Решение от 19 августа 2022 г. по делу № А40-115363/2022

Именем Российской Федерации

МОТИВИРОВАННОЕ
РЕШЕНИЕ

Дело № А40-115363/2022-28-824
город Москва
19 августа 2022 года
резолютивная часть решения изготовлена 10 августа 2022 года

мотивированное решение изготовлено 19 августа 2022 года


Арбитражный суд в составе:

Председательствующего судьи С.С. Хорлиной, единолично

рассмотрев в порядке упрощенного производства по правилам главы 29 АПК РФ, дело по иску

ДЕПАРТАМЕНТА ГОРОДСКОГО ИМУЩЕСТВА ГОРОДА МОСКВЫ

(123112, <...>, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 08.02.2003, ИНН: <***>)

к ОБЩЕСТВУ С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "Е-ИНВЕСТ"

(121096, <...>, КОМНАТА 12.2, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 26.05.2017, ИНН: <***>)

о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка от 27.05.2016г. № М-07-045742 в размере 88 312, 13 руб.

без вызова сторон

УСТАНОВИЛ:

ДЕПАРТАМЕНТ ГОРОДСКОГО ИМУЩЕСТВА ГОРОДА МОСКВЫ обратился в Арбитражный суд города Москвы с исковым заявлением к ОБЩЕСТВУ С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "Е-ИНВЕСТ" о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка от 27.05.2016 № М-07-045742 в размере 88 312,13 руб, в т.ч. задолженность по арендной плате за период с 01.10.2020 по 30.09.2021 в размере 84 980,52 руб. и пени за несвоевременное внесение арендных платежей за период с 06.10.2020 по 30.09.2021 в сумме 3 331,61 руб.

Определением Арбитражного суда города Москвы от 06 июня 2022 года указанное исковое заявление принято к производству с рассмотрением в порядке упрощенного производства.

По всем имеющимся и указанным адресам арбитражным судом было направлено определение о принятии искового заявления к производству и рассмотрении дела в порядке упрощенного производства по делу. Указанное определение 18 апреля 2022 года также опубликовано на сайте картотеки арбитражных дел в сети «Интернет».

Лица, участвующие в деле, рассматриваемом в порядке упрощенного производства, считаются извещенными надлежащим образом, если ко дню принятия решения арбитражный суд располагает сведениями о получении стороной копии определения о принятии искового заявления к производству и рассмотрении дела в порядке упрощенного производства.

В материалы дела 21 июня 2022 года, в электронном виде, от ответчика поступил отзыв на иск, в котором ответчик возражает против удовлетворения исковых требований.

10 августа 2022 года Арбитражным судом города Москвы вынесена резолютивная часть решения по делу, рассматриваемому в порядке упрощенного производства в порядке статьи 229 АПК РФ.

В соответствии с частью 2 статьи 229 АПК РФ по заявлению лица, участвующего в деле, или в случае подачи апелляционной жалобы по делу, рассматриваемому в порядке упрощенного производства, арбитражный суд составляет мотивированное решение.

Заявление о составлении мотивированного решения арбитражного суда может быть подано в течение пяти дней со дня размещения решения, принятого в порядке упрощенного производства, на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет". В этом случае арбитражным судом решение принимается по правилам, установленным главой 20 настоящего Кодекса, если иное не вытекает из особенностей, установленных настоящей главой.

Мотивированное решение арбитражного суда изготавливается в течение пяти дней со дня поступления от лица, участвующего в деле, соответствующего заявления или со дня подачи апелляционной жалобы.

От ответчика 12 августа 2022 года, в электронном виде поступило ходатайство о составлении мотивированного решения, в связи с чем суду необходимо изготовить текст мотивированного решения.

Исследовав и оценив письменные доказательства, суд считает исковые требования подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Как указывает истец в обоснование иска, между ним и ОБЩЕСТВОМ С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ «ГОРБУШКИН ДВОР» был заключен договор от 27.05.2016г. № М-07-045742 на аренду земельного участка, имеющего адресные ориентиры: 121096, <...>, площадью 4 699 кв.м., предоставляемого в пользование на условиях аренды для эксплуатации помещений в здании административно-делового назначения и общественного питания.

Договор заключен сроком до 21.10.2063г.

Согласно выписке из ЕГРН о переходе прав на объект недвижимости от 16.06.2021г. № КУВИ-002/2021-73272860 с 30.10.2017г., ответчик ОБЩЕСТВО С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "Е-ИНВЕСТ" является правообладателем помещения, расположенного по адресу: <...>.

В соответствии с условиями договора предусмотрена обязанность арендатора вносить арендную плату за объект аренды ежеквартально, не позднее 5-го числа первого месяца каждого отчетного квартала.



В нарушение принятых по договору обязательств ответчиком допущена задолженность по арендной плате в размере 84 980,52 руб. за период с 01.10.2020 по 30.09.2021.

За несвоевременное внесение арендных платежей условиями договора установлено взыскание пени в размере 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ от размера платежа, подлежащего оплате за соответствующий расчетный период, начиная с 6-го числа по день уплаты включительно. Ответчиком не оплачены пени в размере 3 331,61 руб., начисленные в соответствии с условиями договора за несвоевременное внесение арендной платы за период с 06.10.2020 по 30.09.2021.

В порядке досудебного урегулирования ответчику была направлена претензия от 27.12.2021 № 33-6-328993/21-(0)-2 с требованием погасить образовавшуюся задолженность, однако ответа на указанную претензию не последовало, задолженность не оплачена.

Удовлетворяя исковые требования, суд руководствуется следующим.

Положениями статей 307-310 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) предусмотрено, что обязательства должны исполняться надлежащим образом, односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается.

Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункта 4 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату); порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В соответствии с положениями статей 1 и 65 Земельного кодекса Российской Федерации одним из основополагающих принципов земельного законодательства является принцип платности землепользования, который обуславливает возникновение у лица, пользующегося земельным участком, обязанности по уплате земельного налога (собственники, землепользователи, землевладельцы) либо арендной платы (арендаторы). Наличие указанного принципа исключает возможность безвозмездного пользования земельным участком, поэтому лицо, являющееся владельцем объекта недвижимости, расположенного на земельном участке обязано возмещать стоимость такого пользования.

В соответствии с частью 2 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, в случае, если здание, сооружение, расположенные на земельном участке, раздел которого невозможно осуществить без нарушений требований к образуемым или измененным земельным участкам (далее - неделимый земельный участок), или помещения в указанных здании, сооружении принадлежат нескольким лицам на праве частной собственности либо на таком земельном участке расположены несколько зданий, сооружений, принадлежащих нескольким лицам на праве частной собственности, эти лица имеют право на приобретение такого земельного участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора.

В соответствии с пунктом 1 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации, по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.

Согласно части 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации, при переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

В соответствии с разъяснениями, данными в п. 25 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", по смыслу статей 552 ГК РФ, 35 ЗК РФ и статьи 25.5 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, к покупателю этой недвижимости с момента государственной регистрации перехода права собственности на нее переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды).

Переход такого права при отчуждении одного или нескольких объектов недвижимости из принадлежащего продавцу множества таких объектов означает возникновение множественности лиц в правоотношении, которым связан продавец таких объектов с собственником земельного участка. В частности лица, приобретшие в собственность помещения во вновь возведенных нежилых зданиях, с момента государственной регистрации перехода права собственности на помещения приобретают право на земельный участок, которое принадлежало продавцу помещений в здании.

Возражая против исковых требований ответчик указывает в отзыве, что в отношении земельного участка с кадастровым номером 77:07:0005007:10600 между Департаментом городского имущества города Москвы и «Горбушкин дом» заключен договор аренды со множественностью лиц на стороне арендатора от 01 декабря 2014г. № М-07-045742 сроком до 21 октября 2063 г.

ООО «Смолресурс» вступило в данный договор путем подписания дополнительного соглашения от 27.05.2016 года в связи с покупкой у ООО «Горбушкин дом» по договору купли-продажи № 5/КМ от 19.05.2015 года трех объектов недвижимости (офис площадью 549,7 кв.м., машиноместо 1106 площадью 16 кв.м. и машиноместо 1108 площадью 15,7 кв.м.), тем самым права и обязанности ООО «Горбушкин дом» по договору аренды перешли к ООО «Смолресурс» в объеме пропорционально зарегистрированным правам на нежилые помещения. Согласно Приложению «26» к дополнительному соглашению доля арендатора (ООО «Смолресурс») для расчета арендной платы составляет 99,16 кв.м. (за три объекта недвижимости).

ООО «Смолресурс» продало приобретенные у ООО «Горбушкин дом» три объекта недвижимости обществу с ограниченной ответственностью «Е-Инвест» по договору купли-продажи нежилых помещений от 05.10.2017 года.

Право собственности перешло к ООО «Е-Инвест» с 30 октября 2017 года.

При оформлении ООО «Е-Инвест» договорных отношений по аренде земельного участка под приобретенными объектами недвижимости с Департаментом городского имущества города Москвы выяснилось, что заключать нужно два договора аренды: один в отношении земельного участка с кадастровым номером 77:07:0005007:107 на машиноместа (договор аренды со множественностью лиц на стороне арендатора от 20 февраля 2015 г. № М-07-046373), а другой в отношении земельного участка с кадастровым номером 77:07:0005007:10600 на нежилое помещение площадью 549,7 кв.м. (договор аренды со множественностью лиц на стороне арендатора от 01 декабря 2014г. № М-07-045742), поскольку машиноместа и нежилое помещение находятся на разных земельных участках.

Договор аренды в отношении земельного участка с кадастровым номером 77:07:0005007:107 на машиноместа (договор аренды со множественностью лиц на стороне арендатора от 20 февраля 2015 г. № М-07-046373) ООО «Е-Иивест» заключен (Соглашение о вступлении в данный договор прилагается к настоящему отзыву).

Договор аренды в отношении земельного участка с кадастровым номером 77:07:0005007:10600 на нежилое помещение площадью 549,7 кв.м. (договор аренды со множественностью лиц на стороне арендатора от 01 декабря 2014г. № М-07-045742) до настоящего времени не заключен.

Департаментом направлен в адрес ООО «Е-Инвест» проект дополнительного соглашения от 24.02.2022 года к договору аренды земельного участка от 01.12.2014 года № М-07-045742 (прилагается), касающийся только одного объекта недвижимости - нежилого помещения площадью 549,7 кв.м. с указанием в нем доли арендатора для расчета арендной платы - 99,16 кв.м., что не является правильным, поскольку предыдущий собственник (ООО «Смолресурс») уплачивал арендную плату исходя из доли арендатора - 99,16 кв.м. за три объекта недвижимости (офис площадью 549,7 кв.м., машиноместо 1106 площадью 16 кв.м. и машиноместо 1108 площадью 15,7 кв.м.), а Департамент в указанном проекте дополнительного соглашения предлагает ООО «Е- инвест» платить арендную плату из расчета доли арендатора 99,16 кв. м. за один объект недвижимости - нежилое помещение площадью 549,7 кв.м.

Суд, рассмотрев доводы отзыва ответчика, признает их необоснованными и не состоятельными и подлежащими отклонению ввиду противоречия фактическим обстоятельствам дела, представленным в дело доказательствам, поскольку на спорном земельном участке (77:07:0005007:10600) находится здание, в котором ответчик является правообладателем помещения, расположенного по адресу: <...>.

Гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

Земельным законодательством закреплен принцип платности использования земли, в соответствии с которым, любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации.

В случае, если здание, сооружение, расположенные на земельном участке, раздел которого невозможно осуществить без нарушений требований к образуемым или измененным земельным участкам, или помещения в указанных здании, сооружении принадлежат нескольким лицам на праве частной собственности либо на таком земельном участке расположены несколько зданий, сооружений, принадлежащих нескольким лицам на праве частной собственности, эти лица имеют право на приобретение такого земельного участка в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора (п.2 ст.39.20 ЗК РФ).

Размер обязательства по договору аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора в отношении такого земельного участка, должны быть соразмерны долям в праве на здание, сооружение или помещения в них, принадлежащим правообладателям здания, сооружения или помещений в них. Отступление от этого правила возможно с согласия всех правообладателей здания, сооружения или помещений в них либо по решению суда (п. 10 ст.39.20 ЗК РФ).

В соответствии с пунктом 3 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором. При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости.

Согласно пункту 14 Постановления Пленума ВАС Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка, а потому поскольку при отчуждении объекта недвижимого имущества его покупатель приобретает право пользования земельным участком, занятым объектом недвижимости, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник, в силу прямого указания закона, принимая тем самым права и обязанности арендатора земельного участка, прежний собственник объекта недвижимости выбывает из обязательства по аренде данного земельного участка.

Обязанность Ответчика по внесению арендной платы за пользование земельным участком установлена нормами статей 309, 310, 552, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также статьями 1 и 65 Земельного кодекса Российской Федерации, в которых закреплен один из основополагающих принципов земельного законодательства - принцип платности землепользования, который обуславливает возникновение у лица, пользующегося земельным участком, обязанности по уплате земельного налога (собственники, землепользователи, землевладельцы) либо арендной платы (арендаторы).

Наличие указанного принципа исключает возможность безвозмездного пользования земельным участком, поэтому лицо, являющееся владельцем объекта недвижимости, расположенного на земельном участке обязано возмещать стоимость такого пользования.

Согласно п. 7 ст. 1 Земельного кодекса Российской Федерации установлен принцип платности использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов РФ.

По смыслу п. 3 ст. 552 Гражданского кодекса <...> ст. 35 Земельного кодекса Российской Федерации объем права на использование земельного участка, возникающего в связи с приобретением недвижимости, может быть установлен по объему прав прежнего собственника либо по предельным размерам земельных участков (п. 3 ст. 33 ЗК РФ), подлежащих предоставлению в порядке ст. 36 ЗК РФ.

Согласно толкованию названных норм права, приведенному в п. 14 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

Из изложенного следует, что поскольку при отчуждении объекта недвижимого имущества его покупатель приобретает право пользования земельным участком, занятым объектом недвижимости, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник, в силу прямого указания закона, принимая тем самым права и обязанности арендатора земельного участка, прежний собственник объекта недвижимости выбывает из обязательства по аренде данного земельного участка.

Следовательно, при переходе прав и обязанностей по договору аренды земельного участка к покупателю объекта недвижимости данный договор продолжает регулировать отношения по пользованию земельным участком уже с новым собственником недвижимости.

Названные положения гражданского и земельного законодательства, предусматривающие переход к покупателю одновременно с правом собственности на недвижимость и права аренды на земельный участок, защищают интересы как покупателя при приобретении им объекта недвижимого имущества, расположенного на чужом земельном участке, так и собственника этого участка, обеспечивая стабильность гражданского оборота и создавая определенность в данных правоотношениях.

В настоящем случае Ответчик должен был знать, что при переходе к нему права собственности на помещения в здании к нему перейдет и существовавшее у продавца право пользования земельным участком под зданием.

Следовательно, в силу закона, обязанность внесения арендной платы перешла к Ответчику на условиях положений договора аренды земельного участка от 01.12.2014 № М-07-045742, предусматривающего штрафные санкции в размере 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ от размера платежа, подлежащего оплате за соответствующий расчетный период.

С учетом изложенного, исковые требования подлежат удовлетворению в полном объеме.

Согласно части 1 статьи 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

В соответствии с частью 1 статьи 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

Расходы по госпошлине возлагаются на ответчика в соответствии со ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и подлежат взысканию в доход федерального бюджета Российской Федерации в размере 4 189 руб. 00 коп

На основании изложенного, руководствуясь статьями 8, 11, 12, 309, 310, 330, 552, 606, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьями 65, 71, 110, 123, 156, 167, 170-176, 226, 227, 228, 229 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Взыскать с ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "Е-ИНВЕСТ" (121096, <...>, КОМНАТА 12.2, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 26.05.2017, ИНН: <***>) в пользу ДЕПАРТАМЕНТА ГОРОДСКОГО ИМУЩЕСТВА ГОРОДА МОСКВЫ (123112, <...>, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 08.02.2003, ИНН: <***>) задолженность по договору аренды земельного участка от 27.05.2016 № М-07-045742 в размере 88 312,13 руб, в т.ч. задолженность по арендной плате за период с 01.10.2020 по 30.09.2021 в размере 84 980,52 руб. и пени за несвоевременное внесение арендных платежей за период с 06.10.2020 по 30.09.2021 в сумме 3 331,61 руб.

Взыскать с ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "Е-ИНВЕСТ" (121096, <...>, КОМНАТА 12.2, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 26.05.2017, ИНН: <***>) в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере 3 532 руб.

Решение может быть обжаловано в Девятый арбитражный апелляционный суд в срок, не превышающий пятнадцати дней со дня его принятия.

Судья:

С.С. Хорлина