Решение от 18 октября 2019 г. по делу № А07-27364/2019

АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ БАШКОРТОСТАН

450057, Республика Башкортостан, г. Уфа, ул. Октябрьской революции, 63а, тел. (347) 272-13-89,

факс (347) 272-27-40, сервис для подачи документов в электронном виде: http://my.arbitr.ru

сайт http://ufa.arbitr.ru/

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А07-27364/2019
г. Уфа
18 октября 2019 года
Резолютивная часть решения объявлена 14.10.2019 г.

Полный текст решения изготовлен 18.10.2019 г.


Арбитражный суд Республики Башкортостан в составе судьи Напольской Н.Е., при ведении протокола секретарем судебного заседания Ганиевой Р.Р., рассмотрел в судебном заседании дело по исковому заявлению (заявлению)

Прокуратуры Республики Башкортостан (ИНН <***>, ОГРН <***>)

к Администрации городского поселения город Белебей муниципального района Белебеевский район Республики Башкортостан (ИНН <***>, ОГРН <***>)

Обществу с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик «Строй-инвест-Стронег» (ИНН <***>, ОГРН <***>)

третье лицо: Комитет по управлению собственностью Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан по Белебеевскому району (ИНН: <***>, ОГРН: <***>)

о признании недействительными (ничтожными) пунктов 2.3, 4.3.2, 4.3.3, 6.3 договоров аренды от 28.05.2018 № 3/2018/а, № 4/2018/а, №5/2018/а

при участии в судебном заседании:

от истца: ФИО2, удостоверение;

от ответчиков и третьего лица: не явились, извещены


Прокуратура Республики Башкортостан обратилась в Арбитражный суд Республики Башкортостан с исковым заявлением к Администрации городского поселения город Белебей муниципального района Белебеевский район Республики Башкортостан, Обществу с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик «Строй-инвест-Стронег» о признании недействительными (ничтожными) пунктов 2.3, 4.3.2, 4.3.3, 6.3 договоров аренды от 28.05.2018 № 3/2018/а, № 4/2018/а, №5/2018/а, заключенных между Администрацией городского поселения город Белебей муниципального района Белебеевский район Республики Башкортостан в лице председателя Комитета по управлению собственностью Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан по Белебеевскому району и Обществом с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик «Строй-инвест-Стронег».

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен Комитет по управлению собственностью Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан по Белебеевскому району.

Представитель прокуратуры в судебном заседании требования поддержал в полном объеме, полагает, что оспариваемые им пункты договоров противоречат п. 15 ст. 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации и в силу ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации являются ничтожными. При этом представитель пояснил, что в договорах аренды имеется также пункт 4.3.2, устанавливающий передачу прав и обязанностей по договору третьим лицам с письменного согласия арендодателя, что противоречит положениям п. 7 ст. 448 Гражданского кодекса Российской Федерации.

23.09.2019 от Администрации поступил отзыв, согласно которому договоры аренды земельных участков от 28.05.2018 №№ 3/2018/4, 4/2018/а, 5/2018/а расторгнуты сторонами дополнительными соглашениями №№ 2, 3 ,4 от 13.05.2019.

30.09.2019 от Комитета по управлению собственностью Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан по Белебеевскому району поступило ходатайство о проведении судебного заседания без участия представителя, в удовлетворении исковых требований просит отказать.

Согласно пояснениям заявителя и представленному письму Управления Росреестра по РБ в сведениях ЕГРН запись о прекращении аренды земельных участков прекращена 25.07.2019 до обращения с иском в арбитражный суд, вместе с тем требования Прокуратурой РБ поддерживаются.

14.10.2019 от ООО Специализированный застройщик «Строй-инвест-Стронег» поступило заявление о признании исковых требований Прокуратуры РБ, возражений не имеет, последствия признания недействительными (ничтожными) оспариваемых пунктов договоров обществу известны.

14.10.2019 от Администрации городского поселения город Белебей муниципального района Белебеевский район Республики Башкортостан поступил отзыв о признании исковых требований.

Дело рассмотрено в отсутствие ответчиков и третьего лица согласно ст.156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Исследовав представленные в материалы дела документы, выслушав представителя заявителя, суд

УСТАНОВИЛ:

Как следует из материалов дела, на основании протокола № 10 проведения аукциона на право заключения договора аренды земельного участка от 14.05.2018 между Администрацией городского поселения город Белебей муниципального района Белебеевский район Республики Башкортостан в лице председателя Комитета по управлению собственностью Министерства имущественных отношений РБ по Белебеевскому району и ООО Специализированный застройщик «Строй-инвест-Стронег» 28.05.2018 заключены договоры аренды № 3/2018/а, № 4/2018/а, №5/2018/а.

Согласно п.1.1 договора № 3/2018/а арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 02:63:012206:774 общей площадью 299 кв. м., разрешенное использование – среднеэтажная жилая застройка, сроком на 3 года, находящийся по адресу: РБ, <...> в границах, указанных в кадастровом паспорте земельного участка, прилагаемом к договору и являющемся его неотъемлемой частью.

Согласно п.1.1 договора № 4/2018/а арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 02:63:012206:775 общей площадью 434 кв. м., разрешенное использование – среднеэтажная жилая застройка, сроком на 3 года, находящийся по адресу: РБ, <...> в границах, указанных в кадастровом паспорте земельного участка, прилагаемом к договору и являющемся его неотъемлемой частью.

Согласно п.1.1 договора № 5/2018/а арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 02:63:012206:776 общей площадью 404 кв. м., разрешенное использование – среднеэтажная жилая застройка, сроком на 3 года, находящийся по адресу: РБ, <...> в границах, указанных в кадастровом паспорте земельного участка, прилагаемом к договору и являющемся его неотъемлемой частью.

В силу п. 2.1. договоров срок действия устанавливается с 28.05.2018 по 27.05.2021.

Арендованные земельные участки переданы арендатору на основании актов приема-передачи.

Договоры аренды зарегистрированы в установленном законом порядке.

Согласно п. 2.3 договоров по истечении срока действия договора преимущественное право арендатора на заключение договора но новый срок исключается в случае недобросовестного исполнения арендатором условий договора.

Пунктом 4.3.2 договоров предусмотрено право арендатора с письменного согласия арендодателя сдавать участок в субаренду, а также передавать свои права и обязанности по договору третьим лицам в пределах срока аренды.

Пунктом 4.3.3 договоров предусмотрено право арендатора по истечении срока действия договора в преимущественном порядке перед другими лицами заключить договор аренды на новый срок на согласованных сторонами условиях по письменному заявлению, направленному арендодателю не позднее чем за три месяца до истечения срока действия договора.

Истечение срока действия договора влечет за собой его прекращение в случаях, если ко дню истечения срока действия договора не будет достигнуто соглашения о продлении (п. 6.3 договоров).

Прокуратура, ссылаясь на то, что вышеуказанные пункты договора аренды земельного участка не соответствуют требованиям Земельного кодекса Российской Федерации, Гражданского кодекса Российской Федерации и в силу ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации являются недействительными (ничтожными), обратилась в суд с настоящим заявлением.

Оценив все представленные доказательства в отдельности, относимость, допустимость и их достоверность, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств в порядке ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), суд считает иск подлежащим удовлетворению на основании следующего.

В силу статей 64, 71, АПК РФ арбитражный суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, какие законы и иные нормативные правовые акты следует применить по данному делу, а также иные обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, на основании представленных доказательств.

В соответствии со статьей 8 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судопроизводство в арбитражном суде осуществляется на основе равноправия сторон. Стороны пользуются равными правами на заявление отводов и ходатайств, представление доказательств, участие в их исследовании, выступление в судебных прениях, представление арбитражному суду своих доводов и объяснений, осуществление иных процессуальных прав и обязанностей, предусмотренных названным кодексом.

По правилам части 1 статьи 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Согласно части 2 статьи 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий.

Таким образом, в силу статей 9, 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд на основе принципа состязательности с учетом представленных сторонами доказательств устанавливает значимые для дела обстоятельства. При этом каждая из сторон несет риск процессуальных последствий непредоставления доказательств.

В соответствии со ст. 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

Пунктом 4 ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

Согласно ст. 422 Гражданского кодекса Российской Федерации договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом или иными правовыми актами, действующими в момент его заключения; условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

В силу статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор вправе с согласия арендодателя передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), если иное не установлено законом или иными правовыми актами. При аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор, в силу пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, вправе, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу без согласия арендодателя при условии его уведомления.

Согласно пункту 7 статьи 448 Гражданского кодекса Российской Федерации если соответствии с законом заключение договора возможно только путем проведения торгов, победитель торгов не вправе уступать права и осуществлять перевод долга по обязательствам, возникшим из заключенного на торгах договора. Обязательства по такому договору должны быть исполнены победителем торгов лично, если иное не установлено в соответствии с законом.

Имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено, в том числе земельным законодательством (пункт 3 статьи 3 Земельного кодекса Российской Федерации).

Согласно части 1 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктов 2 настоящей статьи.

Приведенное ограничение направлено на обеспечение соблюдения принципа конкуренции при проведении торгов и недопущение предоставления лицу, не участвовавшему в проведении торгов, необоснованных преимуществ; на исключение возможности для лица, не участвовавшего в торгах, стать стороной по договору в обход установленной процедуры, а в случае, когда проведение торгов предусмотрено законом, - в обход закона, что расценивается как злоупотребление правом (пункт 3 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Произвольная замена стороны в обязательстве посредством уступки прав, возникших из заключенного на торгах договора, в данном случае является недопустимой, поскольку фактически позволила бы по своему усмотрению определить в качестве стороны договора иное лицо (не являющемуся победителем торгов) без учета требований, предъявляемых законом к участникам соответствующих правоотношений.

Учитывая изложенное, суд приходит к выводу, что условия пункта 4.3.2 договоров противоречат пункту 7 статьи 448 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно пункту 15 статьи 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов.

Таким образом, сопоставив условия спорных договоров, с учетом вышеизложенной нормы права, суд приходит к выводу о том, что пункты 2.3, 4.3.3, а также пункт 6.3 договоров № 3/2018/а, № 4/2018/а, №5/2018/а от 28.05.2018 являются недействительными (ничтожными).

Согласно п. 2 ст. 168 ГК РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Включение в текст договора аренды земельного участка, который является типовым договором аренды, положений, нарушающих императивные требования ЗК РФ, посягает на публичные интересы, следовательно, такие условия являются ничтожными в силу п. 2 ст. 168 ГК РФ.

Таким образом, суд считает, что договоры аренды земельного участка № 3/2018/а, № 4/2018/а, №5/2018/а от 28.05.2018 содержат условия, противоречащие законодательству.

В этой связи применение при заключении сделок типовых договоров аренды, содержащих противоречащее законодательству условие, не может соответствовать принципам добросовестного ведения деятельности участниками гражданского оборота и баланса публичных и частных интересов, и, как следствие, может повлечь нарушение прав неограниченного числа арендаторов.

В соответствии со ст. 180 ГК РФ недействительность части сделки не влечет недействительности прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части.

При таких обстоятельствах суд находит исковые требования подлежащими удовлетворению, пункты 2.3, 4.3.2, 4.3.3, 6.3 договоров аренды № 3/2018/а, № 4/2018/а, №5/2018/а от 28.05.2018, следует признать недействительными.

Согласно п. 3 ст. 166 Гражданского кодекса Российской Федерации требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо.

Требование о признании недействительной ничтожной сделки независимо от применения последствий ее недействительности может быть удовлетворено, если лицо, предъявляющее такое требование, имеет охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной.

В ст. 52 АПК РФ определено, что прокурор вправе обращаться в арбитражный суд с иском о признании недействительными и применении последствий недействительности ничтожной сделки, совершенной органами государственной власти Российской Федерации, органами государственной власти субъекта Российской Федерации, органами местного самоуправления, государственными и муниципальными унитарными предприятиями, государственными учреждениями, а также юридическими лицами, в уставном капитале (фонде) которых есть доля участия Российской Федерации, доля участия субъекта Российской Федерации, доля участия муниципальных образований.

В силу ст. 1 Федерального закона от 17.01.1992 № 2202-1 «О прокуратуре Российской Федерации», прокуратура Российской Федерации - единая федеральная централизованная система органов, осуществляющих от имени Российской Федерации надзор за соблюдением Конституции Российской Федерации и исполнением законов, действующих на территории Российской Федерации.

В целях обеспечения верховенства закона, единства и укрепления законности, защиты прав и свобод человека и гражданина, а также охраняемых законом интересов общества и государства прокуратура Российской Федерации осуществляет надзор за исполнением законов федеральными министерствами, государственными комитетами, службами и иными федеральными органами исполнительной власти, представительными (законодательными) и исполнительными органами субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления, органами военного управления, органами контроля, их должностными лицами, органами управления и руководителями коммерческих и некоммерческих организаций, а также за соответствием законам издаваемых ими правовых актов.

В соответствии с п. 4 ст. 27, п. 3 ст. 35 Федерального закона «О прокуратуре Российской Федерации» прокурор вправе обратиться в суд с заявлением, если этого требует защита прав граждан и охраняемых законом интересов общества и государства, когда нарушены права и свободы значительного числа граждан, либо в силу иных обстоятельств нарушение приобрело особое общественное значение.

Одними из задач судопроизводства в арбитражных судах являются защита нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов лиц, осуществляющих предпринимательскую и иную экономическую деятельность; укрепление законности и предупреждение правонарушений в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Оспариваемые договоры аренды по своему содержанию являются типовым договором, разработанным в интересах арендодателя.

Прокуратура Республики Башкортостан, обращаясь с настоящим иском, указала, что оспариваемый договор аренды содержит условия, противоречащие законодательству.

В этой связи применение при заключении сделок типовых договоров аренды, содержащих условия, указанные прокурором как противоречащие законодательству, не могут соответствовать принципам добросовестного ведения деятельности участниками гражданского оборота и баланса публичных и частных интересов, и, как следствие, могут повлечь нарушение прав неограниченного числа арендаторов.

Следовательно, обращаясь в арбитражный суд с настоящим иском о признании незаконным в части договора аренды земли, Прокуратура Республики Башкортостан действует в защиту гарантированных Конституцией Российской Федерации прав и законных интересов неопределенного круга лиц для устранения нарушений законодательства.

Включение в договор аренды земельного участка условий, противоречащих действующему законодательству, является нарушением публичных интересов. При таких обстоятельствах иск подлежит удовлетворению.

При этом, суд считает необходимым отметить, что факт расторжения сделки не препятствует констатации факта ничтожности ее части по требованию Прокурора, который действует в интересах неопределенного круга лиц и в защиту публичных интересов.

Согласно подп. 2 п. 1 ст. 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации размер государственной пошлины, подлежащей уплате при подаче исковых заявлений по спорам, возникающим при заключении, изменении или расторжении договоров, а также по спорам о признании сделок недействительными установлен в размере 6000 рублей.

На основании изложенного расходы по уплате государственной пошлины относятся на ответчиков в равных долях, по 3000 рублей с каждого, и подлежат взысканию в доход федерального бюджета.

Вместе с тем подп. 1 п. 1 ст. 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации предусмотрено, что от уплаты государственной пошлины по делам, рассматриваемым в арбитражных судах, освобождаются государственные органы, органы местного самоуправления, выступающие по делам, рассматриваемым в арбитражных судах, в качестве истцов или ответчиков.

Поскольку Администрация городского поселения город Белебей муниципального района Белебеевский район Республики Башкортостан освобождена от уплаты государственной пошлины, государственная пошлина подлежит взысканию с ООО Специализированный застройщик «Строй-инвест-Стронег» в приходящейся на него части – 9000 руб.

Руководствуясь ст. ст. 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

Исковые требования Прокуратуры Республики Башкортостан (ИНН <***>, ОГРН<***>) удовлетворить.

Признать недействительными (ничтожными) пункты 2.3, 4.3.2, 4.3.3, 6.3 договоров аренды от 28.05.2018 от 28.05.2018 № 3/2018/а, № 4/2018/а, №5/2018/а, заключенных между Администрацией городского поселения город Белебей муниципального района Белебеевский район Республики Башкортостан в лице председателя Комитета по управлению собственностью Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан по Белебеевскому району и Обществом с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик «Строй-инвест-Стронег».

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик «Строй-инвест-Стронег» (ИНН <***>, ОГРН <***>) в доход федерального бюджета государственную пошлину по иску в размере 9000 руб.

Исполнительный лист выдать после вступления решения в законную силу.

Решение вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба.

В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение может быть обжаловано в Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения (изготовления его в полном объеме) через Арбитражный суд Республики Башкортостан.

Если иное не предусмотрено Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации, решение может быть обжаловано в Арбитражный суд Уральского округа при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Информацию о времени, месте и результатах рассмотрения апелляционной или кассационной жалобы можно получить соответственно на Интернет-сайтах Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда www.18aas.arbitr.ru или Арбитражного суда Уральского округа www.fasuo.arbitr.ru.

Судья Н.Е. Напольская