Решение от 26 мая 2022 г. по делу № А51-10797/2021

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ПРИМОРСКОГО КРАЯ

690091, г. Владивосток, ул. Октябрьская, 27

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А51-10797/2021
г. Владивосток
26 мая 2022 года
Резолютивная часть решения объявлена 19 мая 2022 года.

Полный текст решения изготовлен 26 мая 2022 года.

Арбитражный суд Приморского края в составе судьи Левченко Е.А., при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1, рассмотрев исковое заявление общества с ограниченной ответственностью "Приморский ЭМ-Центр" (ИНН <***>, ОГРН <***>) к Управлению муниципальной собственности г.Владивостока (ИНН <***>, ОГРН <***>) об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли продажи, при участии третьих лиц: МКУ «Агентство по продаже муниципальных земель и недвижимости",

при участии в заседании:

от истца - ФИО2, паспорт, доверенность от 02.06.2021, диплом;

от ответчика – ФИО3, удостоверение, доверенность от 17.12.2021, диплом;

установил:

общество с ограниченной ответственностью "Приморский ЭМЦентр" обратилось в Арбитражный суд Приморского края с иском к Управлению муниципальной собственности г.Владивостока об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли продажи.

Определением суда от 14.07.2021 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Муниципальное казенное учреждение «Агентство по продаже муниципальных земель и недвижимости».

Определением суда от 25.04.2022 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора привлечено ООО «АНАЛИТИК ЦЕНТР».

В судебном заседании 25.04.2022 суд в порядке ст.49 АПК РФ удовлетворил ходатайство истца об уточнении заявленных требований, согласно которым истец просит урегулировать разногласия, возникшие между Обществом с ограниченной ответственностью «Приморский ЭМ-Центр» и Управлением муниципальной собственности г.Владивостока в связи с заключением Договора №360-ППВ купли-продажи арендуемого муниципального имущества с условием о рассрочке (с субъектами малого и среднего предпринимательства), изложив п.3.1 договора в следующей редакции «Согласно отчета от 25.02.2022 об оценке рыночной стоимости помещения (нежилое помещение общей площадью 34,4 кв.м., 2 этаж, кадастровый №25:28:020017:129, расположенное по адресу: <...>), составленного экспертом Ассоциации по содействию оценочной и консультационной деятельности «Клуб Профессионал» ФИО4, цена продажи арендуемого имущества, определенная по состоянию на 18.08.2020, составляет 2 200 000 (два миллиона двести тысяч) рублей (без учета НДС)».

Третьи лица в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом о времени и месте проведения судебного заседания в порядке ст.123 АПК РФ, в связи с чем, суд в порядке ст.156 АПК РФ рассматривает настоящее дело в отсутствие представителей указанных лиц по имеющимся материалам дела.

Истец поддержал заявленные требования в полном объеме, полагает, что цена, указанная в проекте Договора купли-продажи №360-ППВ, является завышенной, в связи с чем, истцом в адрес ответчика был направлен протокол разногласий, однако ответчик отклонил протокол разногласий в редакции истца, в связи с чем, был заявлен настоящий иск.

Ответчик исковые требования не признает.

Изучив материалы дела, заслушав представителей истца и ответчика, суд установил следующее.

Как следует из материалов дела, между УМС г.Владивостока (Арендодатель) и ООО «Приморский ЭС-Центр» (Арендатор) заключен Договор аренды недвижимого имущества №01-15871-001-Н-АР-8602-00 от 06.08.2018, согласно условиям которого Арендодатель сдает, а Арендатор принимает за плату во временное владение и пользование недвижимое имущество – нежилое помещение общей площадью 34,4 кв.м., кадастровый №25:28:020017:129, этаж второй, расположенное по адресу: <...>.

В силу п.1.3 договора Арендодатель предоставляет Арендатору указанный в п.1.1 договора объект во временное пользование на срок с 06.08.2018 по 05.08.2023.

Заявлением №11 от 12.08.2020 ООО «Приморский ЭС-Центр» обратился в УМС г.Владивостока с просьбой о направлении в адрес общества Договора купли-продажи нежилого помещения общей площадью 34,4 кв.м., кадастровый №25:28:020017:129, этаж второй, расположенное по адресу: <...> с условием о рассрочке платежа на срок не менее пяти лет.

Решением Думы г.Владивостока №532 от 29.04.2021 утверждены условия приватизации муниципального имущества в г.Владивостоке путем реализации субъектами малого и среднего предпринимательства преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, в том числе, недвижимое имущество – нежилое помещение общей площадью 34,4 кв.м., кадастровый №25:28:020017:129, этаж второй, расположенное по адресу: <...>.

Уведомлением №21-891 от 06.05.2021 МКУ «АПМЗН» уведомило ООО «Приморский ЭМ-Центр» о предложении заключить договор купли-продажи арендуемого имущества: нежилое помещение общей площадью 34,4 кв.м., кадастровый №25:28:020017:129, этаж второй, расположенное по адресу: <...>, в связи с просило в случае согласия на приобретение в течение 30 дней со дня получения данного уведомления подписать в МКУ «АПМЗН» один из предложенных вариантов договор и документы, являющиеся его неотъемлемой частью. Кроме того, сообщало о сложившейся задолженности по состоянию на 05.05.2021 по оплате арендной платы в размере 7 786,72 руб. и пене в размере 6,16 руб., в связи с чем просил оплатить образовавшуюся задолженность до заключении договора купли-продажи.

Согласно проекту Договора купли-продажи арендуемого недвижимого имущества с условиями о рассрочке (с субъектами малого и среднего предпринимательства) №360-ППВ УМС г.Владивостока (Продавец) обязуется передать в собственность ООО «Приморский ЭМ-Центр» (Покупатель) приобретаемое в процессе приватизации арендуемое недвижимое имущество, указанное в п.1.2 настоящего договора. Объектом по настоящему договору является арендуемое Покупателем недвижимое имущество: нежилое помещение общей площадью 34,4 кв.м., кадастровый №25:28:020017:129, этаж второй, расположенное по адресу: <...>.

В силу п.3.1 договора согласно отчета об оценке объекта недвижимости, составленного независимым оценщиком, распоряжения УМС г.Владивостока от 05.05.2021 №1388/28 «О приватизации муниципального имущества в г.Владивостоке путем реализации субъектами малого и среднего предпринимательства преимущественного права на приобретение арендуемого имущества», цена продажи арендуемого имущества составляет 3 187 500 руб.

Истец, не согласившись с указанной редакцией п.3.1 договора составил и направил в адрес ответчика Протокол разногласий к Договору №360-ПВ купли-продажи арендуемого муниципального имущества с условием о рассрочке (с субъектами малого и среднего предпринимательства) от 02.06.2021, в котором п.3.1 указанного договора изложен в следующей редакции: «п.3.1. Согласно отчета №609 от 20.05.2021 об оценке рыночной стоимости помещения (нежилое помещение общей площадью 34,4 кв.м., кадастровый №25:28:020017:129, этаж второй, расположенное по адресу: <...>), составленного оценщиком, занимающимся частной практикой ФИО5 членом СРО Ассоциация «Русское общество оценщиков», рег.№003729, цена продажи арендуемого имущества составляет 2 025 000 руб. (без учета НДС).

Письмом №21/1185 от 15.06.2021 МКУ «АПМЗН» уведомило ООО «Приморский ЭМ-Центр» об отклонении протокола разногласий, поскольку у МКУ «АПМЗН» отсутствуют полномочия самостоятельно вносить изменения в сумму выкупа муниципальных помещений, требования заявителя в протоколе разногласий изменить действующую, ни кем не оспоренную стоимость муниципального имущества, установленную, согласно требованиям Федерального закона от 22.07.2008 №159-ФЗ, на основании отчета независимого оценщика и утвержденную представительным органом муниципального образования – Думой г.Владивостока, не подлежат удовлетворению.

Поскольку соглашение по вопросу определения продажной цены по спорному договору сторонами не было достигнуто, истец обратился в суд с данным иском.

Исследовав материалы дела, заслушав доводы сторон, суд считает исковые требования обоснованными и подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии с п. 1 ст. 420 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

В силу ч. 4 ст. 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

Статьей 446 ГК РФ предусмотрено, что в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании ст. 445 ГК РФ либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Статьей 217 ГК РФ определено, что имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной собственности субъектов Российской Федерации или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, в том числе особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества регулируются Законом N 159-ФЗ.

В силу ст.3 Федеральный закон от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Федеральный закон "Об оценочной деятельности в Российской Федерации"). При этом такое преимущественное право может быть реализовано при условии, что: арендуемое имущество на день подачи заявления находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона; отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 или частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления; арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона; сведения о субъекте малого и среднего предпринимательства на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества не исключены из единого реестра субъектов малого и среднего предпринимательства.

В соответствии со статьей 12 Федерального закона от 29.07.1998 N 135- ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное. Итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, определенная в отчете, за исключением кадастровой стоимости, является рекомендуемой для целей определения начальной цены предмета аукциона или конкурса, совершения сделки в течение шести месяцев с даты составления отчета, за исключением случаев, предусмотренных законодательством Российской Федерации.

В рамках рассмотрения настоящего дела Определением от 27.12.2021 суд назначил по делу А51-10797/2021 судебную оценочную экспертизу и поручил ее проведение Ассоциации по содействию оценочной и консультационной деятельности «Клуб Профессионал» эксперту ФИО4.

01.03.2022 в материалы дела от Ассоциации по содействию оценочной и консультационной деятельности «Клуб Профессионал» поступило Заключение эксперта №3276 от 25.02.2022, согласно которому итоговая рыночная стоимость нежилого помещения общей площадью 34,4 кв.м., кадастровый №25:28:020017:129, этаж второй, расположенное по адресу: <...> по состоянию на 18.08.2020 составляет 2 200 000 руб.

В соответствии со статьей 1 Федерального закона от 29.07.1998 №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» оценочная деятельность осуществляется в соответствии с международными договорами Российской Федерации, настоящим Федеральным законом, а также другими федеральными законами и иными нормативными правовыми актами Российской Федерации, регулирующими отношения, возникающие при осуществлении оценочной деятельности.

Согласно положениям статьи 11 Федерального закона от 29.07.1998 №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» отчет об оценке объекта оценки не должен допускать неоднозначного толкования или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также приводятся иные сведения, которые необходимы для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.

В силу пункта 2 раздела II Приказа Минэкономразвития РФ от 20.07.2007 № 256 «Об утверждении федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки» (далее – ФСО № 1) названный стандарт является обязательным к применению при осуществлении оценочной деятельности.

Согласно пункту 6 ФСО № 1 итоговая стоимость объекта оценки определяется путем расчета стоимости объекта оценки при использовании подходов к оценке и обоснованного оценщиком согласования (обобщения) результатов, полученных в рамках применения различных подходов к оценке.

Разделом III ФСО № 1 определены затратный, доходный и сравнительный подходы к оценке. Согласно пункту 20 ФСО № 1 оценщик при проведении оценки обязан использовать затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке или обосновать отказ от использования того или иного подхода. Оценщик для получения итоговой стоимости объекта оценки осуществляет согласование (обобщение) результатов расчета стоимости объекта оценки при использовании различных подходов к оценке и методов оценки (пункт 24 ФСО № 1).

В соответствии с пунктом 22 ФСО № 1 сравнительный подход применяется, когда существует достоверная и доступная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов.

Согласно пункту 23 ФСО № 1 затратный подход применяется, когда существует возможность заменить объект оценки другим объектом, который либо является точной копией объекта оценки, либо имеет аналогичные полезные свойства. Если объекту оценки свойственно уменьшение стоимости в связи с физическим состоянием, функциональным или экономическим устареванием, при применении затратного подхода необходимо учитывать износ и все виды устареваний.

Судом установлено, что при изготовлении Ассоциацией по содействию оценочной и консультационной деятельности «Клуб Профессионал» Заключения эксперта №3276 от 25.02.2022, был использован анализ наиболее эффективного использования, который подразумевает все возможные варианты использования объекта оценки и его позиционирования на рынке с целью выявления максимальной стоимости.

Достоверность величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной оценщиком, не была оспорена в установленном законом порядке (ст.12 и 13 ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»).

Исследовав Заключение эксперта №3276 от 25.02.2022, изготовленное оценщиком Ассоциацией по содействию оценочной и консультационной деятельности «Клуб Профессионал», суд установил, что данный отчет соответствует требованиям Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» №135-ФЗ от 29.07.1998, Федеральным стандартам оценки.

В нормах ст.445 ГК РФ определены условия, последовательность и сроки совершения действий заинтересованных лиц при заключении договоров, обязательных хотя бы для одной из сторон; установленные в этих нормах сроки не являются пресекательными.

Отсутствие согласования спорных условий договора, являющихся в силу ст.432 ГК РФ существенными, не дает оснований считать данный договор заключенным до принятия судебного решения по этим условиям.

В соответствии со ст.131 АПК РФ ответчик обязан представить возражения относительно каждого довода, касающегося существа заявленных требований. Следовательно, обязанная к заключению договора сторона не лишена возможности представить суду разногласия по конкретным условиям договора, предложенным ей в проекте, и суд должен их рассмотреть.

Вместе с тем реализация права стороны, управомоченной требовать заключения договора в судебном порядке, не может зависеть от формы уклонения обязанной стороны от его заключения на предложенных условиях (отказ от подписания договора, подписание его в суде с протоколом разногласий, утрата протокола разногласий при пересылке, или подписание неуполномоченным лицом и т.п.). Поскольку заключение договора является обязательным, обязанностью суда является обеспечение защиты прав лица, обратившегося с требованием о понуждении к заключению договора.

Согласно ст.173 АПК РФ по спору, возникшему при заключении договора, в резолютивной части решения указывается вывод арбитражного суда по каждому спорному условию договора, а по спору о понуждении к заключению договора указываются условия, на которых стороны обязаны заключить договор.

Следовательно, разрешение судом спора о понуждении к заключению договора и при уклонении от заключения договора, и при возникновении разногласий по конкретным его условиям сводится по существу к внесению определенности в правоотношения сторон и установлению судом условий, не урегулированных сторонами в досудебном порядке.

В связи с вышеизложенным, размер выкупной цены, исчисленный в соответствии с Заключение эксперта №3276 от 25.02.2022, изготовленное оценщиком Ассоциацией по содействию оценочной и консультационной деятельности «Клуб Профессионал», соответствует действующему законодательству.

Учитывая изложенное, суд считает заявленные требования об урегулировании разногласий, возникших между Обществом с ограниченной ответственностью «Приморский ЭМ-Центр» и Управлением муниципальной собственности г.Владивостока в связи с заключением Договора №360-ППВ купли-продажи арендуемого муниципального имущества с условием о рассрочке (с субъектами малого и среднего предпринимательства), изложив п.3.1 договора в следующей редакции «Согласно отчета от 25.02.2022 об оценке рыночной стоимости помещения (нежилое помещение общей площадью 34,4 кв.м., 2 этаж, кадастровый №25:28:020017:129, расположенное по адресу: <...>), составленного экспертом Ассоциации по содействию оценочной и консультационной деятельности «Клуб Профессионал» ФИО4, цена продажи арендуемого имущества, определенная по состоянию на 18.08.2020, составляет 2 200 000 (два миллиона двести тысяч) рублей (без учета НДС)» обоснованными и подлежащими удовлетворению.

В соответствии со статьей 101 АПК РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и судебных издержек, связанных с рассмотрением дела арбитражным судом.

Согласно статье 106 АПК РФ к судебным издержкам, связанным с рассмотрением дела в арбитражном суде, относятся, в том числе, денежные суммы, подлежащие выплате экспертам.

В силу частей 1 и 2 статьи 107 АПК РФ, с учетом разъяснений, содержащихся в пункте 20 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 04.04.2014 N 23 "О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе", эксперту выплачивается вознаграждение за работу, выполненную им по поручению суда.

В соответствии с частью 1 статьи 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Как установлено судом, истец платежным поручением от 25.10.2021 № 866 внес на депозитный счет Арбитражного суда Приморского края денежные средства на проведение экспертизы в размере 30 000 (тридцать тысяч) рублей.

Положение статьи 108 АПК РФ направлено на обеспечение интересов лица (лиц), заявившего ходатайство о проведении экспертизы в целях получения доказательств по делу, на основании которых арбитражный суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иные обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела.

Поскольку судом исковые требования ООО «Приморский ЭМ-Центр», в том числе по причине доказанности правомерности требований истца, материалами дела подтверждены понесенные истцом судебные издержки, связанные с оплатой расходов на проведение судебной экспертизы, арбитражный суд считает необходимым взыскать с УМС г.Владивосток в пользу ООО «Приморский ЭМ-Центр» 30 000 руб. расходов на проведение судебной экспертизы.

В силу ст.110 АПК РФ государственная пошлина подлежит взысканию с ответчика в размере 6000 руб.

Руководствуясь статьями 49, 110, 167-170, Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

р е ш и л:

Урегулировать разногласия, возникшие возникших между Обществом с ограниченной ответственностью «Приморский ЭМ-Центр» и Управлением муниципальной собственности г.Владивостока в связи с заключением Договора №360-ППВ купли-продажи арендуемого муниципального имущества с условием о рассрочке (с субъектами малого и среднего предпринимательства), изложив п.3.1 договора в следующей редакции «Согласно отчета от 25.02.2022 об оценке рыночной стоимости помещения (нежилое помещение общей площадью 34,4 кв.м., 2 этаж, кадастровый №25:28:020017:129, расположенное по адресу: <...>), составленного экспертом Ассоциации по содействию оценочной и консультационной деятельности «Клуб Профессионал» ФИО4, цена продажи арендуемого имущества, определенная по состоянию на 18.08.2020, составляет 2 200 000 (два миллиона двести тысяч) рублей (без учета НДС)».

Взыскать с Управления муниципальной собственности г.Владивостока в пользу Общества с ограниченной ответственностью «Приморский ЭМ-Центр» 30 000 рублей расходов на оплату услуг эксперта, а также 6000 рублей расходов по уплате государственной пошлины.

Выдать исполнительный лист после вступления решения в законную силу.

Решение может быть обжаловано через Арбитражный суд Приморского края в течение месяца со дня его принятия в Пятый арбитражный апелляционный суд и в Арбитражный суд Дальневосточного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления решения в законную силу, при условии, что оно было предметом рассмотрения апелляционной инстанции.



Судья Левченко Е.А.