Решение от 3 августа 2020 г. по делу № А52-919/2020

Арбитражный суд Псковской области

ул. Свердлова, 36, г. Псков, 180000

http://pskov.arbitr.ru

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А52-919/2020
город Псков
03 августа 2020 года
Резолютивная часть решения оглашена 27 июля 2020 года

Арбитражный суд Псковской области в составе судьи Васильевой О.Г., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в судебном заседании (онлайн-заседании) дело по исковому заявлению индивидуального предпринимателя ФИО2 (ОГРНИП 304602502200036, ИНН <***>)

к Администрации города Великие Луки (адрес: 182113, <...>, ОГРН <***>, ИНН <***>)

3-е лицо Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Псковской области (место нахождения: 180017, Псков, Рабочая улица, 11) о признании права собственности,

при участии в заседании:

от заявителя: не явились, извещены;

от ответчика: ФИО3 – заместитель начальника правового управления Администрации, по доверенности от 14.01.2020;

от 3-его лица: не явились, извещены;

установил:

индивидуальный предприниматель ФИО2 обратился в суд с иском к Администрации города Великие Луки о признании права собственности на самовольную постройку объекта капитального строительства магазина автомобильных запасных частей общей площадью 291,3 кв.м, на земельном участке кадастровый номер 60:25:040718:14, местоположение: <...> около дома № 96 (строение 1) (с учетом уточнения).

К участию в деле в качестве 3-его лица привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Псковской области.

В судебном заседании представитель ответчика исковые требования не признал.

Истец и 3-е лицо в судебное заседание не явились, о времени и месте слушания дела извещены. В соответствии с пунктом 3 статьи 156 дело рассмотрено в их отсутствие.

Как следует из материалов дела, 02.08.2010 Администрацией города Великие Луки (арендодатель) и гражданином ФИО2 (арендатор) заключен договор аренды земельного участка № 425, по которому в аренду передан земельный участок кадастровый номер 60:25:040718:14, площадью 275 кв.м, местоположением: <...> около дома № 96 (строение 1) из категории земель – земли населенных пунктов для строительства магазина автомобильных запасных частей сроком с момента заключения договора по 14.06.2013.

Постановлением Администрации города Великие Луки от 20.05.2011 № 1100 утвержден градостроительный план земельного участка с кадастровым номером 60:25:040718:14, расположенного по адресу: <...> около дома № 96 (строение 1).

ФИО2 15.09.2011 выдано разрешение на строительство № RU 60325000-143 объекта капитального строительства магазина автомобильных запчастей общей площадью 371,4 кв.м, строительный объем 1213 м куб., количество этажей – 2 с мансардой со сроком действия до 15.09.2013. Действие разрешения продлено до 31.12.2018.

18.12.2013 ФИО2 выдано разрешение на строительство № RU 60325000-161 объекта капитального строительства магазина автомобильных запасных частей общей площадью 247,6 кв.м, строительный объем 1671,3 м куб., количество этажей – 2 со сроком действия до 19.12.2015.

Письмом от 14.11.2013 № Л-1845 Администрация города Великие Луки на заявление ФИО2 от 29.10.2013 сообщила, что договор № 425 от 02.08.2010 возобновлен на неопределенный срок в порядке, установленном пунктом 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ).

26.10.2018 подрядчиком, ООО «СМУ-44» по акту приемки объекта капитального строительства предъявлен к приемке объект здание магазина автомобильных запчастей, расположенное по адресу: <...> около дома № 96 (строение 1), площадь застройки 133, кв.м, общая площадь здания 247,60 кв.м. Проектно-сметная документация на строительство разработана ООО «Строительная компания Монолит». Работы произведены в соответствии с разрешением на строительство № RU 60325000-143 объекта капитального строительства магазина автомобильных запчастей со сроком действия до 15.09.2013.

Письмом от 22.02.2019 исх.№ 1068 КУМИ г.Великие Луки уведомил ФИО2 о том, что действие договора от 02.08.2010 № 425 аренды земельного участка с КН 60:25:0040718:14 закончилось и если на земельном участке возведен объект – магазин автомобильных запасных частей, право собственности на который зарегистрировано, ему необходимо обратиться как собственнику объекта за выкупом земельного участка.

01.10.2019 ФИО2 обратился в Администрацию г.Великие Луки с заявлением о выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию построенного объекта капитального строительства. В соответствии с пунктом 1 статьи 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации в связи с истечением 24.06.2013 действия договора аренды от 02.08.2010 № 425, окончанием 19.12.2015 разрешения на строительство, письмом от 08.10.2019 № 1714 в выдаче разрешения на ввод объекта капитального строительства отказано.

При осмотре (обследовании) объекта капитального строительства 03.07.2020 комиссия Администрации города Великие Луки пришла к выводу, что объект капитального строительства не соответствует проектной документации, представленной при получении разрешения на строительство: не выполнены отделочные работы, отсутствует озеленение, внутренние перегородки не соответствуют проекту, облицовка фасада имеет повреждения, окна на первом этаже разбиты, освещение не подключено, санузел не обустроен, отсутствует стоянка с наличием парковочных мест.

В связи с истечением срока договора аренды, отказом во вводе объекта в эксплуатацию, ФИО2 обратился с настоящим иском в суд и просит признать за ним право собственности на самовольную постройку - объект капитального строительства магазина автомобильных запасных частей общей площадью 291,3 кв.м, на земельном участке кадастровый номер 60:25:040718:14, местоположение: <...> около дома № 96 (строение 1).

Оценив представленные в материалы дела доказательства по правилам ст.71 АПК РФ, суд приходит к следующим выводам.

В силу абзаца 2 статьи 12 Гражданского кодекса Российской Федерации защита гражданских прав осуществляется, в том числе, путем признания права.

Основания приобретения права собственности установлены главой 14 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии с пунктом 1 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации условиями приобретения права собственности на вновь создаваемое недвижимое имущество является соблюдение при его создании закона и иных правовых актов, то есть необходима совокупность юридических фактов: предоставление земельного участка для строительства объекта (статья 29 - 32 Земельного кодекса Российской Федерации); получение разрешения на строительство (статья 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации); соблюдение при возведении (реконструкции) объекта градостроительных, строительных, санитарных, природоохранных и других норм, установленных законодательством; а также государственная регистрация права на такой объект (статья 219 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Несоблюдение при создании объекта недвижимого имущества требований закона и иных правовых актов влечет за собой признание последнего самовольной постройкой, право собственности на которую не возникает в силу пункта 2 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно пункту 1 этой статьи самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

В силу пункта 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях - в ином установленном законом порядке, за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка, при одновременном соблюдении следующих условий: если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта; если на день обращения в суд постройка соответствует параметрам, установленным документацией по планировке территории, правилами землепользования и застройки или обязательными требованиями к параметрам постройки, содержащимися в иных документах; если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Согласно разъяснениям, приведенным в постановлении Конституционного Суда Российской Федерации от 11.03.1998 N 8-П, его определениях от 25.03.2004 N 85-О, от 13.10.2009 N 1276-О-О, от 03.07.2007 N 595-О-П и от 19.10.2010 N 1312-О-О, закрепленные в статье 35 Конституции Российской Федерации гарантии права собственности предоставляются лишь в отношении права, возникшего на законных основаниях. Самовольное строительство представляет собой правонарушение, которое состоит в нарушении норм земельного законодательства, регулирующего предоставление земельного участка под строительство, либо градостроительных норм, регулирующих проектирование и строительство. Осуществление самовольной постройки является виновным действием, доказательством совершения которого служит установление хотя бы одного из трех условий, перечисленных в пункте 1 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии с положениями статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации, а также статьи 3 Федерального закона от 17.11.1995 N 169-ФЗ "Об архитектурной деятельности в Российской Федерации" строительство, реконструкция объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт осуществляются на основании разрешения на строительство, которое выдается органом местного самоуправления по месту нахождения земельного участка, где планируется строительство. К заявлению о выдаче разрешения в обязательном порядке должны прилагаться правоустанавливающие документы на земельный участок, градостроительный план земельного участка, материалы проектной документации, а также иные предусмотренные статьей 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации документы.

Разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка или проекту планировки территории и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом (часть 1 статьи 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации).

В соответствии с частью 6 статьи 52 Градостроительного кодекса Российской Федерации лицо, осуществляющее строительство, обязано осуществлять строительство, реконструкцию, капитальный ремонт объекта капитального строительства в соответствии с заданием застройщика, технического заказчика, лица, ответственного за эксплуатацию здания, сооружения, или регионального оператора (в случае осуществления строительства, реконструкции, капитального ремонта на основании договора строительного подряда), проектной документацией, требованиями к строительству, реконструкции объекта капитального строительства, установленными на дату выдачи представленного для получения разрешения на строительство градостроительного плана земельного участка, разрешенным использованием земельного участка.

Согласно разъяснениям, приведенным в пункте 26 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (далее - постановление N 10/22), рассматривая иски о признании права собственности на самовольную постройку, суд устанавливает, допущены ли при ее возведении существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, создает ли такая постройка угрозу жизни и здоровью граждан.

Отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. В то же время суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности, к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию.

При этом право собственности на самовольную постройку, возведенную без необходимых разрешений, не может быть признано за создавшим ее лицом, которое имело возможность получить указанные разрешения, но не предприняло мер для их получения. Такой иск не может быть использован для упрощения регистрации прав на вновь созданный объект недвижимости с целью обхода норм специального законодательства, предусматривающего разрешительный порядок создания и ввода в гражданский оборот новых недвижимых вещей (Обзор судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утвержденный Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 19.03.2014, пункт 9 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 09.12.2010 N 143 "Обзор судебной практики по некоторым вопросам применения судами статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации").

Таким образом, по смыслу разъяснений, содержащихся в пункте 9 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 09.12.2010 N 143 "Обзор судебной практики по некоторым вопросам применения судами статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации" и в Обзоре судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 19.03.2014, признание права собственности на самовольную постройку в судебном порядке является исключительным способом защиты права, который может применяться в случае, если лицо, обратившееся в суд, по какой-либо не зависящей от него причине было лишено возможности получить правоустанавливающие документы на вновь созданный или реконструированный объект недвижимости в порядке, установленном нормативными правовыми актами, регулирующими отношения, связанные с градостроительной деятельностью, и отношения по использованию земель.

В силу действующих императивных процессуальных правил именно истец по требованию о признании права собственности на самовольную постройку должен представить относимые, допустимые, достоверные и достаточные доказательства в подтверждение совершения им действий, необходимых для получения разрешения на строительство (реконструкцию), до начала осуществления строительно-монтажных работ, наличие не зависящих от истца препятствий в получении разрешения на строительство (реконструкцию) либо акта ввода построенного объекта в эксплуатацию, в частности, нарушение органом власти субъективных прав застройщика, соблюдение при проектировании будущего объекта недвижимости и осуществлении строительно-монтажных работ требований градостроительного законодательства, строительных норм и правил, соответствие самовольно возведенного капитального объекта требованиям безопасности и надежности конструкций, санитарным и противопожарным требованиям.

Из системного толкования положений ст. 49, 51, 52 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее - ГрК РФ) следует, что застройщик вправе приступить к строительству объекта капитального строительства только после получения разрешения на строительство такого объекта, осуществления всех предусмотренных законом мероприятий и оформления документов, подготавливаемых в целях его получения и осуществления строительства (указанное соответствует правовой позиции, изложенной в определении Верховного Суда Российской Федерации от 16.06.2015 N 309-КГ15-209).

Факт самовольного возведения объекта и наличие в законодательстве возможности признания в судебном порядке права собственности на самовольную постройку не являются достаточными основаниями для удовлетворения иска, заявленного в порядке статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации, и не могут освобождать истца от обязанности соблюдать установленный порядок получения необходимых разрешений, а признание права в судебном порядке не может рассматриваться как упрощенная форма приобретения права собственности на самовольную постройку.

Из материалов дела следует, что ИП ФИО2 осуществил строительство нежилого здания - объекта капитального строительства магазина автомобильных запасных частей общей площадью 291,3 кв.м. Разрешение на строительство здания площадью 291,3 кв.м ФИО2 не получал, какие-либо изменения в проектную документацию им не вносились. Истцом получены разрешения на строительство объекта площадью 247,6 кв.м и 371,4 кв.м, степень готовности объекта в представленных истцом доказательствах не указана. 11.11.2019 подготовлен технический план здания, площадь здания составляет 291,3 кв.м. Характеристики спорного объекта (площадь) не соответствуют представленной документации и выданным разрешениям на строительство. Таким образом, он не принял всех необходимых мер для получения разрешения на строительство спорного объекта. Заявляя требование о признании права собственности на объект, не представил доказательства соблюдения предусмотренного действующим законодательством порядка, устанавливающего необходимость получения разрешения на строительство объекта.

В силу п. 2 ст. 55 ГрК РФ для ввода объекта в эксплуатацию застройщик обращается в орган местного самоуправления выдавший разрешение на строительство, с заявлением о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.

В соответствии с пунктом 1 статьи 55 ГрК РФ разрешение на ввод объекта в эксплуатацию представляет собой документ, который удостоверяет выполнение строительства, реконструкции объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, соответствие построенного, реконструированного объекта капитального строительства градостроительному плану земельного участка или в случае строительства, реконструкции линейного объекта проекту планировки территории и проекту межевания территории, а также проектной документации.

Строительно-монтажные работы в отношении спорного объекта завершены в октябре 2018 года. 01.10.2019 истец обратился в Администрацию для выдачи разрешения на ввод спорного объекта в эксплуатацию. Администрация уведомлением от 08.10.2019 № 1714 отказала в выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию спорного объекта. Однако отказ в выдаче разрешения на строительство в установленном законом порядке обжалован не был, сведений о необоснованном отказе в выдаче разрешения истцом не представлено.

При этом действующее законодательство не содержит требования о том, что за разрешением на ввод объекта в эксплуатацию необходимо обращаться в период действия разрешения на строительство, и не предусматривает в перечне оснований для отказа в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию истечение срока действия разрешения на строительство.

Как указано в пункте 24 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 (ред. от 25.12.2013) "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" согласно пункту 4 статьи 25 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" в случае, если земельный участок, отведенный для создания объекта недвижимого имущества, принадлежит заявителю на ином праве, чем право собственности, право собственности заявителя на объект незавершенного строительства регистрируется на основании, помимо прочего, документов, подтверждающих право пользования данным земельным участком. (Аналогичное требование содержится в пункте 10 статьи 40 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» - государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав на созданные здание или сооружение осуществляются на основании разрешения на ввод соответствующего объекта недвижимости в эксплуатацию и правоустанавливающего документа на земельный участок, на котором расположен такой объект недвижимости. Государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав на объект незавершенного строительства осуществляются на основании разрешения на строительство такого объекта и правоустанавливающего документа на земельный участок, на котором расположен такой объект недвижимости.).

Судам следует иметь в виду, что указанное положение не препятствует государственной регистрации права собственности на созданный в период действия договора аренды объект незавершенного строительства, если к моменту подачи заявления о государственной регистрации срок аренды истек. В связи с этим отказ в регистрации права собственности на объект незавершенного строительства только на основании того, что срок аренды земельного участка, на котором был возведен объект незавершенного строительства, истек, противоречит закону.

Таким образом, сам по себе факт прекращения земельных правоотношений, связанных с объектом незавершенного строительства (истечение срока действия договора аренды земельного участка) при условии их оформления до начала строительства и получения необходимых для начала строительства документов не является препятствием для государственной регистрации права собственности на объект незавершенного строительства.

Согласно абзацу 2 пункта 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на самовольную постройку не может быть признано за истцом, если сохранение постройки нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, либо создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Бремя доказывания обстоятельств, содержащихся в указанной статье, возложено на самовольного застройщика в случае предъявления им иска о признании права собственности на возведенный объект.

По результатам обследования текущего состояния нежилого здания – магазина автомобильных запчастей, расположенного по адресу: <...> около дома № 96 (строение 1) АО «Ростехинвентаризация – Федеральное БТИ» составлен технический отчет, согласно которому состояние несущих строительных конструкций нежилого здания не представляет угрозы жизни, здоровью и безопасности человека, не создает помех при его эксплуатации, строительно-монтажные работы выполнены с соблюдением всех норм и технологий.

При указанных обстоятельствах, суд считает, что возведение спорного объекта осуществлялось с нарушением установленного законом порядка, с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, без получения необходимых разрешений исключительно по вине истца, удовлетворение иска о признании права собственности на данное самовольное строение противоречит требованиям действующего законодательства. Требование истца в данной ситуации направлено на легализацию спорного объекта недвижимого имущества в обход установленных федеральным законом требований, что не соответствует целям и задачам арбитражного судопроизводства, а также приведенным выше нормам материального права.

С учетом изложенного в удовлетворении иска следует отказать.

Расходы по оплате госпошлины следует отнести на истца, излишне уплаченную госпошлину в сумме 25837 руб. 00 коп. следует возвратить индивидуальному предпринимателю ФИО2 из федерального бюджета.

Руководствуясь статьями 167-170, 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

В иске отказать.

Возвратить индивидуальному предпринимателю ФИО2 из федерального бюджета 25837 руб. 00 коп. госпошлины.

На решение в течение месяца после его принятия может быть подана апелляционная жалоба в Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Псковской области.

СудьяО.Г. Васильева