Решение от 2 мая 2024 г. по делу № А21-5175/2023

Арбитражный суд Калининградской области

ул. Рокоссовского, д. 2, г. Калининград, 236040

E-mail: kaliningrad.info@ arbitr.ru

http://www.kaliningrad.arbitr.ru


Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

Дело №

А21-5175/2023
г. Калининград
02

мая

2024 года
Резолютивная часть решения оглашена 24.04.2024.

Полный текст решения изготовлен 02.05.2024.


Арбитражный суд Калининградской области в составе судьи Зинченко С.А.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Косковой Е.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению

Администрации городского округа «Город Калининград» (ОГРН <***>; 236022, <...>)

к обществу с ограниченной ответственностью «Соло-Риэлт» (ОГРН <***>; 236003, <...>)

о взыскании 83653,35 руб. пени по состоянию на 10.11.2023

и по встречному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Соло-Риэлт» к Администрации городского округа «Город Калининград»

о взыскании 1 421 822,69 руб. убытков в виде необоснованно полученных арендных платежей за период с января 2015 года по июль 2023 года,


при участии:

от истца: ФИО1, доверенность, паспорт, диплом;

от ответчика: ФИО2, доверенность, паспорт, диплом;



установил:

15.10.2009 между администрацией (арендодатель) и обществом (арендатор) на срок до 20.08.2012 заключен договор № 010180 аренды земельного участка с КН 39:15:140502:25 площадью 4 892 кв.м. под строительство здания многоярусной автостоянки для легковых автомобилей, расположенный по адресу: <...>. ФИО3.

Соглашением от 19.03.2013 № 010180-1 срок договора продлен до 20.12.2023.

В соответствии с п. 4.3 договора арендная плата за земельный участок должна вноситься обществом ежеквартально не позднее 10 дней по окончании каждого квартала (за исключением IV квартала, плата за который вносится не позднее 10 декабря текущего года).

Согласно п. 4.12 договора (в редакции соглашения от 19.03.2013) в случае невнесения арендной платы в установленный срок с арендатора взимается неустойка в размере одно стопятидесятой ставки рефинансирования ЦБ РФ, действующей на день осуществления расчета от просроченной суммы арендной платы за каждый календарный день просрочки.

09.09.2024 обществом зарегистрировано право собственности на расположенный на арендованном земельном участке объект незавершенного строительства с КН 39:15:140502:58.

За период с 01.01.2018 по 31.12.2022 арендная плата (рассчитанная в двухкратном размере в связи с тем, что по истечении трех лет с даты принятия постановления о предоставлении земельного участка объект строительства не введен в эксплуатацию) вносилась обществом не в полном объеме и не своевременно.

В связи с этим за период с 01.01.2018 по 31.12.2022 задолженность общества составила 361 148,28 руб., а пеня по состоянию на 06.03.2023 – 222 265,55 руб.

Направленная администрацией претензия оставлена обществом без удовлетворения, что послужило основанием для обращения 03.05.2023 в арбитражный суд с рассматриваемым исковым заявлением, уточненным 13.11.2023.

В окончательном виде администрация просит взыскать с общества 83 653,35 руб. пени по состоянию на 10.11.2023.

В свою очередь 12.07.2023 общество обратилось в суд с встречным исковым заявлением о взыскании с администрации 414 942,08 руб. неосновательного обогащения, уточненным 18.04.2024.

В окончательном виде общество просит взыскать с администрации 1 421 822,69 руб. убытков в виде необоснованно полученной арендной платы за земельный участок за период с января 2015 года по июль 2023 года.

В судебном заседании 24.04.2024 представители сторон поддержали свои требования и возражения.

Рассмотрев материалы дела и заслушав пояснения представителей, суд признает необходимым в удовлетворении искового заявления администрации отказать, а встречное исковое заявление общества удовлетворить по следующим основаниям.

В соответствии со ст. 606 Гражданского кодекса РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно п. 1 ст. 607 ГК РФ в аренду могут быть переданы и земельные участки.

В силу п. 1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В соответствии с п. 1 ст. 65 Земельного кодекса РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость), арендная плата, а также иная плата, предусмотренная настоящим Кодексом.

В спорный период земельный участок был предоставлен обществу на основании договора аренды.

12.04.2012 обществу выдано разрешение № RU39315000-082/2012 на строительство многоярусной парковки для легковых автомобилей сроком действия до 17.01.2013, которое в последующем было продлено до 20.12.2013.

19.11.2013 общество обратилось в администрацию с заявлением о продлении срока аренды земельного участка на 1 год (заявление от 18.11.2013 вх. № 028-60/у-189).

Письмом от 03.12.2013 № 164-7/у-920-2593 администрация отказала в продлении договора на основании п. 2 ст. 621 ГК РФ и сообщила о том, что в соответствии с постановлением Правительства Калининградской области от 16.07.2013 №477 «О резервировании земель для государственных нужд Калининградской области» переданный в аренду земельный участок находится на территории, зарезервированной для государственных нужд Калининградской области в целях размещения инженерной и транспортной инфраструктуры для эксплуатации объекта «Стадион чемпионата мира ФИФА в городе Калининграде», в связи с чем также было отказано и в продлении срока действия разрешения на строительство.

При этом 05.02.2014 администрация уведомила общество о том, что согласно п. 2 ст. 621 ГК РФ договор аренды считается действующим на неопределенный срок.

По истечении срока действия договора 09.09.2014 за обществом зарегистрировано право собственности на объект незавершенного строительства с КН 39:15:140502:58, площадью застройки 134,5 кв.м, степенью готовности 15%.

После регистрации права собственности на указанный объект в связи с резервированием земель для государственных нужд общество не имело возможности использовать арендованный земельный участок по назначению, однако продолжало вносить арендную плату.

По окончании действия срока резервирования и в отсутствие решения об изъятии земельного участка 23.01.2021 общество обратилось в администрацию с заявлением о заключении договора аренды на трехлетний срок для завершения строительства объекта недвижимости, ответ на которое получен не был, что послужило основанием для обращения общества в арбитражный суд.

Постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.05.2022 по делу № А21-6196/2021 бездействие администрации, выразившееся в непредоставлении ответа на заявление общества от 23.03.2021 о заключении договора аренды земельного участка с КН 39:15:140502:25 для завершения строительства объекта незавершенного строительства сроком на три года признано незаконным, администрация обязана рассмотреть указанное заявление в установленном законом порядке и по результатам направить ответ обществу.

Рассмотрев указанное выше заявление общества администрация отказала в заключении договора аренды земельного участка для завершения строительства, что послужило обществу основанием для нового обращения в арбитражный суд.

Вступившим в законную силу решением по делу № А21-8285/2022 от 14.03.2023 названный выше отказ администрации также признан незаконным, на администрацию возложена обязанность заключить с обществом договор аренды земельного участка для завершения строительства объекта незавершенного строительством сроком на три года.

Новый договор аренды № 85/2023 А заключен 18.07.2023, после чего общество продлило разрешение на строительство и приступило к фактическому строительству.

Таким образом, с 01.01.2015 по 18.07.2023 сначала из-за резервирования земельного участка, а впоследствии из-за действии и бездействия администрации (которые обжаловались обществом в рамках дел А21-6196/2022 и А21-8285/2022) общество не имело возможности использовать земельный участок, но в полном объеме вносило арендные платежи и оплачивало пени.

Всего за указанный период общество оплатило в качеств арендных платежей 1 421 822,69 руб., что администрацией не опровергнуто.

В ходе судебного заседания 24.04.2024 представитель администрации подтвердила, что в период резервирования земельного участка общество не могло осуществлять на нем хозяйственную деятельность, а также указала на отсутствие замечаний к указанному выше расчету.

Согласно п. 1 ст. 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

В свою очередь арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества (п. 1 ст. 615 ГК РФ), а также согласно п. 1 ст. 615 ГК РФ - своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

В соответствии с п. 1 ст. 612 ГК РФ арендодатель отвечает за недостатки, которые полностью или частично препятствуют пользованию сданным в аренду имуществом, даже если во время заключения договора аренды он не знал о них.

Согласно правовой позиции, изложенной в п. 4 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерация № 2 (2015), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26.05.2015, п. 5 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 3 (2017), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 12.07.2017, п. 27 Обзора судебной Практики Верховного Суда Российской Федераций № 3 (2020), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 25.11.2020, определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 20.02.2018 № 305-ЭС17-17952, договор аренды носит взаимный характер, риск невозможности использования арендованного имущества в соответствии с условиями договора и назначением этого имущества лежит на арендодателе; если невозможность использования имущества возникла по причине, за которую арендатор не отвечает, то он не обязан вносить арендную плату.

В рассматриваемом случае ввиду невозможности использования арендованного земельного участка по целевому назначению, общество понесло убытки в виде арендных платежей за период с 01.01.2015 (в связи с резервированием земель и последующими судебными спорами с администрацией) по 18.07.2023 (день заключения нового договора аренды для завершения строительства объекта) в общей сумме 1 421 822,69 руб.

В связи с этим ссылки представителя администрации на то, что постановление о резервировании не оспаривалось и недействительным не признано, не принимаются судом во внимание.

В соответствии со ст. 1102 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение).

Невозможность использования земельного участка свидетельствует об отсутствии оснований для начисления пени за несвоевременное внесение арендной платы.

Ссылки администрации на дело № А21-705/2021 (по иску администрации к обществу о признании отсутствующим права аренды земельного участка, прекращении права собственности на объект неоконченного строительства, обязании произвести демонтаж, обязании снять объект с кадастрового учета, обязании освободить земельный участок) не принимаются судом во внимание, поскольку производство по указанному делу на день рассмотрения настоящего дела приостановлено до вступления в законную силу судебного акта по делу № А21-8285/2022 и оно не имеет значения для настоящего спора.

То обстоятельство, что в п. 4.2 нового договора аренды от 18.07.2023 указано, что за период с 21.04.2021 (дата прекращения в ЕГРН записи об аренде по договору аренды от 15.10.2009 № 010180) по 18.07.2023 арендатор уплачивает неосновательное обогащение за фактическое использование земельным участком, при указанных выше обстоятельствах отсутствия у общества возможности использовать арендованный земельный участок по назначению, также не свидетельствует о наличии оснований для удовлетворения искового заявления администрации.

Администрация освобождена от оплаты государственной пошлины (п. 1.1 ч. 1 ст. 333.37 НК РФ), но не от ее возмещения.

При обращении с встречным исковым заявлением обществом оплачена государственная пошлина в сумме 11 308,05 руб., в то время как по уточненным встречным исковым требованиям государственная пошлина составляет 27 218 руб.

В связи с этим с администрации в пользу общества следует взыскать 11 308,05 руб. в возмещение расходов по оплате государственной пошлины.

Руководствуясь ст. 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд



Р Е Ш И Л:

В удовлетворении искового заявления Администрации городского округа «Город Калининград» отказать.

Встречное исковое заявление общества с ограниченной ответственностью «Соло-Риэлт» удовлетворить.

Взыскать с Администрации городского округа «Город Калининград» в пользу общества с ограниченной ответственностью «Соло-Риэлт»:

- 1 421 822,69 руб. неосновательного обогащения за период с января 2015 года по июль 2023 года:

- 11 308,05 руб. в возмещение расходов по плате государственной пошлины.

Решение суда может быть обжаловано в течение месяца со дня принятия в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд.


Судья С.А. Зинченко