Решение от 22 июня 2020 г. по делу № А59-2211/2019

АРБИТРАЖНЫЙ СУД САХАЛИНСКОЙ ОБЛАСТИ

693000, г. Южно-Сахалинск, Коммунистический проспект, 28,

http://sakhalin.arbitr.ru info@sakhalin.arbitr.ru

факс 460-952, тел. 460-945

Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А59-2211/2019
г. Южно-Сахалинск
22 июня 2020 года
Резолютивная часть решения объявлена 15 июня 2020 года. Решение в полном объеме изготовлено 22 июня 2020 года.

Арбитражный суд Сахалинской области в составе судьи Горбачевой Т.С. при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Че С.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело № А59-2211/2019

по исковому заявлению, уточненному в порядке статьи 49 АПК РФ,

общества с ограниченной ответственностью «Фаворит-Строй» (ОГРН <***>, ИНН <***>)

к обществу с ограниченной ответственностью «Катаяма» (ОГРН <***>, ИНН <***>), индивидуальному предпринимателю ФИО1 (ОГРНИП 307650113700012, ИНН <***>)

о признании недействительным договора купли-продажи от 05.12.2017 механического цеха (назначение нежилое, 1-этажный, общая площадь 1 122,2 кв.м, инв. № 64:401:001:000113130:0001:20000, лит.А, кадастровый номер 65:01:0312004:52, адрес (месторасположение) объекта: <...>), заключенного между ООО «Катаяма» и индивидуальным предпринимателем ФИО1,

о применении последствий недействительности сделки путем аннулирования записей о переходе права собственности на механический цех (кадастровый номер 65:01:0312004:52) от ООО «Катаяма» к ФИО1 (номер регистрационной записи 65:01:0312004:50-65/001/2017-2), от ФИО1 к ФИО2 (номер регистрационной записи 65:01:0312004:52-65/027/2019-8), а также восстановления записи о праве собственности ООО «Катаяма» (номер регистрационной записи 65-65/001-65/001/092/2015-727/2);

о регистрации перехода права собственности на механических цех (назначение нежилое, 1-этажный, общая площадь 1 122,2 кв.м, инв. № 64:401:001:000113130:0001:20000, лит.А, кадастровый номер 65:01:0312004:52, адрес (месторасположение) объекта: <...>) от ООО «Катаяма» (ИНН <***>, ОГРН <***>) к ООО «Фаворит-Строй» (ИНН <***>, ОГРН <***>)

о регистрации перехода права собственности на объект незавершенного строительства, назначение нежилое, общая площадь 2 401,7 кв.м, инв. № 64:401:001:100009550, лит. АА1, кадастровый номер 65:01:0312004:244, адрес (месторасположение) объекта: <...> от ООО «Катаяма» к ООО «Фаворит-Строй»

о регистрации перехода права собственности на объект незавершенного строительства, назначение нежилое, общая площадь 1 115,8 кв.м, инв. № 64:401:001:100009550, лит. АА1, кадастровый номер 65:01:0312004:243, адрес (месторасположение) объекта: <...> от ООО «Катаяма» к ООО «Фаворит-Строй»,

третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора: ФИО2, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Сахалинской области, Департамент землепользования города Южно-Сахалинска,

при участии:

от общества с ограниченной ответственностью «Фаворит-Строй» – представитель ФИО3 по доверенности от 15.04.2020 года (сроком на один год); представитель ФИО4 по доверенности;

от общества с ограниченной ответственностью «Катаяма» - представитель не явился, извещен;

от ИП ФИО1 – ФИО1 (лично) личность удостоверена на основании паспорта;

от ФИО2 - представитель ФИО5 по доверенности от 25.05.2020 года (сроком на один год);

от иных третьих лиц – представители не явились,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью «Фаворит-Строй» (далее – ООО «Фаворит-Строй», истец) обратилось в Арбитражный суд Сахалинской области к обществу с ограниченной ответственностью «Катаяма» (далее – ООО «Катаяма»), индивидуальному предпринимателю ФИО1 (далее – ИП ФИО1, предприниматель) с исковым заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражно-процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ),

о признании недействительным договора купли-продажи от 05.12.2017 механического цеха (назначение нежилое, 1-этажный, общая площадь 1 122,2 кв.м, инв. № 64:401:001:000113130:0001:20000, лит.А, кадастровый номер 65:01:0312004:52, адрес (месторасположение) объекта: <...>), заключенного между ООО «Катаяма» и индивидуальным предпринимателем ФИО1,

о применении последствий недействительности сделки путем аннулирования записей о переходе права собственности на механический цех (кадастровый номер 65:01:0312004:52) от ООО «Катаяма» к ФИО1 (номер регистрационной записи 65:01:0312004:50-65/001/2017-2), от ФИО1 к ФИО2 (номер регистрационной записи 65:01:0312004:52-65/027/2019-8), а также восстановления записи о праве собственности ООО «Катаяма» (номер регистрационной записи 65-65/001-65/001/092/2015-727/2);

о регистрации перехода права собственности на механических цех (назначение нежилое, 1-этажный, общая площадь 1 122,2 кв.м, инв. № 64:401:001:000113130:0001:20000, лит.А, кадастровый номер 65:01:0312004:52, адрес (месторасположение) объекта: <...>) от ООО «Катаяма» (ИНН <***>, ОГРН <***>) к ООО «Фаворит-Строй» (ИНН <***>, ОГРН <***>)

о регистрации перехода права собственности на объект незавершенного строительства, назначение нежилое, общая площадь 2 401,7 кв.м, инв. № 64:401:001:100009550, лит. АА1, кадастровый номер 65:01:0312004:244, адрес (месторасположение) объекта: <...> от ООО «Катаяма» к ООО «Фаворит-Строй»

о регистрации перехода права собственности на объект незавершенного строительства, назначение нежилое, общая площадь 1 115,8 кв.м, инв. № 64:401:001:100009550, лит. АА1, кадастровый номер 65:01:0312004:243, адрес (месторасположение) объекта: <...> от ООО «Катаяма» к ООО «Фаворит-Строй».

В обоснование исковых требований истец со ссылками на статьи 10, 168, 549, 551 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) указал, что на основании предварительного договора купли-продажи недвижимости от 09.06.2015 года, договора купли-продажи от 09.12.2015 года № 101/2015 ООО «Фаворит-Строй» (Покупатель) приобрело у ООО «Катаяма» (Продавец) три объекта недвижимого имущества:

- механический цех, площадью 1 122,2 кв.м., расположенный по адресу: <...> (далее также спорный объект – механический цех),

- объект незавершенного строительства, площадью 2 401,7 кв.м, расположенный по адресу: <...>,

- объект незавершенного строительства, площадью 1 115,8 кв.м, расположенный по адресу: <...>.

На основании акта приема-передачи от 12.01.2016 года указанное имущество было передано ООО «Фаворит-Строй» в фактическое владение. С указанной даты Покупатель добросовестно пользовался данными объектами недвижимости.

После фактической передачи имущества ООО «Фаворит-Строй» и ООО «Катаяма» обратились в Управление Росреестра по Сахалинской области с заявлением о государственной регистрации перехода права собственности на указанные объекты недвижимости с ООО «Катаяма» на ООО «Фаворит-Строй».

Письмом от 29.02.2016 года Управление Росреестра по Сахалинской области сообщило о приостановлении государственной регистрации.

Право собственности на все три объекта недвижимости за ООО «Фаворит-Строй» зарегистрировано не было.

Согласно иску, 19.03.2019 года на объект - механический цех, расположенный по адресу: <...>, явился ИП ФИО1 Согласно представленной им выписке из ЕГРП 05.12.2017 года между ним и ООО «Катаяма» был заключен договор купли-продажи объекта - механического цеха, расположенного по адресу: <...>. Право собственности ИП ФИО1 на данный объект зарегистрировано в ЕГРП 14.12.2017 года.

Согласно выписке из ЕГРП, полученной истцом 27.03.2019 года, в отношении указанного объекта имеется обременение в виде ипотеки, зарегистрированной 18.03.2019 года в пользу ФИО2.

Считая, что договор от 05.12.2017 года купли-продажи, заключенный между ООО «Катаяма» и ИП ФИО6, является недействительной сделкой, совершенной с нарушением запрета, установленного статьей 10 ГК РФ (со злоупотреблением правом), а также, считая, что ООО «Катаяма» неправомерно уклоняется от государственной регистрации спорного объекта – механического цеха и двух объектов незавершенного строительства, расположенных по адресу: <...>, ООО «Фаворит-строй» обратилось в арбитражный суд с исковым заявлением о признании договора от 05.12.2017 года недействительным, о применении последствий его недействительности, а также о государственной регистрации всех трех объектов недвижимости, проданных ООО «Фаворит-строй» по договору купли-продажи от 09.12.2015 года № 101/2015.

Доводы, изложенные в исковом заявлении, дополнениях, пояснениях к нему, представители истца поддержали в судебном заседании.

ООО «Катаяма» представило ходатайство о применении срока исковой давности в отношении требований истца, в котором указал о пропуске последним трехлетнего срока исковой давности.

Согласно отзыву ООО «Катаяма» на исковое заявление истец не указал, какие именно его права и законные интересы нарушает оспариваемая сделка, и какие неблагоприятные последствия она повлекла, не представил доказательства наличия причинно-следственной связи между заключением оспариваемой сделкой и причинением вреда истцу (наличие которого не доказано), не указал, в чем заключается недобросовестное осуществление прав ответчиком.

Согласно отзыву истец не воспользовался с 2016 года правом заявить иск о государственной регистрации права собственности.

Также ответчик указывает на недобросовестное осуществление истцом своих прав, которое выражается в том, что с января 2016 года, то есть с момента передачи имущества истцу по акту приема-передачи по настоящий момент в отсутствие зарегистрированного за ООО «Фаворит-строй» права собственности, в отсутствии арендных отношений истец безвозмездно пользуется спорным имуществом, не уплачивая при этом налог на имущество. При этом истец, действуя с достаточной степенью заботливости и осмотрительности должен был получить информацию о собственнике имущества, которые он пользуется безвозмездно в отсутствие оснований.

Согласно отзыву ООО «Катаяма» на пояснения истца ООО «Катаяма» в лице директора ФИО7 не исполняло сделку – договор купли-продажи № 101/2015 от 09.12.2015 года; данная сделка совершена неуполномоченным лицом без одобрения со стороны учредителя. Кроме того, истцом не представлены доказательства оплаты в полном объеме данной сделки.

Согласно данному отзыву цена всех трех объектов в соответствии с договором составляет 14 098 719,92 рубля, при этом кадастровая стоимость имущества составляет 58 876 684,63 рублей, а арендная плата за объект – механический цех – 400 000 рублей ежемесячно.

Со ссылкой на пункт 2 статьи 174 ГК РФ ООО «Катаяма» указало, что договор купли-продажи № 101/2015 от 09.12.2015 года является недействительной сделкой, совершенной лицом без доверенности.

Доводы, изложенные в отзыве на исковое заявление, представитель ООО «Катаяма» поддержала в судебных заседаниях.

Определениями суда от 06.05.2019 года к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, были привлечены ФИО2 (далее – Счастливый И.Е.), Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Сахалинской области (Управление Росреестра по Сахалинской области), Департамент землепользования города Южно-Сахалинска.

Третьи лица, ответчик ИП ФИО1 письменные отзывы на исковое заявление по существу спора в материалы дела не представили.

Департамент землепользования города Южно-Сахалинска представил в материалы дела письменные пояснения.

Извещенные надлежащим образом о времени и месте проведения судебного заседания Управление Росреестра по Сахалинской области, Департамент землепользования города Южно-Сахалинска, ООО «Катаяма» своих представителей в судебное заседание 15.06.2020 года не направили, в связи с чем судебное заседание проведено в их отсутствие на основании положений статьи 156 АПК РФ.

Из материалов дела судом установлено следующее.

09 июня между ООО «Катаяма» (Продавец, Сторона-1) в лице директора ФИО8 и ООО «Фаворит-Строй» (Покупатель, Сторона-2) в лице директора ФИО9 был заключен предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества, право собственности Продавца на которую еще не оформлено (далее также – Предварительный договор от 09.06.2015 года).

В соответствии с пунктом 1.1 данного договора стороны договорились о подготовке и заключении в последующем договора купли-продажи недвижимого имущества, расположенного по адресу: <...>: механический цех (нежилое, 1122,2 кв.м), объект незавершенного строительства Здание КВОиТ (нежилое, 2401,7 кв.м.), объект незавершенного строительства Здание АБК (нежилое, 1115,8 кв.м.), по которому Сторона-1 будет выступать Продавцом, а Сторона-2 – Покупателем.

Согласно пункту 1.2 право собственности на указанную в пункте 1.1 недвижимость Сторона-1 приобретает в течение второго полугодия 2015 года.

В пункте 2.1 стороны установили, что по предварительной договоренности между ними стоимость недвижимого имущества, указанного в пункте 1.1, составляет 14 098 719 рублей 92 копейки.

Расчет производится в рублях, путем перечисления денежных средств на расчетный счет, указанный Стороной-1 (пункт 2.2).

Сторона-2 обязуется перечислить указанную в п.2.1 сумму в срок до 10 августа 2015 года. Денежные средства могут быть перечислены как единовременным платежом, так и по частям. Для оплаты Сторона-1 должна выставить счет (пункт 2.3).

Согласно пункту 2.4 при заключении сторонами основного договора, перечисленные Стороной-2 в соответствии с п.п.3.2.1 настоящего договора суммы зачитываются в счет оплаты стоимости недвижимого имущества по основному договору.

Согласно пункту 3.1 Сторона-1 обязана в срок до 31 августа 2015 года приобрести право собственности на недвижимое имущество, указанное в п.1.1 настоящего договора, и произвести оформление в соответствии с действующим законодательством РФ свое право собственности (пункт 3.1.1).

В срок до 15 сентября 2015 годаСторона-1 обязуется заключить основной договор купли-продажи со Стороной-2 на недвижимое имущество, указанное в п.1.1 настоящего договора.

Сторона-2 обязуется оплатить указанную в п.2.1 настоящего договора сумму в срок, указанный в п.2.3 настоящего договора.

Согласно пункту 4.1 данный договор является предварительным и содержит основные условия договора купли-продажи недвижимого имущества (основного договора), который будет заключен в последующем.

Стороны обязуются заключить основной договор не позднее 15 сентября 2015 года. До указанной даты Сторона-1 обязуется не совершать с другими партнерами сделок в отношении недвижимого имущества, указанного в п.1.1 настоящего договора (пункт 4.2).

В силу пункта 5.6 право собственности на недвижимое имущество перейдет к Стороне-2 с момента государственной регистрации перехода прав собственности в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии.

Таким образом, по условиям указанного предварительного договора ООО «Фаворит-Строй» обязалось в срок до 10 августа 2015 года внести на указанный Продавцом счет денежные средства в сумме 14 098 719,92 рублей в счет оплаты приобретаемого имущества, а ООО «Катаяма» (Продавец) обязано было до 31 августа 2015 года приобрести три объекта недвижимого имущества и оформить на себя право собственности на них, и в срок до 15 сентября 2015 года заключить основной договор купли-продажи данных объектов недвижимости с ООО «Фаворит-Строй».

29 июня 2015 года между ООО «Катаяма» (Принципал) и ИП ФИО10 (Агент) был заключен агентский договор, по условиям которого Принципал поручает, а Агент принимает на себя обязательство за вознаграждение совершить от своего имени, но за счет Принципала комплекс Юридических и фактических действий, направленных на участие в торгах по продаже имущества ОАО «Дальэлектромонтаж», в отношении лота № 40, в том числе:

- недвижимого имущества, расположенного по адресу: <...>: механический цех (нежилое, 1122,2 кв.м),

- объект незавершенного строительства Здание КВОиТ (нежилое, 2401,7 кв.м.),

- объект незавершенного строительства Здание АБК (нежилое, 1115,8 кв.м.),

- разнообразного движимого имущества.

Максимальная цена предложения о покупке Лота № 40 – 9 691 983 рубля, что составляет 10% начальной цены (пункт 1.1.1).

Согласно пункту 3.1 вознаграждение агента составляет 1 000 000 рублей.

ООО «Катаяма» выставило в адрес ООО «Фаворит-Строй» счета на оплату ему агентского вознаграждения № 1 от 09.07.2015 года на сумму 1 300 000 рублей, № 2 от 09.07.2015 года на сумму 1 137 538,62 рубля.

Платежным поручением № 88 от 14.07.2015 года ООО «Фаворит-Строй» перечислило ООО «Катаяма» денежные средства в сумме 2 437 538,62 рубля с указанием в назначении платежа – оплата вознаграждения по агентскому договору, счет № 1 от 09.07.15 – 1 300 000 руб., счет № 2 от 09.07.15 – 1 137 538,62 руб.».

Письмом от 19.08.2015 ООО «Фаворит-Строй» просило изменить основание платежа в счетах № 1, 2 от 09 июля 2015 года на «Частичная оплата по предварительному договору купли-продажи недвижимого имущества от 09 июля 2015 года», выслать счета. Также указало, что оплата произведена платежным поручением № 88 от 14 июля 2015 года на сумму 2 437 536,62 рублей.

Счета № 1 от 09.07.2015 года на сумму 1 300 000 рублей, № 2 на 1 137 538,62 рубля были перевыставлены ООО «Катаяма» с указанием назначения платежа – частичная оплата по предварительному договору купли-продажи недвижимого имущества от 09 июля 2015 года.

Согласно сообщению о результатах торгов от 29.07.2015 года по результатам торгов по продаже имущества ОАО «Дальэлектромонтаж» победителем торгов по продаже лота № 40 стал ФИО10, предложившей цену 9 691 983 рубля.

31 июля 2015 года между ОАО «Дальэлектромонтаж» (Продавец) и ООО «Катаяма» (Покупатель) был заключен договор купли-продажи № 1935-ОТПП/40/2, согласно которому Продавец обязуется передать в собственность Покупателя, а Покупатель – принять и оплатить следующий товар:

- недвижимое имущество, расположенное по адресу: <...>: механический цех (нежилое, 1122,2 кв.м),

- объект незавершенного строительства Здание КВОиТ (нежилое, 2401,7 кв.м.),

- объект незавершенного строительства Здание АБК (нежилое, 1115,8 кв.м.),

- движимое имущество (пункт 1.1).

Общая стоимость имущества составила 9 691 983 рубля (пункт 2.1). Задаток в сумме 969 198,30 рублей засчитывается в счет оплаты имущества, за вычетом суммы задатка к оплате подлежит сумма 8 722 784,70 рублей (пункты 2.2, 2.3).

Оплата по указанному договору была произведена ООО «Фаворит-Строй» за ООО «Катаяма» платежным поручением № 98 от 06.08.2015 года на сумму 8 722 784 рубля.

09 декабря 2015 года между ООО «Фаворит-Строй» (Покупатель) и ООО «Катаяма» (Продавец) был заключен договор купли-продажи недвижимого имущества № 101/2015, в соответствии с которым Продавец продает, а Покупатель покупает недвижимое имущество:

- механический цех, назначение нежилое, одноэтажный, общая площадь 1122,2 кв.м., кадастровый номер 65:01:0312004:52, расположенное по адресу: <...>,

- объект незавершенного строительства, назначение - нежилое, общая площадь 2401,7 кв.м., кадастровый номер 65:01:0312004:044, расположенный по адресу: <...>,

- объект незавершенного строительства, назначение - нежилое, общая площадь нежилое, 1115,8 кв.м., кадастровый номер 65:01:0312004:243, расположенный по адресу: <...>.

Согласно пункту 1.4 данного договора стороны пришли к соглашения, что государственную регистрацию договора и перехода прав на имущество в регистрирующем органе осуществляет Покупатель.

Согласно пункту 1.6 передача имущества оформляется двусторонним актом приема-передачи.

Пунктами 2.1, 2.2 стороны установили, что цена имущества является окончательной и изменению не подлежит, составляет 14 098 719,92 рублей. На момент подписания настоящего договора оплата цены договора Покупателем произведена в полном объеме.

Согласно пункту 3.1 право собственности на имущество переходит к Покупателю после государственной регистрации перехода права на имущество в порядке установленном законодательством о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Согласно пунктам 4.1, 4.1.2 Продавец обязуется передать имущество Покупателю в собственность, предоставить все необходимые документы для государственной регистрации настоящего договора.

12 января 2016 года между ООО «Фаворит-Строй» и ООО «Катаяма» был подписан акт приема-передачи имущества, указанного в договоре № 101/2015 го 09.12.2015 года.

Уведомлением от 29.02.2016 года № 65/001/063/2016-203-205 Управление Росреестра по Сахалинской области сообщило ООО «Фаворит-Строй», ООО «Катаяма» о том, что приостановило регистрацию права собственности (перехода права) на все три объекта недвижимости, указанные в договоре купли-продажи от 09.12.2015 года № 101/2015.

На основании заявления представителей ООО «Фаворит-Строй», ООО «Катаяма» от 23.06.2016 года Управление Росреестра по Сахалинской области 23.06.2016 года прекратило государственную регистрацию на все три объекта недвижимости, о чем вынесло соответствующее уведомление.

В дальнейшем стороны за государственной регистрацией перехода права собственности на все три объекта не обращались, переход права за ООО «Фаворит-Строй» зарегистрирован не был.

05.12.2017 года между ООО «Катаяма» (Продавец) и гражданином ФИО1, имеющим статус индивидуального предпринимателя, был заключен договор купли-продажи объекта - механический цех, назначение нежилое, одноэтажный, общая площадь 1122,2 кв.м., кадастровый номер 65:01:0312004:52, расположенное по адресу: <...>.

Согласно пунктам 3, 4 данного договора стороны оценили указанное здание в 5 000 000 рублей, расчет должен быть произведен до 30.12.2018 года.

Согласно пункту 9 данного договора Продавец гарантирует, что указанное здание никому не продано, не обременено правами третьих лиц.

Переход права собственности на основании указанного договора был зарегистрирован Управлением Росреестра по Сахалинской области 14.12.2017 года (номер регистрационной записи 65:01:0312004:50-65/001/2017-2) (т.8 л.д. 39).

05.12.2017 года между ООО «Катаяма» (Продавец) и гражданином ФИО1 был подписан передаточный акт в отношении указанного объекта.

27.02.2019 года 2018 года между гражданином ФИО1 (Заемщик) и гражданином ФИО2 (Займодавец) (далее – Счастливый И.Е.) был заключен договор займа, согласно которому Заемщик принимает у Займодавца денежную сумму в размере 15 000 000 рублей, а Заемщик обязуется обеспечить возврат денежной суммы в сроки, предусмотренные данным договором (т.8 л.д. 62-63).

Срок возврата займа установлен до 27.02.2019 года (пункт 3.1).

04.03.2019 года между гражданином ФИО1 (Залогодатель) и гражданином ФИО2 (Залогодержатель) был заключен договор залога (т.8 л.д. 58-61).

Согласно пунктам 1.1, 1.2 договора залога Залогодатель передает, а Залогодержатель принимает в залог принадлежащее ему на праве собственности имущество и земельный участок, на котором находится это имущество - механический цех, назначение нежилое, одноэтажный, общая площадь 1122,2 кв.м., кадастровый номер 65:01:0312004:52, расположенное по адресу: <...>.

Данным договором обеспечивается исполнение обязательств гр.ФИО1 перед Залогодержателем по договору займа от 27.02.2018 года.

22.03.2019 года между гражданином ФИО1 (Заемщик) и гражданином ФИО2 было заключено соглашение об удовлетворении требований Залогодержателя, обеспеченных Договором залога, во внесудебном порядке (т.8 л.д. 10109-111).

Данным соглашением стороны договорились удовлетворить требования Залогодержателя к Залогодателю за счет заложенного имущества путем приобретения в собственность предмета залога по цене, указанной в пункте 7 настоящего соглашения.

На основании указанного соглашения от 22.03.2019 года была осуществлена государственная регистрация перехода права собственности от гр.ФИО6 к гр.ФИО11 за номером (номер регистрационной записи 65:01:0312004:52-65/027/2019-8) (т.8 л.д. 111).

Таким образом, на дату рассмотрения настоящего дела на объект - механический цех, назначение нежилое, одноэтажный, общая площадь 1122,2 кв.м., кадастровый номер 65:01:0312004:52, расположенный по адресу: <...>, зарегистрировано право собственности за гр.ФИО2

На два объекта незавершенного строительства, площадью 2 401,7 кв.м. и 1 115,8 кв.м, расположенных по адресу <...>, зарегистрировано право собственности ООО «Катаяма».

Посчитав, что сделка между ООО «Катаяма» и гр.ФИО1 заключена с нарушением положений ст.10, 168 ГК РФ, и ООО «Катаяма» неправомерно уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на все три объекта недвижимости к ООО «Фаворит-Строй», последнее обратилось в арбитражный суд с рассматриваемым исковым заявлением.

Изучив материалы дела, исследовав и оценив по правилам статьи 71 АПК РФ имеющиеся в материалах дела доказательства, выслушав представителей участвующих в деле лиц, суд приходит к следующему.

Согласно пунктам 1, 2 статьи 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе.

Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия.

В соответствии с пунктами 1, 2 статьи 168 ГК РФ за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Как установлено пунктом 1 статьи 10 ГК РФ не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

В соответствии с разъяснениями, которые даны в пункте 71 Постановления Пленума ВС РФ от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» согласно пункту 1 статьи 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия (абзац второй пункта 2 статьи 166 ГК РФ).

Согласно пункту 74 указанного Постановления ничтожной является сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц. Вне зависимости от указанных обстоятельств законом может быть установлено, что такая сделка оспорима, а не ничтожна, или к ней должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 2 статьи 168 ГК РФ).

В соответствии с пунктом 1 статьи 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Согласно пункту 1 статьи 552 ГК РФ по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.

В сиу пункта 3 статьи 552 ГК РФ продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором.

При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости.

Согласно статье 554 ГК РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

В силу пунктов 1, 2 статьи 555 ГК РФ договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества.

Если иное не предусмотрено законом или договором продажи недвижимости, установленная в нем цена здания, сооружения или другого недвижимого имущества, находящегося на земельном участке, включает цену передаваемой с этим недвижимым имуществом соответствующей части земельного участка или права на нее.

В силу пункта 1 статьи 556 ГК РФ передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Как следует из материалов дела, между ООО «Катаяма» и ООО «Фаворит-Строй» заключен договор от 09.12.2015 года № 101/2015 купли-продажи трех объектов недвижимости.

Стоимость всех трех объектов согласована сторонами договора в размере 14 098 719,92 рубля.

ООО «Фаворит-Строй» во исполнение обязанности по оплате перечислены денежные средства платежным поручением № 88 от 14 июля 2015 года на сумму 2 437 536,62 рублей и платежным поручением № 98 от 06.08.2015 года на сумму 8 722 784 рубля (в адрес ОАО «Дальневосточное акционерное общество по монтажу теплоэнергетического оборудования» за ООО «Катаяма»).

Иных доказательств оплаты истцом не представлено.

Вместе с тем, в пункте 2.2 договора купли-продажи № 101/2015 от 09.12.2015 года стороны указали, что на момент подписания данного договора оплата его цены была произведена в полном объеме.

Учитывая в совокупности указанные обстоятельства, суд приходит к выводу о том, что стоимость имущества истцом оплачена.

Довод ООО «Катаяма» о том, что кадастровая стоимость имущества составляет 58 876 684,63 рублей, а арендная плата за объект – механический цех – 400 000 рублей ежемесячно, суд отклоняет, как не имеющий правого значения для рассмотрения дела, так как сторонами в договоре была согласна иная цена - 14 098 719,92 рубля.

Спорные объекты недвижимости были переданы ООО «Фаворит-Строй», о чем с ООО «Катаяма» был подписан акт приема-передачи от 12.01.2016 года.

Факт передачи объектов, расположенных по адресу: <...>/1, во владение ООО «Фаворит-Строй» подтверждается соглашением от 23.10.2015 года, заключенным между ООО «Сахалинская компания «Энергострой» о ООО «Фаворит-Строй» о возмещении расходов за потребленную электроэнергию, письмом ООО «Сахалинская компания «Энергострой» от 13.05.2019 года (т.8 л.д. 147), согласно которому ООО «Фаворит-Строй» возмещало стоимость электрической энергии, которая поставлялась на объекты недвижимости, расположенные по адресам <...>/1, счетами на оплату электроэнергии, договором на поставку и монтаж электрокотельной от 05.08.2016 года, заключенным между ООО «Фаворит-Строй» и ООО «Роякс».

Факт передачи спорных объектов во владение ООО «Фаворит-Строй» неоднократно подтверждался законным представителем ООО «Катаяма» ФИО7 в судебных заседаниях по настоящему делу. На нахождении спорных объектов в фактическом владении и пользовании истца на протяжении всего периода с момента подписания акта приема-передачи также указано в отзыве на исковое заявление.

Таким образом, ООО «Катаяма», заключив договор о купле-продаже трех объектов недвижимого имущества, получив за него денежные средства, передав это имущество в фактическое владение покупателю и, зная достоверно об указанных обстоятельствах, заключило договор купли-продажи одного из этих объектов - механического цеха с ИП ФИО1

При этом, как следует из пояснений истца, после приостановления государственной регистрации ООО «Катаяма» обратилось к ИП ФИО1, как специалисту по недвижимости, для оформления права собственности на объекты, переданные ООО «Фаворит-Строй». Данное обстоятельство было подтверждено в судебном заседании представителем ООО «Катаяма», ИП ФИО1

Таким образом, на момент подписания договора купли-продажи от 05.12.2017 года и ООО «Катаяма», и ИП ФИО1, заключивший данный договор, как гражданин, а не индивидуальный предприниматель, знали о заключении договора купли-продажи от 09.12.2015 года между ООО «Катаяма» и ООО «Фаворит-Строй» и о передаче имущества по данному договору.

Учитывая вышеизложенное, суд признает обоснованным доводы истца о наличии в действиях ООО «Катаяма», ИП ФИО1 по заключению договора от 05.12.2017 года признаков злоупотребления правом и нарушения пункта 1 статьи 10 ГК РФ.

При этом суд принимает во внимание, что на 05.12.2017 года, ООО «Катаяма», несмотря на наличие зарегистрированного прав собственности не владело объектом – механический цех, так как ранее передало его во владение ООО «Фаворит-Строй» по заключенному между ними договору купли-продажи.

Таким образом, в фактическое владение ИП ФИО1 данный объект передан не был. Также в материалы дела не представлены доказательства оплаты ИП ФИО1 ООО «Катаяма» стоимости объекта недвижимости по договору от 05.12.2017 года в размере 5 000 000 рублей.

То есть фактическое исполнение в отношении друг друга сторонами договора от 05.12.2017 года произведено не было.

ООО «Катаяма» было сделано заявление о фальсификации доказательств по делу – договора купли-продажи от 09.12.2015 года, акта приема-передачи от 09.12.2015 года путем назначения экспертизы на предмет давности изготовления.

Рассмотрев данное заявление, суд определил отказать в его удовлетворении. Истцом представлены на обозрение оригинал договора от 09.12.2015 года, акта приема-передачи от 09.12.2015 года, данные документы подписаны сторонами, содержал оттиски печатей ООО «Катаяма» и ООО «Фаворит-Строй» и идентичны копиям данных документов, имеющихся в регистрационном деле, представленном Управлением Росреестра по Сахалинской области. Указанные документы представлялись в Управление Росреестра по Сахалинской области сторонами с заявлением о государственной регистрации. Каких-либо оснований полагать, что данные документы были составлены в иной временной период, суд из материалов дела не усматривает, о соответствующих обстоятельствах не заявлено, доказательств не представлено.

На основании изложенного суд отказывает в удовлетворении заявления.

Согласно пункту 2 статьи 10 ГК РФ в случае несоблюдения требований, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи, суд, арбитражный суд или третейский суд с учетом характера и последствий допущенного злоупотребления отказывает лицу в защите принадлежащего ему права полностью или частично, а также применяет иные меры, предусмотренные законом.

В соответствии с разъяснениями, которые даны в пункте 1 Постановление Пленума ВС РФ № 25 согласно пункту 3 статьи 1 ГК РФ при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. В силу пункта 4 статьи 1 ГК РФ никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.

Оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации. По общему правилу пункта 5 статьи 10 ГК РФ добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, пока не доказано иное.

Если будет установлено недобросовестное поведение одной из сторон, суд в зависимости от обстоятельств дела и с учетом характера и последствий такого поведения отказывает в защите принадлежащего ей права полностью или частично, а также применяет иные меры, обеспечивающие защиту интересов добросовестной стороны или третьих лиц от недобросовестного поведения другой стороны (пункт 2 статьи 10 ГК РФ).

На основании вышеизложенного, учитывая, что оспариваемая сделка нарушает права и законные интересы истца, который приобрел спорный объект – механический цех на основании ранее заключенного договора с ООО «Катаяма» от 09.12.2017 года, произвел оплату за него, получил объект во владение и использовал в своей предпринимательской деятельности, суд на основании пункта 2 статьи 168 признает договор купли-продажи от 05.12.2017 года недействительной (ничтожной) сделкой.

Довод ответчика о пропуске истцом срока исковой давности суд отклоняет. Как следует из материалов дела, о заключении ответчика договора от 05.12.2017 года истец узнал не ранее 25.03.2019 года – даты получения истцом выписки из ЕГРП на спорный объект недвижимости – механический цех (т.1 л.д. 56-61). Таким образом, на дату подачи иска (05.04.2019 года) срок исковой давности не пропущен.

Истцом заявлено о применении последствий недействительности договора от 05.12.2017 путем аннулирования записей о переходе права собственности на механический цех (кадастровый номер 65:01:0312004:52) от ООО «Катаяма» к ФИО1 (номер регистрационной записи 65:01:0312004:50-65/001/2017-2), от ФИО1 к ФИО2 (номер регистрационной записи 65:01:0312004:52-65/027/2019-8), а также восстановления записи о праве собственности ООО «Катаяма» (номер регистрационной записи 65-65/001-65/001/092/2015-727/2).

Согласно пункту 3 статьи 166 ГК РФ требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо.

Требование о признании недействительной ничтожной сделки независимо от применения последствий ее недействительности может быть удовлетворено, если лицо, предъявляющее такое требование, имеет охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной.

Как разъяснено в пункте 78 Постановление Пленума ВС РФ № 25 согласно абзацу первому пункта 3 статьи 166 ГК РФ требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо.

Исходя из системного толкования пункта 1 статьи 1, пункта 3 статьи 166 и пункта 2 статьи 168 ГК РФ иск лица, не являющегося стороной ничтожной сделки, о применении последствий ее недействительности может также быть удовлетворен, если гражданским законодательством не установлен иной способ защиты права этого лица и его защита возможна лишь путем применения последствий недействительности ничтожной сделки.

Рассмотрев материалы дела, суд признает обоснованными требования истца о необходимости применения последствий недействительности (отсутствия правового значения) спорного договора путем аннулирования записей регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним о регистрации перехода права от ООО «Катаяма» к ИП ФИО1, от ИП ФИО1 к ФИО2 и о восстановлении записи о праве собственности ООО «Катаяма».

Указанная мера направлена на обеспечение закрепления в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним достоверной и непротиворечивой информации об объектах недвижимости и их подлинном правовом статусе, исключающей введение в заблуждение неограниченного круга лиц, осуществляющий доступ к соответствующей информации Единого государственного реестра, поскольку согласно абзаца 3 пункта 52 Постановление № 10/22 само по себе решение суда о признании сделки недействительной, которым не применены последствия ее недействительности, не является основанием для внесения записи в ЕГРП.

При этом суд принимает во внимание, что без исключения из ЕГРП записи о регистрации права собственности ФИО2, которое возникло на основании ничтожной сделки, заключенной между ИП ФИО1 и ООО «Катаяма» (поскольку в силу пункта 1 статьи 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения), невозможно восстановление прав истца, в частности, восстановление записи о праве собственности ООО «Катаяма» на объект – механический цех, и разрешение в дальнейшем вопроса о государственной регистрации перехода права собственности.

На основании вышеизложенного суд удовлетворяет требования о применении последствий недействительности сделки, заявленные истцом, в полном объеме.

Ссылку ответчика, третьего лица на вынесение Южно-Сахалинским городским судом решения от 21.01.2020 года по делу № 2-448/2020, которым было отказано в удовлетворении требований ООО «Фаворит-Строй» к ФИО2 о признании отсутствующим права собственности на спорный объект – механический цех, признании недействительной государственной регистрации права собственности на данный объект, суд отклоняет.

В соответствии с частью 3 статьи 69 АПК РФ вступившее в законную силу решение суда общей юрисдикции по ранее рассмотренному гражданскому делу обязательно для арбитражного суда, рассматривающего дело, по вопросам об обстоятельствах, установленных решением суда общей юрисдикции и имеющих отношение к лицам, участвующим в деле.

Вместе с тем, рассмотрев указанное решение Южно-Сахалинского городского суда, суд приходит к выводу, что обстоятельств, противоречащих тем, что были установлены при рассмотрении настоящего дела, в указанном решении, установлено не было. При этом выводы суда общей юрисдикции не являются обязательными для арбитражного суда в силу статьи 69 АПК РФ.

Также суд учитывает, что указанное решение Южно-Сахалинского городского суда мотивировано, в том числе, отсутствием сведений о том, что договор от 04.12.2017 года, заключенный между ООО «Катаяма» и ФИО1 признан недействительным.

То есть настоящее дело первично по отношению к делу № 2-448/2020, поскольку требования истца в данном деле основаны на договоре, вопрос о действительности которого рассматривается в настоящем деле.

Рассмотрев требования о государственной регистрации права собственности истца на три спорных объекта недвижимости, суд приходит к следующим выводам.

В силу пункта 1 статьи 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Согласно пункту 5 статьи 1 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» государственная регистрация права в Едином государственном реестре недвижимости является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное в Едином государственном реестре недвижимости право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

Согласно пункту 2 статьи 551 ГК РФ в случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации.

В соответствии с пунктом 2 статьи 165 ГК РФ если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд по требованию другой стороны вправе вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.

Согласно пункту 4 статьи 65 ГК РФ срок исковой давности по требованиям, указанным в настоящей статье, составляет один год.

Согласно разъяснениям, которые даны в пункте 60 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (далее – Постановление № 10/22) пунктом 1 статьи 551 ГК РФ предусмотрено, что переход к покупателю права собственности на недвижимое имущество по договору продажи недвижимости подлежит государственной регистрации.

Отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости, заключенного между этим покупателем и продавцом.

После передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании статьи 305 ГК РФ. В то же время покупатель не вправе распоряжаться полученным им во владение имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом.

Согласно пункту 61 Постановления № 10/22 если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (пункт 3 статьи 551 ГК РФ).

Иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества. Согласно абзацу второму пункта 1 статьи 556 ГК РФ в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Если продавец заключил несколько договоров купли-продажи в отношении одного и того же недвижимого имущества, суд удовлетворяет иск о государственной регистрации перехода права собственности того лица, во владение которого передано это имущество применительно к статье 398 ГК РФ. Иные покупатели вправе требовать возмещения убытков, вызванных неисполнением договора купли-продажи продавцом.

Если продавец заключил несколько договоров купли-продажи в отношении одного и того же недвижимого имущества и произведена государственная регистрация перехода права собственности за одним из покупателей, другой покупатель вправе требовать от продавца возмещения убытков, вызванных неисполнением договора купли-продажи.

Государственная регистрация перехода права собственности производится на основании решения суда (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 27.03.2003 № 1069/03).

Государственная регистрация перехода права собственности носит не правоустанавливающий, не распорядительный, а правоподтверждающий характер, в силу чего внесение в ЕГРП записи без должного правового основания (титула) не приводит к возникновению права собственности.

В силу разъяснений пункта 61 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 (далее – Постановление Пленума № 10/22) иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества. Согласно абзацу второму пункта 1 статьи 556 ГК РФ в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

По иску о государственной регистрации перехода права собственности в предмет доказывания входит установление основания приобретения права собственности приобретателем недвижимого имущества (наличие и законность правового основания для перехода права собственности от продавца к покупателю), исполнения сторонами договора купли-продажи, факта уклонения другой стороны от регистрации перехода права собственности.

Удовлетворение иска о государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество невозможно без проверки юридической силы оснований такого перехода. Иск подлежит удовлетворению при условии действительности договора купли-продажи, на основании которого осуществляется переход права собственности.

При уклонении продавца от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость иск покупателя подлежит удовлетворению, если это имущество ему передано.

Как установлено судом при рассмотрении настоящего дела, спорные объекты недвижимости были переданы истцом ответчику в фактическое владение, сторонами подписан акт приема-передачи данного имущества, стоимость имущества оплачена.

Таким образом, с момента подписания акта приема-передачи имущества спорные объекты находились во владении и пользовании истца.

Учитывая указанные обстоятельства, суд признает требования истца о государственной регистрации обоснованными и подлежащими удовлетворению.

Довод ответчика о пропуске истцом срока исковой давности, суд отклоняет.

Согласно пункту 1 статьи 196 ГК РФ общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со статьей 200 настоящего Кодекса.

В силу пункта 1 статьи 200 ГК РФ если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права.

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 64 Постановления № 10/22 поскольку законом не предусмотрено иное, общий срок исковой давности, предусмотренный статьей 196 ГК РФ, распространяется на требование о государственной регистрации сделки или перехода права собственности.

По смыслу пункта 1 статьи 200 ГК РФ течение срока исковой давности по требованию о государственной регистрации сделки или перехода права собственности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права, например со дня отказа контрагента по сделке передать документы, необходимые для регистрации, или создания иных препятствий для такой регистрации.

В соответствии с пунктом 64 Постановления № 10/22 поскольку законом не предусмотрено иное, общий срок исковой давности, предусмотренный статьей 196 ГК РФ, распространяется на требование о государственной регистрации сделки или перехода права собственности.

По смыслу пункта 1 статьи 200 ГК РФ течение срока исковой давности по требованию о государственной регистрации сделки или перехода права собственности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права, например со дня отказа контрагента по сделке передать документы, необходимые для регистрации, или создания иных препятствий для такой регистрации.

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 59 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» (далее – Постановление Пленума ВС РФ № 25) если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд по требованию другой стороны вправе вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда. Годичный срок исковой давности по указанному требованию исчисляется с момента, когда истец узнал или должен был узнать о том, что другая сторона уклоняется от государственной регистрации (пункт 4 статьи 165, пункт 1 статьи 200 ГК РФ).

Согласно пункту 61 Постановление Пленума ВС РФ № 25 сторона, фактически исполнявшая сделку до ее необходимой государственной регистрации, не вправе ссылаться на истечение срока исковой давности по требованию другой стороны о ее государственной регистрации (пункт 2 статьи 10, пункт 3 статьи 433 ГК РФ).

Согласно пункту 2 статьи 10 ГК РФ в случае несоблюдения требований, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи, суд, арбитражный суд или третейский суд с учетом характера и последствий допущенного злоупотребления отказывает лицу в защите принадлежащего ему права полностью или частично, а также применяет иные меры, предусмотренные законом.

Как следует из материалов дела, ООО «Катаяма» исполнило договор купли-продажи от 09.12.2015 года № 101/2015, а именно, передало все три объекта недвижимого имущества ООО «Фаворит-Строй», о чем 12.01.2016 года между данными лицами был подписан акт приема-передачи.

На основании вышеизложенного суд приходит к выводу о том, что заявление ООО «Катаяма» о применении срока исковой давности по требованию о государственной регистрации спорных объектов недвижимости не подлежит удовлетворению.

Довод ответчика о том, что договор купли-продажи № 101/2015 от 09.12.2015 года совершен неуполномоченным лицом без одобрения со стороны учредителя, суд отклоняет. Данный договор от имени ООО «Катаяма» подписан директором ФИО12, полномочия которой действовать в качестве законного представителя от имени ООО «Катаяма» в спорный период последним не оспорены, и одобрен решением единственного учредителя ООО «Катаяма» ФИО7 от 09.12.2015 года.

На основании вышеизложенного исковые требования подлежат удовлетворению в полном объеме.

Истцом при подаче иска уплачена государственная пошлина в размере 42 000 рублей.

Учитывая результаты рассмотрения спора, с ООО «Катаяма» в пользу истца подлежат взысканию судебные расходы в сумме 21 000 рублей (по 6 000 рублей за каждое требование о государственной регистрации, 3 000 – за требование о признании недействительным договора от 05.12.2017 года).

С ИП ФИО1 в пользу истца подлежат взысканию судебные расходы в размере 3 000 рублей за требование о признании недействительным договора от 05.12.2017 года.

В остальной части государственная пошлина (18 000 рублей) подлежит возврату истцу, как излишне уплаченная.

На основании вышеизложенного, руководствуясь статьями 167-171, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

Исковые требования удовлетворить.

Признать недействительным договор купли-продажи от 05.12.2017 механического цеха (назначение нежилое, 1-этажный, общая площадь 1 122,2 кв.м, инв. № 64:401:001:000113130:0001:20000, лит.А, кадастровый номер 65:01:0312004:52, адрес (месторасположение) объекта: <...>), заключенный между ООО «Катаяма» и индивидуальным предпринимателем ФИО1.

Применить последствия недействительности сделки путем аннулирования записей о переходе права собственности на механический цех (кадастровый номер 65:01:0312004:52) от ООО «Катаяма» к ФИО1 (номер регистрационной записи 65:01:0312004:50-65/001/2017-2), от ФИО1 к ФИО2 (номер регистрационной записи 65:01:0312004:52-65/027/2019-8), а также путем восстановления записи о праве собственности ООО «Катаяма» (номер регистрационной записи 65-65/001-65/001/092/2015-727/2).

Зарегистрировать перехода права собственности на механических цех (назначение нежилое, 1-этажный, общая площадь 1 122,2 кв.м, инв. № 64:401:001:000113130:0001:20000, лит.А, кадастровый номер 65:01:0312004:52, адрес (месторасположение) объекта: <...>) от ООО «Катаяма» (ИНН <***>, ОГРН <***>) к ООО «Фаворит-Строй» (ИНН <***>, ОГРН <***>).

Зарегистрировать переход права собственности на объект незавершенного строительства, назначение нежилое, общая площадь 2 401,7 кв.м, инв. № 64:401:001:100009550, лит. АА1, кадастровый номер 65:01:0312004:244, адрес (месторасположение) объекта: <...> от ООО «Катаяма» (ИНН <***>, ОГРН <***>) к ООО «Фаворит-Строй» (ИНН <***>, ОГРН <***>).

Зарегистрировать переход права собственности на объект незавершенного строительства, назначение нежилое, общая площадь 1 115,8 кв.м, инв. № 64:401:001:100009550, лит. АА1, кадастровый номер 65:01:0312004:243, адрес (месторасположение) объекта: <...> от ООО «Катаяма» (ИНН <***>, ОГРН <***>) к ООО «Фаворит-Строй» (ИНН <***>, ОГРН <***>).

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Катаяма» в пользу общества с ограниченной ответственностью «Фаворит-Строй» судебные расходы по уплате государственной пошлины в сумме 21 000 рублей.

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО1 в пользу общества с ограниченной ответственностью «Фаворит-Строй» судебные расходы по уплате государственной пошлины в сумме 3 000 рублей.

Возвратить обществу с ограниченной ответственностью «Фаворит-Строй» из федерального бюджета государственную пошлину в сумме 18 000 (восемнадцать тысяч) рублей.

Выдать справку на возврат государственной пошлины.

Решение может быть обжаловано в Пятый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Сахалинской области в течение одного месяца со дня его принятия.

Судья Т.С. Горбачева