Решение от 28 июня 2019 г. по делу № А56-13161/2019

4467/2019-378439(2)

Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

191015, Санкт-Петербург, Суворовский пр., 50/52 http://www.spb.arbitr.ru

Именем Российской Федерации
РЕШЕНИЕ

Дело № А56-13161/2019
28 июня 2019 года
г.Санкт-Петербург


Резолютивная часть решения объявлена 25 июня 2019 года. Полный текст решения изготовлен 28 июня 2019 года.

Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области в составе: судьи Егорова Д.А.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1

рассмотрев в судебном заседании дело по иску:

истец: Индивидуальный предприниматель ФИО2 (адрес: Россия 194044, Санкт-Петербург,, проспект Лесной, 32, КВ.45, ОГРН: <***>);

ответчик: Индивидуальный предприниматель ФИО3 (адрес: Россия 199004, Санкт-Петербург,, 4-я линия В.О., 21,КВ.8, ОГРН: <***>);

о признании пунктов договора аренды № 02-2/18 нежилого помещения от 01.09.2018 недействительными

и по встречному иску о взыскании штрафа по договору аренды № 02-2/18 от 01.09.2018 в размере 300 000 руб., пени по состоянию на 57 490 руб., расходов по оплате государственной пошлины в размере 16 150 руб., выселении истца по первоначальному иску из нежилого помещения.

при участии

- от истца: ФИО4 (представитель по доверенности от 31.01.2019) - от ответчика: ФИО5 (представитель по доверенности от 28.05.2018)

установил:

Индивидуальный предприниматель ФИО2 обратился в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к Индивидуальному предпринимателю ФИО3 о признании пунктов договора аренды № 02-2/18 нежилого помещения от 01.09.2018 недействительными.

Определением суда от 11.02.2019 исковое заявление принято к производству, назначено предварительное и основное судебное заседание.

Определением суда от 30.04.2019 судом принято к производству встречное исковое заявление о взыскании штрафа по договору аренды № 02-2/18 от 01.09.2018 в размере 300 000 руб., пени по состоянию на 57 490 руб., расходов по оплате государственной пошлины в размере 16 150 руб., выселении истца по первоначальному иску из нежилого помещения.

Представитель ответчика по первоначальному иску ходатайствовал о принятии увеличения суммы иска.

Судом в указанном ходатайстве отказано в связи со следующим.

Пунктом 5 статьи 159 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации предусмотрено, что арбитражный суд вправе отказать в удовлетворении заявления или ходатайства в случае, если они не были своевременно поданы лицом, участвующим в деле, вследствие злоупотребления своим процессуальным правом и явно направлены на срыв судебного заседания, затягивание судебного процесса, воспрепятствование рассмотрению дела и принятию законного и обоснованного судебного акта, за исключением случая, если заявитель не имел возможности подать такое заявление или такое ходатайство ранее по объективным причинам. Истец не изложил обстоятельства, подтверждающие невозможность первоначально предъявить иск по обстоятельствам, указанным в представленном ходатайстве.

По смыслу части 5 статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд вправе отказать в принятии заявления об увеличении размера иска, если это противоречит закону и нарушает права других лиц, с учетом фактической возможности обеспечения права ответчика представить возражения и доказательства в обоснование своей позиции.

В данном случае представляя ходатайство об увеличении суммы заявленных требований, истец злоупотребляет правом, влекущим негативные последствия. Несоответствие мотивировочной части искового заявления в части размера заявленных требований его просительной части в целях искусственной минимизации цены иска и соответственно размера подлежащей уплате государственной пошлины при его подаче, не отвечает задачам судопроизводства в арбитражных судах - статья 2 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В соответствии с частью 2 статьи 41 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации лица, участвующие в деле, должны добросовестно пользоваться всеми принадлежащими им процессуальными правами.

В соответствии с частью 3 статьи 41 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации лица, участвующие в деле, несут процессуальные обязанности, предусмотренные настоящим Кодексом и другими Федеральными законами, или возложенные на них арбитражным судом в соответствии с настоящим Кодексом.

Неисполнение процессуальных обязанностей лицами, участвующими в деле, влечет за собой для этих лиц предусмотренные настоящим Кодексом последствия.

Исследовав материалы настоящего дела и оценив собранные по делу доказательства в порядке, предусмотренном ст. 71 АПК РФ, арбитражный суд установил следующее.

01.09.2018 между ИП ФИО2 и ИП ФИО3 заключён договор аренды № 02-2/18 нежилого помещения.

В соответствии с п. 1.1 договора арендодатель обязуется предоставить арендатору во временное владение и пользование нежилое помещение, кадастровый номер 78:31:1691:0:11:5, площадью 92,7 кв.м., на первом этаже, адресу: г. Санкт- Петербург, ул. Марата, д. 67/17, литер А, пом. 6-Н, именуемое в дальнейшем объект, а арендатор обязуемся выплачивать арендную плату в соответствии с договором.

В силу п. 1.3 договора объект передается арендатор для использования исключительно под цветочный магазин.

Пунктом 1.4 договора определено, что на момент по, писания настоящего договора состояние объекта удовлетворительное, объект нуждается в косметическом ремонте. Объект имеет центральное холодное водоснабжение, горячее водоснабжение (бойлер), центральное отопление, действующие отопительные приборы, сантехническое и иное инженерное оборудование (вентиляцию, бойлер, потолочное освещение). Объект обеспечен электроэнергией (9 кВт), телефонным номером городской сети Петербургского филиала ОАО «Ростелеком».

Арендатор ранее владел и пользовался объектом на основании предыдущих договоров аренды № 2 нежилого помещения от 01.06.2012-01.02.2016, по которым получил объект в хорошем состоянии и не производил текущий (косметический) ремонт. По договору аренды № 02/17 от 01.01.2017, п. 1.4 арендатор обязался произвести за свой счет генеральную уборку и косметический ремонт объекта, что не выполнил.

Подписывая настоящий договор, арендатор обязуется произвести за свой счет косметический ремонт объекта и генеральную уборку на объекте в срок до 01.02.2019. Порядок проведения ремонта регламентирован п. 2.3.6 договора.

В соответствии с п. 2.3.6 договор; арендатор обязан за свой счет осуществить текущий (косметический) ремонт объекта в срок, указанный в п. 1.4 договора, а также в случае необходимости (определяемой односторонним предписанием арендодателя), производить текущий ремонт в течение всего срока действия договора. Все ремонтные работы, порядок и период их проведения объект работ, должны быть предварительно письменно согласованы с арендодателем. При этом работы по проведению текущего ремонта должны производиться арендатором с привлечением строительной или иной компетентной организации, имеющей все необходимые разрешения и допуски, с соблюдением всех строительных норм и правил, требований охраны труда и пожарной безопасности. Арендатор обязан самостоятельно контролировать соблюдение парной безопасности и правил охраны труда на строительной площадке.

Из пункта 4.5 договора в случае нарушения apeндатором любого из положений, указанных в п. 2.3.3-.2.3.10, 2.3.12-2.3.20, 2.3.22, 2.3,25-2.3.29 договора арендатор обязан выплатить арендодателю штраф в размере 50% ежемесячной арендной платы.

В случае невыполнения арендатором положения п. 1.4 договора о производстве косметического ремонта и генеральной уборки объекта арендатор обязан выплатить арендодателю штрафа в размере 300 000 рублей в срок не позднее 01.04.2019 Расторжение настоящего договора не освобождает арендатора от выплаты арендодателю для того штрафа.

В соответствии с п. 6.3 договора каждая из сторон договора вправе в бесспорном (внесудебном) одностороннем порядке отказаться от исполнения настоящего договора, предупредив другую сторон о предстоящем расторжении договора не позднее, чем за 30 календарных дней. При этом действие договора прекращается по истечении 30 календарных дней со дня направления другой стороне соответствующего письмен ого уведомления об отказе от договора.

Истец считает пункты 1.4, 2.3.6, 4.5 и 6.3 договора аренды № 02-2/18 нежилого помещения, заключённого 01.09.2018 между ИП ФИО2 и ИП ФИО3, подлежащими признанию недействительными, в связи с чем обратился в суд.

Арбитражный суд считает исковые требования не подлежащими удовлетворению.

В соответствии с п. 1 ст. 421 Гражданского кодекса РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Согласно ст. 309 Гражданского кодекса РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом.

В пункте 1 статьи 450 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что расторжение договора возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено Кодексом, другими законами или договором.

В соответствии со ст. 450.1 Гражданского кодекса РФ предоставленное настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора(исполнения договора) (статья 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения

данного уведомления, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором (п. 1). В случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным (п. 2).

Пунктом 1 ст. 614 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В силу п. 2 ст. 616 Гражданского кодекса РФ арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.

Согласно ст. 622 Гражданского кодекса РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения. В случае, когда за несвоевременный возврат арендованного имущества договором предусмотрена неустойка, убытки могут быть взысканы в полной сумме сверх неустойки, если иное не предусмотрено договором.

В соответствии с п. 1 ст. 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Согласно п. 2 ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В силу п. 1 ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

В соответствии с п. 4 ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

Согласно ст. 422 Гражданского кодекса Российской Федерации договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

В соответствии со ст. 180 Гражданского кодекса Российской Федерации недействительность спорных пунктов договора не влечет недействительность договоров аренды земельного участка в целом.

Основанием признания сделки недействительной является неправомерность сделки (основания определены законодательством). При рассмотрении требования о признании договора недействительным судом проверяется соответствие совершенной сделки требованиям законов и нормативных актов, действующих в момент его заключения.

В силу пункта 3 статьи 453 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае изменения или расторжения договора обязательства считаются измененными или прекращенными с момента заключения соглашения сторон об изменении или о расторжении договора, если иное не вытекает из соглашения или характера изменения договора.

Учитывая вышеизложенное, изучив материалы дела и позиции сторон, суд пришел к выводу о невозможности удовлетворения первоначального иска.

В то время, как встречные исковые требования суд посчитал основанными на законе и подлежащими удовлетворению.

14 ноября 2018 г. арендатором и арендодателем было подписано предписание о необходимости производства текущего косметического ремонта, генеральной уборки с требованием согласовать в течение одной недели объем и порядок производства работ.

24 декабря 2018 г. арендатором и арендодателем было подписано предписание по устранению просрочек оплат ресурсоснабжающим организациям и уплате начисленной ими неустойки, а также предписание, в котором отражено, что ремонт Объекта не начат, договор с подрядной организацией не представлен.

29 декабря 2018 г. арендодатель направил арендатору отказ от исполнения договора, основанный на пункте 6.3 Договора. Соответственно, договор считается расторгнутым с 01 февраля 2019 года.

30 декабря 2018 г. и 10 января 2019 г. арендатор направил арендодателю информационные письма, в которых сообщил, что понесет убытки, так как уже внес предоплату за товар (цветы), и частично выполнил ремонт. Также 10 января 2019 г. арендатор направил арендодателю план косметического ремонта.

В уведомлении от 11 января 2019 г. арендодатель сообщил о готовности обсудить предложение арендатора относительно действия договора, просил предоставить документы, подтверждающие несение расходов, указанных арендатором в письме от 30 декабря 2018 г., и сведения о строительной или иной компетентной организации, которая будет выполнять ремонтные работы на Объекте. Также арендодатель сообщил арендатору, что 15 января 2019 г. в 16 часов 00 минут по московскому времени явится для осмотра арендуемого помещения, предложил арендатору участвовать в составлении акта осмотра и очно обсудить представленный арендатором план ремонта от 10 января 2019 г. и его предложение относительно действия договора.

15 января 2019 г. арендатор не явился на переговоры и осмотр помещения. В связи с этим арендодатель в одностороннем порядке произвел осмотр помещения, о чем был составлен акт осмотра. В ходе осмотра было выявлено, что состояние всех помещений требует косметического ремонта и тщательной генеральной уборки, во всех помещениях требуется окраска и шпаклевка стен, требуется замена утраченных, сломанных квадратов подвесного потолка, коррекции провисшей конструкции, удаление грязи с направляющих, замена перегоревших осветительных приборов, замена четырех дверей с коробками, заделка стены после демонтажа пластиковой трубы в санузле, замена неработающего бойлера и вытяжного вентилятора, замена треснувшего стеклопакета окна, демонтаж раздвижной решетки в проеме входной двери и аккуратная заделка плитки в проеме, требуется огнетушитель (взамен отсутствующего) и проверка пожарной сигнализации в установленном законом порядке.

01 февраля 2019 г. арендодатель направил арендатору уведомление-претензию, в которой указал, что на Объекте в нарушение договора не произведены косметический ремонт и генеральная уборка, сломано оборудование: бойлер и вентилятор, отсутствует огнетушитель, поврежден стеклопакет (трещина стекла), не проведена проверка пожарной сигнализации в установленном законом порядке. Арендодатель потребовал передать ему Объект в 10 часов 04 февраля 2019 года, произвести платежи, установленные пунктом 3.8 Договора, уплатить штраф в размере 300 000 рублей (на

основании 4.5 Договора в связи с невыполнением арендатором положения п. 1.4. Договора о производстве косметического ремонта и генеральной уборки), снять вывески (устранив надлежащим образом следы их крепежа), расторгнуть договоры с АО «Спецтранс» и исполнителем рекламных услуг Также арендодатель поставил арендатора в известность, что в связи с ненадлежащим выполнением арендатором условий Договора (пунктов 1.4, 2.3.6, 2.3.11, 2.3.13, 3.3. 3.8) сумма обеспечительного платежа переходит в собственность арендодателя на основании пункта 4.7 Договора в качестве денежной компенсации.

04 февраля 2019 г. объект не был возвращен арендодателю, в связи с чем последний отправил арендатору претензию от 05 февраля 2019 г.

В требованиях от 09 февраля 2019 г. и 20 февраля 2019 г. арендодатель просил арендатора устранить допущенные нарушения, в том числе, связанные с пожарной безопасностью (на Объекте отсутствовали огнетушители, сигнальная оповещательная кнопка, заблокирован второй эвакуационный выход - дверь изнутри незаконно закрыта оргалитом на шурупах, ключи от замка данной двери арендатором утрачены; оборудован отвод от канализационной трубы по стене туалета в торговый зал, предоставленный арендодателю ранее ключ от правой с улицы двери не подходит к установленному в ней замку).

В претензиях от 26 февраля 2019 г. и 12 марта 2019 г. арендодатель потребовал у арендатора погасить задолженность перед ресурсоснабжающими организациями.

06 марта 2019 г. АО «Петербургская сбытовая компания» направила арендодателю уведомление № 219338, в котором сообщило о наличие задолженности в сумме 31 529,82 рублей.

19 марта 2019 г. арендодатель направил арендатору претензию, в которой указал на обязанность арендатора платить арендую плату и другие платежи за все время просрочки возврата Объекта арендодателю (на основании ст. 622 Гражданского кодекса РФ), и потребовал оплатить стоимость всей потребленной электроэнергии на Объекте. С 25 сентября 2018 г. арендатором было допущено в совокупности около 90 дней задержки платежей за электрическую энергию (мощность).

В настоящее время арендатор продолжает пользоваться Объектом, отказывается вернуть его арендодателю, не передает ключи. Штраф в размере 300 000 рублей арендатор арендодателю до 01 апреля 2019 г. не перечислил. В связи с этим арендодатель вынужден обратиться с исковыми требованиями о выселении и взыскании штрафа.

Возражения первоначального истца суд признает не состоятельными и видит в его действиях недобросовестное поведение при исполнении указанного договора.

В соответствии с частью 2 статьи 9 АПК РФ лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий, на что справедливо указано в постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ № 57 от 23.07.2009 «О некоторых процессуальных вопросах практики рассмотрения дел, связанных с неисполнением либо ненадлежащим исполнением договорных обязательств».

Согласно части 3.1 статьи 70 Арбитражного процессуального кодекса РФ обстоятельства, на которые ссылается сторона в обоснование своих требований или возражений, считаются признанными другой стороной, если они ею прямо не оспорены или несогласие с такими обстоятельствами не вытекает из иных доказательств, обосновывающих представленные возражения относительно существа заявленных требований.

Согласно статье 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать те обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований или возражений.

В силу пунктов 1 и 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, другими законами или договором.

При изменении или расторжении договора в судебном порядке обязательства считаются измененными или прекращенными с момента вступления в законную силу решения суда об изменении или о расторжении договора (пункт 3 статьи 453 ГК РФ).

Суд также признает договор расторгнутым по инициативе первоначального ответчика с 01.02.2019.

В связи с расторжением договора, у ответчика отсутствуют основания занимать земельный участок, следовательно требование истца об обязании ответчика освободить нежилого помещения, кадастровый номер: 78:31:0001691:2715. площадью 92,7 кв.м., расположенного по адресу: 199053. Санкт- Петербург, ул. Марата, д. 67/17, литер А. пом. № 6-Н с обязанием его передать индивидуальному предпринимателю ФИО3 ключи от всех дверей указанного нежилого помещения, также подлежит удовлетворению.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

Арбитражный суд решил:

В удовлетворении первоначального иска отказать.

Взыскать с Индивидуального предпринимателя ФИО2 в пользу Индивидуального предпринимателя ФИО3 300 000 руб. штрафа, 57 490 руб. пени, 16 150 руб. расходов по оплате государственной пошлины.

Выселить Индивидуального предпринимателя ФИО2 из нежилого помещения, кадастровый номер: 78:31:0001691:2715. площадью 92,7 кв.м., расположенного по адресу: 199053. Санкт- Петербург, ул. Марата, д. 67/17, литер А. пом. № 6-Н с обязанием его передать индивидуальному предпринимателю ФИО3 ключи от всех дверей указанного нежилого помещения.

Решение может быть обжаловано в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия.

Судья Егорова Д.А.

Электронная подпись действительна.Данные ЭП:Удостоверяющий центр ФГБУ ИАЦ СудебногодепартаментаДата 22.02.2019 13:59:35

Кому выдана Егорова Дарья Андреевна