассационной жалобе.

Учитывая надлежащее извещение общества, третьего лица о времени и месте проведения судебного заседания, кассационная жалоба рассмотрена в отсутствие их представителей в порядке, предусмотренном частью 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ).

Проверив в соответствии со статьями 286, 288 АПК РФ законность принятых по делу судебных актов, суд кассационной инстанции приходит к следующему.

Как установлено судами и следует из материалов дела, между ФИО6 (далее – ФИО6) (арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью «Северный квартал» (арендатор) заключен договор аренды земельного участка с правом выкупа от 15.06.2016 № 1-А, в соответствии с условиями которого арендодатель передал, а арендатор принял в аренду (временное владение и пользование) с последующим выкупом земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для размещения многоэтажной жилой застройки, площадью 16 683 кв.м, кадастровый номер: 72:23:0103002:4175, расположенный по адресу: Тюменская область, г. Тюмень, Центральный район, перекресток ул. Тимофея Чаркова и Пражской (пункт 1.1 договора).

Пунктом 1.3 договора установлено, что земельный участок предоставлен арендатору для строительства многоэтажных жилых домов.

Срок действия договора согласован сторонами в течение 5 лет с момента его заключения (пункт 2.1 договора).

Согласно пункту 2.3 договора арендная плата за земельный участок за календарный год пользования им устанавливается в размере годовой суммы земельного налога, причитающегося к уплате арендодателем как собственником земельного участка за соответствующий календарный год. В случае пользования арендатором земельным участком неполный календарный год, размер арендной платы устанавливается пропорционально фактическому периоду его использования арендатором.

Оплата арендной платы осуществляется ежегодно не позднее 15 октября следующего года по предоставлению налоговой декларации (пункт 2.4 договора).

В силу пункта 3.2.12 договора арендатор обязан в течение срока действия договора выкупить земельный участок в порядке и на условиях, установленных настоящим договором.

Пунктом 5.3 договора предусмотрено, что он может быть расторгнут досрочно по соглашению сторон либо по требованию одной из сторон в порядке и по основаниям, предусмотренным действующим законодательством Российской Федерации.

Между ФИО6 (продавец) и ИП ФИО2 (покупатель) заключен договор № 1 купли-продажи земельного участка от 21.02.2019, на основании которого истцом в собственность приобретен земельный участок с кадастровым номером 72:23:0103002:4175.

Дополнительным соглашением от 13.03.2019 к договору аренды произведена замена арендодателя с ФИО6 на ИП ФИО2

Дополнительным соглашением от 17.02.2020 № 1 к договору сторонами внесены изменения в пункты 2.3, 2.4, 2.6 посредством изложения в следующей редакции: «пункт 2.3 договора: «арендная плата за земельный участок за каждый календарный год пользования им устанавливается в размере годовой суммы земельного налога, причитающегося к уплате арендодателем как собственником земельного участка за соответствующий календарный год. Сумма всех арендных платежей, предусмотренных настоящим договором, включена в основную сумму по выкупу земельного участка»; пункт 2.4 договора: «оплата по настоящему договору производится путем перечисления денежных средств на расчетный счет Арендодателя не ранее, чем через 6 месяцев после полного исполнения ООО «Специализированный застройщик «Северный квартал» своих обязательств по договору на открытие невозобновляемой кредитной линии № 9 от 12.02.2020 года между Обществом с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик «Северный квартал» и публичным акционерным обществом «Сбербанк России» (БИК 044525225, ИНН <***>. местонахождение: 117997. <...>»; пункт 2.6. договора: «общая выкупная рыночная стоимость земельного участка составляет 26 000 000 руб.».

Пункты 2.7-2.9 исключены из договора.

Дополнительным соглашением от 02.06.2021 № 2 (далее – дополнительное соглашение № 2) сторонами продлен срок действия договора до 15.06.2026 включительно.

По мнению истца, достигнуты цели, для которых предоставлялся земельный участок, возведены и введены в эксплуатацию многоквартирные жилые дома, что подтверждается, в том числе разрешениями на ввод в эксплуатацию от 18.05.2022 № 72-304-331 -2018, от 27.06.2022 № 72-304-604-2018, от 26.10.2021 № 72-304-345-2018, от 31.08.2021 № 72-304-342-2018, таким образом, на стороне ответчика наступил срок исполнения обязательств по выкупу земельного участка.

Указанная обязанность до настоящего времени арендатором не исполнена.

Поскольку досудебное урегулирование спора не привело к положительному результату, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Рассматривая спор, суды первой и апелляционной инстанций руководствовались статьями 309, 421, 450, 606, 607, 624, 619, 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), статьей 1, 46, 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ), пунктом 8 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» (далее – Постановление № 73), пунктом 43 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2018 № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора», исходили из того, что сторонами согласована выкупная стоимость в твердой денежной сумме; арендная плата за земельный участок за каждый календарный год пользования им устанавливается в размере годовой суммы земельного налога, идет на погашение выкупной стоимости; оплаченная обществом сумма выкупной стоимости земельного участка превышает сумму арендной платы за период с 2019 по 2023 годы; стороны установили обязанность ответчика по перечислению денежных средств на расчетный счет истца не ранее, чем через 6 месяцев после полного исполнения ООО «СЗ «Северный квартал» своих обязательств по договору на открытие невозобновляемой кредитной линии № 9 от 12.02.2020; срок действия договора продлен до 15.06.2023, а предельные сроки внесения оплаты не определены, нарушения обязательств со стороны общества не установлено, в связи с чем пришли к выводу об отсутствии правовых оснований для удовлетворения заявленных требований.

Суд кассационной инстанции считает данные выводы судов сделанными по неполно установленным обстоятельствам и с неправильным применением норм материального права.

Согласно статье 606 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу пункта 1 статьи 607 ГК РФ в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

В соответствии с пунктом 1 статьи 46 ЗК РФ аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

Как указано в пункте 1 статьи 624 ГК РФ, в законе или договоре аренды может быть предусмотрено, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены.

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 8 Постановления № 73, при рассмотрении споров из договоров аренды с выкупом (статья 624 ГК РФ) судам необходимо учитывать следующее. Если предметом договора аренды с выкупом является недвижимое имущество, право собственности на него переходит к арендатору по правилам пункта 2 статьи 223 ГК РФ. При этом обязательство арендатора по внесению арендной платы прекращается с момента уплаты всей выкупной цены, если иное не предусмотрено законом или соглашением сторон.

Вместе с тем, если предметом договора аренды является земельный участок, судам следует руководствоваться разъяснениями о прекращении обязательства по внесению арендной платы, содержащимися в пункте 7 настоящего Постановления № 73.

Согласно подпункту 7 пункта 1 статьи 1 ЗК РФ любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации (платность использования земли). В соответствии с пунктом 1 статьи 65 ЗК РФ формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Покупатель - бывший арендатор, обязанность которого по внесению арендной платы прекратилась, - до государственной регистрации перехода права собственности на землю не является плательщиком земельного налога и поэтому обязан в соответствии с пунктом 1 статьи 1102 ГК РФ возместить продавцу (арендодателю) расходы по уплате этого налога (пункт 7 Постановления № 73).

Руководствуясь пунктом 1 статьи 450, статьями 309, 619 ГК РФ, суды установили, что за период с 2016 по 2019 годы в отношении земельного участка, переданного в аренду, начислен земельный налог в размере 359 245 руб., за период с 2019 по 2023 гг. - 226 110 руб., задолженность по земельному налогу отсутствует, из 26 000 000 руб. выкупной стоимости невыплаченными остался 1 646 000 руб., что превышает сумму арендной платы (земельного налога) в период с 2019 по 2023 гг., засчитываемой в выкупную стоимость, вследствие чего сочли, что обязанность по внесению арендных платежей исполнена арендатором надлежащим образом, а поскольку расторжение договора аренды является исключительной мерой ответственности, не усмотрели оснований для удовлетворения данных требований.

Применив правила о толковании договора, закрепленные в статье 431 ГК РФ, постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2018 № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора» (далее – Постановление № 49), проанализировав условия договора (пункты 2.4, 2.6, 2.7, 3.2.12 в редакции дополнительного соглашения от 17.02.2020 № 1, далее – дополнительное соглашение № 1), суды заключили, что обязанность по внесению выкупной стоимости у арендатора не возникла, поскольку стороны дополнительным соглашением № 2 продлили строк действия договора аренды до 15.06.2026.

Между тем судами не учтено следующее.

Норма статьи 421 ГК РФ допускает согласование сторонами в договоре любых условий, определяемых по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

Основные правила толкования условий договоров разъяснены в пункте 43 Постановления № 49, согласно которым толкование условий договора осуществляется в системной взаимосвязи с основными началами гражданского законодательства, закрепленными в статье 1 ГК РФ, другими положениями ГК РФ, законов и иных актов, содержащих нормы гражданского права (статьи 3, 422 ГК РФ).

Условия договора подлежат толкованию таким образом, чтобы не позволить какой-либо стороне договора извлекать преимущество из ее незаконного или недобросовестного поведения (пункт 4 статьи 1 ГК РФ). Толкование договора не должно приводить к такому пониманию условия договора, которое стороны с очевидностью не могли иметь в виду.

Значение условия договора устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом (абзац первый статьи 431 ГК РФ). Условия договора толкуются и рассматриваются судом в их системной связи и с учетом того, что они являются согласованными частями одного договора (системное толкование).

При неясности условий договора и невозможности установить действительную общую волю сторон спорное условие подлежит толкованию в пользу контрагента стороны, которая подготовила проект договора либо предложила формулировку соответствующего условия (пункт 11 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.03.2014 № 16 «О свободе договора и ее пределах»).

Аналогичные разъяснения содержатся в пунктах 44, 45 Постановления № 49

Как разъяснено в пункте 9 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», в соответствии со статьей 133 АПК РФ на стадии подготовки дела к судебному разбирательству суд выносит на обсуждение вопрос о юридической квалификации правоотношения для определения того, какие нормы права подлежат применению при разрешении спора. По смыслу части 1 статьи 168 АПК РФ суд определяет, какие нормы права следует применить к установленным обстоятельствам. Суд также указывает мотивы, по которым не применил нормы права, на которые ссылались лица, участвующие в деле. В связи с этим ссылка истца в исковом заявлении на не подлежащие применению в данном деле нормы права сама по себе не является основанием для отказа в удовлетворении заявленного требования.

Таким образом, независимо от того, на какие нормы права ссылается истец, требуя обязать арендатора доплатить выкупную стоимость земельного участка, суду необходимо правильно квалифицировать правоотношения и определить, какие нормы права подлежат применению при разрешении спора. Юридическая квалификация их и судебная оценка должны исходить не из формы и названия, а из сути и содержания тех правоотношений, которые они создают.

При квалификации спорных правоотношений суды, исходя из названия и отдельных условий договора расценили правоотношения сторон в качестве аренды с правом выкупа, регулируемых правилами статьи 624 ГК РФ.

Однако по смыслу указанной нормы права внесение выкупной цены как платы за приобретение имущества в собственность является не обязанностью арендатора, а его правом, реализация которого влечет возникновение у него права собственности на арендуемое имущество. Если арендатор по каким-либо причинам этим правом не смог или не захотел воспользоваться, то единственным последствием этого окажется невозможность приобретения им права собственности на арендуемое имущество

В рассматриваемом случае судами не учтено, что объектом строительства на арендованном земельном участке выступает многоквартирный жилой дом.

В соответствии с подпунктом 4 пункта 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее – ЖК РФ) земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, с элементами озеленения и благоустройства, является общим имуществом в многоквартирном доме и принадлежит на праве общей долевой собственности собственникам помещений в этом доме. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

Аналогичная норма содержится в части 1 статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» (далее - Закон № 189-ФЗ).

Пунктом 26 Постановления № 73 разъяснено, что согласно части 1 статьи 16 Федерального закона «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» и части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности земельный участок с элементами озеленения и благоустройства, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества. В силу названных норм с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме, а договор аренды этого участка прекращается на основании статьи 413 ГК РФ независимо от того, в частной или в публичной собственности находился переданный в аренду земельный участок.

По смыслу указанных норм земельный участок под МКД находится у собственников помещений на праве общей долевой собственности с момента возникновения права собственности на любое из помещений в доме и, соответственно, застройщик не вправе после этого распоряжаться этим участком.

Следовательно, вне зависимости от волеизъявления сторон договора аренды земельного участка, данный участок, на котором расположены введенные в эксплуатацию МКД, переходит в собственность не арендатора, а собственников помещений данного МКД. Тем самым получение земельного участка в собственность арендатора не является целью подобного договора и не может зависеть от волеизъявления арендатора на выкуп данного объекта, по крайней мере после регистрации перехода права собственности первого лица на любое помещение МКД.

Однако судами указанные обстоятельства не учтены, не принят во внимание размер арендной платы, определенный сторонами в качестве затрат арендодателя на уплату земельного налога, который в значительной степени отличается от рыночной стоимости арендной платы и не свидетельствует о намерении собственника земельного участка получать доход именно от арендных платежей.

Отказывая в удовлетворении требования о расторжении договора аренды, суды не учли разъяснения, приведенные в пункте 26 Постановления № 73, и не приняли во внимание, что внесение арендных платежей в рассматриваемом случае не имеет правового значения, поскольку договор аренды земельного участка прекращается на основании статьи 413 ГК РФ.

Для решения вопроса о прекращении арендных отношений подлежали установлению обстоятельства не компенсации арендатором затрат арендодателя по уплате земельного налога, как ошибочно посчитали суды, а факт регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в МКД, расположенных на спорном участке, что в предмет исследования судов не вошло.

При решении вопроса о возникновении у ответчика обязанности по внесению выкупной стоимости судами не в полной мере проанализированы условия договора, пункт 3.2.12 которого предусматривает обязанность арендатора выкупить земельный участок в течение срока действия договора в порядке и на условиях, установленных настоящим договором.

Оценив пункт 2.4 договора, согласно которому стороны установили обязанность ответчика по перечислению денежных средств на расчетный счет истца не ранее, чем через 6 месяцев после полного исполнения ООО «СЗ «Северный квартал» своих обязательств по договору на открытие невозобновляемой кредитной линии № 9 от 12.02.2020, суды квалифицировали указанное событие в качестве начального срока внесения выкупной стоимости, который заканчивается 15.06.2023, одновременно с окончанием договора аренды, продленного до указанной даты (дополнительное соглашение № 2)

Между тем при толковании условий о порядке внесения выкупной цены судами не проанализированы фактические правоотношения сторон, не учтены нормы Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 214-ФЗ), где урегулированы отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также установлены гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства (часть 1 статьи 1 Закона № 214-ФЗ).

По правилам части 6 статьи 15.5 Закона № 214-ФЗ застройщик получает денежные средства, размещенные на счетах-эскроу, после предоставления в банк разрешения на ввод МКД в эксплуатацию.

Делая вывод о том, что пунктом 2.4 стороны определили начальный срок внесения платежей, суды не проанализировали фактические правоотношения сторон, не выяснили, по каким причинам на момент возникновения спора большая часть выкупной стоимости (24 354 000 руб. из 26 000 000 руб.) ответчиком была погашена, не оценили доводы истца, ссылавшегося на периодичность внесения арендатором выкупных платежей начиная с момента заключения рассматриваемого договора.

Аналогичным образом судами не учтено, что условия пункта 3.2.12 договора предоставляют арендатору возможность выкупить земельный участок в течение срока действия договора, то есть сторонами согласована неразрывная связь срока действия аренды со сроком действия выкупа.

Иными словами, обязанность по внесению выкупных платежей действует в течение срока действия договора и при досрочном прекращении арендных отношений по правилам статьи 413 ГК РФ следует судьбе арендных правоотношений.

Из буквального содержания рассматриваемого договора не усматривается согласования сторонами отсрочки платежа после прекращения арендных правоотношений.

Следовательно, при толковании условий договора судам следовало выяснить действительную волю сторон по определению начального и конечного срока внесения выкупных платежей, исходя из их поведения до заключения, в течение срока действия договора и после его окончания (каким образом вносились платежи, чем обусловлена их периодичность, по каким причинам был продлен срок действия договора и по чьей инициативе, исполнялись ли условия договора о внесении выкупной стоимости после ввода в эксплуатацию МКД и если не исполнялись, то по каким причинам) и разрешить вопрос о возникновении на стороне ответчика обязанности по доплате выкупной стоимости на момент рассмотрения спора исходя из необходимости соблюдения баланса встречного эквивалентного предоставления сторон.

Помимо этого, судами не учтено, что по смыслу частей 3 и 4 статьи 16 Закона № 189-ФЗ собственник не вправе распоряжаться землей в той части, в которой должен быть сформирован земельный участок под многоквартирным домом, в силу чего собственники помещений в МКД вправе владеть и пользоваться этим земельным участком в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации ими многоквартирного дома, а также объектов, входящих в состав общего имущества в таком доме.

Отказывая в удовлетворении требований истца, суды не исследовали вопрос о формировании земельных участков, непосредственно занятых МКД (были ли установлены границы земельных участков для эксплуатации МКД, вся ли площадь земельного участка с кадастровым номером 72:23:0103002:4175 застроена, с учетом возведенных четырех МКД, весь ли участок необходим для их использования или имеется какая-либо часть, остающаяся у собственника).

При таких обстоятельствах вывод судов об отсутствии на стороне ответчика обязанности по оплате всей выкупной стоимости является преждевременным.

На основании изложенного, суд кассационной инстанции приходит к выводу, что имеющие существенное значение для правильного рассмотрения дела обстоятельства судами должным образом не установлены и не исследованы.

В связи с указанным обжалуемые судебные акты подлежат отмене с направлением дела на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

При новом рассмотрении суду следует устранить отмеченные недостатки, правильно применить подлежащие применению к спорным правоотношениям нормы материального права, установить момент перехода права собственности на земельный участок собственникам помещений в МКД, сопоставив его с установленным договором в редакции дополнительных соглашений № 1 и № 2 начальным и конечным сроком оплаты выкупной цены; установить площадь земельного участка, необходимую для использования МКД, с учетом возведения четырех объектов и элементов их благоустройства; по результатам рассмотрения спора принять законный и обоснованный судебный акт, распределить расходы по уплате государственной пошлины, в том числе по кассационной жалобе.

Руководствуясь пунктом 3 части 1 статьи 287, статьей 289 АПК РФ, Арбитражный суд Западно-Сибирского округа

постановил:

решение от 06.11.2024 Арбитражного суда Тюменской области и постановление от 04.02.2025 Восьмого арбитражного апелляционного суда по делу № А70-10045/2024 отменить, направить дело на новое рассмотрение в Арбитражный суд Тюменской области.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.


Председательствующий                                                                                    Т.А. Зиновьева


Судьи                                                                                                                  И.И. Рахматуллин


ФИО1