Решение от 27 апреля 2025 г. по делу № А32-14014/2023

Арбитражный суд Краснодарского края

Именем  Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А32-14014/2023
г. Краснодар
28 апреля 2025 года
Резолютивная часть решения объявлена 09 апреля 2025 года

Полный текст судебного акта изготовлен 28 апреля 2025 года


Арбитражный суд Краснодарского края в составе судьи Кирий О.В.

при ведении протокола помощником судьи Шарифуллиной К.С.

рассмотрев в судебном заседании дело по заявлению

Администрацию МО Туапсинский муниципальный округ Краснодарского края (ИНН <***>, ОГРН <***>)

к ООО «ДЖЕВАН», Апшеронский район, ст. Черниговское (ИНН: <***>, ОГРН: <***>)

о расторжении договора аренды земельного участка, об обязании освободить земельный участок,

при участии:

от истца: ФИО1 – доверенность;

от ответчика: не явился уведомлен,

УСТАНОВИЛ:

Администрация муниципального образования Туапсинский район, г. Туапсе (далее – истец) обратилась в Арбитражный суд Краснодарского края с исковым заявлением к ООО «ДЖЕВАН», Апшеронский район, ст. Черниговское (далее – ответчик), согласно которому просит суд:

- расторгнуть договор аренды земельного участка от 29.03.2019 г. № 3300008447;

- обязать ООО «ДЖЕВАН» освободить земельный участок с кадастровым номером 23:33:0104001:602, путем демонтажа некапитального объекта, расположенного на земельном участке, возвратить администрации муниципального образования Туапсинский район по акту приема-передачи земельный участок с кадастровым номером 23:33:0104001:602, площадью 393 кв.м., расположенный по адресу: Краснодарский край, Туапсинский район, с. Агой, предназначенный для коммунального обслуживания, исключительно для размещения объектов электроснабжения, водоснабжения и водоотведения, В соответствии со ст. 622 ГК РФ.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 11.03.2024 г., оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.06.2024 г., иск удовлетворен.

Постановлением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 07.10.2024 г. решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции отмены, дело направлено на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Определением Арбитражного суда Краснодарского края от 23.01.2025 г. суд произвел процессуальную замену истца с администрации муниципального образования Туапсинский район, г. Туапсе (ИНН <***>, ОГРН <***>) на его правопреемника администрацию МО Туапсинский муниципальный округ Краснодарского края (ИНН <***>, ОГРН <***>).

Представитель истца в судебном заседании представил акт осмотра от 05.03.2025 г. и письменную позицию.

Ответчик, уведомленный надлежащим образом о месте и времени рассмотрения спора, в судебное заседание не явился.

В судебном заседании в порядке ст. 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) судом объявлен перерыв до 16-00 час. После перерыва судебное разбирательство продолжено в отсутствие участников процесса, без ведения аудиозаписи.

Дело рассматривается в порядке ст. 156 АПК РФ в отсутствии сторон по имеющимся материалам дела.

При новом рассмотрении суд, исследовав материалы дела, изучив все представленные документальные доказательства и оценив их в совокупности, пришел к следующему выводу.

На основании постановления администрации муниципального образования Туапсинский район от 29.03.2019 г. № 448 между администрацией муниципального образования Туапсинский район (арендодатель) и ООО «Джеван» (арендатор) заключен договор аренды от 29.03.2019 г. № 3300008447 земельного участка с кадастровым номером 23:33:0104001:602, площадью 393 кв.м., в том числе: охранная зона ЛЭП (10 мВ) - 393 кв.м, охранная зона ЛЭП (0,4 кВ) – 147 кв.м, охранная зона трансформаторной подстанции - 70 кв.м, расположенного по адресу: РФ, Краснодарский край, Туапсинский район, с.Лермонтово, вид разрешенного использования земельного участка - коммунальное обслуживание, предназначенного исключительно для размещения объектов электроснабжения, водоснабжения и водоотведения, сроком до 29.03.2068 года.

Договор аренды зарегистрирован в установленном законом порядке.

В соответствии с подпунктом 4.1.13 договора на предоставленном в аренду земельном участке не допускается строительство объектов до оформления разрешения на строительство в установленном порядке.

В соответствии с подпунктом 4.1.7 договора аренды арендатор обязан использовать земельный участок в соответствии с целевым назначением и разрешенным использованием, указанным в п. 1.1 договора аренды, то есть для коммунального обслуживания, не допускать иной вид застройки, использовать земельный участок по назначению.

В ходе осмотра земельного участка с кадастровым номером 23:33:0104001:602, проведенного главным специалистом отдела обеспечения правовых оснований использования земель МБУ «КЗО МО Туапсинский район», установлено, что в его границах расположен навес.

Обстоятельства, установленные в ходе осмотра, зафиксированы в акте от 13.09.2022 г. и подтверждаются приложенными к акту фотоматериалами.

Учитывая, что расположенный на земельном участке некапитальный объект не предназначен для организации процесса электроснабжения, водоснабжения и водоотведения, а так же для обеспечения физических и юридических лиц коммунальными услугами, администрация направила в адрес ответчика претензионное письмо с требованием устранить допущенные нарушения с указанием на намерение обратиться в суд с требованиями о расторжении договора аренды в случае неустранения нарушений в виде нецелевого использования участка.

При рассмотрении требований, суд руководствовался следующим. 

Согласно статье 450 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим кодексом, другими законами или договором.

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Согласно ст. 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями.

В силу статей 450, 619 ГК РФ договор аренды может быть расторгнут по требованию арендодателя при существенном нарушении его условий арендатором (когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату). До подачи такого иска арендодатель обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости устранения нарушений в разумный срок.

Досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя допускается только на основании решения суда при существенном нарушении условий договора арендатором (пункт 9 статьи 22 ЗК РФ)

Отличие специального правила об основании и порядке прекращения договоров аренды земельных участков от общих оснований и порядка прекращения договора заключается в том, что досрочное расторжение договора аренды земельного участка возможно лишь в случае представления арендодателем суду доказательств нарушения арендатором договорных условий, квалифицированного как существенное. Не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок (пункт 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в от 24.03.2005 г. №11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства»).

В соответствии со статьей 42 ЗК РФ собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель и разрешенным использованием способами, а также своевременно приступать к использованию земельных участков в случаях, если сроки освоения земельных участков предусмотрены договорами.

Пунктом 3.2.5 договора арендодателю предоставлено право в одностороннем порядке принимать решение о прекращении права пользования земельным участком и досрочном расторжении договора аренды в случае допущения арендатором существенных нарушений условий договора, к которым относится невыполнение арендатором обязанностей, указанных в п. 4.1 договора аренды, в том числе, использование земельного участка не по целевому назначению, недопустимость осуществления строительства до оформления разрешительной документации, (п. 4.1.7,4.1.13 договора аренды).

Спорный земельный участок предоставлен по договору аренды на основании п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ без проведения торгов для коммунального обслуживания.

Как указано выше, истец просит расторгнуть договор аренды спорного земельного участка в связи с не использованием земельного участка по его целевому назначению – «исключительно для размещения объектов электроснабжения, водоснабжения и водоотведения».

Нарушение использования спорного земельного участка не по целевому использованию выражается в расположении на нем навеса и отсутствии каких-либо признаков, указывающих на использование участка для коммунального обслуживания.

В ходе рассмотрения дела, ответчик возражал против требований, ссылаясь изначально на то, что спорный навес расположен на участке с целью размещения под ним предметов коммунального обслуживания.

Администрация возражала против доводов ответчика, указывая на то, что из представленных фотоматериалов от 13.09.2022 г. видно, что участок используется в качестве стоянки автотранспортных средств, в летнее время на земельном участке используется бассейн. Для коммунального обеспечения спорный земельный участок ответчиком не используется, есть только огороженная ТП в собственности общества.

В дополнение администрация пояснила, что вся площадь спорного земельного участка находится в охранной зоне ЛЭП 10 кВ. При этом, в соответствии с постановлением Правительства РФ от 24.02.2009 г. N 160 «О порядке установления охранных зон объектов электросетевого хозяйства и особых условий использования земельных участков, расположенных в границах таких зон» установлено, что в границах охранных зон запрещается складировать или размещать хранилища любых, в том числе горюче-смазочных, материалов; размещать детские и спортивные площадки, стадионы, рынки, торговые точки, полевые станы, загоны для скота, гаражи и стоянки всех видов машин и механизмов, проводить любые мероприятия, связанные с большим скоплением людей, не занятых выполнением разрешенных в установленном порядке работ (в охранных зонах воздушных линий электропередачи).

В силу разъяснений пункта 2 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 г. №57 «О некоторых процессуальных вопросах практики рассмотрения дел, связанных с неисполнением либо ненадлежащим исполнением договорных обязательств» суд определяет круг обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения дела, к которым относятся обстоятельства, свидетельствующие о заключенности и действительности договора, в том числе о соблюдении правил его заключения, о наличии полномочий на заключение договора у лиц, его подписавших.

Более того, направляя настоящее дело на новое рассмотрение, суд кассационной инстанции указал суду первой инстанции на необходимость проверки договора аренды земельного участка от 29.03.2019 г. № 3300008447 заключенного между администрации муниципального образования Туапсинский район между администрацией муниципального образования Туапсинский район (арендодатель) и ООО «Джеван» на действительность.

Так, проверяя спорный договор аренды земельного участка на его действительность, суд исходил из следующего.

По общему правилу в соответствии с пунктом 1 статьи 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукционов. Лишь в прямо установленных случаях допускается заключение такого договора без проведения торгов.

В пункте 2 статьи 39.6 ЗК РФ приведен исчерпывающий закрытый перечень случаев, заключения договоров аренды земельных участков без проведения торгов.

Подпунктом 4 данного пункта допускается предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка юридическим лицам для размещения объектов, предназначенных для обеспечения электро-, водоснабжения, водоотведения.

В судебной практике сформирован и поддерживается правовой подход, согласно которому для размещения объекта электро-, водоснабжения, водоотведения как самостоятельного объекта недопустимо получение земельного участка в аренду без проведения торгов. В отсутствие объектов, для электро-, водоснабжения, водоотведения которых требуется размещение планируемого объекта, такой способ предоставления публичного земельного участка признается направленным на обход установленной земельным законодательством публичной процедуры, а заключенный таким образом договор аренды – нарушающим публичные интересы и, в этой связи, ничтожным.

Предоставление в аренду без проведения торгов публичного земельного участка с указанием его разрешенного использования для коммунального обслуживания необоснованно расширяет перечень объектов, приведенный в подпункте 4 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ. Параметры и характеристики объекта электро-, водоснабжения, водоотведения должны быть приведены заявителем и подлежат учету на этапе образования и предоставления земельного участка в целях определения соразмерности его площади (подпункт 6 пункта 1 статьи 39.15 ЗК РФ).

В соответствии с пунктом 1 статьи 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным данным Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Ничтожной является сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения (статья 168 ГК РФ, в применимой к спорному договору аренды).

Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения (пункт 1 статьи 167 ГК РФ).

Нормами статьи 168 ГК РФ к ничтожным отнесены сделки, нарушающие требования закона или иного правового акта и при этом посягающие на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц.

Применительно к этим нормам в пунктах 74, 75 постановления Пленума №25 разъяснено, что договор, условия которого противоречат существу законодательного регулирования соответствующего вида обязательства, может быть квалифицирован как ничтожный, даже если в законе не содержится прямого указания на его ничтожность. Сделка, совершенная в противоречие установленному законом явно выраженному запрету, является ничтожной как посягающая на публичные интересы. Под последними понимаются интересы неопределенного круга лиц.

Представитель ответчика в судебном заседании 26.02.2024 г. пояснил, что действительно ранее на участке стоял бассейн, но его убрали, участок используется для обеспечения безопасности при чрезвычайных ситуациях (размещается спецтехника).

Директор ООО «Джеван» так же в указанном судебном заседании пояснил, что земельный участок взял в аренду для коммунального обслуживания, поскольку у земельного участка такой вид разрешенного использования, арендовал для того, чтобы в дальнейшем выкупить.

Между тем, коммунальное обслуживание подразумевает под собой размещение зданий и сооружений в целях обеспечения физических и юридических лиц коммунальными услугами, что в настоящем случае судом не установлено.

При этом, ответчик не являлся организацией, специализирующей на предоставлении коммунальных услуг.

Суду не представлено сведений о наличие объектов, для электро-, водоснабжения, водоотведения для которых у общества возникла потребность в аренде земельного участка, вид объекта электро-, водоснабжения, водоотведения, планируемого к размещению на земельном участке, его вспомогательное или самостоятельное назначение, соразмерность площади земельного участка эксплуатационным потребностям не только расположенных в границах земельного участка объектов, но и запланированных к размещению.

Таким образом, спорный договор аренды заключен с нарушением процедуры его заключения нормативно установленному порядку предоставления в аренду публичных земель.

Учитывая вышеуказанные обстоятельства, суд приходит к выводу о том, что договор от 29.03.2019 г. №3300008447 является недействительным (ничтожным).

Ничтожный договор не может быть расторгнут в судебном порядке в силу статьи 167 ГК РФ, согласно которой недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. В определении от 08.04.2010 г. № 456-О-О Конституционным Судом Российской Федерации отмечен особенность правового регулирования ничтожных сделок, обусловленная характером соответствующих сделок, которые недействительны с момента совершения независимо от признания их таковыми судом, а значит, не имеют юридической силы, не создают каких-либо прав и обязанностей как для сторон по сделке, так и для третьих лиц.

С учетом изложенного, у суда отсутствуют основания для расторжения договора, являющегося недействительной (ничтожной) сделкой.

Аналогичные выводы сделаны в постановлениях Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 23.09.2015 г. по делу №А32-2761/2015, от 08.07.2016 г. по делу №А32-47982/2014 и от 24.01.2019 г. по делу №А32-30748/2017.

Кроме того истец просит обязать ответчика освободить земельный участок, путем демонтажа некапитального объекта и вернуть администрации участок по акту приема-передачи.

При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом) возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом (пункт 2 статьи 167 ГК РФ).

Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлено любым заинтересованным лицом; суд вправе применить такие последствия по собственной инициативе (пункт 2 статьи 166 ГК РФ).

В части установления срока ответчику для сноса (демонтажа) спорного объекта суд считает возможным установить срок равный одному месяцу.

Поскольку у ответчика отсутствуют правовые основания для занятия спорного земельного участка, требования истца об освобождении и возврате земельного участка являются обоснованными и подлежащими удовлетворению.

С учетом ст. 110 АПК РФ  следует  оплату госпошлины отнести на ответчика в размере 6 000 руб., так как требования истца подлежат частичному удовлетворению.

Руководствуясь статьями 65, 71, 110, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Обязать ООО «ДЖЕВАН» в течение месяца с момента вступления решения суда в законную силу освободить земельный участок с кадастровым номером 23:33:0104001:602, путем демонтажа некапитального объекта, расположенного на земельном участке и возвратить администрации по акту приема-передачи.

В остальной части исковых требований отказать.

Взыскать с ООО «ДЖЕВАН», Апшеронский район, ст. Черниговское (ИНН: <***>, ОГРН: <***>) в доход Федерального бюджета РФ государственную пошлину в размере 6 000 руб.

Данное решение может быть обжаловано в арбитражный суд апелляционной инстанции в течение месяца со дня его принятия, в арбитражный  суд кассационной  инстанции - в течение двух месяцев  со дня  вступления  решения  в законную силу, если такое решение было предметом рассмотрения в арбитражном суде апелляционной инстанции или если арбитражный суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.


Судья                                                                                                                 О.В. Кирий