Решение от 9 апреля 2017 г. по делу № А68-11077/2016

Именем Российской Федерации АРБИТРАЖНЫЙ СУД ТУЛЬСКОЙ ОБЛАСТИ 300041, Россия, г. Тула, Красноармейский пр., 5 тел./факс (4872) 250-800; e-mail: a68.info@arbitr.ru; http://www.tula.arbitr.ru
Р Е Ш Е Н И Е

г. Тула Дело № А68-11077/2016

Резолютивная часть решения объявлена 05 апреля 2017г. Решение в полном объеме изготовлено 10 апреля 2017г.

Арбитражный суд Тульской области в составе:

судьи Андреевой Е.В. протокол судебного заседания вела секретарь судебного заседания Устинова А.С.

рассмотрев в судебном заседании исковое заявление общества с ограниченной ответственностью «Промышленник» (ОГРН <***>, ИНН <***>)

к обществу c ограниченной ответственностью «СитиТоп» (ОГРН <***>, ИНН <***>)

о взыскании задолженности по арендной плате в размере 309 686 руб. 30 коп., расходов по оплате государственной пошлины в размере 9 314 руб.

при участии в заседании: От истца – ФИО1, представитель по доверенности от 10.12.2016г. № б/н; От ответчика – ФИО2, представитель по доверенности от 15.06.2016г. № б/н.

Суд установил: общество с ограниченной ответственностью «Промышленник» обратилось в арбитражный суд с иском к обществу c ограниченной ответственностью «СитиТоп» о взыскании задолженности по арендной плате в размере 309 686 руб. 30 коп., расходов по оплате государственной пошлины в размере 9 314 руб.

В порядке ч.4 ст.137 АПК РФ суд с согласия сторон завершил предварительное судебное заседание и перешел к судебному разбирательству.

Представитель истца в судебном заседании поддержал исковые требования в полном объеме.

Представитель ответчика в судебном заседании возражал против удовлетворения исковых требований по основаниям, изложенным в отзыве на исковое заявление.

Изучив материалы дела, исследовав и оценив представленные доказательства, выслушав доводы представителей сторон, суд приходит к следующим выводам.

31.03.2014г. между ООО «АРК» (арендодатель) и ООО «СитиТоп» (арендатор) заключен договор аренды части нежилого помещения № 1 (далее – договор № 1), согласно п.1.1 которого арендодатель передает, а арендатор принимает во временное пользование часть нежилого помещения литера В (номера на поэтажном плане 1-4, 6-20, 22, часть 24), общей площадью 792,6 кв., расположенные по адресу: г. Тула, Привокзальный район, проезд Ханинский, д.10 (далее – помещение), а арендатор использует его на условиях настоящего договора.

Иными помещениями арендатор не пользуется (п.1.2 договора № 1).

В соответствии с п.1.3 договора № 1 часть нежилого помещения с номерами на поэтажном плане, сдаваемых в аренду обозначены на Приложении № 1 (лист технического паспорта) к настоящему договору в желтом цвете. План расположения помещения (Приложение № 1) является неотъемлемой частью договора № 1.

Помещение принадлежит арендодателю на праве собственности на основании свидетельства о государственной регистрации права 71-АД № 055957 от 20.12.2013г., выданного Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тульской области (п.1.4 договора № 1).

По условиям п.1.5 договора № 1 помещение передается для размещения в нем производства и хранения сырья, необходимого для производства.

В соответствии с п.2.2.1 договора № 1 арендодатель обязан передать помещение по акту приема-передачи арендатору не позднее 45-ти дней с даты подписания договора. Акт приема- передачи помещения является неотъемлемой частью договора (Приложение № 2).

В силу п.3.1 договора № 1 арендатор обязан в течение срока аренды выплачивать арендодателю за пользование помещением арендную плату.

На основании п.3.2 договора № 1 размер ежемесячной арендной платы за 1 кв.м. помещения составляет 161 руб. Общая сумма ежемесячной арендной платы составляет 127 608 руб. 60 коп., без НДС.

Внесение арендной платы производится за каждый месяц вперед до 25 числа предшествующего оплате месяца безналичным способом по реквизитам арендодателя, указанным в договоре, что предусмотрено пп.3.3, 3.4 договора № 1.

Согласно п.3.12 договора № 1 арендатор при заключении договора вносит стоимость аренды за 2 месяца – за первый месяц аренды и за последний. В случае неоплаты последнего месяца аренды или задолженности по коммунальным платежам вторая сумма внесенной аренды засчитывается в погашение имеющихся задолженностей.

Договор № 1 вступает в законную силу с момента его подписания обеими сторонами и действует до 31.12.2014г. При отсутствии возражений сторон за один месяц до окончания срока действия договора он считается продленным на следующие 11 месяцев (и далее также на каждые 11 месяцев последующего периода) на тех же условиях (п.5.1 договора № 1).

31.03.2014г. между ООО «АрКом-проект» (арендодатель) и ООО «СитиТоп» (арендатор) заключен договор аренды части нежилого помещения № 3 (далее – договор № 3), по условиям пп.1.1, 1.2 которого арендодатель передает, а арендатор принимает во временное пользование часть нежилого помещения литера В (номера на поэтажном плане 29-40), общей площадью 705,6 кв.м., расположенного по адресу: г. Тула, Привокзальный район, проезд Ханинский, д.10 (далее – помещение), а арендатор использует его на условиях договора. Иными помещениями арендатор не пользуется.

В соответствии с п.1.3 договора № 3 часть нежилого помещения с номерами на поэтажном плане, сдаваемых в аренду обозначены на Приложении № 1 (лист технического паспорта) к настоящему договору в желтом цвете. План расположения помещения (Приложение № 1) является неотъемлемой частью договора № 3.

Помещение принадлежит арендодателю на праве собственности на основании свидетельства о государственной регистрации права 71-АГ № 352030 от 20.04.2011г., выданного Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тульской области (п.1.4 договора № 3).

Помещения переданы для размещения в нем производства и хранения сырья, необходимого для производства (п.1.5 договора № 3).

В соответствии с п.2.2.1 договора № 3 арендодатель обязан передать помещение по акту приема-передачи арендатору не позднее 5-ти дней с даты подписания договора. Акт приема- передачи помещения является неотъемлемой частью договора (Приложение № 2).

В силу п.3.1 договора № 3 арендатор обязан в течение срока аренды выплачивать арендодателю за пользование помещением арендную плату.

На основании п.3.2 договора № 3 размер ежемесячной арендной платы за 1 кв.м. помещения составляет 180 руб., в т.ч. НДС 18%. Общая сумма ежемесячной арендной платы составляет 127 008 руб., включая НДС 18% - 19 374 руб. 10 коп.

Внесение арендной платы производится за каждый месяц вперед до 25 числа предшествующего оплате месяца безналичным способом по реквизитам арендодателя, указанным в договоре, что предусмотрено пп.3.3, 3.4 договора № 3.

Договор № 3 вступает в законную силу с момента его подписания обеими сторонами и действует до 31.12.2014г. При отсутствии возражений сторон за один месяц до окончания срока действия договора он считается продленным на следующие 11 месяцев (и далее также на каждые 11 месяцев последующего периода) на тех же условиях (п.5.1 договора № 3).

24.06.2016г. между ООО «Промышленник» (покупатель) и ООО «АРК» (продавец) заключен договор купли-продажи объекта недвижимого имущества, по условиям которого продавец передал в собственность покупателя нежилое помещение, назначение: нежилое, общая площадь 1662,3 кв.м., этаж 1, номера на поэтажном плане 1-28, лит. В, адрес объекта: г. Тула, Привокзальный район, Ханинский проезд, д.10, кадастровый (или условный) номер 71:30:020501:853. Переход права собственности от ООО «АРК» к ООО «Промышленник» зарегистрирован в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 07.07.2016г., запись регистрации № 71-71/001-71/001/004/2016-8554/2.

24.06.2016г. между ООО «Промышленник» (покупатель) и ООО «АрКом-проект» (продавец) заключен договор купли-продажи объекта недвижимого имущества, по условиям которого продавец передал в собственность покупателя нежилое помещение, назначение: нежилое, общая площадь 705,6 кв.м., этаж 1, номера на поэтажном плане 29-40, лит. В, адрес объекта: г. Тула, Привокзальный район, Ханинский проезд, д.10, кадастровый (или условный) номер 71-71-01/005/2011-755. Переход права собственности от ООО «АрКом-проект» к ООО «Промышленник» зарегистрирован в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 04.07.2016г., запись регистрации № 71-71/001-71/001/004/2016-8237/2.

07.07.2016г. ООО «АрКом-проект» направило ООО «СитиТоп» уведомление исх. № 26 о смене собственника арендуемого помещения. Уведомление получено ООО «СитиТоп» 07.07.2016г., что подтверждается соответствующей отметкой на уведомлении.

07.07.2016г. ООО «АРК» направило ООО «СитиТоп» уведомление исх. № 32 о смене собственника арендуемого помещения. Уведомление получено ООО «СитиТоп» 07.07.2016г., что подтверждается соответствующей отметкой на уведомлении.

В обоснование исковых требований истец указал, что после получения извещения прежнего арендодателя о смене собственника арендуемого имущества с момента такого уведомления арендатор обязан оплачивать арендную плату новому собственнику. В период с 20.07.2016г. по 31.10.2016г. ответчик не оплатил арендную плату (за июль и октябрь 2016г.) по договорам аренды № 1 и № 3 от 31.03.2016г. в общей сумме 309 686 руб. 30 коп., что подтверждается расчетом задолженности, актами выполненных работ № 33 от 31.07.2016г., № 34 от 31.07.2016г., № 69 от 31.10.2016г., выставленными и полученными ответчиком счетами на оплату № 38 от 20.07.2016г., № 40 от 20.07.2016г., № 59 от 15.09.2016г.

Поскольку ответчик добровольно не исполнил требования уведомления об исполнении обязательств от 19.07.2016г., уведомления о ненадлежащем исполнении обязательств от 02.08.2016г., претензии исх. № 503-ТТБ от 31.08.2016г., претензии № 247 от 12.10.2016г. об оплате спорной задолженности, истец обратился с настоящим иском в арбитражный суд.

Суд, рассмотрев материалы дела, исследовав и оценив представленные доказательства, считает, что исковое заявление не подлежит удовлетворению. При этом суд исходит из следующего.

Согласно ст.309 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом (ст.310 ГК РФ).

Спорные отношения сторон возникли из договоров аренды, правовое регулирование которого регламентируется главой 34 ГК РФ.

В соответствии с ч.1 ст.606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи) (ч.1 ст.607 ГК РФ).

На основании ч.1 ст.610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором.

Согласно ч.1 ст.611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

В силу ч.1 ст.614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

По правилам ч.1 ст.617 ГК РФ переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

Нормы указанной статьи предполагают сохранение в силе договора аренды в случае перехода к новому правообладателю вещных прав на объект аренды.

В пп.23, 24 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002г. № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» разъяснено, что при перемене собственника арендованного имущества независимо от

того, ставился ли вопрос о переоформлении договора аренды, прежний собственник утрачивает, а новый приобретает право на получение доходов от сдачи имущества в аренду.

Переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу сам по себе не является основанием для внесения изменений в условия договора аренды, заключенного прежним собственником с арендатором (за исключением изменения в договоре сведений об арендодателе).

В силу ст.608 ГК РФ арендодателем по договору аренды является собственник имущества.

Судом установлено, что нежилые помещения, которые занимает арендатор на основании договоров аренды № 1 и № 3 от 31.03.2014г., заключенных с прежними собственниками, были выкуплены истцом. В подтверждение права собственности на нежилые помещения истец представил документы, подтверждающие государственную регистрацию перехода к нему права собственности (свидетельства о государственной регистрации права от 04.07.2016г., от 07.07.2016г.).

Арендатор о смене собственника был уведомлен прежними собственниками.

Разрешая исковые требования о взыскания задолженности по договорам аренды нежилых помещений № 1 и № 3 от 31.03.2014г. суд приходит к следующему.

Согласно п.3.2 договора № 1 размер ежемесячной арендной платы составляет 127 608 руб. 60 коп.

Согласно п.3.3 договора № 1 внесение арендной платы производится за каждый месяц вперед до 25 числа предшествующего оплате месяца.

23.06.2016г. ответчик произвел оплату по договору № 1 по выставленному ООО «АРК» счету за июль 2016г. в размере 127 608 руб. 60 коп., что подтверждается платежным поручением № 1056 от 23.06.2016г.

Согласно п.3.2 договора № 3 размер ежемесячной арендной платы составляет 127 008 руб. 10 коп.

Согласно п.3.3 договора № 3 внесение арендной платы производится за каждый месяц вперед до 25 числа предшествующего оплате месяца.

23.06.2016г. ответчик произвел оплату по договору № 3 за июль 2016г. в размере 127 008 руб. 60 коп. по выставленному ООО «АрКом-проект» счету, что подтверждается платежным поручением № 1057 от 23.06.2016г.

07.07.2016г. (через 15 дней после перечисления арендных платежей за июль 2016г. по договорам аренды № 1 и № 3), ООО «АРК», ООО «АркКом-проект» уведомили ответчика о том, что между ООО «АРК», ООО «АркКом-проект» и ООО «Промышленник» были заключены договоры купли-продажи нежилых помещений от 24.06.2016г., и что с 04.07.2016г. (07.07.2016г.) собственником арендуемых ответчиком помещений является ООО «Промышленник».

В силу ст.617 ГК РФ и разъяснений Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенных в п.23 Информационного письма от 11.01.2002г. № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой», в связи со сменой лица, владеющего арендованным имуществом на вещном праве, прежний арендодатель перестает быть стороной по договору аренды в силу закона, независимо от того, когда произведено переоформление договора аренды.

На момент оплаты ответчиком арендных платежей по договорам № 1 и № 3 за июль 2016г. собственниками помещения являлись ООО «АРК» и ООО «АрКом-проект». Право собственности к ООО «Промышленник» перешло только 04.07.2016г. и 07.07.2016г., то есть после осуществления платежей.

Арендная плата за август 2016г. оплачена ответчиком истцу 25.07.2017г. в размере 235 242 руб. 50 коп. платежным поручением № 1233 от 25.07.2016г.

03.08.2016г. истец направил ответчику уведомления исх. № 9 от 03.08.2016г., исх. № 70 от 03.08.2016г., в п.4 которых указал, что считает возможным изменение условий договоров № 1 и № 3 в части увеличения арендной платы до 220 руб. за 1 кв.м. переданного в аренду имущества с 01.09.2016г., то есть размер арендной платы по договорам № 1 и № 3 с 01.09.2016г. составил 174 372 руб. и 155 323 руб. соответственно, а всего 329 604 руб.

Также истец сообщил, что договоры заключены на определенный срок и заканчивают свое действие 31.10.2016г. и истец не намерен продлевать действие договоров.

24.08.2016г. ответчик направил истцу ответные уведомления, в которых указал, что изменение стоимости арендной платы по договорам № 1 и № 3 является существенным изменением условий договоров. В соответствии с п.3.5 договоров № 1 и № 3 от 31.03.2014г. размер арендной платы может быть изменен один раз в год с учетом уровня инфляции, тарифов на газ и его транспортировку. Поскольку истец в уведомлениях от 03.08.2016г. не предоставил расчета, обосновывающего увеличение размера арендной платы более чем на 45%, что свидетельствует о том, что размер повышения арендной оплаты не учитывал показатели, указанные в п.3.5 договоров, ответчик предупредил истца о том, что если к 25.08.2016г. истец не предоставит вышеуказанные расчеты, ответчик будет вынужден расторгнуть договоры № 1 и № 3 с 01.10.2016г.

В установленный срок (до 25.08.2016г.) истцом не были предоставлены расчеты, обосновывающие повышение арендной платы.

В п.3.12 договора № 1 указано, что арендатор при заключении договора вносит стоимость аренды за 2 месяца – за первый месяц аренды и за последний. В случае неоплаты последнего месяца аренды или задолженности по коммунальным платежам вторая сумма внесенной аренды засчитывается в погашение имеющихся задолженностей.

Ответчик оплатил стоимость аренды помещений по договору № 1 за первый и последний месяцы аренды в размере 197 587 руб. 18 коп., из которых 69 978 руб. 58 коп. - арендная плата за период с 15.05.2014г. по 31.05.2014г., 127 608 руб. 60 коп. - задаток согласно п.3.12 договора № 1, что подтверждается выставленным ООО «АРК» счетом № 5 от 21.04.2014г. и платежным поручением № 852 от 24.04.2014г.

В соответствии с п.3.12 договора № 1 ответчик внес стоимость арендной платы за сентябрь 2016г. с учетом изменившегося размера арендной платы и за вычетом суммы в размере 127 608 руб. 60 коп., которая была уплачена в счет аренды последнего месяца аренды помещений, а именно 46 763 руб. 40 коп., что подтверждается платежным поручением № 1441 от 25.08.2016г.

По договору № 3 ответчик внес денежные средства в размере 155 232 руб. (с учетом повышения стоимости арендной платы). Таким образом, ответчик исполнил свои обязательства по оплате арендной платы по договорам № 1 и № 3 надлежащим образом.

Согласно пояснениям ответчика 15.09.2016г. состоялась встреча руководителей ООО «СитиТоп» и ООО «Промышленник», по результатам которой было принято решение продлить срок аренды помещений по договорам до 31.10.2016г. Ввиду указанного факта ООО «СитиТоп» доплатило сумму в размере 127 608 руб. 60 коп. платежным поручением № 1599 от 16.09.2016г. в качестве доплаты стоимости арендной платы за сентябрь 2016г. по договору № 1.

За октябрь 2016г. ООО «СитиТоп» оплатило арендную плату по договорам № 1 и № 3, а именно: 155 232 руб. (платежное поручение № 1596 от 16.09.2016г.) по договору № 3 и 46 763 руб. 40 коп. по договору № 1 (платежное поручение № 1597 от 16.09.2016г.). Сумма в размере 127 608 руб. 60 коп. по договору № 1 была оплачена в счет последнего месяца аренды помещений 24.04.2014г.

Ответчик неоднократно письменно уведомлял истца, в том числе в виде разногласий в актах сверок, направляемых истцом, о выполнении своих обязательств по оплате арендной платы по договорам № 1 и № 3 надлежащим образом и в полном объеме.

Согласно ч.1 ст.65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основании своих требований и возражений.

В соответствии с ч.1 ст.71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

Исследовав произведенные ответчиком платежи, расчет задолженности истца, суд не установил наличие задолженности у ответчика перед истцом.

Поскольку доказательства наличия задолженности по оплате арендных платежей не представлены, исковые требования удовлетворению не подлежат.

В соответствии с ч.1 ст.110 АПК РФ затраты по оплате государственной пошлины относятся на истца.

Руководствуясь ст.ст.110, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении исковых требований обществу с ограниченной ответственностью

«Промышленник» отказать полностью. Затраты по оплате государственной пошлины отнести на истца.

Решение может быть обжаловано в месячный срок со дня его принятия в Двадцатый

арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Тульской области.

Судья Е.В.Андреева