Решение от 26 июля 2022 г. по делу № А55-20382/2021

АРБИТРАЖНЫЙ СУД САМАРСКОЙ ОБЛАСТИ

443001, г. Самара, ул. Самарская, 203Б, тел. (846) 226-56-17, (846) 207-55-15

http://www.samara.arbitr.ru

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело №

А55-20382/2021
26 июля 2022 года
г. Самара



Резолютивная часть решения объявлена 19 июля 2022 года

Решение в полном объеме изготовлено 26 июля 2022 года

Арбитражный суд Самарской области

в составе судьи

ФИО1

при ведении протокола судебного заседания секретарем с/з - ФИО2; после перерыва – помощником судьи - Гукасян И.Б.,

рассмотрев в судебном заседании 12, 19 июля 2022 года дело по иску

общества с ограниченной ответственностью "Творческая мастерская Маркиной"

к обществу с ограниченной ответственностью "ХСВ"

о признании договора аренды прекратившим свое действие и взыскании неосновательного обогащения

и по встречному иску Общества с ограниченной ответственностью "ХСВ"

к Обществу с ограниченной ответственностью "Творческая мастерская Маркиной"

о взыскании арендной платы и неустойки

при участии в заседании

от истца - ФИО3, доверенность от 03.08.2021, диплом; ФИО4, доверенность от 24.07.2019; после перерыва - ФИО4, доверенность от 24.07.2019;от ответчика - ФИО5, доверенность от 02.11.2021, диплом; после перерыва – тот же представитель

Свидетель – не явился,

Установил:

Общество с ограниченной ответственностью "Творческая мастерская Маркиной" обратилось в Арбитражный суд Самарской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "ХСВ", в соответствии с которым просило суд: признать Договор аренды №13.2019.ю от 24 сентября 2019 года прекратившим свое действие с 01 июля 2021 года; взыскать с Общества с ограниченной ответственностью "ХСВ" неосновательное обогащение за март – апрель 2020 года в размере 20 000 руб., а также взыскать обеспечительный платеж в сумме 20 000 руб. (с учетом уточнения исковых требований, принятых судом определением от 01.03.2022).

Общество с ограниченной ответственностью "ХСВ" обратилось в Арбитражный суд Самарской области со встречным исковым заявлением, в соответствии с которым просит суд взыскать с Общества с ограниченной ответственностью "Творческая мастерская Маркиной" задолженность по договору аренды и содержания нежилого недвижимого имущества №13.2019.ю от 24.09.2019 в размере 77 989 руб.: 31 882 руб. - задолженность по арендным платежам с 06.04.2020 по 30.09.2020 (с учетом зачета обеспечительного платежа за июль, август, сентябрь 2021 года); 24 872 руб. - задолженность по эксплуатационным платежам с 06.04.2020 по 30.09.2020 (с учетом зачета обеспечительного платежа за октябрь и ноябрь 2020г., июль, август, сентябрь 2021 года); 3 640 руб. - пени вследствие несвоевременной оплаты арендной платы за июль 2020 года (период с 06.07.2020 по 06.08.2020); 4 787 руб. - пени вследствие несвоевременной оплаты эксплуатационной платы за сентябрь 2020 года (период с 06.09.2020 по 06.10.2020) с последующем начислением неустойки с суммы задолженности по ставке 1% в день за каждый день просрочки, начиная с 07.09.2021 по день фактической оплаты долга; 12 808 руб. - пени вследствие несвоевременной оплаты обеспечительного платежа (с учетом уточнения размера исковых требований, принятых судом определением от 17.05.2022).

Истец по первоначальному иску в судебном заседании поддержал исковые требования по основаниям, изложенным в иске, и возражал против встречного иска.

Истец по встречному иску в судебном заседании поддержал исковые требования по основаниям, изложенным во встречном иске, и возражал против встречного иска.

В соответствии со ст. 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в судебном заседании объявлялся перерыв до 19.07.2022 до 11 час. 45 мин. Сведения о месте и времени заседания были размещены на официальном сайте Арбитражного суда Самарской области в сети Интернет по веб-адресу: http://www.samara.arbitr.ru. После перерыва судебное заседание продолжено.

Исследовав имеющиеся в деле доказательства, проверив обоснованность доводов, изложенных в исковом заявлении, встречном исковом заявлении, отзывах на первоначальный и встречный иски, суд считает первоначальные исковые требования не подлежащими удовлетворению, а встречные исковые требования подлежащими частичному удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из первоначального иска, 24.09.2019 между Истцом и Ответчиком был заключен договор аренды №13.2019.ю нежилого помещения, расположенного в подвале нежилого здания по адресу: г. Самара, Самарский район, ул. Молодогвардейская, <...> ТЦ «Юность»), общей площадью 179,1 кв.м (далее - Договор).

01.10.2019 помещение по Акту приема-передачи было передано АрендодателемАрендатору.

Согласно п. 1.3 Договора помещение было арендовано для организации концертных мероприятий, проводимых творческой мастерской.

Пунктом 3.1 Договора предусмотрено, что Арендатор обязуется оплачивать Арендодателю за пользование помещением арендную плату в сроки и на условиях настоящего договора. Размер арендной платы за календарный месяц установлен в размере 7 000 руб., без НДС. Оплата производится до 5 числа текущего месяца (п. 3.2).

Пунктом 3.7 Договора предусмотрено, что Арендатор обязуется оплачивать за содержание Помещения мест общего пользования эксплуатационную плату в размере 3 000 руб. (16,75 за 1 кв.м) за календарные месяц арендуемого Помещения, без НДС. Указанная ставка включает возмещение коммунальных расходов, а также плату за содержание арендуемого помещения и мест общего пользования.

Согласно п.3.6 в течение трех дней с момента подписания настоящего договора Арендатор оплачивает Арендодателю в целях обеспечения выполнения обязательств по оплате арендной платы по договору сумму в размере 14 000 (Четырнадцать тысяч) рублей, без НДС. Обеспечительный платеж возвращается после подписания акта приема-передачи (возврата) только при надлежащем выполнении Арендатором всех условий договора. При этом, если суммы обеспечительного платежа недостаточно для покрытия, в том числе пеней и иных убытков, причиненных действия ми Арендатора, он обязан компенсировать разницу, превышающую сумму обеспечительного платежа. В случае увеличения арендной платы Арендатор обязан внести дополнительный взнос в качестве обеспечительного платежа в сумме, равной разнице между прежним и новым размером арендной платы за месяц. Арендатор обязуется произвести указанный платеж в течение грех дней с момента изменения арендной платы.

30.09.2019 года Истец перечислил Ответчику обеспечительный платеж в размере 20 000 (двадцати тысяч) рублей 00 копеек (обеспечительный платеж по арендной плате в размере 14000 рублей и обеспечительный платеж эксплуатационных платежей в размере 6 000 рублей), а так же арендную плату в размере 7 000 (семи тысяч) рублей за октябрь 2019 года и эксплуатационный платеж в размере 3000 (трех тысяч) рублей за октябрь 2019 года, согласно условиям Договора аренды (Платежное поручение №7 от 30.09.2019).

01.10.2019 нежилое помещение в надлежащем состоянии было передано Арендодателем Арендатору по Акту приема-передачи

Как указал истец по первоначальному иску, 20.02.2020 вследствие таяния снега произошло затопление помещения, в результате чего был разрушен потолок, был составлен акт №6 от 20.02.2020, подписанный арендатором и администрацией ТЦ «Юность», впоследствии отправленный в Департамент по вопросам ремонта и эксплуатации.

После затопления помещение не использовалось Арендатором до конца марта 2020 года в связи с последствиями затопления, сыростью и запахом плесени, однако арендная плата была внесена Арендатором платежным поручением №14 от 29.02.2020 за март 2020 года в размере 10 000 руб.

С 29.03.2020 года приостановлена деятельность ТЦ «Юность» на основании Постановления Губернатора Самарской области № 64 от 30 марта 2020 года О внесении изменений в постановление Губернатора Самарской области от 16.03.2020 №39 «О введении режима повышенной готовности в связи с угрозой распространения новой коронавирусной инфекции, вызванной 2019-nCoV».

Истец по первоначальному иску указал, что в июле 2020 года в результате ливневого дождя вновь затопило полностью арендуемое помещение, в результате чего пострадало имущество Арендатора (линолеум, ковровое покрытие). Данный факт зафиксирован администратором ТЦ «Юность» в Акте № 18 от 31.07.2020, впоследствии отправленном в Департамент по вопросам ремонта и эксплуатации.

В результате чего помещение, как указал истец по первоначальному иску, находящееся в аварийном состоянии по вине Арендодателя, невозможно было использовать в течение двух месяцев (август-сентябрь 2020 года). В связи с чем Арендатор отказался оплачивать арендную плату за август-сентябрь 2020 года, так как по вине Арендодателя не мог осуществлять использование арендуемого помещения, о чем неоднократно сообщал Арендодателю.

23 ноября 2020 года в своем информационном письме Арендатор напомнил Арендодателю о фактах периодического затопления арендуемого помещения, а также о том, что Арендатор считает незаконным взимание арендной платы за период, который Арендатор не мог пользоваться помещением, которое пришло в негодность по вине Арендодателя, кроме того, Арендодатель обратился с просьбой о снижении арендной платы, в связи с тем, что арендуемое помещение находится в аварийном состоянии.

24 ноября 2020 года данное информационное письмо было передано под роспись менеджеру клиентского отдела Арендодателя. Арендодатель не дал никакого письменного ответа, проигнорировав данное информационное письмо.

30.03.2021 из-за таяния снега вновь затопило арендуемое помещение,что зафиксировано в Акте №19 от 30.03.2021, составленном Администратором ТЦ «Юность», впоследствии отправленном в Департамент по вопросам ремонта и эксплуатации.

Истец по первоначальному иску указал, что в течение апреля 2021 года Арендатор просушивал арендуемое помещение и не мог осуществлять свою деятельность по вине Арендодателя, однако платежным поручением от 08.04.2021 оплатил аренду помещения в размере 10 000 рублей.

Как указал Истец по первоначальному иску, он неоднократно связывался с Администратором ТЦ «Юность» с просьбой созыва комиссии из представителей Арендодателя для осмотра помещения и фиксации аварийного состояния помещения, на что всегда получал заверение, что о каждом факте затопления помещения сообщается в специализированные структурные подразделения Арендодателя. Однако никакие работы по ликвидации последствий затопления помещения не производились, а состояние помещения продолжало ухудшаться.

По мнению Истца по первоначальному иску, в результате периодических затоплений, помещение находится в аварийном состоянии с постоянно присутствующим запахом плесени и сырости. На протяжении длительного времени помещение стало невозможно использовать по целевому назначению в связи с нахождением его в аварийном состоянии (разрушенные потолки, деформированные гипсокартонные перекрытия, запах сырости и плесени и т.д.).

Согласно п.2.1.3 Арендодатель обязан осуществлять надлежащее и качественное содержание арендуемого помещения, но до сих пор в арендуемом помещении не были проведены хоть какие-либо восстановительные работы по приведению помещения в надлежащее состояние.

02 июня 2021 года Ответчику было направлено уведомление о досрочном расторжении Договора аренды с 30 июня 2021 года, в котором Арендатор указал причину расторжения договора и назначил дату для явки представителя Арендодателя с целью осмотра помещения и подписания Акта приема - передачи помещения 30 июня 2021 года. Уведомление о расторжении договора получено ответчиком 09 июля 2021 года.

27 июня 2021 года ФИО4 была сделана видеозапись арендуемого Истцом помещения с целью фиксации факта нахождения помещения в аварийном состоянии, а также факта освобождения помещения от имущества истца. 30 июня 2021 года арендатор прибыл по месту нахождения ранее арендуемого помещения для сдачи помещения Ответчику. Однако арендодатель отказался подписывать акт приема-передачи помещения, но Администратор ТЦ «Юность» ФИО6 (представитель ответчика) осмотрела помещение и приняла комплект ключей, о чем сделала запись в журнале Арендодателя, находящемся у администратора ТЦ «Юность».

Арендатором в присутствии свидетелей был составлен односторонний Акт приема-передачи помещения от 30 июня 2021 года, в котором был зафиксирован факт освобождения ранее арендуемого помещения от имущества Арендатора и передачи ключей от помещения Администратору ТЦ «Юность».

Арендатор отказался расторгнуть Договор, ссылаясь на п. 2.3.6 Договора, согласно которому Арендатор должен предупредить Арендодателя за 90 календарных дней о предстоящем освобождении помещения, не принимая во внимание, что помещение находится в аварийном состоянии и его невозможно использовать Арендатором.

Таким образом, как указал истец по встречному иску, помещение после затопления по вине Ответчика (Арендодатель), невозможно было абсолютно использовать в следующие периоды: март 2020 года; август - сентябрь 2020 года и апрель 2021 года. По мнению истца по встречному иску, уплаченная Ответчику арендная плата за март 2020 года, апрель 2021 года является неосновательным обогащением, сумма которого составляет 20 000 (двадцать тысяч) рублей. В связи с расторжением договора ответчик обязан вернуть обеспечительный платеж в размере 20 000 руб.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения в суд с первоначальным иском.

Возражая против удовлетворения исковых требований, ответчик обратился в суд со встречным иском, указав на следующие обстоятельства.

Согласно п. 2.3.2 Договора аренды Арендатор обязан своевременно вносить арендную плату и иные платежи.

Пунктом 3.1 Договора предусмотрено, что Арендатор обязуется оплачивать Арендодателю за пользование помещением арендную плату в сроки и на условиях настоящего договора. Размер арендной платы за календарный месяц установлен в размере 7 000 руб., без НДС. Оплата производится до 5 числа текущего месяца (п. 3.2).

Пунктом 3.7 Договора предусмотрено, что Арендатор обязуется оплачивать за содержание Помещения мест общего пользования эксплуатационную плату в размере 3 000 руб. (16,75 за 1 кв.м) за календарные месяц арендуемого Помещения, без НДС. Указанная ставка включает возмещение коммунальных расходов, а также плату за содержание арендуемого помещения и мест общего пользования.

01.04.2020 между ООО «ХСВ» (Арендодатель) и ООО «Творческая мастерская «Маркиной» (Арендатор) было заключено дополнительное соглашение к договору аренды и содержания нежилого недвижимого имущества №13.2019.ю от 24.09.2019, согласно которому с 01 апреля 2020 года стороны внесли изменения в Договор и изложили пункты в следующей редакции: Пункт 3.7 Договора: «Арендатор обязуется оплачивать за содержание Помещения и мест общего пользования эксплуатационную плату в размере 4 835 руб. (110 за 1 кв.м.) за календарный месяц арендуемого Помещения, без НДС. Указанная ставка включает возмещение коммунальных расходов, а также плату за содержание арендуемого помещения и мест общего пользования». Пункт 3.12 Договора: «В течение трех дней с момента подписания настоящего договора Арендатор оплачивает Арендодателю в целях обеспечения выполнения обязательств по оплате эксплуатационных платежей по договору сумму в размере 9 670 руб., без НДС Обеспечительный платеж возвращается после подписания акта приема-передачи (возврата) только при надлежащем выполнении Арендатором всех условий договора».

Таким образом, как указал истец по встречному иску, арендатор не исполнял надлежащим образом свои обязанности по договору аренды, а имени не вносилась арендная плата: в апреле 2020 года, мае 2020 года, августе 2020 года, сентябре 2020 года, октябре 2020 года, в связи с чем, 21.10.2020 ООО «ХСВ» была направлена претензия с требованием о погашении образовавшейся задолженности в общем размере 268 063 руб. до 31.10.2020, однако требования арендодателя были оставлены без удовлетворения.

ООО «ХСВ» также указало, что достигнутой договоренности между сторонами предоставлении отсрочки либо уменьшении арендной платы на период введения ограничительных мер подписано не было, равно как и письменного обращения Арендатора с просьбой о предоставлении отсрочки либо уменьшения арендной платы, доказательств обратного стороной представлено не было.

Согласно п. 5.13 Договора уведомления, извещения или иные юридически значимые сообщения, которыми закон или условия настоящего договора связывают наступление гражданско-правовых последствий, должны быть направлены Арендатором с использованием почтовой связи «Почта России» уведомлением о вручении и описью вложения.

От Арендатора 08.06.2021 в адрес ООО «ХСВ» поступило уведомление о расторжении договора аренды.

Однако, как полагает истец по встречному иску, арендатором не соблюден предусмотренный положениями Договора порядок расторжения, в связи с чем договор аренды, по мнению арендодателя, продолжал действовать после 01.07.2021.

П. 4.3 предусматривает следующий порядок расторжения договора: Арендатор вправе отказаться от исполнения договора в одностороннем порядке за 90 календарных дней с момента доставки уведомления Арендодателю.

На основании ст. 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды Арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том же состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором, и возвращено по передаточному акту, подписанному сторонами (ст. 655 ГК РФ). Если Арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, Арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае, если указанная плата не покрывает причиненные Арендодателю убытки, он может потребовать их возмещения.

Истец по встречному иску указал, что прекращение договора аренды не повлекло прекращения обязательства по внесению арендной платы, которое буде прекращено надлежащим исполнением Арендатором обязательства по возврату имущества Арендодателя. Согласно Договору аренды, возврат арендуемого Помещения относится к основным обязанностям Арендатора. При этом на Арендатора возлагается обязанность оплатить арендную плату за все время просрочки возврата имущества.

В связи с этим, 06.09.2021 Арендодателем в составе комиссии: ФИО7. - директор ООО «ХСВ» и ФИО8 - представителя ООО «ХСВ» на основании доверенности от 01.06.2021 в одностороннем порядке был составлен акт приема-передачи (возврата) помещения, право Арендатора на пользование арендуемым помещением прекращено с 07.09.2021.

22.10.2021 ООО «ХСВ» направило в адрес Арендатора письменную претензию с требованием о погашении образовавшейся задолженности в общем размере 855 883 руб. до 04.11.2021, данная претензия была также оставлена без ответа.

В силу ч. 1 ст. 133 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации определение характера спорного правоотношения и подлежащего применению законодательства является прерогативой суда.

Анализ условий договора позволяет квалифицировать его в качестве договора аренды, к которому подлежат применению нормы главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Статьей 614 Гражданского кодекса Российской Федерации определено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом.

Согласно ст. 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Исходя из практики применения норм материального права, регулирующих арендные отношения, определенной в пункте 10 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66, в силу статей 606, 611, 614 Гражданского кодекса РФ обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора - во внесении платежей за пользование этим имуществом.

Таким образом, по договору аренды имеет место встречное исполнение обязательств. Обязательство арендатора по внесению арендной платы возникает с момента исполнения обязательства арендодателя по фактической передаче объекта аренды арендатору во временное владение и пользование.

В силу презумпции возмездности договора, закрепленного в пункте 3 статьи 423 Гражданского кодекса Российской Федерации, приняв от арендодателей имущество в арендное пользование, ответчик обязан вносить плату за это пользование своему контрагенту.

Согласно п. 1 ст. 611 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

В силу ст. 612 Гражданского кодекса Российской Федерации Арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.

При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору:

- потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества;

- непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя;

- потребовать досрочного расторжения договора.

Арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.

Как следует из акта приема-передачи нежилого недвижимого имущества от 01.10.2019, помещение принято арендатором в удовлетворительном техническом состоянии, без каких-либо замечаний и возражений.

В соответствии со ст. 620 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда:

1) арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества;

2) переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора;

3) арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки;

4) имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендатора в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

Статьей 450 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Порядок расторжения договора установлен статьей 452 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которой соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное.

В силу ст. 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации предоставленное настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

Суд соглашается с доводами ООО «ХСВ» со ссылкой на п.4.3 Договора, в соответствии с которым Арендатор вправе отказаться от исполнения договора в одностороннем порядке за 90 календарных дней с момента доставки уведомления Арендодателю.

Иных оснований для одностороннего отказа от договора по инициативе арендатора его условиями не предусмотрено (за исключением п. 4.2 договора в связи с несогласием с повышением арендной платы).

Доказательств досрочного расторжения договора в судебном порядке, предусмотренном ст.ст. 612,620 Гражданского кодекса Российской Федерации в материалах дела не имеется.

Таким образом, договор аренды считается расторгнутым с 07.09.2021 – после составления арендодателем акта приема-передачи (возврата) помещения 06.09.2021.

При этом факт передачи ключей от помещения 30.06.2021 администратору ТЦ «Юность» ФИО6 безусловными доказательствами не подтвержден, полномочия указанного лица не подтверждены, акт указанным лицом не подписан. Однако с учетом согласованного сторонами условия п. 4.3 Договора, указанный акт не имеет правового значения.

Требование о возврате неосновательного обогащения за март 2020 года, апрель 2021 года и довод об отсутствии у арендатора обязанности по оплате арендной платы за август-сентябрь 2020 года в связи с аварийным состоянием помещения безусловными доказательствами также не подтверждены.

Несмотря на неоднократные запросы суда, ответчик не представил акты осмотра помещений, составленные по результатам обращений арендатора в связи с затоплениями по причине погодных условий. В то же время в материалах дела имеется выписка с перечнем актов, подписанная администратором ТЦ «Юность» ФИО9 (л.д. 18,т.1).

Однако из данного документа не усматривается невозможность пользования помещениями весь период- в марте, августе-сентябре 2020 года и апреле 2021 года. Доказательств обращения арендатора с предложением расторгнуть договор в связи с невозможностью использовать помещения, доказательств намерений досрочного расторжения договора в судебном порядке материалы дела не содержат. Равным образом, истец не обращался к ответчику с предложением об освобождении его от арендной платы за указанный период в связи с невозможностью использования помещения либо уменьшения размера арендной платы, за исключением письма от 24.11.2020. акты, составленные с участием независимых лиц, которые бы отражали техническое состояние помещений в марте, августе-сентябре 2020 года, отсутствуют. Более того, за март 2020 года истец полностью оплатил арендную плату.

Информационное письмо от 24.11.2020 (л.д. 16, т.1) свидетельствует о намерении арендатора использовать арендованное помещение и содержит гарантии оплаты арендной платы за ноябрь и декабрь 2020 года.

Представленные фотоматериалы не позволяют определить период их изготовления и относимость к спорным помещениям, изготовлены в одностороннем порядке.

Таким образом, суд приходит к выводу о том, что обязанность уплаты арендной платы арендатором прекращается после 07.09.2021.

В то же время, суд не может согласиться с расчетом арендной платы и эксплуатационных платежей, представленным ответчиком – ООО «ХСВ», как истцом по встречному иску, в силу следующего.

01.04.2020 вступил в силу Федеральный закон от 01.04.2020 N 98-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций" (далее - Федеральный закон N 98-ФЗ).

В отношении договоров аренды недвижимого имущества, заключенных до принятия в 2020 органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Федерального закона от 21.12.1994 N 68-ФЗ "О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера" (в редакции Федерального закона N 98-ФЗ) решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации, в течение 30 дней со дня обращения арендатора соответствующего объекта недвижимого имущества арендодатель обязан заключить дополнительное соглашение, устанавливающее отсрочку уплаты арендной платы, предусмотренной в 2020. Требования к условиям и срокам такой отсрочки определяются Правительством Российской Федерации (часть 1 статьи 19 Федерального закона N 98-ФЗ).

В соответствии с частью 3 статьи 19 Федерального закона N 98-ФЗ арендатор по договорам аренды недвижимого имущества вправе потребовать уменьшения арендной платы за период 2020 в связи с невозможностью использования имущества, связанной с принятием органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Федерального закона N 68-ФЗ решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации.

Из изложенного следует, что введение режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации является основанием для предоставления отсрочки уплаты арендной платы и (или) уменьшения ее размера, а не освобождением от уплаты арендных платежей в полном размере.

В соответствии с Обзором Верховного суда РФ по отдельным вопросам судебной практики, связанным с применением законодательства и мер по противодействию распространению на территории Российской Федерации новой коронавирусной инфекции (COVID-19) N 2 (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 30.04.2020) арендная плата подлежит уменьшению с момента, когда наступила указанная невозможность использования имущества по изначально согласованному назначению независимо от даты заключения дополнительного соглашения об уменьшении размера арендной платы либо даты вступления в законную силу решения суда о понуждении арендодателя к изменению договора аренды в части уменьшения арендной платы.

Постановлением №82 от 10 апреля 2020 года приостановление деятельности указанных организаций продлено до 19 апреля 2020 года включительно. Постановлением Губернатора Самарской области №89 от 16 апреля 2020 года работа организаций приостановлена до 30 апреля 2020 года включительно. Постановлением Губернатора Самарской области №104 от 29 апреля 2020 года деятельность приостановлена до 11 мая 2020 года включительно.

Постановлением Губернатора Самарской области №110 от 11 мая 2020 года до 31 мая 2020 года включительно приостановлена деятельность развлекательных и досуговых заведений, работа бассейнов и иных объектов физкультуры и спорта. Постановление Губернатора №70 от 03.04.2020 дополнено пунктом 2.5.1., которым ограничена до 18 мая 2020 года включительно работа ресторанов, другие предприятия общественного питания, организаций розничной торговли.

Работа предприятий торговли без ограничения площади торгового зала открываемого объекта возобновлена только с 22 июня 2020 года (Постановление Губернатора Самарской области от 17 мая 2020 года № 122 , от 22 мая 2020 года № 124, от 31 мая 2020 года № 132 от 08 июня 2020 года № 138 от 16 июня 2021 года № 139).

Работа творческой мастерской, как указал истец и не оспорено ответчиком, возобновлена 13 июня 2021 года.

В соответствии с приведенным выше Обзором №2, размер сниженной арендной платы может определяться с учетом размера, на который обычно снижается арендная плата в сложившейся ситуации (вопрос 5).

Таким образом, исходя из принципов справедливости и разумности, принимая во внимание введение режима повышенной готовности, суд считает, что начисление ответчику арендной платы за период с 29.03.2020 по 13.06.2020 следует производить по 50% ставке арендной платы.

Таким образом, задолженность арендатора за март 2020 года из расчета 7 000 руб. с 01 по 28 марта 2020 года составляет 6 322 руб. 58 коп., с 29 марта по 31 марта 2020 года – в размере 50% - 338 руб. 71 коп. Арендная плата за апрель, май в размере 50% от арендной пдаты 7 000 руб. составляет 3 500 руб. х 2 = 7 000 руб. За 13 дней арендная плата в размере 50% составляет 1516 руб. 67 коп., с 14 по 30 Истец в предварительное судебное заседание не явился, о времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом в размере 100% составляет 3 966 руб. 67 коп.

При этом задолженность по эксплуатационным платежам, являющаяся оплатой коммунальных услуг, подлежит оплате в полном размере по март 2020 года включительно – 3 000 руб. в месяц, с 01.04.2020 – 4 835 руб. в месяц с учетом дополнительного соглашения к договору, поскольку оплата коммунальных услуг в полном объеме предусмотрена пп. е пункта 3 Требований, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 03 апреля 2020 года № 439.

Снижение арендной платы после 13 июня 2020 года неактуально и расчет следует производить из 100% ставки аренды, определенной договором.

С 01.04.2020 Арендатор обязуется оплачивать за содержание Помещения и мест общего пользования эксплуатационную плату в размере 4 835 руб. (110 за 1 кв.м.) за календарный месяц арендуемого Помещения, без НДС. Указанная ставка включает возмещение коммунальных расходов, а также плату за содержание арендуемого помещения и мест общего пользования.

В соответствии с п. 3.2 Договора арендная плата производится до 5- го числа текущего месяца на основании выставленного счета.

Согласно п. 3.8 Договора оплата эксплуатационного платежа вносится арендатором до 5-го числа текущего месяца на основании выставленного счета.

В силу п. 3.12 Договора сумма обеспечительного плата вносится арендатором в течение 3-х дней с момента изменения размера эксплуатационного платежа.

Согласно п.3.13 и п. 3.14 Договора при просрочке оплаты арендной платы, оплаты эксплуатационного платежа, нарушения сроков оплаты обеспечительного платежа свыше 2-х недель, арендатор обязуется оплатить арендодателю пени в размере 5% от подлежащей оплате суммы за каждый день просрочки платежа, менее 2-х недель – в размере 1%.

Расчет задолженности, представленный ООО «ХСВ», не может быть принят судом во внимание, поскольку арендодатель засчитывал платежи как с учетом, так и без учета назначения платежа, указанного арендатором в платежных поручениях. Кроме того, в счет погашения учитывались частично суммы по одному платежному поручению за разные периоды.

Поэтому, определяя размер задолженности по договору аренды, суд учитывает размер подлежащих внесению арендных платежей и эксплуатационных платежей за весь период действия договора и фактически внесенных арендатором.

Между сторонами отсутствует спор по уплаченной арендатором сумме за спорный период в размере 203 668 руб. за все время действия договора. Платежные поручения представлены в материалы дела (л.д. 31-54, т.2). При этом в перечне платежных поручений (л.д. 133, т.1), представленном истцом, им допущена ошибка в позиции № 9, где излишне указан платеж в размере 10 000 руб. платежным поручением № 21 от 03.06.2021. Данное платежное поручение в материалы дела не представлено и у истца, и у ответчика отсутствует.

Исходя из установленного размера арендной платы и эксплуатационных платежей за весь период действия договора арендатор должен был уплатить 254 706 руб. 63 коп., оплатил 203 668 руб. включая обеспечительный платеж. Таким образом, задолженность арендатора составила 51 038 руб. 63 коп. с учетом зачета арендодателем обеспечительного платежа, поэтому в части требования о возврате обеспечительного платежа иск не подлежит удовлетворению.

Пунктом 3 Требований, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 03 апреля 2020 года № 439, отсрочка предоставляется на срок до 1 октября 2020 года начиная с даты введения режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации на следующих условиях: задолженность по арендной плате подлежит уплате не ранее 1 января 2021 г. и не позднее 1 января 2023 года поэтапно не чаще одного раза в месяц, равными платежами, размер которых не превышает размера половины ежемесячной арендной платы по договору аренды (подпункт а).

Таким образом, задолженность по арендной плате подлежит выплате в размере половины ежемесячной арендной платы, начиная с 1 января 2021 года.

Поскольку стороны в добровольном порядке не определили сроки погашения задолженности, установленная судом задолженность по арендной плате подлежала уплате, начиная с 01.01.2021.

На момент вынесения решения суда срок предоставления отсрочки погашения задолженности по арендной плате истек, следовательно, оснований для установления отсрочки погашения не имеется.

Расчет пени суд также находит неверным в части начисления пени по оплате арендной платы за июль 2020 года, поскольку просрочка платежа начинается с 07.07.2020, так как 05 июля – воскресенье.

Также неверно рассчитаны пени за просрочку оплаты обеспечительного платежа, так как пени следует начислять с 07.04.2020, поскольку 3-х дневный срок доплаты обеспечительного платежа в соответствии с условиями п.3.6 договора и дополнительного соглашения от 01.04.2020 истекает 06 апреля (4 и 5 апреля – суббота и воскресенье). Размер пени составляет 12 287 руб. 50 коп.

Период начисления пеней вследствие несвоевременной оплаты эксплуатационной платы за сентябрь 2020 года следует ограничить периодом 06.09.2021, в связи с оплатой указанного платежа из суммы обеспечительного взноса на момент расторжения договора, что составляет 1 764 руб. 78 коп.

В то же время, ООО "Творческая мастерская Маркиной" ходатайствовало о применении ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно статье 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойка является способом обеспечения исполнения обязательства и мерой имущественной ответственности и представляет собой денежную сумму, которую обязан уплатить должник за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

В силу п. 1 ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также п. 69 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств" подлежащая уплате неустойка может быть уменьшена судом, если она явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства.

Учитывая компенсационный характер гражданско-правовой ответственности, под соразмерностью суммы неустойки последствиям нарушения обязательства Гражданского кодекса Российской Федерации предполагает выплату кредитору такой компенсации его потерь, которая будет адекватна и соизмерима с нарушенным интересом.

Признание несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства является правом суда, принимающего решение.

При этом в каждом конкретном случае суд оценивает возможность снижения санкций с учетом конкретных обстоятельств дела и взаимоотношений сторон.

Размер заявленной ответственности, при отсутствии у истца убытков, по мнению ответчика, является чрезмерно высоким.

В случае удовлетворения исковых требований, учитывая чрезмерно высокий размер заявленной неустойки, ответчик просил на основании ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации снизить размер заявленной неустойки, что будет соответствовать принципам необходимости соблюдения баланса между применяемой к должнику меры ответственности и оценкой отрицательных последствий, наступивших в результате нарушения обязательств, не допустив извлечения какой-либо финансовой выгоды одной из сторон за счет другой в связи с начислением штрафных санкций.

Возражая против заявления об уменьшении размера неустойки, кредитор не обязан доказывать возникновение у него убытков (пункт 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации), но вправе представлять доказательства того, какие последствия имеют подобные нарушения обязательства для кредитора, действующего при сравнимых обстоятельствах разумно и осмотрительно, например, указать на изменение средних показателей по рынку (процентных ставок по кредитам или рыночных цен на определенные виды товаров в соответствующий период, валютных курсов и т.д.).

В соответствии с пунктом 73 Постановления Пленума ВС РФ N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств", бремя доказывания несоразмерности неустойки и необоснованности выгоды кредитора возлагается на ответчика. Несоразмерность и необоснованность выгоды могут выражаться, в частности, в том, что возможный размер убытков кредитора, которые могли возникнуть вследствие нарушения обязательства, значительно ниже начисленной неустойки (часть 1 статьи 56 ГПК РФ, часть 1 статьи 65 АПК РФ).

В связи с тем, что в Договоре установлен чрезмерно высокий процент неустойки – 1% и 5% в день, суд считает возможным снизить размер неустойки до 0,1%.

Таким образом, пени вследствие несвоевременной оплаты арендной платы за июль 2020 года за период с 06.07.2020 по 06.08.2020 составляет 217 руб.; пени вследствие несвоевременной оплаты эксплуатационной платы за сентябрь 2020 года за период с 06.09.2020 по 06.09.20211 составляет 764 руб. 78 коп. и пени вследствие несвоевременной оплаты обеспечительного платежа составляет 286 руб. 26 коп.

На основании изложенного суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении исковых требований и частичном удовлетворении встречного иска. С Общества с ограниченной ответственностью "Творческая мастерская Маркиной" (ИНН <***>) в пользу Общества с ограниченной ответственностью "ХСВ" (ИНН <***>) подлежит взысканию задолженность по договору аренды и содержания нежилого недвижимого имущества №13.2019.ю от 24.09.2019 в размере 53 306 руб. 04 коп., из них: 51 038 руб. 63 коп. – задолженность по арендным и эксплуатационным платежам с 06.04.2020 по 30.09.2020; 217 руб. - пени вследствие несвоевременной оплаты арендной платы за июль 2020 года за период с 06.07.2020 по 06.08.2020; 1 764 руб. 78 коп. - пени вследствие несвоевременной оплаты эксплуатационной платы за сентябрь 2020 года за период с 06.09.2020 по 06.09.2021; 286 руб. 26 коп. - пени вследствие несвоевременной оплаты обеспечительного платежа.

В остальной части в удовлетворении встречных исковых требований следует отказать.

Судебные расходы по уплате государственной пошлины по первоначальному и встречному искам согласно ч. 1 ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации относятся на стороны пропорционально размеру удовлетворенных требований.

Кроме того, с Общества с ограниченной ответственностью "ХСВ" (ИНН <***>) в доход федерального бюджета подлежит взысканию государственная пошлина в сумме 387 руб.

Руководствуясь ч.1 ст. 110, ст.ст. 167-170, 176, 180, 319 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд



Р Е Ш И Л:

В удовлетворении первоначальных исковых требований отказать.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Творческая мастерская Маркиной" (ИНН <***>) в доход федерального бюджета государственную пошлину в сумме 8 000 руб.

Встречный иск удовлетворить частично.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью "Творческая мастерская Маркиной" (ИНН <***>) в пользу Общества с ограниченной ответственностью "ХСВ" (ИНН <***>) задолженность по договору аренды и содержания нежилого недвижимого имущества №13.2019.ю от 24.09.2019 в размере 53 306 руб. 04 коп., из них: 51 038 руб. 63 коп. – задолженность по арендным и эксплуатационным платежам с 06.04.2020 по 30.09.2020; 217 руб. - пени вследствие несвоевременной оплаты арендной платы за июль 2020 года за период с 06.07.2020 по 06.08.2020; 1 764 руб. 78 коп. - пени вследствие несвоевременной оплаты эксплуатационной платы за сентябрь 2020 года за период с 06.09.2020 по 06.09.2021; 286 руб. 26 коп. - пени вследствие несвоевременной оплаты обеспечительного платежа, а также расходы по оплате государственной пошлины в сумме 2 133 руб.

В остальной части в удовлетворении встречного иска отказать.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью "ХСВ" (ИНН <***>) в доход федерального бюджета государственную пошлину в сумме 387 руб.

Решение может быть обжаловано в месячный срок в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд, г.Самара с направлением апелляционной жалобы через Арбитражный суд Самарской области.


Судья


/
ФИО1