Решение от 14 октября 2025 г. по делу № А51-11768/2025

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ПРИМОРСКОГО КРАЯ 690091, <...> Именем Российской Федерации
РЕШЕНИЕ

Дело № А51-11768/2025
г. Владивосток
15 октября 2025 года
Резолютивная часть решения объявлена 02 октября 2025 года. Полный текст решения изготовлен 15 октября 2025 года.

Арбитражный суд Приморского края в составе судьи Нестеренко Л.П. при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Боженовым О.И.,

рассмотрев в судебном заседании дело по заявлению Общества с ограниченной ответственностью «Примкреветка» (ИНН <***>; <***>, ОГРН <***>; <***>) в лице конкурсного управляющего ФИО1

к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Приморскому краю (ИНН <***>, ОГРН <***>)

третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора, ООО «Частное охранное агентство «Спрут», ФИО2,

об оспаривании решения, изложенного в уведомлении от 09.06.2025 № КУВД-001/2025-9544768/12, обязании,

при участии: от заявителя - ФИО3, доверенность от 15.10.2024 № 1 (онлайн); от ответчика – ФИО4, доверенность от 14.01.2025 № ОРД-03-03; от ООО «Частное охранное агентство «Спрут» - генеральный директор ФИО5, решение от 20.02.2025 № 2,

установил:

заявитель обратился в арбитражный суд с указанным требованием.

Третье лицо ФИО2 в судебное заседание не прибыл, доказательствами его надлежащего извещения суд располагает, ввиду чего заседание проведено в его отсутствие.

Настаивая на заявленных требованиях, представитель ООО «Примкреветка» указал, что что отказ в государственной регистрации перехода права собственности на спорный объект является необоснованным и незаконным, так как согласие залогодержателя в спорной ситуации не требовалось, учитывая, что объект приобретен ООО ЧОА «Спрут» в результате его реализации путем публичного предложения, в рамках конкурсного производства в отношении ООО «Примкреветка».

Представитель Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Приморскому краю относительно требований заявителя возражал, полагает, что отказ в государственной регистрации соответствовал законодательству, ссылается на непредставление согласия залогодержателя на переход права собственности.

Для ограниченного доступа к оригиналам судебных актов с электронными подписями судей по делу № А51-11768/2025 на информационном ресурсе «Картотека арбитражных дел» (http://kad.arbitr.ru) используйте секретный код:

Возможность доступна для пользователей, авторизованных через портал государственных услуг (ЕСИА).

ООО «Частное охранное агентство «Спрут» в судебном заседании требования заявителя поддержал.

ФИО2 письменный отзыв в материалы дела не представил, правовую позицию относительно предмета спора не выразил.

При рассмотрении дела суд установил, что определением Арбитражного суда Приморского края от 29.02.2024 по делу № А51-3567/2022 о несостоятельности (банкротстве) Общества с ограниченной ответственностью «Примкреветка» расторгнуто мировое соглашение от 15.05.2023, утвержденное ранее в рамках этого же дела, в отношении должника введена процедура банкротства – конкурсное производство.

Конкурсным управляющим должника ФИО1 в составе конкурсной массы должника было установлено наличие нежилого помещения с кадастровым номером 25:28:010008:2847 площадью 503 кв. метра, расположенного в здании по ул. Аксаковская, д. 3 в г. Владивосток, которое в целях осуществления расчетов с кредиторами было выставлено на торги.

В ходе проведения открытых торгов посредством публичного предложения спорное помещение было приобретено ООО «ЧОА «Спрут» за 43 880 000 руб., 14.02.2025 на основании протокола № 39803-1 о результатах проведения открытых торгов по лоту № 1 от 01.02.2025 между должником и ООО «ЧОА «Спрут» в отношении данного помещения заключен договор купли-продажи № 1301/25.

25.02.2025 покупатель подал в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Приморскому краю заявление о государственной регистрации права собственности на помещение с кадастровым номером 25:28:010008:2847.

По результатам рассмотрения заявления и приложенных к нему документов уведомлением от 07.03.2025 № КУВД-001/2025-9544768/1 Управлением было приостановлено осуществление государственной регистрации прав на спорный объект в связи с наличием зарегистрированных ограничений (запрете на совершение регистрационных действий) на основании ряда постановлений судебных приставов-исполнителей и определений арбитражного суда, а также отсутствием заявления залогодержателя ФИО2 на прекращение ипотеки и его согласия на переход права.

Впоследствии органом регистрации прав было получено подтверждение снятия указанных ограничений на совершение регистрационных действий, однако заявление залогодержателя ФИО2 на прекращение ипотеки и его согласие на переход права собственности к ООО «ЧОА «Спрут» не было представлено, ввиду чего 14.05.2025 ответчик вновь оформил уведомление № КУВД-001/2025-9544768/5 о приостановлении государственной регистрации перехода права на срок до 09.06.2025.

В связи с истечением срока приостановления и не устранением причин, препятствующих осуществлению государственной регистрации прав, уведомлением Управления Росреестра по Приморскому краю от 09.06.2025 № № КУВД-001/2025-9544768/12 отказано в государственной регистрации права собственности (перехода права) на спорный объект в соответствии со статьей 27 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

Полагая, что отказ Управления не соответствует требованиям законодательства, нарушает права и законные интересы ООО «Примкреветка», общество оспорило его в арбитражном суде.

Исследовав по правилам главы 7 АПК РФ представленные в материалы дела доказательства, оценив доводы лиц, участвующих в деле, проанализировав оспариваемое решение, суд пришел к следующим выводам.

В соответствии с частью 1 статьи 198, частью 4 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и пунктом 6 постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 № 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» для удовлетворения требований о признании недействительными ненормативных правовых актов и незаконными решений, действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, необходимо наличие двух условий: несоответствие их закону или иному нормативному правовому акту, а также нарушение прав и законных интересов заявителя.

В соответствии с частью 5 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обязанность доказывания соответствия оспариваемого бездействия закону или иному нормативному правовому акту возлагается на орган или лицо, которые приняли акт.

Таким образом, для принятия судом решения о признании ненормативного правового акта недействительным, а решения и действий (бездействия) должностного лица - незаконным, требуется совокупность двух условий: несоответствие оспариваемого ненормативного правового акта, решений и действий (бездействия) должного лица закону или иному нормативному правовому акту и нарушение прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

В соответствии с Федеральным законом от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» орган, осуществляющий государственный кадастровый учет и государственную регистрацию прав, если иное не установлено законодательством Российской Федерации, вправе осуществлять только деятельность, предусмотренную указанным Законом.

Федеральный орган исполнительной власти и его территориальные органы осуществляют государственный кадастровый учет, государственную регистрацию прав, ведение Единого государственного реестра недвижимости и предоставление сведений, содержащихся в ЕГРН (пункт 1 статьи 3 Закон № 218-ФЗ).

По правилам части 7 статьи 1 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» государственный кадастровый учет недвижимого имущества представляет собой внесение в Единый государственный реестр недвижимости сведений о земельных участках, зданиях, сооружениях, помещениях, машино-местах, об объектах незавершенного строительства, о единых недвижимых комплексах, а в случаях, установленных Федеральным законом, и об иных объектах, которые прочно связаны с землей, то есть перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, которые подтверждают существование такого объекта недвижимости с характеристиками, позволяющими определить его в качестве индивидуально-определенной вещи, или подтверждают прекращение его существования, а также иных предусмотренных настоящим Федеральным законом сведений об объектах недвижимости.

Согласно части 2 статьи 1 Закон № 218-ФЗ Единый государственный реестр недвижимости является сводом достоверных систематизированных сведений об учтенном в соответствии с настоящим Федеральным законом недвижимом имуществе, о зарегистрированных правах на такое недвижимое имущество, основаниях их возникновения, правообладателях, а также иных установленных в соответствии с настоящим Федеральным законом сведений.

Государственный кадастровый учет, государственная регистрация прав, ведение Единого государственного реестра недвижимости осуществляются уполномоченным

Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти и его территориальными органами (часть 1 статьи 3 Закона № 218-ФЗ).

Частью 1 статьи 14 Федерального закона № 218-ФЗ предусмотрено, что государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления, за исключением установленных настоящим Федеральным законом случаев, и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном этим Федеральным законом порядке.

В пункте 4 статьи 18 Федерального закона № 218-ФЗ указано, что к заявлению о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав прилагаются, если Федеральным законом не установлен иной порядок представления (получения) документов и (или) содержащихся в таких документах сведений, следующие необходимые для государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав документы:

1) документ, подтверждающий соответствующие полномочия представителя заявителя (если с заявлением обращается его представитель);

2) документы, являющиеся основанием для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав;

3) иные документы, предусмотренные настоящим Федеральным законом и принятыми в соответствии с ним иными нормативными правовыми актами.

Согласно части 1 статьи 29 Федерального закона № 218-ФЗ государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав включают в себя:

1) прием заявления о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав и прилагаемых к нему документов;

2) возврат прилагаемых к заявлению о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав документов без рассмотрения при наличии оснований, установленных статьей 25 настоящего Федерального закона;

3) проведение правовой экспертизы документов, представленных для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, на предмет наличия или отсутствия установленных настоящим Федеральным законом оснований для приостановления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав либо для отказа в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав;

4) внесение в Единый государственный реестр недвижимости установленных настоящим Федеральным законом сведений, необходимых для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, либо уведомление о приостановлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав при наличии оснований, установленных настоящей главой, либо уведомление об отказе в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав при наличии оснований, установленных настоящей главой, либо уведомление о прекращении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав;

5) выдачу документов после осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, либо после отказа в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, либо после прекращения государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.

Таким образом, решение о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав принимается государственным регистратором по результатам проведенной правовой экспертизы документов и заявления, оформленного в соответствии нормативными требованиями, поданных заинтересованными лицами в орган регистрации прав в порядке, установленном Федеральным законом № 218-ФЗ.

В соответствии с пунктом 5 части 1 статьи 26 Федерального закона № 218-ФЗ осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав в случае, если не представлены документы, необходимые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.

Согласно положениям части 1 статьи 27 Федерального закона № 218-ФЗ в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав отказывается по решению государственного регистратора прав в случае, если в течение срока приостановления не устранены причины, препятствующие осуществлению государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, указанные в статье 26 настоящего Федерального закона.

Перечень оснований для отказа во внесении в ЕГРН изменений в сведения о назначении здания является исчерпывающим и расширительному толкованию не подлежит.

Согласно части 1 статьи 34 Федерального закона № 218-ФЗ орган регистрации прав в срок не позднее пятнадцати рабочих дней с даты поступления в порядке межведомственного информационного взаимодействия документов (содержащихся в них сведений), необходимых для внесения сведений в Единый государственный реестр недвижимости, вносит соответствующие сведения в Единый государственный реестр недвижимости в соответствии с порядком ведения Единого государственного реестра недвижимости, за исключением установленных частями 2 и 10.8 настоящей статьи случаев.

Частью 3 статьи 34 Федерального закона № 218-ФЗ определено, что документы (содержащиеся в них сведения), указанные в пунктах 1, 3 - 15 части 1 статьи 32 настоящего Федерального закона и полученные органом регистрации прав в связи с принятием органом государственной власти соответствующих актов, являются основанием для внесения сведений в ЕГРН.

При этом орган государственной регистрации прав уведомляет о невозможности внесения соответствующих сведений в Единый государственный реестр недвижимости лишь при наличии оснований, предусмотренных частью 2 статьи 34 Федерального закона № 218-ФЗ.

Согласно выписке из ЕГРН от 06.05.2025 № КУВИ-001/2025-101013758 в отношении нежилого помещения с кадастровым номером 25:28:010008:2847, его собственником является ООО «Примкреветка», право собственности зарегистрировано 30.07.2019. В то же время имеется запись о регистрации ограничения прав: ипотека в пользу физического лица на основании договора залога к договору займа № 01/20, № 1 от 28.01.2020, зарегистрирована 05.02.2020.

Из содержания судебных актов, размещенных в открытом доступе в информационной системе КАД Арбитр, следует, что определением от 24.06.2022 по делу № А51-3567/2022 (обособленный спор № 109678) Арбитражный суд Приморского края принял к производству заявление ФИО2 о включении в реестр кредиторов ООО «Примкреветка» задолженности в размере 35 000 000 руб. по договору № 01/20 займа, обеспеченного залогом недвижимого имущества от 28.01.2020 между ФИО2 и ООО «Примкреветка», договор залога № 1 к договору займа № 01/20 от 28.01.2020 (Нежилое помещение 25:28:010008:2847, расположенное по адресу: <...>).

Рассмотрение данного заявления неоднократно откладывалось и не было рассмотрено по существу, определением от 08.06.2023 суд прекратил производство по этому заявлению в связи с тем, что 15.03.2023 по делу о несостоятельности (банкротстве) ООО «Примкреветка» утверждено мировое соглашение, производство по делу о банкротстве прекращено.

Впоследствии определением от 29.02.2024 по делу № А51-3567/2022 мировое соглашение было расторгнуто по заявлению кредитора, в отношении ООО «Примкреветка» введена процедура банкротства – конкурсное производство сроком на 6 месяцев.

Последствия открытия конкурсного производства определены статьей 126 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)». В частности, ею установлено, что все требования кредиторов по денежным обязательствам, об уплате обязательных платежей, иные имущественные требования, за исключением текущих платежей, указанных в пунктах 1 и 1.1 статьи 134 настоящего Федерального закона, и требований о признании права собственности, об истребовании имущества из чужого незаконного владения, о признании недействительными ничтожных сделок и о применении последствий их недействительности могут быть предъявлены только в ходе конкурсного производства.

Заявлений о включении в реестр требований кредиторов ООО «Примкреветка» после расторжения мирового соглашения ФИО2 не подавал.

В ходе рассмотрения настоящего дела ФИО2, будучи третьим лицом, свою правовую позицию не обозначил, о фактических обстоятельствах, имеющих значение для дела, не высказался, требование заявителя не оспорил.

В пункте 15 Постановления Пленума ВАС РФ от 15.12.2004 № 29 «О некоторых вопросах практики применения Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)» (в действующей редакции) разъяснено, что Закон о банкротстве изменил правовое положение залоговых кредиторов при несостоятельности должника, ввиду чего возбуждение производства по делу о банкротстве не влечет прекращения залоговых правоотношений и трансформации требований залогового кредитора в необеспеченное денежное обязательство. Сделки с заложенным имуществом в ходе финансового оздоровления и внешнего управления могут быть совершены лишь с согласия залогового кредитора в порядке, предусмотренном пунктом 6 статьи 82 и пунктом 5 статьи 101 Закона о банкротстве. При реализации предмета залога в указанных процедурах с согласия залогового кредитора его требования удовлетворяются за счет средств, вырученных от реализации предмета залога, и на эту сумму уменьшается требование такого кредитора в реестре требований кредиторов.

Получение согласия залогодержателя на распоряжение предметом залога в ходе процедуры банкротства конкурсное производство не требуется.

В пункте 10 Постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 № 58 «О некоторых вопросах, связанных с удовлетворением требований залогодержателя при банкротстве залогодателя» приведено разъяснение о том, что факт признания должника банкротом не может приводить к погашению записи об ипотеке в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, а также записи о залоге бездокументарных ценных бумаг в системе ведения учета владельцев указанных бумаг.

Однако согласно пунктам 9, 12 этого же постановления если залоговый кредитор не предъявил свои требования в рамках дела о банкротстве, заложенное имущество продается с торгов в порядке, предусмотренном пунктами 4, 5, 8 - 19 статьи 110, пунктом 3 статьи 111 Закона о банкротстве. При этом согласие залогового кредитора на продажу предмета залога не требуется.

Продажа заложенного имущества в порядке, предусмотренном Законом о банкротстве (пунктами 4, 5, 8 - 19 статьи 110, пунктом 3 статьи 111, абзацем третьим пункта 4.1 статьи 138), приводит к прекращению права залога в силу закона применительно к подпункту 4 пункта 1 статьи 352 ГК РФ, абзацу шестому пункта 5 статьи 18.1 Закона о банкротстве.

Таким образом, поскольку ФИО2 после открытия конкурсного производства в отношении ООО «Примкреветка» не заявил о включении требования,

обеспеченного залогом, в реестр требований кредиторов общества, недвижимое имущество, принадлежащее должнику и являвшееся предметом залога, правомерно было реализовано в составе конкурсной массы без получения согласия ФИО2 в целях удовлетворения требований кредиторов.

На наличие каких-либо иных обстоятельств, препятствующих государственной регистрации перехода права собственности, Управление не ссылается, суд таковых не установил.

Согласно пункту 2 статьи 201 АПК РФ арбитражный суд, установив, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, принимает решение о признании ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными.

При таких условиях, изучив и оценив в совокупности все представленные в материалах дела доказательства, суд приходит к выводу о наличии оснований для признании незаконным и нарушающим права законные интересы заявителя оспариваемого отказа Управления Росреестра по Приморскому краю в государственной регистрации права, оформленного уведомлением от 09.06.2025 № КУВД-001/2025-9544768/12, в связи с чем требования заявителя подлежат удовлетворению.

Согласно пункту 3 части 4 статьи 201 АПК РФ в резолютивной части решения по делу об оспаривании ненормативных правовых актов, решений органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц должны содержаться указание на признание оспариваемого акта недействительным или решения незаконным полностью или в части и обязанность устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя либо на отказ в удовлетворении требования заявителя полностью или в части.

Таким образом, возложение обязанности совершить определенные действия не является самостоятельным требованием, а рассматривается в качестве способа устранения нарушения прав и законных интересов заявителя и должно быть соразмерно нарушенному праву с учетом обстоятельств дела.

При выборе способа восстановления нарушенного права арбитражный суд самостоятельно определяет, насколько испрашиваемый заявителем способ соответствует материальному требованию и фактическим обстоятельствам дела на момент его рассмотрения.

При этом суд должен учитывать, что избранный способ защиты должен быть соразмерен нарушению и не должен выходить за пределы, необходимые для его применения.

Учитывая, что ответчиком проводилась правовая экспертиза представленных на государственную регистрацию документов, иных обстоятельств, которые могли бы послужить основанием для отказа в государственной регистрации права собственности ООО ЧОА «Спрут», не установлено, суд в порядке пункта 3 части 5 статьи 201 АПК РФ обязывает Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Приморскому краю осуществить государственную регистрацию перехода права в установленном порядке.

Вопрос о распределении судебных расходов судом не рассматривается, поскольку определением от 23.07.2025 заявителю была предоставлена отсрочка уплаты государственной пошлины, а ответчик от уплаты государственной пошлины освобожден.

Руководствуясь статьями 167-170, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

р е ш и л:

Признать незаконным решение Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Приморскому краю, изложенное в уведомлении от 09.06.2025 № КУВД-001/2025-9544768/12, как не соответствующее Федеральному закону «О государственной регистрации недвижимости».

Решение в данной части подлежит немедленному исполнению.

Обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Приморскому краю осуществить государственную регистрацию перехода права собственности на объект недвижимости с кадастровым номером 25:28:01008:2847 на основании заявления от 25.02.2025 № КУВД-001/2025-9544768 в порядке и сроки, установленные Федеральным законом «О государственной регистрации недвижимости».

Решение может быть обжаловано через Арбитражный суд Приморского края в течение месяца со дня его принятия в Пятый арбитражный апелляционный суд и в Арбитражный суд Дальневосточного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления решения в законную силу, при условии, что оно было предметом рассмотрения в суде апелляционной инстанции.

Судья Нестеренко Л.П.