Решение от 6 апреля 2022 г. по делу № А63-13592/2021

АРБИТРАЖНЫЙ СУД СТАВРОПОЛЬСКОГО КРАЯ

Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А63-13592/2021
г. Ставрополь
06 апреля 2022 года
Резолютивная часть решения объявлена 30 марта 2022 года

Решение изготовлено в полном объеме 06 апреля 2022 года

Арбитражный суд Ставропольского края в составе:

председательствующего судьиСиротина И.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании заявление общества с ограниченной ответственностью «АТВА», Ставропольский край, город Ессентуки, ОГРН <***>, ИНН <***>,

к комитету по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя, город Ставрополь, ОГРН <***>, ИНН <***>,

о признании незаконным отказа в предоставлении преимущественного права на приобретение в собственность арендуемых помещений;

об обязании устранить нарушения и предоставить преимущественное право на приобретение в собственность арендуемых помещений,

в отсутствии представителей лиц, участвующих в деле,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью «АТВА», г.Ессентуки, обратилось в Арбитражный суд Ставропольского края с заявлением к комитету по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя, о признании незаконным отказа комитета по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя в предоставлении обществу с ограниченной ответственностью «АТВА» преимущественного права на приобретение в собственность арендуемых по договору аренды №7148 от 05.10.2020 нежилых помещений №№96, 101, 102, 287, 1 этаж, литер А, кадастровый номер 26:12:011102:1211, расположенных по адресу: <...>, площадью 30,2 кв.м.; об обязании комитета по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя устранить нарушения и предоставить обществу с ограниченной ответственностью «АТВА» преимущественное право на приобретение в собственность арендуемых по договору аренды №7148 от 05.10.2020 нежилых помещений №№96, 101, 102, 287, 1 этаж, литер А, кадастровый номер 26:12:011102:1211, расположенных по адресу: <...>, площадью 30,2 кв.м., по цене, равной их рыночной стоимости в порядке, предусмотренном частью 3 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», а именно: в двухмесячный срок обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке, направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.

Определением от 02.02.2022 судебное разбирательство по делу отложено на 30.03.2022.

Исследовав материалы дела, суд считает, что требования заявителя подлежат удовлетворению в полном объеме по следующим основаниям.

Из материалов дела следует, что 16.05.2011 года между комитетом по управлению муниципальным имуществом г.Ставрополя (арендодатель) и ООО «Атва» (арендатор) был заключен договор № 6405 аренды нежилого помещения, находящегося в муниципальной собственности г.Ставрополя, по условиям которого арендодатель передает, а арендатор принимает во временное пользование за плату нежилые помещения №№ 68,69,70,77 (1/2 часть помещений № 96, 101, 102, 120) общей площадью 103,15 кв.м., расположенные на 1 этаже литера «А-А1» в здании по адресу: <...>. Указанные помещения являются муниципальной собственностью г.Ставрополя, не обременены залогом, не находятся под арестом и свободны от прав третьих лиц (п. 1.2. договора).

На основании акта приема-передачи от 30.08.2011 арендодатель передал, а арендатор принял указанные помещения.

Срок аренды устанавливается с 16.05.2011 по 15.05.2016 года (п. 4.1. договора).

15.01.2015 года был между ООО «АТВА» и КУМИ администрации г.Ставрополя был заключен договор купли-продажи недвижимого имущества № 96, согласно которого ООО «АТВА» приобрело право собственности на помещения за №№ 68,69,70,77, общей площадью 70,8 кв.м., расположенные по адресу: <...>.

08.06.2015 года между КУМИ администрации г.Ставрополя и ООО «АТВА» было заключено дополнительное соглашение, согласно которого в связи с выкупом арендатором помещений № 68,69,70,77 общей площадью 70,8 кв.м. внести в п.1.1. договора изменения, а именно: арендодатель передает, а арендатор принимает во временное владение и пользование за плату ½ часть нежилых помещений № 96, 101, 102, 120 общей площадью 32,35 кв.м., расположенные на 1 этаже, в литере А, по адресу: <...>, помещения входят в состав объекта недвижимости с кадастровым номером 26:12:011102:1188.

21.04.2016 КУМИ администрации г.Ставрополя было разрешено выполнение работ на установку перегородки между частями коридора, при условии осуществления работ, включая подготовку документов для выдачи разрешительной документации за счет собственных средств ООО «АТВА».

В связи с истечением срока действия договора аренды нежилых помещений № 6405 от 16.05.2011 года, между ООО «АТВА» и КУМИ администрации города Ставрополя заключен договор аренды нежилых помещений № 6876 от 19.07.2016 года, согласно п. 1.1 которого ООО «АТВА» принимает во временное пользование 1/2 часть нежилых помещений №№ 96,101,102,120, общей площадью 32,35 кв.м., расположенных по адресу: <...>.

Согласно п. 3.1. договора срок действия настоящего договора – до 31.12.2016 года.

На основании акта приема-передачи от 19.07.2016 арендодатель передал, а арендатор принял ½ часть нежилых помещений № 96,101,102,120 общей площадью 32,35 кв.м., кадастровый номер 26:12:011102:1188, расположенные на первом этаже здания в литере А по адресу: <...>.

30.12.2016 года комитетом градостроительства администрации г. Ставрополя выдано решение о согласовании перепланировки нежилых помещений № 96,10,102,120, по адресу: <...>.

03.04.2018 между КУМИ администрации г.Ставрополя и ООО «АТВА» был заключен договор № 6999 аренды нежилых помещений, находящихся в муниципальной собственности г.Ставрополя, по условиям которого арендодатель передает, а арендатор принимает во временное владение и пользование часть помещения № 96 площадью 1,25 кв.м., часть помещения № 101 плоащдью 0,65 кв.м., часть помещения № 102 площадью 0,7 кв.м., часть помещения № 120 площадью 29,75 кв.м., общей площадью 32,35 кв.м., входящих в состав объекта недвижимости с кадастровым номером 26:12:011102:1188, находящегося в собственности муниципального образования г.Ставрополя, расположенного по адресу: <...>, литер А, 1 этаж.

Настоящий договор вступает в силу со дня его подписания сторонами, срок действия – 11 месяцев.

На основании акта приема-передачи от 03.04.2018 указанные выше помещения были переданы арендатору.

18.06.2018 перепланировка нежилых помещений № 96, 10, 102, 120 по адресу: <...> на основании акта приемочной комиссии о завершении переустройства и (или) перепланировки жилого (нежилого) помещения № 258-А была завершена.

Письмом КУМИ администрации г.Ставрополя № 08/07/3083 от 09.04.2019 года принято решение о разделе нежилых помещений с кадастровым номером: 26:12:011102:1188 по адресу: <...>, на 2 группы помещений: помещения № 96,101,102,287, площадью 30,2 кв.м; помещения № 288, площадью 34,5 кв.м. 27.05.2019.

27.05.2019 года данный раздел прошел государственную регистрацию, нежилым помещениям группы 1 (помещения № 96,101,102,287), площадью 30,2 кв.м, которыми на праве аренды владеет ООО «АТВА», был присвоен кадастровый номер: 26:12:011102:1211.

Заявлениями от 26.03.2019, 04.04.2019 года ООО «АТВА» обращался в КУМИ администрации г.Ставрополя с заявлениями о продлении договора аренды № 6999 от 03.04.2018 в связи с его истечением.

05.10.2020 между КУМИ администрации г.Ставрополя и ООО АТВА» был заключен договор № 7148 аренды нежилого имущества, находящегося в муниципальной собственности г.Ставрополя, по условиям которого арендодатель передает, а арендатор принимает во временное владение и пользование за плату нежилые помещения №№ 96,101,102,287 1 этаж, литер А, кадастровый номер 26:12:011102:1211, площадью 30,2 кв.м. Согласно договора аренды № 7148 вышеуказанные нежилые помещения были предоставлены ООО «АТВА» сроком на три года с 05.10.2020 по 04.10.2023 года.

На основании акта приема-передачи от 05.10.2020 вышеуказанные нежилые помещения были переданы арендатору во временное владение и пользование за плату.

19.05.2021 года ООО «АТВА» обратилось в КУМИ администрации г.Ставрополя с заявлением о реализации преимущественного права выкупа арендуемых нежилых помещений за №№96,101,102,287, общей площадью 30,2 кв.м., расположенных на 1-ом этаже литера А, по адресу: <...>.

Письмом КУМИ администрации г.Ставрополя № 08/08/5068 от 17.06.2021 в реализации преимущественного права выкупа арендуемых нежилых помещений за №№ 96,101,102,287 общей площадью 30,2 кв.м., расположенных на 1-ом этаже литера А, по адресу: <...> было отказано, в связи с чем заявитель, считая отказ КУМИ администрации г.Ставрополя незаконным и необоснованным, обратился в суд с настоящим заявлением.

Согласно части 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

В соответствии со статьей 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд может признать ненормативный правовой акт государственного органа, органа местного самоуправления, иного органа, должностного лица недействительным при наличии двух условий: несоответствия оспариваемого акта закону или иному нормативному правовому акту и нарушения этим актом прав и законных интересов заявителя.

В пункте 6 совместного постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 № 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» содержится следующее разъяснение: основанием для принятия решения суда о признании ненормативного акта органа местного самоуправления недействительным являются одновременно как его несоответствие закону или иному правовому акту, так и нарушение указанным актом гражданских прав и охраняемых законом интересов юридического лица.

Согласно статье 3 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 159-ФЗ) субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» (далее – Закон № 209-ФЗ) и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

При этом такое преимущественное право может быть реализовано при условии, что:

- арендуемое имущество на день подачи заявления находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона;

- отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 или частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления;

- арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона;

- сведения о субъекте малого и среднего предпринимательства на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества не исключены из единого реестра субъектов малого и среднего предпринимательства.

В соответствии с частью 2 статьи 9 Закона №159-ФЗ субъект малого или среднего предпринимательства, соответствующий установленным статьей 3 настоящего Федерального закона требованиям, по своей инициативе вправе направить в уполномоченный орган заявление о соответствии условиям отнесения к категории субъектов малого или среднего предпринимательства, установленным статьей 4 Закона № 209-ФЗ, и о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества (далее - заявление), не включенного в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Закона №209-ФЗ перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

Согласно части 3 статьи 9 Закона №159-ФЗ при получении заявления уполномоченные органы обязаны: обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», в двухмесячный срок с даты получения заявления; принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке; направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.

Пунктом 4 статьи 9 Закона №159-ФЗ определено, что в случае, если заявитель не соответствует установленным статьей 3 настоящего Федерального закона требованиям и (или) отчуждение арендуемого имущества, указанного в заявлении, в порядке реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества не допускается в соответствии с настоящим Федеральным законом или другими федеральными законами, уполномоченный орган в тридцатидневный срок с даты получения этого заявления возвращает его арендатору с указанием причины отказа в приобретении арендуемого имущества.

Как следует из материалов дела, заявитель относится к категории субъектов малого предпринимательства. Это обстоятельство подтверждается представленными в материалы дела доказательствами и не оспаривается заинтересованным лицом.

Доказательств наличия задолженности заявителя по арендным платежам в материалы дела не представлено, площадь арендуемых помещений не превышает установленные законами субъектов Российской Федерации предельные значения площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности.

В материалах дела имеются платежные поручения, подтверждающие перечисление арендной платы ООО «АТВА» за пользование арендуемым имуществом, у заявителя отсутствует задолженность по оплате арендных платежей.

Заявитель арендует нежилые помещения с момента заключения ранее договоров аренды недвижимого имущества и фактически непрерывно владеет и пользуется спорным имуществом с 2011 года и по настоящее время, то есть непрерывно в течение двух и более лет пользуется арендуемыми помещениями (договор аренды от 16.05.2011 № 6405 нежилых помещений № 68,69,70,77 и последующий залученный договор купли-продажи указанных помещений от 15.01.2015; дополнительное соглашение от 08.06.2015 к договору аренды от 16.05.2011, в соответствии с которым уже непосредственно ½ часть спорных помещений № 96,101,102,120 была предоставлена в аренду ООО «АТВА»; договор аренды от 19.07.2016 № 6876; договор аренды от 03.04.2018 № 6999; договор аренды от 05.10.2020 № 7148).

Заявителем соблюдены все условия, установленные законом №159-ФЗ, для возникновения у него права на реализацию предоставленного законом преимущественного права на приобретение арендуемых помещений.

Таким образом, поскольку заявитель соответствует установленным статьей 3 Закона от 22.07.2008 №159-ФЗ требованиям, а основания для отказа в предоставлении преимущественного права на приобретение арендуемого имущества отсутствуют, то заинтересованное лицо после получения заявления обязано было осуществить действия, указанные в части 3 статьи 9 Закона от 22.07.2008 №159-ФЗ, однако таких действий не совершило.

С учетом изложенного, судом установлено, что установленные нормами закона №159-ФЗ условия для реализации ООО «АТВА» права на приватизацию арендуемых помещений являются обоснованными и подлежат удовлетворению.

Довод заинтересованного лица о том, что срок владения с 03.03.2019 по 04.10.2020 года не может быть учтен при исчислении непрерывного владения арендованным имуществом, судом отклоняется, поскольку в силу статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610), если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя. Более того, пункт 3.1 договора аренды недвижимого имущества, находящегося в муниципальной собственности г.Ставрополя от 05.10.2020 № 7148, предусматривает, что действие договора аренды было распространено на фактически возникшие с 03.03.2019 отношения между комитетом и обществом по использованию нежилых помещений.

При таких обстоятельствах отказ заинтересованного лица от № 08/08/5068 от 17.06.2021 в предоставлении заявителю преимущественного права на приобретение в собственность нежилых помещений №№96, 101, 102, 287, 1 этаж, литер А, кадастровый номер 26:12:011102:1211, расположенных по адресу: <...>, площадью 30,2 кв.м., не соответствует требованиям Закона №159-ФЗ и нарушает права и законные интересы заявителя, а потому заявленные требования подлежат удовлетворению.

В соответствии с абзацем 3 части 5 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в резолютивной части решения по делу об оспаривании действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, об отказе в совершении действий, в принятии решений должно содержаться указание на признание оспариваемых действий (бездействия) незаконными и обязанность соответствующих органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц совершить определенные действия, принять решения или иным образом устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя в установленный судом срок либо на отказ в удовлетворении требования заявителя полностью или в части.

Указание на обязанность государственного органа совершить определенные действия, устранив тем самым допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя, не является самостоятельным требованием, а является способом устранения нарушенных прав и элементом резолютивной части решения по делу об оспаривании действий (бездействия) государственных органов (определение Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.02.2011 по делу №А29-1230/2010).

В соответствии со статьей 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд считает, что комитету для устранения допущенных нарушений прав и законных интересов заявителя надлежит совершить действия, предусмотренные частью 3 статьи 9 Закона от 22.07.2008 №159-ФЗ, а именно: в двухмесячный срок обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке, направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества. Совершение указанных действий является необходимым и достаточным для устранения допущенных нарушений прав и законных интересов заявителя.

Руководствуясь статьями 65, 110, 167-170, 180, 182 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Ставропольского края

Р Е Ш И Л:

заявленные требования общества с ограниченной ответственностью «АТВА», Ставропольский край, город Ессентуки, ОГРН <***>, ИНН <***>, удовлетворить.

Признать незаконным отказ комитета по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя, ОГРН <***>, ИНН <***>, изложенный в письме от 17.06.2021 № 08/08-5068, выразившийся в не предоставлении преимущественного права на приобретение арендуемого имущества в собственность.

Обязать комитет по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя, ОГРН <***>, ИНН <***>, предоставить обществу с ограниченной ответственностью «АТВА», Ставропольский край, город Ессентуки, ОГРН <***>, ИНН <***>, преимущественное право на приобретение арендуемого муниципального имущества - нежилых помещений №№96, 101, 102, 287, 1 этаж, литер А, кадастровый номер 26:12:011102:1211, расположенных по адресу: <...>, площадью 30,2 кв.м., по цене, равной их рыночной стоимости в порядке, установленном частью 3 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», а именно: в двухмесячный срок обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке, направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.

Взыскать с комитета по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя, город Ставрополь, ОГРН <***>, ИНН <***>, в пользу общества с ограниченной ответственностью «АТВА», Ставропольский край, город Ессентуки, ОГРН <***>, ИНН <***>, судебные расходы по уплате госпошлины в сумме 3 000 руб.

Решение суда может быть обжаловано через Арбитражный суд Ставропольского края в Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд в месячный срок со дня его принятия (изготовления в полном объеме) и в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в двухмесячный срок со дня вступления его в законную силу при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.


Судья И.В. Сиротин