Решение от 26 октября 2017 г. по делу № А65-18819/2017

АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ ТАТАРСТАН

ул.Ново-Песочная, д.40, г.Казань, Республика Татарстан, 420107

E-mail: info@tatarstan.arbitr.ru

http://www.tatarstan.arbitr.ru

тел. (843) 533-50-00

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

г. КазаньДело № А65-18819/2017

Дата принятия решения – 27 октября 2017 года.

Дата объявления резолютивной части – 23 октября 2017 года.

Арбитражный суд Республики Татарстан в составе председательствующей судьи Назыровой Н.Б.,

с участием:

от заявителя -  представитель ФИО1 по доверенности от 09.01.2017г.,

от ответчика - представитель ФИО2 по доверенности от 09.01.2017г.,

от третьих лиц – не явились,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО3,

рассмотрев 17, 23 октября 2017 года в открытом судебном заседании дело по заявлению Акционерного общества «Управляющая компания «АКТИВиСТ» Д.У.ЗПИФ недвижимости «ИАРТ Девелопмент», г.Казань, (ОГРН <***>, ИНН <***>) к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Татарстан о признании незаконным Решения от 16.06.2017г. № 16/123/001/2017-765 об отказе в государственной регистрации договора аренды от 06.03.2017г. № 071-2042,

У С Т А Н О В И Л:

Акционерное общество «Управляющая компания «АКТИВиСТ», Д.У.ЗПИФ недвижимости «ИАРТ Девелопмент» (заявитель, общество) обратилось с заявлением к Верхнеуслонскому районному отделу  Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Татарстан о признании незаконным Решения от 16.06.2017г. № 16/123/001/2017-765 об отказе в государственной регистрации договора аренды от 06.03.2017г. № 071-2042.

Определением от 04.07.2017г. суд привлек к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, Исполнительный комитет Верхнеуслонского муниципального района РТ (третье лицо-1, Исполком) и МКУ «Палата имущественных и земельных отношений Верхнеуслонского муниципального района Республики Татарстан» (третье лицо-2, Палата).

Третьи лица представителей в судебное заседание не направили, извещены. В представленных отзывах поддерживают заявленные обществом требования. Дело рассмотрено в соответствии со статьей156 АПК РФ.

В судебном заседании заявитель поддержал требование в полном объеме по изложенным в заявлении основаниям.

Ответчик возражает против требований заявителя.

В судебном заседании в порядке статьи 63 АПК РФ был объявлен перерыв до 23.10.2017г. до 10 час. 00 мин. После перерыва судебное заседание продолжено.

Заявитель представил дополнительные доказательства по делу, поддержал заявленные требования. На вопрос суда ответил, что Исполнительный комитет Верхнеуслонского муниципального района РТ не обращался к нему с предложением о заключении отдельного договора, предусмотренного пунктом 9 Постановления №898 от 22.09.2009г.

Ответчик ссылается на законность отказа в регистрации договора аренды.

Как следует из материалов дела, 06.03.2017г. между заявителем и Исполкомом заключен договор аренды №071-2042, согласно которому арендодатель (Исполком) сдает, а арендатор (заявитель) принимает в аренду земельный участок с кадастровым номером 16:15:121001:1537, местонахождение Республика Татарстан, Верхнеуслонский муниципальный район, Набережно-Морквашское сельское поселение, п.Пятидворка, общей площадью 10 295 кв.м., целевое назначение (категория): земли населенных пунктов; вид использования земельного участка: осуществление комплексного освоения в целях жилищного строительства, срок аренды по 21.04.2052г.

03.03.2017г. представитель Исполкома обратился в Верхнеуслонский отдел Управления Росреестра по Республике Татарстан с заявлением о государственной регистрации договора аренды.

16.03.2017г. ответчиком было принято решение о приостановке государственной регистрации договора аренды, а 16.06.2017г. принято решение об отказе в регистрации этого договора. В обоснование отказа ответчик указал, что обществом не представлены документы, необходимые для осуществления государственной регистрации прав и что форма и (или) содержание договора не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации.

Заявитель, не согласный с вынесенным ответчиком решением, и полагая, что это решение нарушает его права и законные интересы, обратился с заявлением в арбитражный суд.

Заслушав пояснения сторон и исследовав доказательства по делу, суд считает заявление не подлежащим удовлетворению.

Отношения, возникающие в связи с осуществлением на территории Российской Федерации государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, с 01.01.2017г. регулируются Федеральным законом от 13.07.2015 №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее Закон №218-ФЗ).

Согласно пункту 3 статьи 1 Закона №218-ФЗ государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества (далее - государственная регистрация прав).

Частью 1 статьи 14 Закона №218-ФЗ предусмотрено, что государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления, за исключением установленных настоящим Федеральным законом случаев, и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном настоящим Федеральным законом порядке.

При этом в соответствии с пунктом 2 части 2 этой же статьи основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения недвижимого имущества на момент совершения сделки.

При рассмотрении дела судом установлены следующие фактические обстоятельства.

12.02.2008г. между Исполкомом и Открытым акционерным обществом «Ипотечное агентство Республики Татарстан» был заключен договор аренды земельных участков с кадастровыми номерами 16:15:121001:0070; 16:15:121001:0071; 16:15:121001:0072, место нахождения Республика Татарстан, Верхнеуслонский муниципальный район, Набережно-Морквашское сельское поселение; целевое назначение (категория) земли сельскохозяйственного назначения; разрешенное использование (цель использования) для сельскохозяйственного производства. Пунктом 1.3 договора было предусмотрено, что приведенная характеристика земельных участков является окончательной. Пунктом 1.5 срок аренды установлен по 21.04.2052 года. Данный договор был зарегистрирован Управлением Росреестра по РТ 28.02.2008г.

11.06.2008 открытое акционерное общество «Ипотечное агентство Республики Татарстан» (арендатор) и закрытое акционерное общество Управляющая компания «ИнвестАРТ Менеджмент» Д.У. закрытым паевым инвестиционным фондом недвижимости «ИАРТ Девелопмент» (новый арендатор) заключают договор передачи прав и обязанностей по договору аренды земельных участков (перенаем) №24/08/2006-И, согласно которому арендатор передает, а новый арендатор принимает все права и обязанности по договору аренды земельных участков №071-0177 от 12.02.2008г. (т. 2 л.д. 5-7). Указанный договор зарегистрирован Управлением Росреестра по РТ 22.07.2008г.

Постановлением Кабинета Министров Республики Татарстан от 10.07.2008г. №480 принято предложение Министерства земельных и имущественных отношений Республики Татарстан, ОАО «Ипотечное агентство Республики Татарстан» о включении земельных участков с кадастровыми номерами 16:15:121001:0070; 16:15:121001:0071; 16:15:121001:0072 в границы п.Пятидворка Набережно-Морквашского сельского поселения Верхнеуслонского муниципального района для жилищного строительства.

Со ссылкой на указанное Постановление Кабинета Министров Республики Татарстан, на внесение изменений в государственный кадастр недвижимости по категориям земельных участков и их разрешенного использования с 27.04.2009г., на раздел земельного участка с кадастровым номером 16:15:121001:0072 на земельные участки с кадастровыми номерами 16:15:121001:269 и 16:15:121001:270, руководителем Исполнительного комитета Верхнеулонского муниципального района 22.09.2009г. принято Постановление №889 о внесении изменений в договора аренды земельных участков от 12.02.2008г. №071-0177. Постановлением предусмотрено внести изменение в целевое назначение земельных участков: земли населенных пунктов, в вид использования земельных участков: осуществление комплексного освоения в целях жилищного строительства.

Пунктом 9 Постановления Исполкома от 22.09.2009г. постановлено предусмотреть отдельным договором, заключенным между Исполнительным комитетом Верхнеуслонского муниципального района и ЗАО УК «ИАРТ Менеджмент» условия и порядок осуществления жилищного строительства и иного строительства в целях комплексного его освоения на земельных участках.

Дополнительным соглашением №171-0390 от 20.10.2009г. Исполком и закрытое акционерное общество Управляющая компания «ИнвестАРТ Менеджмент» Д.У. ЗПИФН «ИАРТ Девелопмент» внесли изменения в договор аренды земельных участков от 12.02.2008г. №071-0177, а также пунктом 2 дополнительного соглашения изложили договор в новой редакции. Дополнительное соглашение было зарегистрировано Управлением Росреестра по РТ 17.12.2009г.

Из материалов дела (выписок из Единого государственного реестра недвижимости об объекте недвижимости) также следует, что земельный участок с кадастровым номером 16:15:121001:72 постановлен на кадастровый учет 22.12.2007г. Из указанного земельного участка образованы два новых земельных участка, один из которых с кадастровым номером 16:15:121001:270 поставлен на учет 22.07.2009г.

Впоследствии из последнего указанного земельного участка были образованы несколько земельных участков, в том числе с кадастровым номером 16:15:121001:615.

Как указывает заявитель и не оспорено ответчиком и третьими лицами, из земельного участка с кадастровым номером 16:15:121001:615 были образованы несколько земельных участков, в том числе с кадастровым номером 16:15:121001:1206, который в свою очередь был разделен на земельные участки с кадастровыми номерами 16:15:121001:1537 и 16:15:121001:1538.

При этом сведения об изменении кадастровых номеров вносились Исполкомом и арендатором путем заключения дополнительных соглашений к договору аренды земельных участков от 20.10.2009г. №071-0432.

В отношении земельного участка с кадастровым номером 16:15:121001:1537 Исполнительным комитетом Верхнеуслонского муниципального района Республики Татарстан и заявителем 06.03.2017г. был заключен договор аренды.

Как пояснил заявитель и подтверждается указанными в договорах ОГРН и ИНН, в рассматриваемый промежуток времени он произвел изменение наименования с закрытого акционерного общества Управляющая компания «ИнвестАРТ Менеджмент» на закрытое акционерное общество Управляющая компания «РОСТ», а в дальнейшем на закрытое акционерное общество Управляющая компания «АКТИВиСТ».

Требования к документам, представляемым для осуществления государственной регистрации прав, установлены статьей 21 Закона №218-ФЗ.

Статья 26 этого же закона содержит перечень оснований приостановления осуществления государственной регистрации прав по решению государственного регистратора прав.

К качестве таких оснований пункта 5 статьи 26 Закона №218-ФЗ указывает на не представление документов, необходимых для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, а пункт 7 – на несоответствие требованиям законодательства Российской Федерации формы и (или) содержания документа, представленного для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.

Согласно статье 27 Закона №128-ФЗ в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав отказывается по решению государственного регистратора прав в случае, если в течение срока приостановления не устранены причины, препятствующие осуществлению государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, указанные в статье 26 настоящего Федерального закона.

В оспариваемом уведомлении об отказе в государственной регистрации от 16.06.2017г. государственный регистратор прав указал на непредставление заявителем следующих документов:

- договор комплексного освоения территории, заключенный одновременно с договором аренды земельного участка (часть 6 статьи 39.8 Земельного кодекса РФ);

- правила доверительного управления паевым инвестиционным фондом (договор доверительного управления паевым инвестиционным фондом) со всеми внесенными в них изменениями и дополнениями, зарегистрированными в порядке, установленном Законом об инвестиционных фондах. В случае если в правила вносились изменения и дополнения, представляется также печатное издание, в котором было опубликовано сообщение об их регистрации;

- выписка из реестра паевых инвестиционных фондов, выданная в установленном Законом об инвестиционных фондах порядке не ранее чем за 10 дней до даты представления документов на государственную регистрацию.

Также в оспариваемом отказе указано, что форма и (или) содержание документа, представленного для осуществления государственной регистрации прав, не соответствуют требованиям законодательства Российской Федерации, а именно:

- в нарушение пункта 4 части 8 статьи 39.8 Земельного кодекса РФ срок аренды до 2052 года, тогда как законодатель определил, что в случае предоставления земельного участка юридическому лицу для комплексного освоения территории срок аренды устанавливается от трех до пяти лет;

- договор аренды не содержит обязательства сторон обеспечить осуществление мероприятий по освоению территории и другие условия, предусмотренные частью 7 статьи 39.8 Земельного кодекса РФ;

- паевой инвестиционный фонд не является юридическим лицом, в связи с чем, не может быть стороной договора аренды земельного участка для комплексного освоения.

В соответствии со статьями 198 и 200 АПК РФ  ненормативный акт, действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, могут быть признаны недействительными (незаконными) при наличии одновременно двух условий: в случае, если данные ненормативный акт, действия (бездействие) не соответствуют закону и нарушают права и охраняемые законом интересы заявителя.

Данные основания судом при рассмотрении дела не установлены.

Заявитель не оспаривает наличие указанных в оспариваемом отказе оснований, не оспаривает факта непредставления документов, не оспаривает наличие указанных ответчиком требований к форме и содержанию договора аренды.

Незаконность отказа в регистрации договора аренды общество обосновывает тем, что поскольку земельный участок образован из земельного участка, предоставленного заявителю в аренду на основании договора от 12.02.2008г., то необходимо руководствоваться положениями Земельного кодекса РФ, действовавшими в редакции до вступления в силу Федерального закона от 23.06.2014г. №171-ФЗ (далее – Федеральный закон №171-ФЗ), которые не предусматривали указанные ответчиком требования.

Также заявитель, ссылаясь на пункт 4 статьи 11.8 Земельного кодекса РФ, считает, что имеет право на заключение договора на прежних условиях, а именно на условиях договора аренды от №071-0432 от 20.10.2009г. в редакции дополнительного соглашения от 09.10.2013г.

В соответствии с пунктом 4 статьи 11.8 Земельного кодекса Российской Федерации в случае образования земельных участков из земельных участков, используемых на основании договоров аренды или безвозмездного пользования, осуществляющее такое использование лицо имеет право на заключение с ним договоров аренды образуемых и измененных земельных участков или договоров безвозмездного пользования ими на прежних условиях, если иное не установлено соглашением сторон, без проведения торгов (конкурсов, аукционов).

Последовательное образование земельного участка с кадастровым номером 16:15:121001:1537 из земельного участка с кадастровым номером 16:15:121001:0072 судом установлено и ответчиком не оспаривается.

Между тем, предметом договора аренды от 12.08.2008г. выступал земельный участок с кадастровым номером 16:15:121001:0072, который имел категорию земли сельскохозяйственного назначение и разрешенное использование для сельскохозяйственного назначения. В связи с указанным назначением срок аренды был установлен по 21.04.2052 года.

Поскольку Постановлением Кабинета Министров Республики Татарстан от 10.07.2008г. №480 земельные участки были включены в границы населенного пункта для жилищного строительства, то у них изменилась как категория, так и разрешенный вид использования.

Соответственно, заявитель с указанного времени не мог осуществлять использование земельных участков, в том числе вновь образуемых, на прежних условиях, то есть на условиях, предусмотренных договором аренды от 12.08.2008г. Предметом договора аренды от 06.03.2017г. является земельный участок, последовательно образованный из земельного участка, имевшего иной правовой режим.

При этом и остальные условия договора аренды от 06.03.2017г. отличаются от условий, предусмотренных договором аренды от 12.08.2008г., в частности по объему и содержанию прав и обязанностей, по ответственности сторон, по основаниям прекращения договора аренды. Кроме того, заявитель не является лицом, которому земельный участок был предоставлен в аренду по договору от 12.02.2008г. В связи с чем, ссылка общества на положения пункта 4 статьи 11.8 Земельного кодекса Российской Федерации является несостоятельной.

Суд признает неправомерным довод заявителя о применении к спорному договору аренды положений Земельного кодекса РФ, действовавшими в редакции до вступления в силу Федерального закона №171-ФЗ, поскольку у заявителя право аренды на земельные участки с целевым назначением осуществление комплексного освоения в целях жилищного строительства возникло не в порядке, предусмотренном Земельным кодексом Российской Федерации.

Так, особенности предоставления земельных участков для их комплексного освоения в целях жилищного строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, по состоянию на 12.02.2008 (на дату заключения договора аренды) регулировались статьей 30.2 Земельного кодекса Российской Федерации, которая предусматривала следующие положения:

1. Земельные участки для их комплексного освоения в целях жилищного строительства, которое включает в себя подготовку документации по планировке территории, выполнение работ по обустройству территории посредством строительства объектов инженерной инфраструктуры, осуществление жилищного и иного строительства в соответствии с видами разрешенного использования, из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются в аренду без предварительного согласования места размещения объекта.

2. Предоставление в аренду земельного участка для его комплексного освоения в целях жилищного строительства осуществляется на аукционе в порядке, установленном статьей 38.2 настоящего Кодекса.

3. Арендатор земельного участка, предоставленного для его комплексного освоения в целях жилищного строительства, обязан выполнять требования, предусмотренные подпунктами 6 - 8 пункта 3 статьи 38.2 настоящего Кодекса.

4. Арендатор земельного участка, предоставленного для его комплексного освоения в целях жилищного строительства, имеет право, предусмотренное пунктом 9 статьи 22 настоящего Кодекса, независимо от срока договора аренды такого земельного участка. При этом к новому правообладателю переходят обязанности по выполнению указанных в пункте 3 настоящей статьи требований, касающихся комплексного освоения земельного участка в целях жилищного строительства.

5. Арендатор земельного участка, предоставленного для его комплексного освоения в целях жилищного строительства, после утверждения в установленном порядке документации по планировке территории и государственного кадастрового учета земельных участков, предназначенных для жилищного и иного строительства в соответствии с видами разрешенного использования, в границах ранее предоставленного земельного участка имеет исключительное право приобрести указанные земельные участки в собственность или в аренду.

6. Собственник или арендатор указанных в пункте 5 настоящей статьи земельных участков, предназначенных для жилищного и иного строительства, обязан выполнить требования, предусмотренные подпунктом 8 пункта 3 статьи 38.2 настоящего Кодекса.

7. При обороте указанных в пункте 5 настоящей статьи земельных участков, предназначенных для жилищного и иного строительства, к новым правообладателям переходят обязанности по выполнению требований, предусмотренных подпунктом 8 пункта 3 статьи 38.2 настоящего Кодекса.

Постановлением Исполкома от 22.09.2009г. №898 «О внесении изменений в договор аренды земельных участков от 12.02.2008г. №071-0177», принятым в связи с изменением категории и целевого назначения земельных участков, был установлен максимальный срок выполнения работ по обустройству территории посредством строительства объектов инженерной инфраструктуры – 10 лет (п.6), установлен максимальный срок осуществления жилищного строительства и иного строительства в целях комплексного его освоения – 15 лет (п.8), предусмотрено заключение отдельного договора об условиях и порядке осуществления жилищного строительства и иного строительства в целях комплексного его освоения (п.9).

Поскольку заявитель, принявший на себя права и обязанности арендатора по договору аренды от 12.02.2008г., не возражал против изменения целевого назначения арендуемого земельного участка, соответственно, он принял на себя и обязанности, возникшие у него в связи с таким переводом.

Между тем, в нарушение положений статьи 30.2 Земельного кодекса Российской Федерации, договор аренды от 06.03.2017г. не содержит в себе условий об исполнении обязанности по выполнению требований, касающихся комплексного освоения земельного участка в целях жилищного строительства.

Суд признает обоснованным довод ответчика о необходимости представления договора комплексного освоения территории, поскольку заключение договора было предусмотрено Постановлением Исполкома 22.09.2009г. №898 «О внесении изменений в договор аренды земельных участков от 12.02.2008г. №071-0177.

В судебном заседании нашло подтверждение также наличие иных оснований для отказа в осуществлении государственной регистрации прав, а именно, непредставление печатного издания, в котором опубликованы сообщения о регистрации изменений и дополнений в правила доверительного управления паевым инвестиционным фондом, и непредставление выписки из реестра паевых инвестиционных фондов, выданной в установленном Законом об инвестиционных фондах порядке не ранее чем за 10 дней до даты представления документов на государственную регистрацию.

При наличии указанных обстоятельств отказ в регистрации договора аренды признается судом обоснованным и правомерным.

В то же время ссылки ответчика на то, что в нарушение пункта 4 части 8 статьи 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации срок аренды для комплексного освоения может быть заключен на срок от трех до пяти лет, а также что поскольку паевой инвестиционный фонд не является юридическим лицом, то с ним согласно части 6 этой же статьи не может быть заключен договор аренды земельного участка для комплексного освоения, суд признает несостоятельными, поскольку право аренды на земельные участки с указанным целевым назначением возникло у заявителя со дня регистрации дополнительного соглашения от 20.10.2009г. к договору аренды от 12.02.2008г. Между тем, неправомерность данных требований не влечет незаконность оспариваемого отказа в целом, поскольку иные основания отказа являются законными и обоснованными.

Таким образом, как приостановление государственной регистрации, так и последующий отказ в государственной регистрации осуществлены в соответствии с требованиями действующего законодательства.

В связи с чем заявленные обществом требования являются неправомерными и не подлежащими удовлетворению.

В соответствии со статьей 10 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы относятся на заявителя.

Руководствуясь статьями 167-170, 176, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Республики Татарстан,

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении заявления отказать.

Решение может быть обжаловано в месячный срок в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд, г. Самара, через Арбитражный суд Республики Татарстан.

Судья Н.Б. Назырова