Решение от 21 октября 2017 г. по делу № А82-11197/2016

110/2017-103846(2)

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЯРОСЛАВСКОЙ ОБЛАСТИ

150999, г. Ярославль, пр. Ленина, 28 http://yaroslavl.arbitr.ru

Именем Российской Федерации
Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А82-11197/2016
г. Ярославль
21 октября 2017 года
Арбитражный суд Ярославской области в составе судьи Секериной С.Е.

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Дупан Е.А.,

рассмотрев в судебном заседании исковое заявление Департамента архитектуры и земельных отношений мэрии г.Ярославля (ИНН <***>, ОГРН <***>)

к Обществу с ограниченной ответственностью "Союз" (ИНН <***> , ОГРН <***>)

о взыскании 1103366.00 руб., при участии: от истца – не явились от ответчика – ФИО1 – по дов. установил:

Департамент архитектуры и земельных отношений мэрии г.Ярославля обратился в арбитражный суд с исковым заявлением к Обществу с ограниченной ответственностью "Фора" о взыскании 1103366.00 руб. – задолженности за использование земельного участка.

Согласно данным ЕГРЮЛ и пояснениям представителя ответчика в судебном заседании 02.02.2017, Общество с ограниченной ответственностью "Фора" изменило название на Общество с ограниченной ответственностью "Союз". Таким образом, ответчик по делу - ООО «Союз».

Истец в судебное заседание не явился, извещен судом надлежащим образом о дате, месте и времени рассмотрения дела. В предыдущих судебных заседаниях представитель истца принимал участие, требования поддержал по доводам иска, дал пояснения по предмету спора, справочно представил выписку из расчета оценщика ЗАО «Ярославский центр недвижимости» о рыночной стоимости права аренды земельного участка площадью 5484 кв.м на период с 08.09.2014 по 28.08.2015 на сумму 1084000 руб.

Ответчик представил отзыв на иск с возражениями, сообщил, что строительство многоквартирного жилого дома на земельном участке с кадастровым номером 76:23:011401:579 осуществлялось в соответствии с разрешением на строительство в два этапа, количество очередей – 1. Первый этап строительства (III, IV, V секции жилого дома) завершен 30.06.2015, в эксплуатацию сдано 10864,2 кв.м. Второй этап строительства (I, II секции жилого дома) завершен 06.10.2015 в эксплуатацию сдано 4569,7 кв.м. Ответчик указывает, что с 01.07.2015 не использовал земельный участок в прежнем объеме, на который ссылается истец. Квартиры в секциях III, IV, V были переданы участникам долевого строительства, которые использовали большую часть земельного участка (60,66%).

Ответчик возражает против предъявленных требований, считает, что плата за земельный участок прекращается с даты первой регистрации прав собственности

граждан на квартиры. По сведениям ответчика, первая регистрация прав собственности граждан на квартиры была осуществлена 28.08.2015.

Определением суда от 09.02.2017 к участию в деле в качестве специалиста привлечено ЗАО «Ярославский центр недвижимости», специалист ФИО2 Привлеченный специалист в судебном заседании 22.03.2017 дал пояснения по методике оценки рыночной стоимости права аренды на срок использования земельного участка до ввода в эксплуатацию (отчет № 15547/13-ОЗ).

Рассмотрев материалы дела, суд установил следующее.

12.09.2011 между Управлением земельных ресурсов мэрии города Ярославля (арендодатель) и Обществом с ограниченной ответственностью «Фора» (арендатор) заключен договор № 46/2011 аренды находящегося в государственной собственности земельного участка, предоставленного для строительства по результатам аукциона.

Согласно указанному договору арендодатель (истец) предоставляет за плату, а арендатор (ответчик) принимает в аренду и использует 5484 кв.м земельного участка из земель населенных пунктов с кадастровым номером 76:23:011401:579, расположенного по ул. Панина (напротив д. 6/2), участок № 2 в Дзержинском районе г. Ярославля.

Вид разрешенного использования установлен п. 1.1 договора – строительство многоквартирного жилого дома.

Земельный участок передан по акту приема-передачи от 12.09.2011. Срок действия договора установлен с 08.09.2011 по 07.09.2014.

Согласно п. 3.1 договора пользование земельным участком является платным. За аренду участка в соответствии с протоколом аукциона за период с 08.09.2011 по 07.09.2014 начислена арендная плат в сумме 21449000 руб. (с учетом задатка). Оплата арендной платы в сумме 20 949 000 производится в течение 10 дней с даты договора.

Согласно Разрешению на ввод объект в эксплуатацию, выданного Департаментом архитектуры и земельных отношений мэрии города Ярославля, объект капитального строительства (многоквартирный жилой дом со встроенными административными помещениями с инженерными коммуникациями, 1-ый этап строительства: III, IV, V секции жилого дома) введен в эксплуатацию 30.06.2015.

Согласно Разрешению на ввод объект в эксплуатацию, выданного Департаментом архитектуры и земельных отношений мэрии города Ярославля, объект капитального строительства (многоквартирный жилой дом со встроенными административными помещениями с инженерными коммуникациями, 2-ой этап строительства: I, II секции жилого дома) введен в эксплуатацию 06.10.2015.

В связи с тем, что земельный участок фактически использовался ответчиком до 05.10.2015 (до момента ввода объекта в эксплуатацию), арендодателем была назначена рыночная оценка стоимости права аренды земельного участка, предназначенного для строительства многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: <...> напротив дома № 6/2. Результат оценки приведен в Отчете № 15547/13- ОЗ.

Согласно указанному Отчету об оценке, рыночная стоимость права аренды, а именно размер доплаты за период продления срока договора аренды составила 1338000 руб. за период с 08.09.2014 по 18.11.2015.

Истец на основании указанного отчета рассчитал стоимость аренды земельного участка за период с 08.09.2014 (т.к. договор был сроком - по 07.09.2014) по 05.10.2015 (т.к. 06.10.2015 – ввод в эксплуатацию) на сумму 1103366 руб. с учетом оплаты Общества в размере 100 000 руб.

30.06.2016 года в адрес ответчика было направлено уведомление № 6109 о необходимости в срок до 15 июля 2016 года погасить задолженность за пользование земельным участком.

В связи с тем, что ответчик не исполнил уведомление истца, задолженность не оплатил, истец обратился в суд с рассматриваемым иском.

Оценивая материалы дела, суд исходит из следующего.

Исходя из положений статей 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

В силу статьи 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Пунктом 7 части 1 статьи 1 Земельного кодекса РФ установлен принцип платности использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату.

Как следует из документов, представленных в материалы дела, ответчику выданы разрешения от 30.06.2015, от 06.10.2015 на ввод объекта в эксплуатацию - многоквартирный жилой дом со встроенными административными помещениями с инженерными коммуникациями, 1-ый этап строительства: III, IV, V секции жилого дома - введен в эксплуатацию 30.06.2015, многоквартирный жилой дом со встроенными административными помещениями с инженерными коммуникациями, 2- ой этап строительства: I, II секции жилого дома - введен в эксплуатацию 06.10.2015.

Первая запись о регистрации права собственности на квартиру № 126 в жилом доме 3 по ул. Панина внесена в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним 28.08.2015 под номером 76-76/023-76/001/028/2015-4091/1.

Согласно пункту 2 статьи 36 ЗК РФ в существующей застройке земельные участки, на которых находятся сооружения, входящие в состав общего имущества многоквартирного дома, жилые здания и иные строения предоставляются в качестве общего имущества в общую долевую собственность домовладельцев в порядке и на условиях, которые установлены жилищным законодательством.

В соответствии с подпунктом 4 пункта 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее – ЖК РФ) собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в том числе земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты.

Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

Как следует из частей 1, 5 статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации», в существующей застройке поселений земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, является общей долевой собственностью собственников помещений в многоквартирном доме. Если земельный участок не был сформирован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации, то с момента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.

При этом пункт 2 статьи 23 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»

содержит правило о проведении одновременной государственной регистрации права на помещение в многоквартирном доме и неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество.

В силу пункта 67 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10 и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», если земельный участок не сформирован и в отношении него не проведен государственный кадастровый учет, земля под многоквартирным домом находится в собственности соответствующего публично-правового образования.

Вместе с тем по смыслу частей 3 и 4 статьи 16 Вводного закона собственник не вправе распоряжаться этой землей в той части, в которой должен быть сформирован земельный участок под многоквартирным домом. Собственники помещений в многоквартирном доме вправе владеть и пользоваться этим земельным участком в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации ими многоквартирного дома, а также объектов, входящих в состав общего имущества в таком доме.

При определении пределов правомочий собственников помещений в многоквартирном доме по владению и пользованию земельным участком необходимо руководствоваться частью 1 статьи 36 ЖК РФ. В указанных случаях собственники помещений в многоквартирном доме как законные владельцы земельного участка, на котором расположен данный дом и который необходим для его эксплуатации, в силу статьи 305 ГК РФ имеют право требовать устранения всяких нарушений их прав, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения, а также право на защиту своего владения, в том числе против собственника земельного участка.

С учетом представленных Департаментом архитектуры и исследованных судом схемы организации строительства (54/11.02-ПОС), схемы планировочной организации земельного участка (54/11.00-ПЗУ), суд полагает, что в рассматриваемой конкретной ситуации с 28.08.2015 - момента первой регистрации права собственности на квартиру в жилом доме у собственника жилого помещения возникло право владения и пользования земельным участком, расположенным под построенной первой очередью строительства и необходимым для ее использования, а у ответчика прекратилась обязанность по внесению арендной платы.

По определению суда истцом представлен справочный расчет о рыночной стоимости права аренды земельного участка площадью 5484 кв.м на период с 08.09.2014 по 28.08.2015, учитывая дату первой регистрации права собственности на квартиру в жилом доме. Для этих целей Обществом «Ярославский центр недвижимости» был составлен отчет № 17470/4-ОЗ рыночной стоимости права аренды земельного участка, предназначенного для строительства многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: <...> напротив дома № 6/2. Результат оценки приведен в Отчете № 15547/13-ОЗ. В результате расчетов рыночная стоимость права аренды (в сумме рыночного размера арендной платы) за период с 08.09.2014 по 28.08.2015 составила 1084000 руб.

В силу положений статей 8, 12 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" проведение оценки объектов оценки является обязательным в случае передачи в аренду объектов оценки, принадлежащих полностью или частично субъектам Российской Федерации. Итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

В силу статьи 64 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации доказательствами по делу являются полученные в предусмотренном АПК РФ и другими федеральными законами порядке сведения о фактах, на основании которых арбитражный суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иные обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела.

В качестве доказательств допускаются письменные и вещественные доказательства, объяснения лиц, участвующих в деле, заключения экспертов, консультации специалистов, показания свидетелей, аудио- и видеозаписи, иные документы и материалы (часть 2 названной статьи).

Объективных доказательств, свидетельствующих о порочности Отчета оценщика ответчик в порядке статьи 65 АПК РФ не представил. Возражения по методике оценки, озвученные как в судебном заседании, так и изложенные в письменных отзывах, документально не подтверждены. Указанный расчет документально не опровергнут ответчиком.

В силу изложенного суд полагает возможным для определения рыночного размера арендной платы по рассматриваемому спору принять данные Отчета № 15547/13-ОЗ (выписка из Отчета № 15547/13-ОЗ от 10.08.2017), а именно: 1084000 руб.

С учетом уплаты ответчиком 100 000 руб. сумма задолженности ООО «Союз» составляет 984 000 руб.

Иск подлежит частичному удовлетворению. В удовлетворении остальной суммы иска суд не усматривает оснований.

В соответствии с пунктом 3 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации государственная пошлина, от уплаты которой в установленном порядке истец освобожден, взыскивается с ответчиков в доход федерального бюджета пропорционально удовлетворенным требованиям.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

Исковые требования удовлетворить частично.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью "Союз" (ИНН <***>, ОГРН <***>) в пользу Департамента архитектуры и земельных отношений мэрии г.Ярославля (ИНН <***>, ОГРН <***>) 984000 руб. долга. Исполнительный лист выдать после вступления решения в законную силу.

В удовлетворении остальной суммы иска отказать.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью "Союз" (ИНН <***>, ОГРН <***>) в доход федерального бюджета 21434 руб. государственной пошлины. Исполнительный лист выдать по истечении 10-дневного срока со дня вступления решения в законную силу.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства во Второй арбитражный апелляционный суд в месячный срок со дня его принятия (изготовления его в полном объеме).

Апелляционная жалоба подается через Арбитражный суд Ярославской области, в том числе посредством заполнения формы, размещенной на официальном сайте суда в сети «Интернет»,  через систему «Мой арбитр» (http://my.arbitr.ru).

Судья Секерина С.Е.