Решение от 24 мая 2018 г. по делу № А29-10097/2017

146/2018-41814(1)

АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ КОМИ

ул. Орджоникидзе, д. 49а, г. Сыктывкар, 167982

8(8212) 300-800, 300-810, http://komi.arbitr.ru, е-mail: info@komi.arbitr.ru

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А29-10097/2017
24 мая 2018 года
г. Сыктывкар


Резолютивная часть решения объявлена 17 мая 2018 года, полный текст решения изготовлен 24 мая 2018 года.

Арбитражный суд Республики Коми в составе судьи Кирьянова Д.А.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи

ФИО1,

рассмотрев в судебном заседании 10.05.2018 и 17.05.2018 дело

по иску индивидуального предпринимателя ФИО6

Харитоновича (ИНН: <***>, ОГРН: <***>)

к Федеральному государственному бюджетному образовательному

учреждению высшего образования «Сыктывкарский государственный

университет имени Питирима ФИО2» (ИНН: <***>,

ОГРН: <***>),

третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно

предмета спора, Территориальное управление Федерального агентства по

управлению государственным имуществом по Республике Коми,

о взыскании денежных средств, при участии в судебном заседании:

от истца – ФИО3 по доверенности от 04.09.2014 (в заседании

10.05.2018 и 17.05.2018),

от ответчика – ФИО4 по доверенности от 19.04.2017 (в заседании

17.05.2018)

иные лица – эксперт ФИО5 (в заседании 10.05.2018)

установил:

Индивидуальный предприниматель ФИО6 (далее - истец) обратился в Арбитражный суд Республики Коми с исковым заявлением к Федеральному государственному бюджетному образовательному учреждению высшего образования «Сыктывкарский

государственный университет имени Питирима Сорокина» (далее –

ФГБОУ ВО «СГУ им. Питирима ФИО2», ответчик) о взыскании стоимости неотделимых улучшений арендованного имущества по договору о передаче в аренду недвижимого имущества, являющегося федеральной собственностью № 36 от 05.09.2005 в размере 1 126 000 руб.

Ответчик с исковыми требованиями не согласен, подробные доводы приведены в отзыве на исковое заявление (том 2 л.д. 17-21).

Третье лицо отзыв на исковое заявление не представило.

Лица, участвующие в деле, надлежащим образом уведомлены о дате, времени и месте проведения судебного заседания, третье лицо явку своего представителя в судебное заседание не обеспечило.

При таких обстоятельствах, арбитражный суд, руководствуясь статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, рассматривает спор в отсутствие представителя третьего лица по имеющимся в материалах дела доказательствам.

Изучив материалы дела, оценив представленные доказательства, арбитражным судом установлено следующее.

Между Коми государственным педагогическим институтом (арендодатель) (правопредшественник ФГБОУ ВО «СГУ им. Питирима ФИО2») и ИП ФИО6 (арендатор) 05.09.2005 заключен договор о передаче в аренду недвижимого имущества, являющегося федеральной собственностью № 36 (далее – договор аренды № 36 от 05.09.2005) (том 1 л.д. 15-17) с дополнительными соглашениями к нему от 05.09.2005, 25.01.2010, 01.06.2010, 21.11.2012, 16.01.2014 (том 1 л.д. 37-40, 42), по условиям которого арендодатель сдает, в арендатор принимает во временное владение и пользование нежилое помещение (часть крыльца столовой (помещение), общей площадью 120, 0 кв. м, расположенное по адресу: <...> для торговли печатной (газеты, журналы и т.п.), и канцелярской продукцией (пункты 1.1. и 1.2. договора).

Помещение передано арендатору по акту приема-передачи от 05.09.2005 (том 1 л.д. 18).

В пункте 4.2. договора стороны установили, что арендатор обязуется произвести за свой счет реконструкцию крыльца столовой в соответствии с проектом, утвержденным арендодателем. Согласно указанному пункту арендатор обязуется использовать помещение исключительно по прямому назначению, указанному в пункте 1.2. договора, не сдавать помещение, как в целом, так и частично в субаренду без письменного согласия арендодателя.

Согласно пункту 4.1. договора арендодатель обязуется в случае расторжения договора по инициативе арендодателя, за исключением случаев, установленных в пункте 7.1. договора, возместить остаточную стоимость неотделимых от конструкций помещения улучшений, произведенных арендатором.

В соответствии с пунктами 7.1. и 7.2. договора (в редакции дополнительного соглашения от 25.01.2010 (том 1 л.д. 38) договор может

быть досрочно расторгнут по соглашению сторон или в судебном порядке по требованию одной из сторон в случаях, предусмотренных договором и действующим законодательством. Арендодатель вправе в одностороннем порядке без обращения в суд полностью отказаться от исполнения договора, в том числе в случае повторного неисполнения арендатором хотя бы одного из обязательств, предусмотренных пунктом 4.2. договора, после получения от арендодателя уведомления (претензии) о неисполнении либо ненадлежащем исполнении арендатором своих обязательств, в срок, указанный в уведомлении (претензии).

В случае отказа арендодателя от исполнения договора он считается расторгнутым с даты, указанной в соответствующем уведомлении арендодателя.

В силу пункта 7.3. договора (в редакции дополнительного соглашения от 25.01.2010) арендатор вправе в одностороннем порядке без обращения в суд полностью отказаться от исполнения договора с предупреждением арендодателя в письменной форме о своем решении за один месяц до даты расторжения договора с оплатой арендодателю всех расходов, предусмотренных договором.

Договор вступает в законную силу от даты его подписания сторонами и действует по 31.08.2006. Если арендатор продолжает пользоваться помещением после истечения срока договора и добросовестно выполнявший обязанности по договору, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (пункты 8.1., 8.2. договора).

По истечении установленного договором срока арендатор продолжил пользоваться арендуемыми помещениями при отсутствии возражений со стороны арендодателя, в силу чего договорные отношения сторон согласно правилам пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации продлены на тех же условиях на неопределенный срок.

Как следует из материалов дела, арендодатель (ФГБОУ ВО

«СГУ им. Питирима ФИО2»), воспользовавшись правом отказаться от договора аренды, возобновленного на неопределенный срок, установленного положениями статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации, письмом № 01/9393 от 01.12.2014 уведомил арендатора (ИП ФИО6) о расторжении договора аренды № 36 от 05.09.2005 с 01.03.2015 (том 1 л.д. 43).

В ответ на указанное письмо ИП ФИО6 направил в адрес ФГБОУ ВО «СГУ им. Питирима ФИО2» уведомление от 12.12.2014 (том 1 л.д. 44) о возмещении стоимости неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором, кроме того, истец просил принять помещение по акту приема-передачи 09.01.2015.

Письмом № 01/9842 от 29.12.2014 (том 1 л.д. 45) ФГБОУ ВО

«СГУ им. Питирима ФИО2» сообщило ИП ФИО6 о том, что в рамках контроля за использованием переданного в аренду имущества арендодателем установлено, что часть арендуемого имущества без письменного согласия арендодателя 01.07.2014 передана арендатором в

субаренду индивидуальному предпринимателю Венковой Н.Ю. на срок до 31.12.2014, при этом, имущество используется ИП Венковой Н.Ю. для целей, не указанных в пункте 1.2. договора, что противоречит пункту 4.2. договора.

Ответчик потребовал истца незамедлительно прекратить не предусмотренное договором использование имущества и уведомил о расторжении договора с 01.02.2015 по основанию, предусмотренному абзацем 2 пункта 7.1. договора (в связи с использованием имущества не в соответствии с договором), а также о необходимости возврата помещений в трехдневный срок с даты расторжения договора.

Письмом № 01/341 от 28.01.2015 (том 1 л.д. 48) ответчик отказал истцу в возмещении стоимости неотделимых улучшений арендованного помещения, ссылаясь на отсутствие оснований для ее возмещения в связи с использованием ответчиком арендуемого помещения не в соответствии с договором.

По акту приема-передачи недвижимого имущества от 30.01.2015 (том 1 л.д. 49) помещения возвращены арендодателю.

Письмом от 03.08.2016 (том 1 л.д. 52-53) истец вновь обратился к ответчику с просьбой рассмотреть вопрос о возмещении ему стоимости неотделимых улучшений арендованного имущества.

23.05.2017 ответчику вручена претензия истца с требованиями о возмещении стоимости неотделимых улучшений в размере 1 126 000 руб. и

отчет № 01-05/17 «Об определении рыночной стоимости улучшений крыльца здания столовой, общей площадью 139, 3 кв. м, расположенной по адресу: <...>» (том 1 л.д. 54- 83), согласно которому стоимость неотделимых улучшений составляет 1 126 000 руб. с учетом износа.

Не урегулирование спора в претензионном порядке послужило основанием для обращения истца в суд с настоящим иском.

В соответствии со статьей 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов.

Статья 310 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривает недопустимость одностороннего отказа от исполнения обязательства и одностороннего изменения его условий.

В силу статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно пункту 1 статьи 623 Гражданского кодекса Российской Федерации произведенные арендатором отделимые улучшения арендованного имущества являются его собственностью, если иное не предусмотрено договором аренды.

В соответствии с пунктом статьи 623 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и

с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды.

Стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом (пункт 3 статьи 623 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно части 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Обстоятельства, на которые ссылается сторона в обоснование своих требований или возражений, считаются признанными другой стороной, если они ею прямо не оспорены или несогласие с такими обстоятельствами не вытекает из иных доказательств, обосновывающих представленные возражения относительно существа заявленных требований (часть 3.1. статьи 70 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

В отзыве на исковое заявление № 01/2900 от 23.10.2017 (том 2 л.д. 17- 21) ответчик, возражая против заявленных исковых требований, приводит доводы о том, что основанием для расторжения спорного договора по инициативе арендодателя явились неоднократные нарушения условий договора арендатором, которые выражались в передаче части помещения в субаренду ИП ФИО7 в отсутствие письменного согласия арендодателя, а также в использовании субарендатором помещения не по назначению, что, по мнению ответчика, освобождает последнего от обязанности возмещать истцу стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества.

Истец, в свою очередь, с возражениями ответчика не согласен. Не отрицая факт передачи части арендованного помещения в субаренду без согласия арендодателя, истец приводит доводы о том, что по условиям заключенного между сторонами договора аренды № 36 от 05.09.2005 арендодатель освобождается от обязанности возмещать арендатору стоимость неотделимых улучшений только при условии повторного нарушения арендатором обязательства по договору, о выявлении нарушений и требовании их прекратить арендатор должен быть уведомлен в предусмотренном договором порядке.

В соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

Действительно, согласно пункту 7.2. договора аренды № 36 от 05.09.2005 (в редакции дополнительного соглашения № 4 от 25.01.2010 (том 1 л.д. 38) арендодатель вправе в одностороннем порядке без обращения в суд

полностью отказаться от исполнения договора в случае повторного неисполнения арендатором хотя бы одного из обязательств, предусмотренных пунктом 4.2. договора, после получения от арендодателя уведомления (претензии) о неисполнении либо ненадлежащем исполнении арендатором своих обязательств, в срок, указанный в уведомлении (претензии).

Из положений названного пункта договора следует, что факт нарушения арендатором условий договора должен быть выявлен арендодателем повторно, и в каждом случае такого выявления арендодателем должно быть направлено в адрес арендатора соответствующее уведомление (претензия).

Только после соблюдения предусмотренного пунктом 7.2. договора

№ 36 от 05.09.2005 порядка уведомления арендатора о выявленных нарушениях, у арендодателя возникает право на односторонний отказ от договора без обращения в суд и без возмещения арендатору стоимости неотделимых улучшений арендованного имущества.

Как указывает ответчик, нарушения обязательств по договору № 36 от 05.09.2005 были допущены истцом (арендатором) неоднократно, соответствующее уведомление о выявленных нарушениях дважды направлялось в адрес истца в предусмотренном договором порядке.

В качестве подтверждения уведомления истца о выявленных нарушениях ответчиком представлены копия конверта о направлении 11.11.2014 ИП ФИО6 заказной корреспонденции по адресу: 167000, <...> (том 2 л.д. 62-63), служебная записка от 26.09.2017 (том 1 л.д. 30), список внутренних почтовых отправлений о направлении 03.10.2014 ИП ФИО6 заказного письма по адресу: 167000, Республика Коми, г. Сыктывкар, ул. Свободы,

д. 10, корпус 363 (том 2 л.д. 31-32), копия письма № 01/9842 от 29.12.2014 (том 1 л.д. 45-46, том 4 л.д. 6).

Однако, представленные доказательства однозначно не свидетельствуют о том, что ответчик дважды направлял в адрес истца уведомления о выявленных им нарушениях.

Копия конверта о направлении 11.11.2014 ИП ФИО6 заказной корреспонденции по адресу: 167000, Республика Коми,

<...>, список внутренних почтовых отправлений о направлении 03.10.2014 ИП ФИО6 заказного письма по адресу: 167000, <...> в отсутствие самих писем, позволяющих установить их содержание, описи вложения не могут служить доказательствами, что ответчиком в адрес истца были направлены именно уведомления о выявленных нарушениях по договору аренды № 36 от 05.09.2005, как это предусмотрено условиями заключенного между сторонами договора.

Служебная записка от 26.09.2017 начальника отдела безопасности ответчика ФИО8 (том 1 л.д. 30), в которой указано, что истец отказался от получения уведомлении о выявленных нарушениях не может служить доказательством вручения истцу данного уведомления, поскольку

составлена заинтересованным лицом (работником ответчика), составлена значительно позднее описанных в ней событий. Кроме того, в дело не представлено ни одного упомянутого в записке документа – ни само уведомление о выявленных нарушениях, ни акт о нарушениях, ни чек контрольной закупки. Не представлено также и комиссионного акта об отказе истца от получения уведомления о нарушении договора.

Более того, доказательством обратного является уведомление о расторжении договора на основании статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации без упоминания о каких бы то ни было нарушениях со стороны арендатора, направленное ответчиком в адрес истца письмом

№ 01/9393 от 01.12.2014 (том 1 л.д. 43).

Также следует отметить, что согласно списку внутренних почтовых отправлений от 03.10.2014 заказное письмо было направлено

ИП ФИО6 на прежний адрес регистрации - 167000, <...>, в то время, когда с 2008 года ИП ФИО6 зарегистрирован по новому адресу - 167000, <...> (выписка из Единого государственного реестра индивидуальных предпринимателей от 27.07.2017 (том 1 л.д. 133-136).

В заключенных между сторонами по делу дополнительных соглашениях к договору от 21.11.2012 и 16.01.2014 указан юридический адрес

ИП ФИО6 – 167000, <...>, таким образом, ответчику с 2012 года известно об изменении адреса истца.

Уведомление о расторжении договора в связи с выявленными нарушениями условий договора, в частности, передача части арендованного помещения в субаренду без согласия арендодателя, было направлено в адрес истца письмом № 01/9892 от 29.12.2014, получено 26.01.2015 (том 1 л.д. 45- 46, том 4 л.д. 6), при этом, в указанном письме не был установлен срок для устранения арендатором выявленных нарушений (пункт 7.2. договора аренды № 36 от 05.09.2009 в редакции дополнительного соглашения 25.01.2010).

Таким образом, материалами дела подтверждается факт того, что о выявленных нарушениях условий спорного договора аренды арендатор был уведомлен арендодателем только один раз, в связи с чем, не имеется оснований для освобождения арендодателя от обязанности возмещать стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества.

Для выяснения стоимости улучшений крыльца здания столовой, расположенного по адресу: <...> по ходатайству истца определением от 19.12.2017 назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено эксперту общества с ограниченной ответственностью «СтройКачество» - ФИО5.

Перед экспертом был поставлен следующий вопрос:

Какова стоимость улучшений крыльца здания столовой, расположенного по адресу: <...>,

произведенных арендатором Мартыненко Ю.Х. по договору аренды № 36 от 05.09.2005 на 30.01.2015?

В соответствии с частью 2 статьи 64 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заключение эксперта является одним из доказательств по делу.

Согласно частям 4 и 5 статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое доказательство подлежит оценке арбитражным судом наряду с другими доказательствами, при этом никакие доказательства не имеют для арбитражного суда заранее установленной силы.

09.04.2018 в адрес суда поступило экспертное заключение

(том 3 л.д. 1-23), согласно которому полная стоимость выполненных работ на январь 2015 года без НДС по упрощенной системе налогообложения составляет 1 026 072 руб., стоимость улучшений с учетом определенного износа составляет 787 025 руб.

Заключение эксперта сторонами не оспаривается.

Довод ответчика о недоказанности факта произведения истцом неотделимых улучшений помещения за счет собственных средств отклоняется судом.

По условиям договора аренды № 36 от 05.09.2005 на арендатора была возложена обязанность произвести за свой счет реконструкцию крыльца столовой в соответствии с проектом, утвержденным арендодателем (пункт 4.2. договора).

Истец представил в материалы дела документы о согласовании в 2005 году с соответствующими органами реконструкции крыльца столовой (том 1 л.д. 19-20), архитектурный проект «Обновление фасадов здания столовой КГПИ по ул. Коммунистическая, д. 21 в г. Сыктывкаре» (том 1 л.д. 22-27), выданное администрацией муниципального образования городского округа «Сыктывкар» разрешение на строительство № 426 от 27.11.2008 (том 1

л.д. 28).

Ответчик, в свою очередь, не представил доказательств того, что улучшения крыльца здания столовой в период действия договора аренды были произведены кем-то другим, представленные документы о выполнении ответчиком работ по монтажу отопления, обшивке доской стен (том 2 л.д. 23- 29) в арендуемом помещении относятся к 2016 году (помещение возвращено арендодателю 30.01.2015 по акту приема-передачи (л.д. 49). Из заключения эксперта следует, что данные работы при расчете стоимости улучшений не учитывались.

Таким образом, материалами дела подтверждается, что истец-арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия ответчика-арендодателя улучшения арендованного недвижимого имущества, не отделимые без вреда для указанного имущества, поэтому в соответствии с пунктом 2 статьи 623 Гражданского кодекса Российской Федерации требования истца к ответчику о возмещении стоимости неотделимых улучшений арендованного имущества следует признать правомерными и обоснованными.

С учетом изложенного, оценив в совокупности представленные в материалы дела документы, экспертное заключение, суд пришел к выводу, что стоимость неотделимых улучшений арендованного по спорному договору имущества, подлежащего возмещению ответчиком истцу, составляет 787 025 руб.

Таким образом, удовлетворению подлежат требования истца о взыскании с ответчика стоимости неотделимых улучшений арендованного имущества в размере 787 025 руб.

В удовлетворении остальной части иска суд отказывает.

Статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации определено, что судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны пропорционально размеру удовлетворённых исковых требований.

Согласно статье 101 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы состоят из государственной пошлины и судебных издержек, связанных с рассмотрением дела арбитражным судом.

Статья 106 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации к судебным издержкам, связанным с рассмотрением дела в арбитражном суде, относятся денежные суммы, подлежащие выплате экспертам, специалистам, свидетелям, переводчикам, расходы, связанные с проведением осмотра доказательств на месте, расходы на оплату услуг адвокатов и иных лиц, оказывающих юридическую помощь (представителей), расходы юридического лица на уведомление о корпоративном споре в случае, если федеральным законом предусмотрена обязанность такого уведомления, и другие расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в связи с рассмотрением дела в арбитражном суде.

С учетом результата рассмотрения дела и в соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, с ответчика в пользу истца подлежат взысканию расходы по оплате государственной пошлины в размере 16 957 руб. и расходы по оплате проведения судебной экспертизы в размере 25 863 руб.

В соответствии со статьей 108 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации денежные суммы, подлежащие выплате экспертам, вносятся на депозитный счет арбитражного суда лицом, заявившим соответствующее ходатайство, в срок, установленный арбитражным судом.

Истец внес на депозитный счет Арбитражного суда Республики Коми денежные средства на проведение экспертизы в сумме 37 000 руб. (платежные поручения 123 от 06.12.2017 и № 127 от 08.12.2017 (том 2 л.д. 81, 93).

В определении Арбитражного суда Республики Коми от 19.12.2017 определен размер вознаграждения за проведение экспертизы по настоящему делу в размере 37 000 руб.

Согласно статье 109 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации денежные суммы, причитающиеся экспертам, выплачиваются по выполнении ими своих обязанностей с депозитного счета арбитражного суда.

На основании изложенного, бухгалтерии Арбитражного суда Республики Коми необходимо произвести ООО «СтройКачество» выплату за проведение экспертизы в размере 37 000 руб. за счет денежных средств внесенных на депозитный счет Арбитражного суда Республики Коми для проведения экспертизы по делу № А29-10097/2017.

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 171, 176, 180-181 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

1. Исковые требования удовлетворить частично.

2. Взыскать с Федерального государственного бюджетного образовательного учреждения высшего образования «Сыктывкарский государственный университет имени Питирима ФИО2» (ИНН: <***>, ОГРН: <***>) в пользу индивидуального предпринимателя ФИО6 (ИНН: <***>, ОГРН: <***>) стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества в размере 787 025 руб., расходы по оплате государственной пошлины в размере 16 957 руб., расходы по оплате проведения судебной экспертизы в размере 25 863 руб.

3. В удовлетворении остальной части иска отказать.

4. Исполнительный лист выдать после вступления решения в законную силу.

5. Бухгалтерии Арбитражного суда Республики Коми произвести обществу с ограниченной ответственностью «СтройКачество» выплату за проведение экспертизы в размере 37 000 руб. за счет денежных средств, внесенных на депозитный счет Арбитражного суда Республики Коми для проведения экспертизы по делу № А29-10097/2017.

6. Разъяснить, что решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке во Второй арбитражный апелляционный суд (г.Киров) с подачей жалобы через Арбитражный суд Республики Коми в месячный срок со дня изготовления в полном объеме.

Судья Д.А. Кирьянов