Решение от 6 апреля 2021 г. по делу № А66-478/2021

137/2021-38347(2)

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ТВЕРСКОЙ ОБЛАСТИ

Именем Российской Федерации
РЕШЕНИЕ

Дело № А66-478/202121
г.Тверь
06 апреля 2021 года
Резолютивная часть решения объявлена 30 марта 2021 года

Арбитражный суд Тверской области в составе судьи Голубевой Л.Ю., при ведении протокола судебного заседания секретарём судебного заседания ФИО1, при участии представителя истца – ФИО2, по доверенности, рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску Акционерного общества «Тверьвтормет», г. Тверь, к Комитету по управлению имуществом города Торжка, Тверская область, г. Торжок,

об урегулировании разногласий при заключении договора купли- продажи земельного участка,

У С Т А Н О В И Л:

Акционерное общество «Тверьвтормет», г. Тверь, обратилось в Арбитражный суд Тверской области с иском к Комитету по управлению имуществом города Торжка, Тверская область, г. Торжок, об урегулировании разногласий при заключении договора от 27.08.2020 № 675-ЗКП купли- продажи земельного участка с кадастровым номером 69:47:0170202:4, общей площадью 10748 кв.м, расположенного по адресу: <...>, путем принятия п.2.1. договора в следующей редакции:

«Выкупная цена Земельного участка составляет 104 925 (сто четыре тысячи девятьсот двадцать пять) рублей 00 копеек».

Ответчик явку представителя в судебное заседание не обеспечил, о времени и месте рассмотрения дела извещен надлежаще.

Дело рассматривается в отсутствие представителя ответчика в порядке статьи 156 АПК РФ.

Истец поддержал исковые требования в полном объеме по доводам, изложенным в исковом заявлении.

Из материалов дела следует, что 06.08.2020 АО «Тверьвтормет» обратилось в администрацию города Торжка с заявлением от 04.08.2020 № 234 с просьбой заключить договор купли-продажи земельного участка с видом разрешенного использования: промышленное производство, расположенного по адресу: <...>, площадью 10 748 кв.м., с кадастровым номером 69:47:0170202:4 в соответствии с пп. 6 п. 2 ст. 39.3 Земельного кодекса РФ.

От Комитета имущества города Торжка в адрес АО «Тверьвтормет» поступил проект договора № 675-ЗКП купли-продажи земельного участка от 27 августа 2020 года (далее - договор).

В соответствии с п. 1.1 указанного договора Продавец (Комитет) продает, а покупатель (Общество) приобретает в собственность земельный участок, относящийся к землям населенных пунктов, расположенный по адресу: <...>, с кадастровым номером 69:47:0170202:4, площадью 10748 кв.м., вид разрешенного использования - для производственной деятельности и размещения производственных и административных зданий, в границах, указанных в выписке из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости, которая прилагается к настоящему договору и является его неотъемлемой частью (далее - Земельный участок).

Согласно п. 2.1 договора выкупная цена земельного участка составляет 419 700,00 руб. (четыреста девятнадцать тысяч семьсот рублей 00 копеек).

АО «Тверьвтормет» полагает выкупную стоимость указанного участка завышенной, ссылаясь на следующее:

согласно расчету, приложенному к договору, кадастровая стоимость земельного участка составляет 4 197 000 рублей, ставка земельного налога 1%, размер земельного налога - 41 970, в соответствии с ч. 2 ст. 14 Закона Тверской области от 09.04.2008 № 49-30 «О регулировании отдельных земельных отношений в Тверской области» (далее- Закон № 49-ЗО) коэффициент составляет 10, следовательно, выкупная цена земельного участка - 419 700 рублей.

На спорном земельном участке находятся объекты недвижимости, принадлежащие истцу: административное здание и склад-модуль.

По мнению истца, выкупная цена земельного участка должна рассчитываться в соответствии с п. 1 ч. 1 ст. 14.1 Закона Тверской области от 09.04.2008 № 49-30 «О регулировании отдельных земельных отношений в Тверской области»: по цене, равной двум с половиной процентам кадастровой стоимости земельного участка. Соответственно выкупная стоимость должна составлять 104 925,00 руб.

27.11.2020 истец направил ответчику претензию с приложенным протоколом разногласия, в которой предложил определить выкупную цену земельного участка в размере 104 925 руб.

Поскольку претензия истца оставлена ответчиком без удовлетворения, истец обратился в суд с настоящим иском.

Исследовав материалы дела, суд приходит к следующим выводам:

согласно пункту 1 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) (в редакции, действующей после 01.03.2015), если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица,

являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

В соответствии с подпунктом 6 пункта 2 статьи 39.3 ЗК РФ без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 Кодекса.

Согласно пункту 2 статьи 445 ГК РФ в случаях, когда в соответствии с названным Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.

При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

В соответствии со статьей 446 ГК РФ в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 ГК РФ либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

В данном случае между сторонами договора возник спор об определении выкупной стоимости земельного участка, а именно о подлежащем применению коэффициенту.

Пунктом 1 статьи 2 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» (далее - Закон № 137-ФЗ), установлен льготный порядок определения цены при приобретении земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, лицами, являющимися собственниками расположенных на таких земельных участках объектов недвижимости, если указанные объекты ранее были отчуждены из государственной или муниципальной собственности.

При приобретении указанными лицами таких земельных участков их цена устанавливается субъектами Российской Федерации в пределах: двадцати процентов кадастровой стоимости земельного участка, расположенного в городах с численностью населения свыше 3 миллионов человек; двух с половиной процентов кадастровой стоимости земельного участка, расположенного в иной местности. До установления субъектами Российской Федерации цены земельного участка применяется наибольшая для соответствующей местности цена земельного участка.

В Тверской области порядок определения цены земельных участков, находящихся в собственности Тверской области , и земельных участков,

государственная собственность на которые не разграничена, установлен Законом № 49-ЗО.

В соответствии с частью 1 статьи 14.1 Закона № 49-ЗО продажа без проведения торгов земельных участков, находящихся в собственности Тверской области, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, осуществляется по цене, равной двум с половиной процентам кадастровой стоимости земельного участка:

1) коммерческим организациям и индивидуальным предпринимателям, являющимся собственниками расположенных на таких земельных участках зданий, сооружений, если эти здания, сооружения были отчуждены из государственной или муниципальной собственности, в том числе в случае, если на таких земельных участках возведены или реконструированы здания, сооружения;

2) гражданам и некоммерческим организациям, являющимся собственниками расположенных на таких земельных участках зданий, сооружений, если право собственности указанных лиц на эти здания, сооружения возникло до вступления в силу Земельного кодекса Российской Федерации и если федеральными законами для указанных собственников не установлен иной порядок приобретения земельных участков в собственность;

3) коммерческим организациям и индивидуальным предпринимателям, являющимся собственниками расположенных на таких земельных участках зданий, сооружений, если эти здания, сооружения были возведены на таких земельных участках вместо разрушенных или снесенных и ранее отчужденных из государственной или муниципальной собственности зданий, сооружений;

4) юридическим лицам, являющимся собственниками расположенных на таких земельных участках зданий, сооружений, при переоформлении ими права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками;

5) собственникам зданий, сооружений в отношении находящихся у них на праве аренды земельных участков в случаях, если в период со дня вступления в силу Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" до 1 июля 2012 года в отношении таких земельных участков осуществлено переоформление права постоянного (бессрочного) пользования на право аренды либо такие земельные участки образованы из земельных участков, указанных в настоящем пункте;

6) собственникам зданий, сооружений, являющимся резидентами инновационно-промышленного парка Тверской области, резидентами экотехнопарка Тверской области, в отношении находящихся у них на праве аренды земельных участков, расположенных на территории инновационно- промышленного парка Тверской области, экотехнопарка Тверской области.

В соответствии с частью 23 статьи 14.1 Закона № 49-ЗО лица, не указанные в части 1 настоящей статьи и являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на земельных участках, находящихся в собственности Тверской области, или на земельных участках,

государственная собственность на которые не разграничена, приобретают такие земельные участки, расположенные на территории Тверской области, по цене, равной десятикратному размеру ставки земельного налога за единицу площади земельного участка, но не более кадастровой стоимости такого земельного участка, если иное не установлено Федеральным законом.

Ответчиком выкупная цена земельного участка определена на основании части 2 статьи 14.1 Закона № 49-ЗО.

Истец считает, что к нему применимы положения пункта 1 части 1 статьи 14.1 Закона № 49-ЗО.

Из пункта 9 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" следует, что определяя цену земельного участка по договору купли-продажи, заключаемому с собственниками объектов недвижимости, расположенных на участке, стороны должны руководствоваться Законом № 137-ФЗ, содержащим императивную норму о конкретных условиях определения стоимости земельного участка.

Таким образом, по смыслу пункта 1 статьи 2 Закона № 137-ФЗ определяющими критериями применения льготных цен при выкупе указанных в данном пункте земельных участков является факт нахождения на земельном участке зданий, строений, сооружений, принадлежащих заявителю на праве собственности, которые ранее были отчуждены в процессе приватизации государственных (муниципальных) предприятий, либо возведены на таких земельных участках вместо разрушенных или снесенных и ранее отчужденных из государственной или муниципальной собственности.

При этом право на льготное приобретение земельного участка имеет любой собственник указанных объектов недвижимости независимо от того, приобрел ли он недвижимость при приватизации или в результате последующих сделок (пункт 9 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 3 (2016), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 19.10.2016).

Из содержания пункта 1 статьи 2 Закона № 137-ФЗ следует, что субъектами применения льготного порядка расчетов за приватизируемые земельные участки выступают собственники зданий, строений, сооружений, находившихся ранее в государственной или муниципальной собственности. При этом для приобретения земельного участка по льготной цене в соответствии с указанной нормой достаточно установить факт отчуждения недвижимого имущества в процессе приватизации государственных (муниципальных) предприятий, поскольку из буквального толкования данной нормы не следует, что субъектом приобретения земельного участка по льготной цене является первый приобретатель недвижимости.

Согласно части 1 статьи 14.1 Закона Тверской области № 49-ЗО от 09.04.2008 "О регулировании отдельных земельных отношений в Тверской области" продажа без проведения торгов земельных участков, находящихся

в собственности Тверской области, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, осуществляется по цене, равной двум с половиной процентам кадастровой стоимости земельного участка:

коммерческим организациям и индивидуальным предпринимателям, являющимся собственниками расположенных на таких земельных участках зданий, сооружений, если эти здания, сооружения были отчуждены из государственной или муниципальной собственности, в том числе в случае, если на таких земельных участках возведены или реконструированы здания, сооружения.

Наличие у истца в права на приобретение земельного участка по льготной цене подтверждается материалами дела: на земельном участке 69:47:0170202:4 расположен объект недвижимости – административное здание, которое было приобретено истцом в процессе приватизации - по договору купли-продажи от 05.02.1993 регистрационный номер № 1128 401 378-1/45-1, заключенному с Российским фондом федерального имущества (спорное здание поименовано в приложении № 1 к Договору купли-продажи от 05.02.1993 как «служебное помещение»).

Довод ответчика о том, что спорное строение не является объектом недвижимости, судом отклоняется. Истцом представлен технический план здания, расположенного на земельном участке 69:47:0170202:4, с наименованием объекта недвижимости «служебное помещение» и назначением объекта недвижимости «нежилое». Согласно заключению кадастрового инженера указанное здание является ранее учтенным; названный технический план составлен с целью идентифицировать здание, поименованное в договоре приватизации.

Сопоставление представленных истцом Технических паспортов на административное здание, расположенное по адресу <...>, по состоянию на 22.12.1989, 18.03.1998, 18.09.2019, в совокупности с составленным 29.03.2021 года техническим планом здания, расположенного на земельном участке 69:47:0170202:4, с наименованием объекта недвижимости «служебное помещение» и назначением объекта недвижимости «нежилое», позволяют сделать вывод о том, что указанный объект недвижимости находился на земельном участке 69:47:0170202:4 на момент приватизации и включен в договор купли- продажи от 05.02.1993. Согласно содержащемуся в Техническом плате заключению кадастрового инженера указанное здание является ранее учтенным; названный технический план составлен с целью идентифицировать здание, поименованное в договоре приватизации.

Согласно представленным истцом инвентаризационной описи и инвентарным карточкам, указанный объект недвижимости состоял на балансе истца в качестве основного средства.

С учетом изложенного, в силу пункта 1 статьи 2 Закона № 137-ФЗ выкупная цена земельного участка в рассматриваемом случае не может превышать 2,5% процентов кадастровой стоимости земельного участка, что составляет 104 925 руб.

Разногласия относительно величины кадастровой стоимости выкупаемого земельного участка (4 197 000 руб.) между сторонами отсутствуют.

При указанных обстоятельствах исковые требования подлежат удовлетворению.

Согласно ч. 1 ст. 110 АПК РФ расходы по оплате государственной пошлины подлежат отнесению на ответчика.

Руководствуясь ст. ст. 110,156, 167-170 , 176 АПК РФ, суд Р Е Ш И Л:

Урегулировать разногласия, возникшие между Акционерным обществом «Тверьвтормет» и Комитетом по управлению имуществом города Торжка при заключении договора купли-продажи земельного участка № 675-ЗКП с кадастровым номером 69:47:0170202:4, общей площадью 10748 кв.м., расположенного по адресу <...> путем принятия пункта 2.1 договора купли-продажи в следующей редакции: «Выкупная цена Земельного участка составляет 104 925 (сто четыре тысячи девятьсот двадцать пять ) рублей 00 копеек».

Взыскать с Комитета по управлению имуществом Муниципального образования Городской округ город Торжок Тверской области , г. Торжок, ОГРН <***> , ИНН <***> , в пользу Акционерного общества «Тверьвтормет», г. Тверь, ОГРН <***>, ИНН <***>, 6 000 руб. судебных расходов по оплате госпошлины за рассмотрение дела.

Исполнительный лист подлежит выдаче в порядке, предусмотренном ст. 319 АПК РФ.

Настоящее решение может быть обжаловано в Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд, г. Вологда, в течение месяца со дня его принятия, в порядке, предусмотренном АПК РФ.

Судья Л.Ю. Голубева

Электронная подпись действительна.Данные ЭП:Удостоверяющий центр ФГБУ ИАЦ СудебногодепартаментаДата 19.11.2020 8:10:21

Кому выдана Голубева Любовь Юрьевна