Решение от 22 сентября 2021 г. по делу № А43-13901/2021

АРБИТРАЖНЫЙ СУД

НИЖЕГОРОДСКОЙ ОБЛАСТИ

Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А43-13901/2021

г. Нижний Новгород «22» сентября 2021 года

резолютивная часть решения объявлена 22 сентября 2021 года,

в полном объеме решение изготовлено 22 сентября 2021 года,

Арбитражный суд Нижегородской области в составе:

судьи Бодровой Натальи Владимировны (шифр дела 14-247),

при ведении протокола и аудиозаписи судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрел в судебном заседании дело по исковому заявлению

общества с ограниченной ответственностью «Изба-НН», город Нижний Новгород (ИНН <***>, ОГРН: <***>)

к ответчику: индивидуальному предпринимателю ФИО2, город Нижний Новгород (ИНН <***>, ОГРНИП: <***>)

о взыскании долга,

при участии в судебном заседании представителей сторон:

от истца - ФИО3 (доверенность от 20.06.2019),

от ответчика - ФИО4 (доверенность от 12.04.2021), ФИО5 (доверенность от 02.04.2021),

установил:

в Арбитражный суд Нижегородской области обратилось общество с ограниченной ответственностью «Изба-НН» (далее - Общество) с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю ФИО2 (далее - Предприниматель) о взыскании 2 648 180 руб. долга по договору аренды нежилого помещения от 01.11.2014.

Представитель Общества в судебном заседании иск поддержал. В судебном заседании 26.08.2021 заявил ходатайство о назначении по делу судебной экспертизы по следующим вопросам:

- является ли отделимым улучшением помещения металлическая конструкция с остеклением внутри помещения входной группы, расположенной в подпомещении № 18 (нумерация по техническому плану помещения, выданному ВВФ АО Ростехинвентаризация - ФБТИ от 02.12.2020, помещения П2/2 по адресу: <...> (левая входная группа указанного помещения по лицу фасада здания),

- являются ли отделимыми улучшениями помещения конструкции, установленные внутри помещения (подпомещение 19, подпомещение 18 (нумерация по техническому плану помещения, выданному ВВФ АО Ростехинвентаризация - ФБТИ от 02.12.2020, помещения П2/2 по адресу: <...>) за внешним остеклением фасада помещения слева от входной группы и справа от правой входной группы помещение № 18 соответственно.

Согласно статье 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, арбитражный суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле. В случае, если назначение экспертизы предписано законом или предусмотрено договором либо необходимо для проверки заявления о фальсификации представленного доказательства либо если необходимо проведение дополнительной или повторной экспертизы, арбитражный суд может назначить экспертизу по своей инициативе.

Суд не усмотрел оснований для назначения судебной экспертизы, поскольку предложенные истцом вопросы для эксперта не связаны с предметом спора, проведение судебной экспертизы не будет способствовать установлению обстоятельств, входящих в предмет настоящего спора.

Ответчик в представленном отзыве и его представители устно в судебном заседании иск отклонили, ссылаясь на отсутствие задолженности по договору аренды. Деятельность Предпринимателя относится к отраслям российской экономики, в наибольшей степени пострадавшим в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции. Ответчик указывает на то, что начиная с 28.03.2020 он был освобожден от исполнения обязательств по внесению арендных платежей по договору аренды от 01.11.2014 в установленном размере в связи с невозможностью использовать арендуемое помещение.

Как следует из материалов дела, Общество (арендодатель) и Предприниматель (арендатор) заключили договор аренды нежилого помещения от 01.11.2014, по условиям которого в аренду передана часть помещения, кадастровый номер 52:18:0040275:0:7/7, общей площадью - 220,8 кв.м., в том числе торговая площадь - 150 кв.м., находящегося на первом этаже здания по адресу: <...>, в Автозаводском районе (пункт 2.1 договора).

Арендатор обязан в течение 2 дней после прекращения действия настоящего договора возвратить помещение арендодателю по акту, подписываемому сторонами, в состоянии не худшем, чем то, в котором помещение было передано арендатору, с учетом его нормального износа (пункт 4.2.17.1 договора).

Срок аренды - шесть лет с даты подписания акта приема-передачи помещения (пункт 9.2 договора в редакции дополнительного соглашения от 01.10.2017).

В пунктах 3.1.1, 5.1, 5.5 и 10.6.4 с учетом дополнительного соглашения от 01.10.2017 № 22 определены:

- размер постоянной части арендной платы (485 760 руб. в месяц, за период с 01.11.2017 по 28.02.2018 - 386 400 руб.) и порядок оплаты (постоянная часть арендной платы выплачивается ежемесячно авансовым платежом без выставления счета от арендодателя. Авансовый платеж переменной и постоянной части арендной платы выплачивается с учетом пункта 5.1 до 20 числа текущего месяца за следующий);

- право арендатора в одностороннем внесудебном порядке отказаться от выполнения договора и расторгнуть его при условии письменного уведомления арендодателя за 2 месяца до даты расторжения.

Имущество передано Обществом Предпринимателю по акту приема-передачи от 01.11.2014.

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Нижегородской области от 16.11.2020 по делу № А43-23145/2020 установлено, что Предприниматель письмом от 20.03.2020 № 257/2003 уведомил Общество о расторжении договора аренды нежилого помещения от 01.11.2014 (получено Обществом по почтовому адресу, указанному в договоре, 26.03.2020). С учетом двухмесячного срока, установленного пунктом 10.6.4 договора, для уведомления арендодателя, договор аренды нежилого помещения от 01.11.2014 расторгнут с 26.05.2020.

Общество обратилось в суд с настоящим иском, ссылаясь на то, что фактически спорное помещение возвращено Предпринимателем Обществу по акту приема-передачи от 14.10.2020.

Поскольку арендная плата с 01.05.2020 по 14.10.2020 ответчиком не оплачена, истец обратился к нему с претензией от 29.03.2021. Претензия оставлена Предпринимателем без удовлетворения.

Неисполнение ответчиком обязательств по внесению платы за пользование помещением после расторжения договора аренды послужило основанием для обращения Комитета в арбитражный суд с настоящим иском.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды (часть 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно статье 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки.

По смыслу пунктов 1 и 2 статьи 655 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендованное здание или сооружение должно быть возвращено арендодателю по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами.

В случае расторжения договора аренды взысканию подлежат установленные договором платежи за пользование имуществом до дня фактического возвращения имущества лицу, предоставившему это имущество в пользование, а также убытки и неустойка за просрочку арендатора по день фактического исполнения им всех своих обязательств (пункт 8 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.06.2014 № 35 «О последствиях расторжения договора»).

Судом установлено, что письмом от 30.06.2020 Предприниматель сообщил Обществу о расторжении договора аренды от 01.11.2014 и о готовности возврата арендованного имущества, в связи с чем предложил направить 01.07.2020 представителя Общества для проверки помещения (лист дела 72).

Поскольку представитель Общества не явился для составления акта возврата помещения, Предприниматель письмом от 02.07.2020 направил в адрес истца подписанные арендатором акт возврата помещения от 01.07.2020, акт возврата ключей от 01.07.2020 (листы дела 73-75).

Общество письмом от 06.07.2020 возвратило Предпринимателю акт возврата и ключи от арендуемого помещения, ссылаясь на нарушение порядка расторжения договора, а также на оформление акта возврата помещения в отсутствие представителя Общества. Истец предложил ответчику составить акт возврата и осмотра помещения 09.07.2020 (лист дела 78).

В указанное время представители обеих сторон явились по адресу объекта аренды без ключей, в связи с чем помещение на было возращено по акту приема-передачи.

Письмом от 08.07.2020 Предприниматель вновь направил в адрес Общества ключи от помещения и акт возврата, настаивая на расторжении договора, освобождении помещения и уклонении арендодателя от прима объекта аренды (лист дела 79).

В дальнейшем сторонами велась активная переписка, в которой Предприниматель просил Общество принять спорное помещение и ключи от него, ссылаясь на освобождение помещения 30.06.2020, а Общество возражало против принятия имущества, настаивая на совместном осмотре спорного помещения и возврате его на основании акта приема-передачи, подписанного сторонами.

В силу статьи 655 Гражданского кодекса Российской Федерации передача здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами. Если иное не предусмотрено законом или договором аренды здания или сооружения, обязательство арендодателя передать здание или сооружение арендатору считается исполненным после предоставления его арендатору во владение или пользование и подписания сторонами соответствующего документа о передаче. Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче здания или сооружения на условиях, предусмотренных договором, рассматривается как отказ соответственно арендодателя от исполнения обязанности по передаче имущества, а арендатора от принятия имущества (пункт 1). При прекращении договора аренды здания или сооружения арендованное здание или сооружение должно быть возвращено арендодателю с соблюдением правил, предусмотренных пунктом 1 данной статьи (пункт 2).

Арендодатель не вправе требовать с арендатора арендной платы за период просрочки возврата имущества в связи с прекращением договора в случае, если арендодатель сам уклонялся от приемки арендованного имущества (пункт 37 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой»).

С учетом установленного вступившим в законную силу решением суд от 16.11.2020 по делу № А43-23145/2020 факта расторжения договора аренды сторонами 26.05.2020, суд считает, что датой возврата имущества от арендатора арендодателю следует считать 06.07.2020 - дата, получения Обществом акта возврата помещения и ключей от него.

Арендатор (ответчик), действуя разумно и добросовестно, уведомил арендодателя (истца) о прекращении арендных отношений письмом от 26.03.2020 и готовности возвратить нежилое помещение письмом от 02.07.2020. Арендодатель мер по принятию помещения от арендатора не предпринял, в связи с чем дальнейшее образование задолженности (с 07.07.2020 по 14.10.2020) зависело уже исключительно от действий арендодателя.

Суд не принимает довод Общества о том, что Предприниматель продолжает занимать помещения своим имуществом, как не подтвержденный соответствующими доказательствами.

Суд самостоятельно произвел расчет задолженности за период с 01.05.2020 по 06.07.2020, согласно которому размер арендной платы составляет 1 065 538 руб. 06 коп.

Указом Губернатора Нижегородской области от 13.03.2020 № 27 «О введении режима повышенной готовности» (далее - Указ № 27) с 13.03.2020 на территории Нижегородской области введен режим повышенной готовности до принятия Указа Губернатора Нижегородской области о снятии режима повышенной готовности.

В соответствии с пунктом 3.3 Указа № 27 временно приостановлена с 28.03.2020 работа объектов розничной торговли.

Из материалов дела следует, что основным видом деятельности ответчика является розничная торговля обувью в специализированных магазинах (код вида деятельности 47.72.1).

Таким образом, введение вышеуказанных ограничений сделало невозможным осуществление деятельности ответчика, в период с мая по июнь 2020 года в помещении, переданном по договору аренды, согласно целевому назначению.

01.04.2020 вступил в силу Федеральный закон от 01.04.2020 № 98-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций» (далее - Федеральный закон № 98-ФЗ).

В соответствии с частью 3 статьи 19 Федерального закона № 98-ФЗ арендатор по договорам аренды недвижимого имущества вправе потребовать уменьшения арендной платы за период 2020 года в связи с невозможностью использования имущества, связанной с принятием органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Федерального закона от 21.12.1994 № 68-ФЗ «О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера» (в редакции настоящего Федерального закона) решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации.

В Обзоре по отдельным вопросам судебной практики, связанным с применением законодательства и мер по противодействию распространению на территории Российской Федерации новой коронавирусной инфекции (COVID-19), утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 30.04.2020, при ответе на вопрос 5 указано, что арендатор по договорам аренды недвижимого имущества вправе потребовать уменьшения арендной платы за 2020 год в связи с невозможностью использования имущества, связанной с принятием на территории субъекта РФ решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации.

Арендная плата подлежит уменьшению с момента, когда наступила указанная невозможность использования имущества по изначально согласованному назначению (независимо от даты заключения дополнительного соглашения об уменьшении размера арендной платы либо даты вступления в силу судебного акта о понуждении арендодателя к изменению арендной платы в части уменьшения арендной платы).

При этом, если арендодатель необоснованно уклонялся от заключения дополнительного соглашения об уменьшении арендной платы, размер сниженной арендной платы может определяться с учетом размера, на который обычно снижается арендная плата в сложившейся ситуации.

Право арендатора требовать уменьшения арендной платы обусловлено именно невозможностью использования имущества, а не самим фактом введения режима повышенной готовности.

Из указанных выше положений и разъяснений следует, что арендатор недвижимого имущества, осуществляющий деятельность в отраслях российской экономики, признанных в наибольшей степени пострадавших в условиях распространения новой коронавирусной инфекции и утративший возможность использовать арендованное имущество по назначению, вправе требовать уменьшения размера арендной платы.

Арендодатель, отказавший в уменьшении арендной платы в отсутствие на то обоснований, может быть понужден судом к уменьшению размера арендной платы.

Вопрос о размере уменьшения арендной платы решается по усмотрению сторон договора, поскольку положения закона в вопросе о размере уменьшения диспозитивны.

В случае недостижения между сторонами соглашения о размере уменьшения, размер арендной платы определяется судом с учетом размера, на который обычно снижается арендная плата.

Как следует из материалов дела, письмами от 07.04.2020, от 15.04.2020, от 26.05.2020 Предприниматель обращался к Обществу с требованием освободить его от арендной платы и об уменьшении арендной платы путем зачета в счет погашения арендной платы обеспечительного платежа.

Введение режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации является основанием для предоставления отсрочки уплаты арендной платы либо уменьшения ее размера, а не освобождением от уплаты арендных платежей в полном размере.

В соответствии с вопросом 3 Обзора по отдельным вопросам судебной практики, связанным с применением законодательства и мер по противодействию распространению на территории Российской Федерации новой коронавирусной инфекции (COVID-19), № 2, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 30.04.2020, если арендатор не внес арендную плату в размере и сроки, установленные договором аренды, а арендодатель знал или не мог не знать об осуществлении арендатором деятельности в отраслях российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции, арендодатель информирует арендатора о наличии у него права на предоставление отсрочки в соответствии с Законом № 98-ФЗ (пункт 3 статьи 307 ГК РФ).

В отсутствие такого информирования арендодатель считается предоставившим арендатору отсрочку на условиях, установленных пунктом 3 Требований. Аналогичные последствия применяются в случае, если арендодатель необоснованно уклонился от заключения дополнительного соглашения или своим поведением дал арендатору основания полагать, что отсрочка будет предоставлена, либо не выдвигал возражений против выплаты арендатором арендной платы на условиях, установленных пунктом 3 Требований (статья 10, пункт 3 статьи 432 ГК РФ).

Постановлением Правительства Российской Федерации от 03.04.2020 № 439 утверждены Требования к условиям и срокам отсрочки уплаты арендной платы по договорам аренды недвижимого имущества (далее - Требования).

В соответствии с пунктом 1 Требований отсрочка предоставляется организациям и индивидуальным предпринимателям, которые осуществляют деятельность в отраслях, наиболее пострадавших в результате распространения коронавирусной инфекции.

В соответствии с пунктом 3 указанного Постановления отсрочка предоставляется на срок до 01.10.2020 начиная с даты введения режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации на следующих условиях: задолженность по арендной плате подлежит уплате не ранее 01.01.2021 и не позднее 01.01.2023 поэтапно не чаще одного раза в месяц, равными платежами, размер которых не превышает размера половины ежемесячной арендной платы по договору аренды.

Общество не снизило Предпринимателю арендную плату по договору от 01.11.2014 и не предоставило отсрочку её уплаты в период действия Указов Губернатора Нижегородской области о противодействии распространению новой коронавирусной инфекции и ограничивающих деятельность ответчика.

Данный отказ Общества идет в разрез с указными выше положениями Федерального закона № 98-ФЗ и позицией Верховного Суда Российской Федерации, в связи с чем признается судом неправомерным

В связи со сложившейся эпидемическойобстановкой в регионе, запретом на осуществление истцом основного вида деятельности, с учетом соблюдения баланса интересов сторон, суд полагает, что аренная плата в размере 50% от установленной в договоре в месяц (242 880 руб. в месяц) будет отвечать принципам справедливости.

С учтем расторжения договора сторонами 26.05.2020, прекращения ответчиком деятельности в спорный период, суд полагает возможным применить указанный размер арендной платы вплоть до возврата ответчиком имущества истцу - до 06.07.2020.

Таким образом, размер арендной платы за спорный период составляет 532 769 руб. 03 коп.

Из условий договора (с учетом дополнительного соглашения к нему от 01.10.2017 № 22) следует, что арендатор внес обеспечительный платеж в сумме 485 760 руб., что подтверждается платежным поручением от 27.11.2014 № 25.

В силу пункта 10.6.4 договора при расторжении договора по инициативе арендатора обеспечительный платеж подлежит зачету за последний месяц аренды, либо возврату арендатору, кроме случая досрочного расторжения договора, ранее одного года 6 месяцев с даты заключения соглашения.

На основании изложенного в счет образовавшей задолженности Предпринимателя перед Обществом подлежит зачету обеспечительный платеж в сумме 485 760 руб.

Таким образом с Предпринимателя в пользу Общества подлежит взысканию 47 009 руб. 03 коп.

Аргумент Общества о том, что обеспечительный платеж был зачтен в счет возмещения убытков арендодателя, связанных с восстановительным ремонтом помещения, не принимается судом, поскольку вопреки положениями статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации надлежащих доказательств, подтверждающих размер убытков, факт их несения арендодателем, а также факт обращение Общества к Предпринимателю с заявлением о зачете обеспечительного платежа, материалы дела не содержат.

При взыскании с ответчика в пользу истца 47 009 руб. 03 коп. суд учел возможность отсрочки внесения арендной платы на условиях, установленных пунктом 3 Требований, с 01.01.2021.

В остальной части исковые требования Общества удовлетворению не подлежат.

Расходы по делу в порядке статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации относятся на стороны пропорционально размеру удовлетворенных требований.

Руководствуясь статьями 110, 167-171, 176, 180, 319 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

иск удовлетворить частично.

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО2, город Нижний Новгород (ИНН <***>, ОГРНИП: <***>) в пользу общества с ограниченной ответственностью «Изба-НН», город Нижний Новгород (ИНН <***>, ОГРН: <***>) 47 009 рублей 03 копейки долга, 643 рубля судебных расходов по оплате государственной пошлины.

В удовлетворении остальной части иска отказать.

Возвратить обществу с ограниченной ответственностью «Изба-НН», город Нижний Новгород (ИНН <***>, ОГРН: <***>) из федерального бюджета 1729 рублей государственной пошлины, уплаченной платежным поручением от 13.10.2020 № 235.

Исполнительный лист выдать после вступления решения в законную силу по заявлению взыскателя.

Решение может быть обжаловано в Первый арбитражный апелляционный суд, через Арбитражный суд Нижегородской области в течение месяца с момента принятия решения.

Решение может быть обжаловано в Арбитражный суд Волго-Вятского округа, при условии, что оно было предметом рассмотрения Первого арбитражного апелляционного суда или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Судья Н.В. Бодрова