Решение от 15 октября 2025 г. по делу № А43-18898/2025

АРБИТРАЖНЫЙ СУД

НИЖЕГОРОДСКОЙ ОБЛАСТИ


Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А43-18898/2025

Нижний Новгород

    16 октября 2025 года


Резолютивная часть решения объявлена 02.10.2025.

Полный текст решения изготовлен 16.10.2025.


Арбитражный суд Нижегородской области в составе

судьи Назаровой Татьяны Николаевны (шифр 12-433)

при ведении протокола судебного заседания секретарем Круско М.А.

с участием истца ФИО1 (лично, паспорт),

представителей от истца: ФИО2 (доверенность от 26.11.2024)

рассмотрел в открытом судебном заседании дело

по иску индивидуального предпринимателя ФИО1

(ОГРНИП: <***>, ИНН: <***>)

к Министерству строительства Нижегородской области

(ОГРН: <***>, ИНН: <***>)

администрации города Нижнего Новгорода

(ОГРН: <***>, ИНН: <***>)

о признании права собственности на самовольную постройку,

снятии с кадастрового учета объекта незавершенного строительства и

прекращении права собственности на него,

установил:

индивидуальный предприниматель ФИО1 (далее – ИП ФИО1, Предприниматель) обратился в Арбитражный суд Нижегородской области с иском к Министерству строительства Нижегородской области (далее – Министерство строительства) и Администрации города Нижнего Новгорода (далее – Администрация) о признании права собственности на самовольную постройку, снятии с кадастрового учета объекта незавершенного строительства и прекращении права собственности на него.

            Исковое требование основано на статье 222 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьях 1, 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации и мотивировано тем, что нежилое здание площадью 324,6 квадратного метра, расположенное по адресу: Нижний Новгород, улица Зайцева, дом 40"б", образовалось в результате завершения строительства объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 52:18:0010438:253.

В порядке статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Министерство имущественных и земельных отношений Нижегородской области (далее – Министерство).       

В  судебном заседании истец и его представитель исковые требования поддержали в полном объеме.

Ответчик и третье лицо, извещенные надлежащим образом о месте и времени судебного заседания, явку уполномоченных представителей в судебное заседание не обеспечили.

На основании статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебное заседание проведено в отсутствие представителей неявившихся лиц по имеющимся в материалах дела доказательствам.

Изучив материалы дела, заслушав истца и его представителя, арбитражный суд пришел к следующему.

            Как видно из документов, Администрация выдала 17.04.2014 ФИО3 разрешение на строительство № RU 52303000-27/1566р, двухэтажного магазина автозапчастей площадью 286,1 квадратного метра по адресу: Нижний Новгород, улица Зайцева, около дома 40.

Министерство (арендодатель) и индивидуальный предприниматель ФИО3 (арендатор) заключили договор аренды от 25.10.2016 № 18-5106с земельного участка площадью 1211 квадратных метров, с кадастровым номером 52:18:0010438:204 для завершения строительства объекта незавершенного строительства – магазина автозапчастей сроком до 14.07.2019.

            Постановлением Администрации от 14.02.2023 № 880 объекту присвоен адрес Нижегородская область, Нижний Новгород, ул.Зайцева, д.40Б.

На основании договора купли-продажи от 29.02.2024 право собственности на объект незавершенного строительства площадью застройки 185,8 квадратного метра, степенью готовности 70%, с кадастровым номером 52:18:0010438:253, расположенный в границах земельного участка с кадастровым номером 52:18:0010438:204, перешло от ФИО3 к ФИО1 Право собственности ФИО1 зарегистрировано в установленном законом порядке 04.03.2024.

            По окончании строительства возведено нежилое здание (лит.А) площадью 324,6 квадратного метра. Фактически законченного строительством объекта превысила разрешенную площадь строительства на 38,5 квадратного метра.

            Для ввода в эксплуатацию здания ФИО1 обратился в Министерство строительства Нижегородской области, однако получил отказ.

В связи с возникшей необходимостью в легализации объекта Предприниматель обратился в суд с настоящим иском.

Согласно пункту 1 статьи  222 Гражданского кодекса Российской Федерации самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

В силу пункта 2 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности.

Оно не вправе распоряжаться постройкой – продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки.

В пункте 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий:

если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;

если на день обращения в суд постройка соответствует параметрам, установленным документацией по планировке территории, правилами землепользования и застройки или обязательными требованиями к параметрам постройки, содержащимися в иных документах;

если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Право собственности на самовольную постройку не может быть признано за указанным лицом, если сохранение постройки нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц либо создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Согласно правовой позиции, изложенной в пункте 2 определения Конституционного Суда Российской Федерации от 03.07.2007 №595-О-П, самовольное строительство представляет собой правонарушение, которое состоит в нарушении норм земельного законодательства, регулирующего предоставление земельного  участка под строительство, либо градостроительных норм, регулирующих проектирование и строительство.

Правовым последствием осуществления самовольной постройки должен быть ее снос (приведение здание в состояние, предшествующее реконструкции).

Признание права собственности в порядке пункта 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации представляет собой исключение из общего правила и не может толковаться расширительно.

Вынося решение о признании самовольной постройки, суд фактически легализует нарушения, совершенные самовольным застройщиком, а поэтому должен учесть баланс частного и публичного интереса, конкретные фактические обстоятельства дела.

Указанный способ возникновения права может применяться в случае, если лицо, обратившееся в суд с таким иском, по независящей от него причине было лишено возможности получить правоустанавливающие документы на вновь возведенный объект в порядке, установленном нормативными актами, регулирующими отношения по градостроительной деятельности и по использованию земель.

В противном случае при удовлетворении требований, на основании пункта 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации, имел бы место упрощенный порядок легализации самовольного строения, применение которого ставило бы добросовестного застройщика, получающего необходимые для строительства документы в установленном порядке, в неравное положение по сравнению с самовольным застройщиком, который не выполнял предусмотренные законом требования. Как указано в пункте 26 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", рассматривая иски о признании права собственности на самовольную постройку, суд устанавливает, допущены ли при ее возведении существенные нарушения градостроительных норм и правил, создает ли такая постройка угрозу жизни и здоровью граждан.

Отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. В то же время суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности, к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию.

Право собственности на самовольную постройку, возведенную без необходимых разрешений, не может быть признано за создавшим ее лицом, которое имело возможность получить указанные разрешения, но не предприняло мер для их получения (пункт  9 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 09.12.2010 № 143 "Обзор судебной практики по некоторым вопросам применения арбитражными судами статьи  222 Гражданского  кодекса  Российской Федерации").

Аналогичные разъяснения содержатся в Обзоре судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 19.03.2014, согласно положениям которого признание права собственности на самовольную постройку в судебном порядке является исключительным способом защиты права, который может применяться в случае, если лицо, обратившееся в суд, по какой-либо независящей от него причины было лишено возможности получить правоустанавливающие документы на вновь созданный или реконструированный объект недвижимости в порядке, установленном нормативными правовыми актами, регулирующими отношения, связанные с градостроительной деятельностью, и отношения по использованию земель.

Такой иск не может быть использован для упрощения регистрации прав на вновь созданный объект недвижимости с целью обхода норм специального законодательства, предусматривающего разрешительный порядок создания и ввода в гражданский оборот новых недвижимых вещей.

Кроме того исходя из статьи 2 Градостроительного кодекса Российской Федерации, градостроительная деятельность должна осуществляться с соблюдением требований технических регламентов, безопасности территорий, инженерно-технических требований, требований гражданской обороны, обеспечением предупреждения чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера, принятием мер по противодействию террористическим актам, соблюдением требований охраны окружающей среды и экологической безопасности, сохранения объектов культурного наследия и особо охраняемых природных территорий.

Вопрос безопасности возведенных строений и возможности их легализации определяется специальными законами, в частности, Градостроительным кодексом Российской Федерации, Федеральным законом от 17.11.1995 № 169-ФЗ «Об архитектурной деятельности в Российской Федерации», Федеральным законом от 30.03.1999 № 52-ФЗ «О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения», Федеральным законом от 21.12.1994 № 69-ФЗ «О пожарной безопасности», а также иными специальными нормативно-правовыми актами.

В статье 222 Гражданского кодекса Российской Федерации не предусмотрен упрощенный, в сравнении с установленным для законно осуществляемого разрешенного строительства, порядок подтверждения безопасности строения для жизни и здоровья окружающих, в связи с чем лицо, заявляющее о признании права собственности на самовольно реконструированный объект, должно подтвердить его безопасность, а также соответствие возведенных построек техническим регламентам, градостроительным, строительным, пожарным и санитарно-эпидемиологическим нормам и правилам надлежащими доказательствами.

Для целей применения положений статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации Пленум Верховного Суда Российской Федерации и Пленум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в пункте 26 постановления от 29.04.2010               № 10/22 разъяснили, что при рассмотрении исков о признании права собственности на самовольную постройку судам следует устанавливать, допущены ли при ее возведении существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, создает ли такая постройка угрозу жизни и здоровью граждан. Отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. В то же время суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию.

Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры. В этом случае суд должен также установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан.

В материалы дела представлены техническое заключение по результатам обследования нежилого здания, выполненное ООО "МироделНН", согласно которому здание представляет собой законченный строительный объект, пригодный для эксплуатацию по назначению; здание полностью расположено на земельном участке с кадастровым номером 52:18:0010438:204; здание соответствует строительным, градостроительным, санитарно-эпидемиологическим, противопожарным и иным требованиям, предъявляемым к безопасности зданий, предусмотренными федеральными законами и иными нормативно-правовыми актами; не создает угрозу жизни и здоровью граждан, имуществу физических и юридических лиц, государственному и муниципальному имуществу, окружающей среде, жизни и здоровью животных и растений, не нарушает права и законные интересы третьих лиц.

Согласно заключению ФБУЗ "Центр гигиены и эпидемиологии в Нижегородской области в Канавинском, Московском, Сормовском районах города Нижнего Новгорода, городского округа город Бор" от 28.06.2023 № 12-1682 нежилое здание площадью 324,6 кв.м., расположенное по адресу: <...> соответствует требованиям СанПин 2.1.3684-21, СП 2.1.3678-20.

В соответствии с заключением от 22.10.2024 № 02-06-ЭПБ-2024, выполненным ООО "Спектр ПБ ГО" нежилое здание площадью 324,6 кв.м., расположенное по адресу: <...> соответствует требованиям технических регламентов (норм и правил), иных нормативных правовых актов в области пожарной безопасности.

Суд направлял запросы в Главное управление МЧС России по Нижегородской области о соответствии указанного объекта недвижимости требованиям пожарной безопасности.

Главное управление МЧС России по Нижегородской области письмом от 26.09.2025 № ИВ-165-2-6-2178 сообщило об устранении ранее выявленных нарушений требований пожарной безопасности и о возможности эксплуатации указанного объекта по назначению.

Представленными в дело документами установлено, что спорный объект не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, не создает угрозу жизни и здоровью граждан, соответствует градостроительным, строительным, санитарно-эпидемиологическим и противопожарным нормам и правилам и может эксплуатироваться без ограничений.

Притязаний третьих лиц на спорный объект в процессе рассмотрения дела не заявлено. До разрешения спора по существу требования об изъятии объекта незавершенного строительства для продажи с публичных торгов, о сносе постройки не заявлены.

На основании изложенного, оценив представленные в материалы дела доказательства, суд счел возможным удовлетворить заявленный иск в части признания права собственности на объект недвижимого имущества.

            Вместе с тем, требования о снятии с кадастрового учета объекта незавершенного строительства и прекращении права собственности на него не подлежали удовлетворению в связи с тем, что совершение данных действий не отнесено к полномочиям ответчиков по данному спору. Права ФИО1 в отношении объекта незавершенного строительства ответчиками не оспариваются, спор о праве отсутствует. Администрация и Министерство строительства являются ненадлежащими ответчиками по данным требованиям.

            Истец не доказал наличие препятствий в совершении указанных действий в заявительном порядке.

В силу указанных обстоятельств исковые требования подлежали частичному удовлетворению.

В порядке статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по государственной пошлине относятся на заявителя. Излишне уплаченная государственная пошлина подлежит возврату истцу из федерального бюджета на основании статьи 333.40 Налогового кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 110, 167 – 170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

иск удовлетворить частично.

Признать за индивидуальным предпринимателем ФИО1 (ОГРНИП: <***>, ИНН: <***>) право собственности на нежилое здание площадью 324,6 квадратного метра, расположенное по адресу: Нижний Новгород, улица Зайцева, дом 40"б".

В удовлетворении остальной части иска отказать.

Возвратить индивидуальному предпринимателю ФИО1 (ОГРНИП: <***>, ИНН: <***>) из федерального бюджета 17 614 рублей государственной пошлины, уплаченной онлайн (чек по операции от 10.12.2024), на основании данного судебного акта.

Решение может быть обжаловано в Первый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Нижегородской области в течение месяца с момента принятия решения.

В таком же порядке решение может быть обжаловано в Арбитражный суд Волго-Вятского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу обжалуемого судебного акта при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.


Судья

Т.Н. Назарова