Решение от 21 февраля 2018 г. по делу № А41-102267/2017

Арбитражный суд Московской области

107053, проспект Академика Сахарова, д. 18, г. Москва

http://asmo.arbitr.ru/

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело №А41-102267/17
22 февраля 2018 года
г.Москва


Резолютивная часть объявлена 20 февраля 2018 года

Полный текст решения изготовлен 22 февраля 2018 года

Арбитражный суд Московской области в составе:

судьи Е.М. Новиковой,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания

ФИО1

рассмотрев в открытом судебном заседании дело

по заявлению АО "ГАЗПРОМ ТЕПЛОЭНЕРГО" об оспаривании действий Управления Росреестра по Московской области

При участии в судебном заседании- согласно протоколу от 20.02.2018

УСТАНОВИЛ:

АО "ГАЗПРОМ ТЕПЛОЭНЕРГО" (далее заявитель) обратилось в Арбитражный суд Московской области с требованиями о признании незаконным решения Управления Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Московской области (далее заинтересованное лицо, Управление) от 09.10.2017 № 77/100/005/2017-3191  об отказе в государственной регистрации прав на вновь созданный объект недвижимого имущества и обязании Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области осуществить государственную регистрацию права собственности АО «Газпром теплоэнерго» на сооружение - тепловые сети, протяженностью 84 м, по адресу: Московская область, г. Железнодорожный, мкр-н «Центр-2», квартал 2А, корпус 214 (кадастровый номер 50:50:0040701:479).

В судебном заседании заявитель настаивал на удовлетворении заявления.

Выслушав представителей сторон, рассмотрев спор по существу, арбитражный суд установил следующее.

Согласно материалам дела, 29.06.2017 заявитель обратился к заинтересованному лицу с заявлением о государственной регистрации права собственности на вновь созданный объект недвижимого имущества, а именно тепловые сети, протяженностью 84 м, по адресу: Московская область, г. Железнодорожный, мкр-н «Центр-2», квартал 2А, корпус 214 (кадастровый номер 50:50:0040701:479).

Сооружение ранее было поставлено на Государственный кадастровый учет 29.12.2015 за № 50:50:0040701:479 на основании соответствующего технического плана и получен кадастровый паспорт № МО-15/ЗВ-2744663 от 11.01.2016.

В соответствии с распиской в получении документов на государственную регистрацию прав от 29.06.2017 на государственную регистрацию права собственности на Сооружение заявителем были предоставлены следующие документы:

- Платежное поручение № 1973 от 17.05.2017;

- Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию № RU50-43-2791-2015 от 26.11.2015;

- Технический план сооружения № б/н от 07.10.2015;

- Договор субаренды земельного участка № 105-САР/2014-ЗУ от 17.06.2014;

- Дополнительное соглашение № 1 от 24.02.2015 к договору субаренды земельного участка № 105-САР/2014-ЗУ от 17.06.2014;

- Дополнительное соглашение № 2 от 23.04.2015 к договору субаренды земельного участка № 105-САР/2014-ЗУ от 17.06.2014;

- Письмо Комитета по управлению имуществом ГО Железнодорожный № 3774 от 07.04.2014;

- Письмо Комитета по управлению имуществом ГО Железнодорожный № 2172 от 02.04.2015;

- Заключение кадастрового инженера № 24 от 21.07.2016.

На основании подпунктов 3, 5 пункта 1 статьи 26 ФЗ от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее ФЗ-218), заинтересованное лицо уведомило заявителя о приостановлении, начиная с 10.07.2017 по 09.10.2017, осуществления действий по государственной регистрации права собственности в отношении Сооружения, а именно по причине не представления заявителем на государственную регистрацию заявления и необходимых документов для государственной регистрации залога в пользу участников долевого строительства на заявленное к государственной регистрации Сооружение, ссылаясь на то, что по сведениям Единого государственного реестра недвижимости (далее – ЕГРН) земельный участок с кадастровым номером 50:50:0000000:32310, на котором расположено Сооружение, обременен залогом в пользу участников долевого строительства.

17.08.2017 заявитель обратился в Управление с заявлением о предоставлении дополнительных документов для государственной регистрации и возобновлении государственной регистрации.

В соответствии с распиской в получении документов на государственную регистрацию прав от 17.08.2017 заявителем были предоставлены следующие дополнительные документы:

- Информационное письмо от 14.08.2017;

- Договор о создании технической возможности и подключении к источнику электроснабжения № 4/1-2010 от 06.04.2010 (в редакции дополнительных соглашений №№ 1- 5);

- Договор о создании технической возможности и подключении к источнику теплоснабжения № 9/1-2010 от 27.05.2010 (в редакции дополнительных соглашений №№ 1- 5);

- Договор участия в долевом строительстве многоквартирного дома № ЖД/213-121 от 07.10.2013.

В соответствии с сообщением от 09.10.2017 № 77/100/005/2017-3191 Управлением принято решение об отказе в государственной регистрации права собственности на Сооружение, в связи с тем, что согласно сведениям ЕГРН Сооружение расположено на земельном участке с кадастровым номером 50:50:0000000:32310,обременным залогом в пользу участников долевого строительства, со ссылкой на статьи 64, 65, пункт 2 статьи 1 ФЗ от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее ФЗ-102), пункты 1, 9 статьи 13 ФЗ от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее ФЗ-214) и пункты 1-3 статьи 53 ФЗ-218, с указанием заинтересованному лица о том, что на государственную регистрацию заявителю необходимо было предоставить заявление и документы для государственной регистрации залога в пользу участников долевого строительства на заявленное к государственной регистрации Сооружение, а также о том, что нормы действующего законодательства не освобождают лиц, осуществляющих строительство линейных объектов, оформлять земельно-правовые отношения с собственниками земельных участков, в границах которых осуществляется строительство объекта на весь период строительства, с целью соблюдения требований императивной нормы пункта 10 статьи 40 ФЗ-218, в которой не указано на ее распространение исключительно на наземные объекты недвижимого имущества.

Заявитель считает, что отказ в государственной регистрации права на Сооружение не соответствует действующему законодательству и нарушает права и законные интересы Заявителя, что выражается в невозможности владеть, пользоваться и распоряжаться своим имуществом собственником, так как в соответствии с пунктом 5 статьи 1 ФЗ-218, государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права.

Вышеуказанные обстоятельства послужили основанием  для обращения заявителя в суд с настоящим заявлением.

Исследовав и оценив имеющиеся в материалах дела доказательства в полном объёме, суд полагает, что требование подлежит удовлетворению в связи со следующим.

В соответствии с ч. 1 ст. 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

В силу ч. 4 ст. 200 АПК РФ при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Согласно разъяснениям, данным в пункте 1 совместного Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 6/8 от 01.07.96 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", если суд установит, что оспариваемый акт не соответствует закону или иным правовым актам и ограничивает гражданские права и охраняемые законом интересы гражданина или юридического лица, то в соответствии со статьей 13 Гражданского кодекса Российской Федерации он может признать такой акт недействительным.

Пунктом 6 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 6/8 от 01.07.96 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснено, что основанием для принятия решения суда о признании ненормативного акта, а в случаях, предусмотренных законом, также нормативного акта государственного органа или органа местного самоуправления недействительным являются одновременно как его несоответствие закону или иному правовому акту, так и нарушение указанным актом гражданских прав и охраняемых законом интересов гражданина или юридического лица, обратившихся в суд с соответствующим требованием.

Статьей 13 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что ненормативный акт государственного органа или органа местного самоуправления, а в случаях, предусмотренных законом, также нормативный акт, не соответствующие закону или иным правовым актам и нарушающие гражданские права и охраняемые законом интересы гражданина или юридического лица, могут быть признаны судом недействительными. В случае признания судом акта недействительным нарушенное право подлежит восстановлению либо защите иными способами, предусмотренными статьей 12 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Из анализа названных норм права следует, что для признания незаконными действий государственных органов, органов местного самоуправления необходимо установить наличие в совокупности двух обстоятельств: противоречие оспариваемых действий требованиям законодательства, действовавшего в месте и на момент его вынесения, и нарушение данными действиями прав и законных интересов заявителя.

В силу части 1 статьи 3 ФЗ-218 государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним осуществляет уполномоченный Правительством Российской Федерации федеральный орган исполнительной власти и его территориальные органы.

Федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, является Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр). Полномочия указанного органа установлены Указом Президента Российской Федерации от 25.12.2008 N 1847 "О Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии" и Положением о Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии, утвержденным Постановлением Правительства Российской Федерации от 01.06.2009 N 457 "О Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии".

Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии осуществляет свою деятельность непосредственно и через свои территориальные органы, а также подведомственные организации во взаимодействии с другими федеральными органами исполнительной власти, органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления, общественными объединениями и иными организациями (пункт 4 Положения о Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии).

Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области, как территориальный орган Росреестра, реализует полномочия в установленной сфере деятельности в соответствии с Положением об Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области, утвержденным приказом Росреестра от 30.05.2016 N П/263 "Об утверждении положений о территориальных органах Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по субъектам Российской Федерации"

Таким образом, Управление уполномочено на осуществление государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории Московской области, следовательно, оспариваемый отказ принят в рамках полномочий указанного органа, что не оспаривается лицами, участвующими в деле.

В соответствии с частью 1 статьи 8.1 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) в случаях, предусмотренных законом, права, закрепляющие принадлежность объекта гражданских прав определенному лицу, ограничения таких прав и обременения имущества (права на имущество) подлежат государственной регистрации.

В соответствии с частью 2 статьи 8.1 ГК РФ права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом.

В соответствии с частью 1 статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

С 1 января 2017 государственная регистрация недвижимости осуществляется в порядке, установленном ФЗ-218.

В соответствии с частью 1 статьи 1 ФЗ-218 регулирует отношения, возникающие в связи с осуществлением на территории Российской Федерации государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, подлежащих в соответствии с законодательством Российской Федерации государственной регистрации, государственного кадастрового учета недвижимого имущества, подлежащего такому учету согласно ФЗ-218, а также ведением Единого государственного реестра недвижимости и предоставлением предусмотренных ФЗ-218 сведений, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости.

В силу части 2 статьи 1 ФЗ-218 государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества (далее - государственная регистрация прав).

В силу части 5 статьи 1 Закона N 218-ФЗ государственная регистрация права в ЕГРН является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное в ЕГРН право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

В соответствии с частями 1 и 2 ст. 14 ФЗ-218 государственная регистрация прав осуществляется на основании заявления, за исключением установленных ФЗ-218 случаев, и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном ФЗ-218 порядке.

В соответствии с пунктом 8 части 2 статьи 14 ФЗ-218 основанием для регистрации прав являются, в том числе документы, которые подтверждают наличие, возникновение, переход, прекращение права или ограничение права и обременение объекта недвижимости в соответствии с законодательством, действовавшим в месте и на момент возникновения, прекращения, перехода прав, ограничения прав и обременений объектов недвижимости.

В соответствии с частью 5 ст. 18 ФЗ-218 не допускается истребование у заявителя дополнительных документов, если представленные им документы отвечают требованиям статьи 21 ФЗ-218 и требованиям принятых в соответствии с ФЗ-218 нормативных правовых актов федеральных органов исполнительной власти, если иное не установлено ФЗ-218 или иными федеральными законами.

В соответствии с частью 1 ст. 21 ФЗ-218 документы, устанавливающие наличие, возникновение, переход, прекращение, ограничение права и обременение недвижимого имущества и представляемые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав на недвижимое имущество в ЕГРН. Указанные документы должны содержать описание недвижимого имущества и, если иное не установлено ФЗ-218, вид регистрируемого права, в установленных законодательством Российской Федерации случаях должны быть нотариально удостоверены, заверены печатями, должны иметь надлежащие подписи сторон или определенных законодательством Российской Федерации должностных лиц.

В соответствии с частью 10 ст. 40 ФЗ-218 Государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав на созданные здание или сооружение осуществляются на основании разрешения на ввод соответствующего объекта недвижимости в эксплуатацию и правоустанавливающего документа на земельный участок, на котором расположен такой объект недвижимости.

В соответствии с п.3 части 1 ст. 29 ФЗ-218 государственная регистрация прав включает в себя проведение правовой экспертизы документов, представленных для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, на предмет наличия или отсутствия установленных ФЗ-218 оснований для приостановления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав либо для отказа в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав

В соответствии с частью 5 ст. 29 ФЗ-218 уведомление об отказе в государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав должно содержать все причины, послужившие основанием для отказа, с обязательной ссылкой на положения ФЗ-218.

Как следует из материалов дела,  заявитель представил 29.06.2017 заинтересованному лицу с заявлением о государственной регистрации права собственности на Сооружение все необходимые документы для осуществления государственной регистрации права собственности на Сооружение, предусмотренные пунктом 10 статьи 40 ФЗ-218, о чем свидетельствует расписка в получении документов на государственную регистрацию.

Из положений статей 51 и 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации следует, что при выдаче разрешения на строительство и разрешения на ввод объекта в эксплуатацию уполномоченным органом проводится проверка необходимых документов, в том числе правоустанавливающих документов на земельный участок.

Создание Сооружения осуществлялось заявителем на основании представленного в материалы дела Разрешения на строительство №RU 50328000-101, выданного Администрацией городского округа Железнодорожный Московской области от 16.07.2014.

Создание Сооружения на основании необходимых разрешений в отсутствие нарушения градостроительных и строительных норм и правил подтверждается представленным в материалы дела Разрешением на ввод объекта в эксплуатацию № RU50-43-2791-2015, выданным Администрацией городского округа Железнодорожный Московской области от 26.11.2015, которое в силу части 1 статьи 55 Градостроительного Кодекса РФ удостоверяет выполнение строительства, реконструкции объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, соответствие построенного, реконструированного объекта капитального строительства градостроительному плану земельного участка, разрешенному использованию земельного участка или в случае строительства, реконструкции линейного объекта проекту планировки территории и проекту межевания территории, а также проектной документации.

Разрешение на строительство №RU 50328000-101, выданное Администрацией городского округа Железнодорожный Московской области от 16.07.2014 и Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию № RU50-43-2791-2015, выданное Администрацией городского округа Железнодорожный Московской области от 26.11.2015 не оспорены и не признаны недействительными в судебном порядке.

Представленные в материалы дела:

- Договор субаренды № 105-САР/2014-ЗУ от 17.06.2014 части земельного участка (кад. номер 50:50:0000000:32310, площадью 49 225 кв. м.; местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах на юг, почтовый адрес ориентира: <...>; разрешенное использование – многоквартирные жилые дома), площадью 4 201 кв. м. под строительство теплотрассы, сроком действия до 24.02.2015 с учетом дополнительного соглашения № 1 от 24.02.2015, заключенного между заявителем (субарендатор) и ООО «Центр Строй» (арендатор);

- письмо Комитета по управлению имуществом ГО Железнодорожный № 3774 от 07.04.2014 о согласовании передачи части земельного участка (кад. номер 50:50:0000000:32310) площадью 4201 кв. м. в субаренду,

подтверждают право заявителя на временное возмездное владение и пользование (субаренду) частью земельного участка площадью 4 201 кв. м. (из земельного участка кад. номер 50:50:0000000:32310, площадью 49 225 кв. м., местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах на юг, почтовый адрес ориентира: <...>; разрешенное использование – многоквартирные жилые дома) в целях строительства Сооружения в период производства работ по строительству с 16.07.2014 по 26.11.2015.

Пунктом 3.1. Договора субаренды 105-САР/2014-ЗУ от 17.06.2014 предусмотрено, что если субарендатор продолжает пользоваться земельным участком после истечения срока Договора при отсутствии возражений со стороны арендатора, договор считается возобновленным на неопределенный срок (п.2 ст. 621 ГК РФ). В этом случае договор не может превышать срок действия договора аренды земельного участка № 5092 от 26.08.2013.

Договор субаренды 105-САР/2014-ЗУ от 17.06.2014 расторгнут 11.08.2017, что подтверждается соглашением о расторжении от 11.08.2017.

Земельный участок (кад. номер 50:50:0000000:32310, площадью 49 225 кв. м., местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах на юг, почтовый адрес ориентира: Московская область, г. Железнодорожный, ул. Автозаводская; разрешенное использование – многоквартирные жилые дома) принадлежит ООО «Центр Строй» (арендатору) на праве аренды, что подтверждается Договором аренды № 5092 от 26.08.2013, сроком по 24.02.2015, заключенным с Комитетом по управлению имуществом городского округа Железнодорожный, зарегистрированном Управлением Росреестра по Московской области от 03.10.2013 за №50-50-50/033/2013-290 от 03.10.2013 с учетом дополнительного соглашения № 1от 30.12.2014 о продлении срока действия договора по 31.12.2018, зарегистрированного Управлением Росреестра по Московской области от 06.02.2015 за №1014-3010141001/2015-1524/1.

Выпиской из ЕРГН от 31.01.2018 г. за № 78/064/600/2018-185, представленной в материалы дела, в отношении объекта недвижимого имущества земельного участка кадастровый номер 50:50:0000000:32310, подтверждается наличие записи о государственной регистрации Договора аренды № 5092 от 26.08.2013, сроком с 03.10.2013 по 31.12.2018.

В материалы дела представлен кадастровый паспорт Сооружения № МО-15/ЗВ-2744663 от 11.01.2016, из которого следует, что Сооружение было поставлено на Государственный кадастровый учет 29.12.2015 за № 50:50:0040701:479.

Для государственной регистрации права на созданное Сооружение АО «Газпром теплоэнерго» в соответствии с требованиями ФЗ-218 не обязано было предоставлять заинтересованному лицу заявление и документы для государственной регистрации залога в пользу участников долевого строительства на заявленное к государственной регистрации Сооружение.

В соответствии с выпиской из ЕРГН в отношении объекта недвижимого имущества земельного участка кадастровый номер 50:50:0000000:32310 от 31.01.2018 г. за № 78/064/600/2018-185, установлено следующее:

- земельный участок относится к земельным участкам, государственная собственность на которые не разграничена;

- в отношении земельного участка зарегистрировано обременение: ипотека в пользу участников долевого строительства по договорам участия в долевом строительстве, а также кредитных учреждений;

- основанием государственной регистрации ипотеки являются договоры участия в долевом строительстве многоквартирного дома.

В материалы дела заявителем представлен типовой договор участия в долевом строительстве многоквартирных домов, заключенный ООО «ЦентрСтрой» (Застройщиком) с участниками долевого строительства (один из которых был предоставлен заявителем в Управление Росреестра по Московской области с информационным письмом от 14.08.2017 – это договор участия в долевом строительстве многоквартирного дома № ЖД/213-121 от 07.10.2013), п. 10. 3 которого предусмотрено, что участник долевого строительства подтверждает, что он уведомлен о том факте и согласен с тем, что на земельном участке с кадастровым номером 50:50:0000000:32310, находящемся в аренде у Застройщика по договору аренды земельного участка № 5092 от 26.08.2013 (заключенному Застройщиком с Комитетом по управлению имуществом городского округа Железнодорожный, зарегистрированному Управлением Росреестра по Московской области от 03.10.2013 за № 50-50-50/033/2013-290), будут построены с привлечением средств третьих лиц иные объекты недвижимости, в соответствии с договором о развитии застроенной территории от 25.02.2010, зарегистрированным в Администрации городского округа Железнодорожный Московской области, регистрационный номер 54 от 10.03.2010.

В соответствии с частью 1 ст. 13 ФЗ-214 в обеспечение исполнения обязательств застройщика (залогодателя) по договору с момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства (залогодержателей) считаются находящимися в залоге предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в составе которых будут находиться объекты долевого строительства, земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды, право субаренды на указанный земельный участок и строящиеся (создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости.

В соответствии с частью 8.1. ст. 13 ФЗ-214 возникший на основании ФЗ-214 или на основании договора с банком в предусмотренных частями 6 и 7 статьи 13 ФЗ-214 случаях залог земельного участка, находящегося у застройщика в собственности, либо залог права аренды или права субаренды земельного участка прекращается с момента передачи в порядке, установленном статьей 8 ФЗ-214, всех объектов долевого строительства в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, построенных (созданных) на данном земельном участке.

В соответствии с частью 9 ст. 13 ФЗ-214 к отношениям, вытекающим из залога, возникающего на основании ФЗ-214, применяются положения Гражданского кодекса Российской Федерации и Федерального закона от 16 июля 1998 года N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" с учетом особенностей, установленных ФЗ-214.

В соответствии с частями 1-2 с ст. 62.1. ФЗ-102 предметом залога по договору об ипотеке могут быть земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, если такие земельные участки предназначены для жилищного строительства или для комплексного освоения в целях жилищного строительства и передаются в обеспечение возврата кредита, предоставленного кредитной организацией на обустройство данных земельных участков посредством строительства объектов инженерной инфраструктуры.

Решения об ипотеке земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена принимаются органами государственной власти субъектов Российской Федерации или органами местного самоуправления, наделенными полномочиями на распоряжение указанными земельными участками в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Таким образом, в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации заложенным, в силу закона, является право аренды ООО «ЦентрСтрой» (Застройщика, Залогодателя) земельного участка с кадастровым номером 50:50:0000000:32310 по договору аренды № 5092 от 26.08.2013 сроком действия по 31.12.2018.

В соответствии с частями 1-2 ст. 29 ФЗ-102 залогодатель сохраняет право пользования имуществом, заложенным по договору об ипотеке. Залогодатель вправе использовать это имущество в соответствии с его назначением.

Залогодатель вправе извлекать из имущества, заложенного по договору об ипотеке, плоды и доходы.

В соответствии с частью 1 ст. 40 ФЗ-102 если иное не предусмотрено федеральным законом или договором об ипотеке, залогодатель вправе без согласия залогодержателя сдавать заложенное имущество в аренду, передавать его во временное безвозмездное пользование и по соглашению с другим лицом предоставлять последнему право ограниченного пользования этим имуществом (сервитут) при условиях, что:

срок, на который имущество предоставляется в пользование, не превышает срока обеспеченного ипотекой обязательства;

имущество предоставляется в пользование для целей, соответствующих назначению имущества.

В соответствии с частью 1 ст. 64 ФЗ-102 при ипотеке земельного участка право залога распространяется также на находящиеся или строящиеся на земельном участке здание или сооружение залогодателя.

В соответствии с частью 1 ст. 64.1. ФЗ-102 если иное не предусмотрено федеральным законом или договором, земельный участок, приобретенный с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом на приобретение этого земельного участка, считается находящимся в залоге с момента государственной регистрации права собственности заемщика на этот земельный участок.

Если соответствующий земельный участок взят в аренду, возникает ипотека в силу закона на право аренды, если иное не установлено федеральным законом или договором аренды.

Залогодержателем по данному залогу является банк или иная кредитная организация либо другое юридическое лицо, предоставившие кредит или целевой заем на приобретение земельного участка или права аренды земельного участка.

В соответствии с частью 2 ст. 64.1. ФЗ-102 к возникающему на основании пункта 1 статьи 64.1. залогу земельного участка или права аренды земельного участка соответственно применяются правила о возникающем в силу договора залоге недвижимого имущества и права аренды недвижимого имущества.

В соответствии с частью 1 ст.65 ФЗ-102 на земельном участке, заложенном по договору об ипотеке, залогодатель вправе без согласия залогодержателя возводить в установленном порядке здания или сооружения, если иное не предусмотрено договором об ипотеке. Если иное не предусмотрено договором об ипотеке, ипотека распространяется на эти здания и сооружения.

Если возведение залогодателем на заложенном земельном участке здания или сооружения влечет или может повлечь ухудшение обеспечения, предоставленного залогодержателю ипотекой этого участка, залогодержатель вправе в соответствии с пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации потребовать изменения договора об ипотеке, в том числе, если это необходимо, путем распространения ипотеки на возведенное здание или сооружение.

В соответствии со ст. 66 ФЗ-102 если ипотека установлена на земельный участок, на котором находится здание или сооружение, принадлежащее не залогодателю, а другому лицу, при обращении залогодержателем взыскания на этот участок и его реализации к приобретателю участка переходят права и обязанности, которые в отношении этого лица имел залогодатель как владелец участка.

В соответствии с частью 2 ст. 53 ФЗ-218 государственная регистрация ипотеки, возникающей на основании закона, осуществляется одновременно с государственной регистрацией права собственности залогодателя на являющийся предметом ипотеки объект недвижимости или иного являющегося предметом ипотеки и подлежащего государственной регистрации права залогодателя на объект недвижимости на основании договора, влекущего возникновение ипотеки на основании закона, и заявления залогодателя или залогодержателя либо нотариуса, удостоверившего договор, влекущий возникновение ипотеки на основании закона, если иное не предусмотрено ФЗ-218.

Сооружение, в отношении которого заинтересованным лицом отказано в государственной регистрации, построено заявителем за счет собственных средств в рамках исполнения обязательств по договору с ООО «ЦентрСтрой» о создании технической возможности и подключении к источнику электроснабжения № 4/1-2010 от 06.04.2010 (в редакции дополнительных соглашений №№ 1- 5), предметом которого являлось строительство (создание) и ввод в эксплуатацию от источника теплоснабжения и электроснабжения электрических сетей к многоквартирным жилым домам №№ 209, 210, 211, 212, 213, 214 и поликлинике.

В соответствии с пунктом 12.4 указанного договора созданное заявителем в рамках исполнения договора имущество является его собственностью. Источник теплоснабжения и электроснабжения - это газотурбинная теплоэлектрическая установка с пиковой котельной, расположенная по адресу: <...> строение 23, право собственности на которую принадлежит заявителю (запись № 50-50-50/023/2013-166 от 13.11.2014).

Судом установлено, что заявитель не является залогодателем (застройщиком) по договорам участия в долевом строительстве многоквартирных жилых домов в квартале «2А», мкр. «Центр-2», г. Железнодорожный, Московской области, таким образом, для государственной регистрация права на созданное Сооружение АО «Газпром теплоэнерго» не обязано предоставлять на регистрацию заявление и документы для государственной регистрации залога в пользу участников долевого строительства на заявленное к государственной регистрации Сооружение.

Представленными в материалы дела доказательствами подтверждается, что оспариваемый отказ в государственной регистрации права собственности на Сооружение вынесен с нарушением требований ФЗ-218, препятствует заявителю владеть, пользоваться и распоряжаться своим имуществом, так как в соответствии с частью 5 статьи 1 ФЗ-218, государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права, следовательно, данное решение государственного органа нарушает права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Согласно ч. 4 статьи 200 и ч. 3 статьи 201 АПК РФ основанием для признания недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц является наличие одновременно двух условий: их несоответствие закону или иному нормативному правовому акту и нарушение прав и законных интересов лица, обратившегося в суд с соответствующим требованием, в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

В силу части 1 статьи 65 АПК РФ каждая сторона должна доказать обстоятельства, на которые она ссылается как на основание своих требований и возражений.

Обязанность доказывания законности оспариваемого ненормативного правового акта, решения, действия (бездействия), а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), в силу части 5 статьи 200 АПК РФ возлагается на орган, принявший акт, решение или совершивший действия (бездействие).

Вместе с тем, заинтересованным лицом не представлено доказательств законности и обоснованности оспариваемого отказа.

При таких условиях, изучив и оценив в совокупности все представленные в материалах дела доказательства, суд находит незаконным и нарушающим права законные интересы заявителя оспариваемые решения Управления Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Московской области, в связи с чем требования заявлены обоснованно и подлежат удовлетворению с возложением расходов по госпошлине на заинтересованное лицо.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 110,167-170, 176, 198-201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

Признать незаконным решение Управления Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Московской области от 09.10.2017 № 77/100/005/2017-3191 об отказе в государственной регистрации прав собственности Акционерного общества «ГАЗПРОМ ТЕПЛОЭНЕРГО» на вновь созданный объект недвижимого имущества сооружение - тепловые сети, протяженностью 84 м, по адресу: Московская область, г. Железнодорожный, мкр-н «Центр-2», квартал 2А, корпус 214 (кадастровый номер 50:50:0040701:479).

Обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области осуществить государственную регистрации права собственности Акционерного общества «ГАЗПРОМ ТЕПЛОЭНЕРГО» на сооружение -. тепловые сети, протяженностью 84 м, по адресу: Московская область, г. Железнодорожный, мкр-н «Центр-2», квартал 2А, корпус 214 (кадастровый номер 50:50:0040701:479).

Взыскать с Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области в пользу Акционерного общества «Газпром теплоэнерго» судебные расходы по уплате государственной пошлины в сумме 3 000 (три тысячи) рублей.

Решение может быть обжаловано в Десятый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Московской области в течение месяца.

Судья Е.М. Новикова