Решение от 12 марта 2018 г. по делу № А32-55455/2017

АРБИТРАЖНЫЙ СУД КРАСНОДАРСКОГО КРАЯ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ


Р Е Ш Е Н И Е

г. Краснодар Дело № А32-55455/2017

Резолютивная часть объявлена 05 марта 2018 года, в полном объеме решение изготовлено 12 марта 2018 года.

Арбитражный суд Краснодарского края в составе судьи Николаева А.В., при ведении протокола судебного заседания и его аудиозаписи помощником судьи ФИО1, рассмотрев в открытом судебном заседании материалы дела по заявлению

акционерного коммерческого банка «Абсолют Банк» (ИНН <***> ОГРН <***>)

к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю (ИНН <***> ОГРН <***>)

третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора: индивидуальный предприниматель ФИО2 (ИНН <***> ОГРНИП 304231118800072),

о признании незаконными действий,

при участии: от заявителя- представитель по доверенности ФИО3, от заинтересованного лица-представитель по доверенности ФИО4, от третьего лица- не явились, извещены,

У С Т А Н О В И Л:

АКБ «Абсолют Банк» обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с заявлением к Управлению Росреестра по Краснодарскому краю о признании незаконными действий.

Заявителем и заинтересованным лицом обеспечена явка своего представителей в итоговое судебное заседание.

Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю в материалы дела представлен отзыв, согласно которому заинтересованное лицо возражает относительно заявленных требований.

Исследовав материалы дела, оценив представленные доказательства, суд установил следующие обстоятельства.

28.06.2017 между акционерным коммерческим банком «Абсолют Банк» и индивидуальным предпринимателем ФИО2 (арендодатель) заключен договор аренды, в соответствии с которым арендодатель предоставил в аренду заявителю:

1) часть нежилого помещения с кадастровым номером 23:43:0304001:52 общей площадью 1608,5 кв.м. расположенного на 1 этаже в здании, находящегося по адресу: <...> (нежилые помещения под номерами № 4, 5, 7, общей площадью 249,6 кв. м.) и

2) часть нежилого помещения с кадастровым номером 23:43:0304001:68 общей площадью 1063,3 кв.м. на 1 этаже в здании, находящегося по адресу: <...> (нежилые помещения под номерами 3, 4 общей площадью 169,5 кв.м.), расположенные на 1 этаже Здания, находящегося по адресу: <...>.

Срок аренды помещений по договору аренды составляет 5 лет (в редакции дополнительного соглашения № 2 от 05.07.2017 к договору аренды), помещения переданы заявителю в аренду по акту приема-передачи нежилых помещений 05.07.2017.

Здание с кадастровым номером 23:43:0304001:52, в котором располагаются помещения, принадлежит арендодателю на праве собственности (запись регистрации в Едином государственном реестре недвижимости № 23-23-01/732/2012-702 от 21.11.2012), что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости об объекте недвижимости № 99/2017/47022272 от 13.12.2017.

Здание с кадастровым номером 23:43:0304001:68, в котором располагаются помещения, принадлежит арендодателю на праве собственности (запись регистрации в Едином государственном реестре недвижимости № 23-23-01/964/2012-030 от 14.01.2013), что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости об объекте недвижимости № 99/2017/47022620 от 13.12.2017.

23.11.2017 заявителем в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю поданы заявления о государственной регистрации договора аренды от 23.11.2017 № 23/001/001/828/2017-4065, что подтверждается описями документов, принятых для оказания государственных услуг от 23.11.2017.

К вышеуказанным заявлениям, приложены следующие документы: договор аренды; форма Акта приема-передачи нежилых помещений от 05.07.2017; доверенность от 06.02.2017; доверенность от 04.07.2017; доверенность от 22.09.2015; доверенность от 05.04.2016; дополнительное соглашение № 1 от 04.07.2017 к Договору аренды; дополнительное соглашение № 2 от 05.07.2017 к Договору аренды; дополнительное соглашение № 3 от 05.07.2017 к Договору аренды; решение единственного акционера от 02.07.2013; свидетельство (или уведомление) о постановке на налоговый учет в налоговом органе с указанием ИНН от 06.01.2017; генеральная лицензия от 11.08.2015; выписка из ЕГРЮЛ от 24.10.2017; устав от 16.10.2017; выписка из ЕГРЮЛ от 25.10.2017; свидетельства о внесении записей в ЕГРЮЛ от 22.04.1993; свидетельство от 12.05.1993; платежное поручение от 09.11.2017 № 790301 об уплате госпошлины.

Уведомлением № 23/001/001/828/2017-4065 с 04.12.2017 Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю государственная регистрация приостановлена в связи с непредставлением документов, предусмотренных п.7 ч.2. с 14 Закона о регистрации недвижимости, на государственную регистрацию необходимо предоставить технический план, содержащий информацию о передаваемой в аренду части Здания.

Заявитель, полагая, что действия Управления Росреестра по Краснодарскому краю по приостановлению государственной регистрации договора аренды нежилого помещения от 28.06.2017, заключенного между акционерным коммерческим банком «Абсолют Банк» и индивидуальным предпринимателем ФИО2, выраженные в уведомлении о приостановлении государственной регистрации от 04.12.2017 № 23/001/001/828/2017-4065, нарушает права и законные интересы заявителя, АКБ «Абсолют Банк» обратился с настоящим заявлением в Арбитражный суд Краснодарского края.

При решении об обоснованности заявленных требований, суд руководствовался следующим.

В соответствии со статьей 12 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) защита гражданских прав осуществляется способами, предусмотренными законом.

По правилам частей 1, 2 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном Кодексом. В случаях, предусмотренных Кодексом, в арбитражный суд вправе обратиться и иные лица.

В соответствии с частью 1 статьи 198, частью 2 статьи 201 Кодекса решения, действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, могут быть признаны судом незаконными при одновременном несоответствии их закону и нарушении прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

По смыслу статьи 13 ГК РФ, статей 198, 200 АПК РФ в их взаимосвязи с разъяснениями пункта 6 совместного Постановления Пленумов Верховного Суда РФ и Высшего Арбитражного Суда РФ от 01.07.1996 № 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» основанием для принятия арбитражным судом решения о признании недействительным ненормативных правовых актов публичных органов власти, является их несоответствие закону или иному правовому акту и одновременно с этим нарушение указанным актами прав и законных интересов граждан, организаций и иных лиц в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

На основании пункта 2 статьи 609 ГК РФ договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (пункт 2 статьи 651 ГК РФ).

Пунктом 3 статьи 607 ГК РФ предусмотрено, что в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды.

При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

При рассмотрении настоящего спора суд руководствуется вступившим в силу Федеральным законом № 218-ФЗ, учитывая, что на дату подачи заявления в регистрирующий орган (23.11.2017) и дату принятия Управлением решения (04.12.2017) нормы данного нормативного правового акта действовали (часть 5 статьи 72 Федерального закона № 218-ФЗ).

В силу части 1 статьи 14 Федерального закона № 218-ФЗ государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления, за исключением установленных настоящим Федеральным законом случаев, и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном настоящим Федеральным законом порядке.

Основания для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав установлены частью 2 статьи 14 Федерального закона № 218-ФЗ.

В соответствии с частью 1 статьи 21 Федерального закона № 218-ФЗ, документы, устанавливающие наличие, возникновение, переход, прекращение, ограничение права и обременение недвижимого имущества и представляемые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре недвижимости.

Указанные документы должны содержать описание недвижимого имущества и, если иное не установлено настоящим Федеральным законом, вид регистрируемого права, в установленных законодательством Российской Федерации случаях должны быть нотариально удостоверены, заверены печатями, должны иметь надлежащие подписи сторон или определенных законодательством Российской Федерации должностных лиц.

В соответствии с частью 5 статьи 18 Федерального закона № 218-ФЗ не допускается истребование у заявителя дополнительных документов, если представленные им документы отвечают требованиям статьи 21 настоящего Федерального закона и требованиям принятых в соответствии с настоящим Федеральным законом нормативных правовых актов федеральных органов исполнительной власти, если иное не установлено настоящим Федеральным законом или иными федеральными законами.

Частью 1 статьи 26 Федерального закона № 218-ФЗ предусмотрены основания для приостановления государственного учета и (или) государственной регистрации. Приостановление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав и (или) отказ в государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав могут быть обжалованы заинтересованным лицом в суд (часть 12 статьи 29 Федерального закона № 218-ФЗ).

Согласно части 5 статьи 44 Закона № 218-ФЗ если в аренду передается часть здания или сооружения, право на которые зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости, в частности блок-секция, подъезд, помещение, в том числе в виде этажа, нескольких этажей, совокупность имеющих общие строительные конструкции комнат (смежные комнаты в помещении), расположенных в пределах этажа (этажей), государственный кадастровый учет такой части здания или сооружения осуществляется одновременно с государственной регистрацией договора аренды на такую часть здания или сооружения без соответствующего заявления.

В случае передачи в аренду части здания или сооружения государственная регистрация прекращения права на здание или сооружение и снятие таких здания или сооружения с государственного кадастрового учета не осуществляются.

В соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона № 218-ФЗ к заявлению о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав прилагаются, в том числе документы, являющиеся основанием для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.

Исследовав обстоятельства настоящего спора и оценив по правилам статьи 71 АПК РФ представленные в материалы дела доказательства в их взаимосвязи и совокупности, суд выявил, что на государственную регистрацию договора аренды части нежилых помещений, принадлежащих обществу на праве собственности, заявителем представлены все предусмотренные законом документы.

Согласно представленной в материалы дела Выписке из ЕГРН от 13.12.2017 № 99/2017/47022620 здание с кадастровым номером 23:43:0304001:68, расположенное по адресу: Краснодарский край, Центральный округ, ул. Северная, 476, принадлежит на праве собственности ФИО2 (дата регистрации 14.01.2013 № 23-23-01/964/2012-030).

Согласно представленной в материалы дела Выписке из ЕГРН от 13.12.2017 № 99/2017/47022272 здание с кадастровым номером 23:43:0304001:52, расположенное по адресу: Краснодарский край, Центральный округ, ул. Северная, д. 476, принадлежит на праве собственности ФИО2 (дата регистрации 21.11.2012 № 23-23-01/732/2012-702).

Согласно п. 2 представленного на регистрацию договора аренды нежилого помещения от 28.06.2017, заявителю во временное владение и пользование предоставлены:

- часть нежилого помещения с кадастровым номером 23:43:0304001:52 общей площадью 1608,5 кв.м, расположенного на 1 этаже в здании по адресу: 350002, Краснодарский край, Центральный округ, <...>, площадью 249,6 кв. м. (помещения № 4, 5,7 согласно поэтажному плану). Передаваемая в аренду часть помещения отмечена маркером на поэтажном плане помещения, являющемся неотъемлемой частью Договора (Приложение № 1).

- часть нежилого помещения с кадастровым номером 23:43:0304001:68 общей площадью 1063,3 кв.м., расположенного на 1 этаже в здании по адресу: 350002, Краснодарский край, Центральный округ, г, Краснодар, ул. Северная, д. 476, площадью 169,5 кв. м. (помещения № 3, 4, согласно поэтажному плану). Передаваемая в аренду часть помещения отмечена маркером на поэтажном плане помещения, являющемся неотъемлемой частью Договора (Приложение № 2).

Общая площадь передаваемых в аренду помещений составляет 419,1 кв.м.

При этом, как следует из представленных материалов регистрационного дела, заявителем на государственную регистрацию представлены, в том числе, поэтажные планы помещений, переданных во временное владение и пользование заявителю.

Как следует из п. 9 «Обзора судебной практики по делам, связанным с оспариванием отказа в осуществлении кадастрового учета», утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 30.11.2016, учет части помещения в целях фиксации ограничения (обременения) вещного права при сохранении права собственности на помещение в целом, равно как учет помещения как части здания, не приводит к появлению нового объекта недвижимости как объекта гражданских прав, даже если соответствующая переданная в пользование часть нежилого помещения или нежилого здания обладает свойствами обособленности и изолированности.

Описание части объекта недвижимости (помещения, здания) является лишь дополнительной характеристикой данного объекта.

Указанным пунктом Обзора также разрешен вопрос о том, что отсутствие в государственном кадастре недвижимости сведений о части передаваемого в аренду объекта недвижимости не является препятствием для осуществления государственной регистрации договора аренды части здания (помещения).

Учет переданной в пользование части объекта недвижимости является правом, а не обязанностью собственника или иного лица, в пользу которых установлены или устанавливаются ограничения (обременение) вещных прав на такие объекты недвижимости.

Как установлено судом, в спорном договоре аренды стороны согласовали и описали являющееся предметом договоров аренды недвижимое имущество (номера помещений, их площадь и расположение), приложив к договору поэтажные планы, представляющие собой выкопировку из кадастрового паспорта здания с графическим описанием помещений, что позволяет с должной степенью достоверности идентифицировать объекты аренды.

Предмет аренды сторонами согласован, разногласий относительно местоположения, границ и площади нежилых помещений между сторонами договоров не имелось.

При наличии таких обстоятельств и с учетом правовой позиции, сформулированной в п. 9 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 (ред. от 25.12.2013) «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», суд полагает, что непредставление обществом кадастровых паспортов здания и помещения, в специальном разделе которых предусмотрено отражение содержащихся в государственном кадастре недвижимости сведений о частях здания (помещения), само по себе не свидетельствует об обоснованности отказа в государственной регистрации договора аренды.

Поскольку в данном случае заявитель обратился в регистрационный орган для регистрации договора аренды части здания, право на которое зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости, государственный кадастровый учет такой части здания осуществляется одновременно с государственной регистрацией договора аренды на такую часть здания или сооружения без соответствующего заявления и представления дополнительных документов, суд признает подлежащим удовлетворению заявленные требования о признании незаконными действий Управления Росреестра по Краснодарскому краю по приостановлению государственной регистрации договора аренды нежилого помещения от 28.06.2017, заключенного между акционерным коммерческим банком «Абсолют Банк» и индивидуальным предпринимателем ФИО2, выраженные в уведомлении о приостановлении государственной регистрации от 04.12.2017 № 23/001/001/828/2017-4065, как несоответствующее Федеральному закону от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

При этом, отклоняя доводы Управления о необходимости кадастрового учета части передаваемых помещений, суд, основываясь на положениях части 5 статьи 44 Федерального закона № 218-ФЗ, а также правовой позиции, изложенной в пункте 9 Обзора судебной практики по делам, связанным с оспариванием отказа в осуществлении кадастрового учета, утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 30.11.2016, констатировал, что отсутствие в государственном кадастре недвижимости сведений о части передаваемого в аренду объекта недвижимости не является препятствием для осуществления государственной регистрации договора аренды части здания (помещения).

Относительно требования заявителя об обязании управления произвести правовую экспертизу документов, представленных с заявлениями о государственной регистрации права на недвижимое имущество, сделки с ним, ограничения (обременения), перехода, прекращения права на недвижимое имущество от 23.11.2017 № 23/001/001/828/2017-4065 для государственной регистрации Договора аренды от 28.06.2017 года, заключенного между АКБ «Абсолют Банк» (ПАО) и ИП ФИО2, без учета оснований, указанных в Уведомлении о приостановлении государственной регистрации № 23/001/001/828/2017-4065 от 04.12.2017, суд отмечает следующее.

Согласно статье 13 Гражданского кодекса в случае признания акта недействительным нарушенное право подлежит восстановлению либо защите иными способами, предусмотренными статьей 12 Гражданского кодекса.

Представитель заявителя в ходе судебного заседания, открытого 05.03.2018 в 15 час. 30 мин., пояснила, что не поддерживает требования в указанной части и отмечает, что заявление указанных требований корреспондируют требованию об обязании управления осуществить государственную регистрацию договора аренды нежилого помещения от 28.06.2017, заключенного между акционерным коммерческим банком «Абсолют Банк» и индивидуальным предпринимателем ФИО2.

Суд отмечает, что заявление требований об обязании управления произвести правовую экспертизу документов, является избыточным и не подлежит рассмотрению, с учетом позиции заявителя.

Таким образом, приведенные и другие собранные по делу доказательства, обосновывающие наличие или отсутствие имеющих значение для дела обстоятельств, исследованные и оцененные арбитражным судом, в своей совокупности достаточны для вывода об обоснованности заявленных требований.

Вышеизложенная правовая позиция суда соответствует сложившейся судебной практике по данному вопросу (Постановление Арбитражного суда Дальневосточного округа от 08.12.2017 по делу № А24-1588/2017; Определение Верховного Суда Российской Федерации от 20.02.2018 № 307-КГ17-18061 по делу № А26-505/2017).

Руководствуясь гл. 20 АПК РФ,

Р Е Ш И Л:

Признать незаконными действия Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю (ИНН <***> ОГРН <***>) по приостановлению государственной регистрации договора аренды нежилого помещения от 28.06.2017, заключенного между акционерным коммерческим банком «Абсолют Банк» (ИНН <***> ОГРН <***>) и индивидуальным предпринимателем ФИО2 (ИНН <***> ОГРНИП 304231118800072), выраженные в уведомлении о приостановлении государственной регистрации от 04.12.2017 № 23/001/001/828/2017-4065, как несоответствующее Федеральному закону от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

Обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю (ИНН <***> ОГРН <***>) осуществить государственную регистрацию договора аренды нежилого помещения от 28.06.2017, заключенного между акционерным коммерческим банком «Абсолют Банк» (ИНН <***> ОГРН <***>) и индивидуальным предпринимателем ФИО2 (ИНН <***> ОГРНИП 304231118800072) в срок, установленный законом.

Взыскать с Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю (ИНН <***> ОГРН <***>) в пользу акционерного коммерческого банка «Абсолют Банк» (ИНН <***> ОГРН <***>) расходы на оплату государственной пошлины в размере 3 000 руб.

Настоящее решение вступает в законную силу по истечении одного месяца со дня его изготовления в полном объеме, если не будет подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение может быть обжаловано в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия. Апелляционная и кассационная жалобы подаются через Арбитражный суд Краснодарского края.

Судья А.В.Николаев