Решение от 14 мая 2024 г. по делу № А75-16960/2023

Арбитражный суд

Ханты-Мансийского автономного округа – Югры

ул. Мира 27, г. Ханты-Мансийск, 628012, тел. (3467) 95-88-71, сайт http://www.hmao.arbitr.ru

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ


РЕШЕНИЕ

Дело № А75-16960/2023
14 мая 2024 г.
г. Ханты-Мансийск


Резолютивная часть решения объявлена 24 апреля 2024 г.

Полный текст решения изготовлен 14 мая 2024 г.


Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа – Югры в составе судьи Сердюкова П.А., при ведении протокола секретарем Серебренниковой Е.В., рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Синтэк» (адрес: 628001, Ханты-Мансийский автономный округ - Югра, <...>, ОГРН <***>, дата присвоения ОГРН: 04.04.2007, ИНН <***>) к Департаменту градостроительства и архитектуры Администрации города Ханты-Мансийска (адрес: 628011, Ханты-Мансийский автономный округ – Югра, <...>, ОГРН <***>, дата присвоения ОГРН: 25.08.2011, ИНН <***>) о признании права собственности,

третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ханты-Мансийскому автономному округу – Югре (адрес: 628011, Ханты-Мансийский автономный округ – Югра, <...>, ОГРН <***>, дата присвоения ОГРН: 05.12.2002, ИНН <***>), акционерное общество «Назымская нефтегазоразведочная экспедиция» (адрес: 628010, Ханты-Мансийский автономный округ – Югра, <...>, эт. 1, пом. 1 ОГРН <***>, дата присвоения ОГРН: 21.09.2002, ИНН <***>),

при участии представителей:

-от общества с ограниченной ответственностью «Синтэк» – ФИО1 по доверенности от 20.04.2021,

-от Департамента градостроительства и архитектуры Администрации города Ханты-Мансийска, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ханты-Мансийскому автономному округу – Югре, акционерного общества «Назымская нефтегазоразведочная экспедиция» – не явились,

установил:

общество с ограниченной ответственностью «Синтэк» (далее – истец) обратился в Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа - Югры с исковым заявлением к Департаменту градостроительства и архитектуры Администрации города Ханты-Мансийска (далее – ответчик) о признании права собственности на завершенные строительством следующие объекты:

-производственный цех, 1982 года постройки, кадастровый номер 86:12:0101090:807, ранее присвоенный государственный учетный номер (инвентарный номер 4622: инвентарный номер 71:131:001:002081500:0010:20000; условный номер 86:00:12:00007:012:4622), общей площадью 2 852,7 кв.м., расположенный на земельном участке производственной базы ООО «СИНЭК» с кадастровым номером 86:12:0101100:82, по адресу: <...>;

-производственный цех, 1982 года постройки, кадастровый номер 86:12:0000000:7037, ранее присвоенный государственный учетный номер (инвентарный номер 71:131:002:000046060:0100:21002; условный номер 86-86-01/012/2011-099), общей площадью 4 293,4 кв.м., расположенный на земельном участке производственной базы ООО «Синтэк» с кадастровым номером 86:12:0101100:118, по адресу: <...>.

Исковые требования со ссылкой на статьи 12, 209, 218, 219 Гражданского кодекса Российской Федерации мотивированы отсутствием возможности зарегистрировать право собственности на спорные объекты во внесудебном порядке.

Определением от 30.10.2023 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ханты-Мансийскому автономному округу – Югре, акционерное общество «Назымская нефтегазоразведочная экспедиция».

Определением от 31.01.2024, с учетом определения от 22.02.2024, судебное разбирательство по делу отложено на 11.04.2024 на 11 час. 30 мин., по ходатайству общества с ограниченной ответственностью «Синтэк» по делу назначена судебная строительно-техническая экспертиза, проведение которой поручено эксперту обществас ограниченной ответственностью «КБИ Архпроект» (628011, Ханты-Мансийский автономный округ - Югра, <...>, ОГРН <***>, дата присвоения ОГРН: 28.08.2015, ИНН <***>) ФИО2.

На основании статей 122, 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассматривается в отсутствие представителей ответчика и третьих лиц, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания.

Представитель истца в судебном заседании исковые требования поддержал в полном объеме.

Учитывая положения статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, необходимость представления сторонами дополнительных документов обоснование своих доводов и возражений, в судебном заседании объявлен перерыв до 24.04.2024 до 15 час. 00 мин.

По окончании перерыва рассмотрение дела продолжено в отсутствие представителей ответчика и третьих лиц.

Ответчик отзыв на иск не представил, требования не оспорил.

В представленном отзыве акционерное общество «Назымская нефтегазоразведочная экспедиция» подтвердило обстоятельства отчуждения имущества и земельных участков истцу.

Заслушав представителя истца, изучив доводы иска и отзыва на его, исследовав материалы дела, суд установил следующее.

Закрытое акционерное общество «Назымская нефтегазоразведочная экспедиция» являлось собственником следующего имущества:

-нежилое помещение - незавершенный строительством объект, общей площадью 2 739,4 кв.м., этажность – 2, инв. № 4622, кадастровый (или условный номер: 86:00:12:00007:012/4622, расположенный на территории производственной базы ЗАО «Назымская НГРЭ» по адресу: <...>, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права серии 86-АА № 548947 от 14.10.2003;

-земельный участок, площадью 4 922 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для размещения производственной базы, по адресу: <...>, участок 1, кадастровый (или условный) номер 86:12:0101100:82, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации серии 86-АБ № 368665 от 02.03.2012;

-незавершенный строительством объект, общей площадью застройки 4 080,2 кв.м., расположенный по адресу: <...>, кадастровый (или условный) номер: 86-86-01/12/2011-099, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права серии 86-АБ № 278595 от 27.06.2011;

-земельный участок, площадью 7 142,0 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для размещения производственной базы, по адресу: <...>, кадастровый (или условный) номер 86:12:0101100:118, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации серии 86-АБ № 808624 от 24.04.2014.

Между закрытым акционерным общество «Назымская нефтегазоразведочная экспедиция» и обществом с ограниченной ответственностью «Синтэк» были заключены договоры купли-продажи вышеуказанного недвижимого имущества от 02.03.2012 и от 26.05.2014, на основании которых зарегистрирован переход права собственности.

09.08.2023 истец обратился с просьбой предоставить исходно-разрешительную и проектную документацию на строительство указанных объектов недвижимости.

Письмом от 22.08.2023 исх. ННГРЭ-143 акционерное общество «Назымская нефтегазоразведочная экспедиция» сообщило о невозможности предоставления запрашиваемых документов в связи с их отсутствием.

Как следует из правоустанавливающих документов на объекты недвижимости, их строительство объектов происходило с 1982 года.

На момент приобретения, производственные цеха эксплуатировались продавцом по их прямому назначению.

Земельные участки и здания приобретались в виде единой производственной базы с последующей её эксплуатацией в предпринимательских целях.

Истцом с обществом с ограниченной ответственностью «Мастер проект» подписан договор на проведение независимого технического обследования спорных объектов.

По результатам обследования было установлено, что спорные объекты капитального строительства отвечают требованиям безопасности, созданы с соблюдением строительных норм и правил и не нарушают прав и законных интересов третьих лиц.

В целях оформления права собственности на законченные строительством объекты недвижимости, истец обратился в Департамент градостроительства и архитектуры Администрации города Ханты-Мансийска с заявлением о выдаче разрешения на строительство спорных объектов либо их реконструкцию, которые необходимы для регистрации права собственности во внесудебном порядке.

Департамент градостроительства и архитектуры Администрации города Ханты-Мансийска письмами от 21.06.2021 №№ 21-Исх-3741 и 21-Исх-3742 отказал в выдаче разрешений, указав на отсутствие в архивах исходно-разрешительной документации по спорным объектам; на изменение назначений земельных участков, на которых расположены спорные объекты.

При этом, как пояснил истец, спорные объекты были возведены продавцом и эксплуатировались, как единая производственная база, но по причине прекращения производственной деятельности продавец не стал оформлять данные объекты, как завершенный комплекс, а зарегистрировал их как незавершенные строительством объекты, и выставил на продажу.

Полагая, что имеются основания для признания права собственности на спорные объекты, истец обратился с Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа - Югры с настоящим иском.

Оценив представленные доказательства в их совокупности по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд находит исковые требования подлежащими удовлетворению, исходя из следующего.

Согласно части 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов.

Защита гражданских прав осуществляется способами, установленными статьей 12 Гражданского кодекса Российской Федерации, в частности путем признания права, а также иными способами, предусмотренными законом.

Иск о признании права – это требование собственника имущества о констатации перед третьими лицами факта принадлежности истцу права на спорное имущество.

Приобретение права собственности регулируется главой 14 (статьи 218 - 234) Гражданского кодекса Российской Федерации.

В силу пункта 2 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Как установлено судом, истец приобрел спорные объекты, как незавершенные строительством, а также земельные участки на основании договоров купли-продажи.

Согласно техническим паспортам, год постройки объектов – 1982.

Как разъяснено в пункте 4 Обзора судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 16.11.2022, здания, строения и сооружения нежилого назначения, построенные до 1 января 1995 г., в силу закона не могут быть признаны самовольными постройками.

Согласно пункту 2 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 12.12.2023 № 44 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке» в силу пункта 1 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации самовольной признается постройка при наличии хотя бы одного из следующих признаков:

-возведение (создание) на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке;

-возведение (создание) на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта на дату начала его возведения и на дату выявления постройки;

-возведение (создание) без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений, если требование о получении соответствующих согласований, разрешений установлено на дату начала возведения и является действующим на дату выявления постройки;

-возведение (создание) с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если такие нормы и правила установлены на дату начала возведения постройки и являются действующими на дату ее выявления.

Истец указывает, что их строительство было фактически завершено в 1982 году, вместе с тем на кадастровый учет они были поставлены и реализованы истцу как объекты незавершенного строительства.

Возможность легализации их во внесудебном порядке отсутствует, ввиду отсутствия разрешения на ввод объектов в эксплуатацию (статья 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации), без которой в настоящее время невозможна юридическая трансформация незавершенного строительством объекта в объект, завершенный строительством.

В этой связи, суд приходит к выводу о квалификации объектов в качестве самовольных построек, ввиду их возведения (создания) без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений.

В соответствии с пунктом 40 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 12.12.2023 № 44 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке» Признание права собственности на самовольную постройку является основанием возникновения права собственности по решению суда. В связи с этим при рассмотрении иска о признании права собственности на самовольную постройку применению подлежат положения пункта 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации в той редакции, которая действовала на момент принятия решения суда (пункт 2 статьи 4 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу пункта 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий: если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта; если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям; если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Согласно пункту 39 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 12.12.2023 № 44 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке» право собственности на самовольную постройку может быть признано за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором возведен (создан) объект, при одновременном соблюдении следующих условий:

-если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;

-если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям;

-если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан (пункт 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации).

При этом необходимо учитывать, что для целей признания права собственности самовольная постройка должна отвечать требованиям, установленным правилами землепользования и застройки, документации по планировке территории, обязательным требованиям к параметрам постройки, установленным на день обращения в суд (абзац четвертый пункта 2, абзац третий пункта 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункты 4, 7 статьи 2 Градостроительного кодекса Российской Федерации).

В силу подпункта 2 пункта 1 статьи 40 Жилищного кодекса Российской Федерации собственник земельного участка имеет право возводить производственные и иные здания, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.

Из материалов дела следует, что истец является собственником земельных участков, на которых возведены спорные объекты.

Как следует из буквального толкования статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации, в предмет доказывания по иску о признании постройки самовольной и ее сносе входят следующие факты: установление лица, которое возвело постройку; наличие у этого лица прав на земельный участок, на котором возведена постройка; создание объекта недвижимости на земельном участке, не отведенном в установленном порядке для этих целей, либо создание объекта без получения необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил; наличие у истца права на обращение в суд с требованием о сносе самовольной постройки.

В информационном письме Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 09.12.2010 № 143 «Обзор судебной практики по некоторым вопросам применения арбитражными судами статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации» указано, что одним из юридически значимых обстоятельств по делу о признании права собственности на самовольную постройку является установление того обстоятельства, что сохранение спорной постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, в частности права смежных землепользователей, правила застройки, установленные в муниципальном образовании, и так далее.

Определением от 31.01.2024 по ходатайству общества с ограниченной ответственностью «Синтэк» по делу назначена судебная строительно-техническая экспертиза, проведение которой поручено эксперту общества с ограниченной ответственностью «КБИ Архпроект» (628011, Ханты-Мансийский автономный округ - Югра, <...>, ОГРН <***>, дата присвоения ОГРН: 28.08.2015, ИНН <***>) ФИО2.

На разрешение экспертизы поставлены следующие вопросы в отношении спорных объектов:

1) Соответствует ли создание спорных объектов целевому назначению и градостроительному плану земельных участков с кадастровыми номерами 86:12:0101100:118, 86:12:0101100:82? Не превышен ли объем максимально возможной застройки земельного участка? Находятся ли спорные объекты в пределах (границах) земельного участка? Не нарушают ли спорные объекты границ смежных земельных участков, соблюдены ли при строительстве спорных объектов минимальные отступы от границ смежных земельных участков и расположенных на них зданий(сооружений)?

2) Соответствуют ли спорные объекты проектной, исполнительной и разрешительной (при ее наличии) документации?

3) Установить момент и обстоятельства завершения строительства спорных объектов, учитывая, что на момент их приобретения истцом в 2012 году они были учтены как объекты незавершенного строительства (то есть, когда и в связи с чем произошла трансформация объектов незавершенного строительства в завершенные строительством объекты).

4) Имеются ли дефекты и повреждения спорных объектов? Соответствуют ли объекты и использованные при его возведении материалы строительным, пожарным (в том числе в части соблюдения норм расположения относительно иных зданий, обустройства проездов, эвакуационных выходов и т.д.), экологическим, санитарно-эпидемиологическим нормам и правилам? Носят ли нарушения, допущенные при возведении спорного объекта (в случае выявления таковых) существенными, не позволяющими их ввод и эксплуатацию по функциональному назначению?

5) Создают (создадут) ли спорные объекты опасность угрозы жизни здоровью граждан?

6) Нарушает ли сохранение спорных объектов права и охраняемые законом интересы других лиц?

7) Являются ли безопасными ввод спорных объектов в эксплуатацию и их дальнейшая эксплуатация в соответствии с функциональным назначением?

В распоряжение суда поступило экспертное заключение от 15.03.2024..

Согласно выводов эксперта:

Вопрос 1. Спорные объекты не соответствуют целевому назначению и градостроительным планам земельных участков за №№ 86-2-12-0-00-2021-0090 и 86-212-0-00-2021-0091. Процент застройки максимально возможной застройки земельного участка не превышен. Спорные объекты границ смежных участков не нарушают, минимальные отступы не установлены градостроительными планами участков.

Комментарий эксперта: необходимо отметить, что здания эксплуатируются с 1982 года, градостроительные планы выданы 23.04.2021.

Вопрос 2. Проектная, исполнительная и разрешительная документации на объекты отсутствует, экспертизе не предоставлялась.

Вопрос 3. Учитывая тот факт, что на момент приобретения объекты учтены как объекты незавершённого строительства, а также факт эксплуатации объектов с 1982 года, экспертиза делает следующий вывод: спорные объекты не были надлежащим образом оформлены и зарегистрированы в соответствующих органах после завершения строительства.

Вопрос 4. Имеющиеся дефекты и повреждения спорных объектов имеют незначительный характер и могут быть устранены в ходе текущего ремонта. Материалы, использованные при его возведении соответствуют всем нормам и правилам.

Вопрос 5. Нет, не создают.

Вопрос 6. Нет, не нарушает.

Вопрос 7. Да, являются. Ввод в эксплуатацию спорных объектов в соответствии с их фактическим функциональным назначением (производственное здание) безопасен.

Согласно статье 68 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства дела, которые согласно закону должны быть подтверждены определенными доказательствами, не могут подтверждаться в арбитражном суде иными доказательствами.

В соответствии с распоряжением Правительства Российской Федерации от 31.10.2023 № 3041-р «О внесении изменений в перечень видов судебных экспертиз, проводимых исключительно государственными судебно-экспертными организациями, утв. распоряжением Правительства РФ от 16.11.2021 № 3214-р» проведение строительнотехнической экспертизы по гражданским делам, связанным с самовольным строительством, возможно только в государственной судебно-экспертной организации.

В данном случае экспертиза проведена негосударственной судебно-экспертной организацией.

Вместе с тем, суд оценивает экспертное заключение, как иной документ, в совокупности с иными доказательствами, в том числе техническим заключением общества с ограниченной ответственностью «Мастер проект» № 02-06-2023.

Данные документы указывают на то, что спорные объекты соответствует градостроительным, противопожарным, экологическим нормам и правилам, санитарно-гигиеническим требованиям, их сохранение не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, опасность угрозы жизни и здоровью граждан спорные объекты не создают, возможен ввод их в эксплуатацию.

При этом, выявленные отдельные недостатки признаются судом несущественными.

Относительно выводов о том, что объекты не соответствуют целевому назначению и градостроительным планам земельных участков за №№ 86-2-12-0-00-2021-0090 и 86-212-0-00-2021-0091, суд отмечает, что данные изменения внесены в 2021 году, тогда как возведение объектов завершено ранее.

В этой связи суд учитывает положения пункта 19 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 12.12.2023 № 44 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке», согласно которому возведение (создание) постройки с нарушением вида разрешенного использования земельного участка является основанием для удовлетворения иска о сносе самовольной постройки, если не будет доказана возможность приведения ее в соответствие с установленными требованиями.

Суд принимает во внимание, что требований о сносе объектов ответчик не заявлял, при этом имеется возможность приведения вида разрешенного использования земельных участков в соответствие с установленными требованиями.

На основании изложенного, суд считает возможным исковые требования удовлетворить.

При подаче иска уплачена государственная пошлина в размере 6 000 руб. 00 коп.

Как отмечено выше, по делу назначена судебная экспертиза.

В соответствии со статьей 106 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации к судебным издержкам, связанным с рассмотрением дела в арбитражном суде, относятся денежные суммы, подлежащие выплате экспертам.

Согласно статье 106 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации к судебным издержкам, связанным с рассмотрением дела в арбитражном суде, относятся денежные суммы, подлежащие выплате экспертам.

Поскольку, подача настоящего иска обусловлена нарушением истцом установленного законом порядка введения объекта капитального строительства в эксплуатацию, в связи с чем, он прибегнул к судебного способу легализации спорного объекта, в силу положений части 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по уплате государственной пошлины и проведению судебной экспертизы арбитражный суд относит на истца.

Руководствуясь статьями 9, 16, 64, 65, 71, 110 – 112, 167 - 171, 176, 180, 181 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа - Югры

РЕШИЛ:

исковые требования общества с ограниченной ответственностью «Синтэк» удовлетворить.

Признать право собственности общества с ограниченной ответственностью «Синтэк» на следующие объекты недивжимости:

-здание: Производственный цех, назначение: нежилое, количество этажей – 1, площадью 4 293,4 кв.м., кадастровый номер 86:12:0000000:7037, местоположение: Ханты-Мансийский автономный округ – Югра, <...>;

-здание: Производственный цех, назначение: нежилое, количество этажей – 1, площадью 2 852,7 кв.м., кадастровый номер 86:12:0101090:807, местоположение: Ханты-Мансийский автономный округ – Югра, <...>.

Решение вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба.

Не вступившее в законную силу решение может быть обжаловано в Восьмой арбитражный апелляционный суд в течение месяца после его принятия. Апелляционная жалоба подается через Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа - Югры.

Судья П.А. Сердюков